Gayrimenkul satın alırken veya ne zamansitede bir şeyler inşa etme arzusu, vatandaşlar, bir arsanın izin verilen kullanım türü gibi bir kavramla karşı karşıya kalmaktadır. Hatta çoğu insan, bunu temelde yanlış olan arazi kategorileriyle karıştırıyor. Arazi arazilerinin ne tür kullanım biçimleri olabileceğini, arazinin uygunsuz kullanımının ne olduğunu ve bir siteyi bir kullanım türünden diğerine nasıl aktarmanın mümkün olduğunu bulmaya çalışacağız.
Arazi kategorileri - bunlar nedir?
Yasaya göre, tüm araziler sınırlandırılmıştır.bölgesel bölgelere. Özellikle listeleri, Rusya Federasyonu Arazi ve Şehir Planlama Kanunu'nda yer almaktadır. Bu iki düzenleme, aşağıdaki bölgesel bölge kategorilerini tanımlar:
- kamu ve iş;
- ulaşım ve mühendislik altyapıları;
- yerleşim;
- özel olarak korunan alanlar;
- üretme;
- özel amaçlar;
- tarımsal amaçlar için;
- eğlence;
- askeri tesislerin yerleştirilmesi için;
- diğerleri.
Aynı zamanda, böyle bir ayrımherhangi bir arazi kategorisinin parçası olan tüm arazi parsellerinin yalnızca orijinal amaçlarına göre kullanılabileceğini ima eder. Bu, öncelikle bazı arazi kategorilerinin yapısının heterojen olmasından kaynaklanmaktadır. Kategoriler, sırayla, türlere ve alt türlere ayrılır. Bazı durumlarda, mevzuat, arsaların bulundukları kategorinin bir parçası olarak, amaçlanan amaçları dışında kullanılmasına izin verir. Örneğin ZK, tarım arazileri üzerinde kır evlerinin inşasına izin vermektedir.
İzin verilen kullanımlar
Arazi kategorilerine karar verdiysek, o zaman bir arsanın izin verilen kullanım türü nedir? Şehir Planlama Kanunu'nda böyle bir ayrım vardır:
- ana kullanım türleri;
- şartlı olarak izin verilen kullanım türleri;
- yardımcı kullanım türleri (ancak, yalnızca ana ve şartlı olarak izin verilen türleri tamamlayabilir ve yalnızca onlarla birlikte gerçekleştirilebilir).
Yani, yasa koyucunun vermediği ortaya çıkıyor.bu türlerin her biri için tanımlar ve koşullu olarak izin verilen türleri belirtmez. Büyük ve şartlı olarak onaylanmış türler arasındaki temel fark, ikincisinin bir izin gerektirmesidir. Böyle bir belge, belediye tüzüğüne uygun olarak yapılan kamuya açık oturumlar temelinde verilir. Arsaların yardımcı ve ana kullanımları, herhangi bir ek onay olmaksızın mülk sahipleri tarafından bağımsız olarak seçilir.
Ruhsatı kim veriyor?
Kural olarak, çoğu toprakların yaşadığıöğeler belediye veya devlet mülkiyetindedir. Bu nedenle, izin verilen arazi kullanım türünün seçimi genellikle bir arazi kiralama sözleşmesinin imzalanmasıyla onaylanır. İzin verilen bir kullanım türünü başka bir türle değiştirmek, ancak ilgili makamın şehir planlama yönetmelikleri ve çeşitli teknik standartlar dikkate alınarak verilmiş bir kararı temelinde mümkündür.
İmar ve arazi kullanımı kurallarının kabulünden önce, bir arsanın izin verilen kullanım türünü ancak yerel yönetim başkanı tarafından bir karar verildikten sonra değiştirmek mümkündür.
İzin verilen arazi kullanım türü hakkında bilgiinşaat için bir yer seçerken yerel makamlar, devlet kurumları, belediye kuruluşları tarafından ücretsiz olarak sağlanmalıdır. LC'ye göre, arsa satışı için bir müzayede yapılırken, izin verilen kullanım türü hakkında bilgi belirtilmelidir. İzin verilen kullanım, bir arsa üzerinde konut veya sanayi binalarının inşası, drenaj veya sulama işleri vb. için belirli bir yasal dayanaktır. Bu arada, mal sahibi veya mal sahibi arsayı kullanım amacına uygun olarak kullanmalıdır.
İzin verilen arazi kullanımı nasıl belirlenir?
Nasıl olduğu sorusu da önemliBu şekilde bir arsanın izin verilen kullanım şekli belirlenir. İlk olarak, sitenin yasal rejimi, bölgelerin ve mevzuatın imarına göre arazi kategorisine bağlıdır. İkincisi, RF LC'nin normlarını analiz edersek, arazinin bir kategoriye veya diğerine ait olmasının amaçlanan amacına bağlı olduğu sonucuna varabiliriz.
Bölge imar kuralları
Bölge imarı yapılmalıyerleşim yerleri. Şehir Planlama Kodu, şehir planlama imar kavramını içerir. Şehir planlama yönetmeliğine göre yapılır. Böyle bir ayrım sonucunda, sadece arazilerin yasal rejimi değil, aynı zamanda yapıların oluşturulma ve işletilme gerekçeleri de belirlenir. Aynı zamanda orman fonu, rezerv araziler, özel korunan alanlar, tarım arazileri vb. için kentsel planlama düzenlemeleri oluşturulmamıştır. Kentsel imar sadece yerleşim yerlerinde değil, aynı zamanda diğer arazi kategorilerinde de gerçekleşir.
Yukarıdan, görünümün ortaya çıktığı ortaya çıkıyor.bir arsanın izin verilen kullanımı da kentsel imarlara bağlıdır. Özellikle tesis ve yapıların yeniden inşası, inşası ve işletilmesinin (diğer bir deyişle arazi geliştirme) söz konusu olduğu durumlarda.
Kullanım türünü nasıl değiştirebilirim?
Tahmin edebileceğiniz gibi, izin verilen kullanım türünü değiştirmek kolay değil, ancak yine de mümkün. Bunu yapmak için aşağıdaki belgeleri hazırlamanız gerekir:
- böyle bir değişiklik talebi olan bir başvuru (yerel yönetime sunulur);
- başvuranın pasaportu (kopya);
- bir arsa için tapu belgeleri (kira sözleşmesi veya mülkiyet belgesi);
- sitede bulunan yapılar için belgeler (varsa);
- sitenin kadastro pasaportu veya bunun için diğer belgeler;
- sitede bulunan binalar için teknik pasaportlar (varsa);
İnşaat için arsa kullanmak istiyorsanız, şunları da sunmalısınız:
- planlanan nesnenin projesi;
- planlama organizasyonundan sitenin projesi;
- planlanan nesne hakkında bilgi (toplam alan, kat sayısı, inşaat alanı);
- sizinkini sınırlayan komşu arazilerin sahiplerinin veya sahiplerinin onayı;
- bu arsanın diğer hak sahiplerinin rızası.
Karar vermek için zaman çerçevesi
Tüm bu evraklar şahsen veyaposta yoluyla iletin. Belgelerin teslimi için bir makbuz almanız gerekir. Belge paketi bir temsilci tarafından sunulursa, yanında bir vekaletname olması gerekir. Arazinin izin verilen kullanımının değiştirilmesi kararı idare tarafından 45 güne kadar değerlendirilebilir. Ayrıca böyle bir değişiklik yapmak için ödeme yapmanız gerekecektir. Her durumda, maliyet farklı olacaktır.
Bir arsanın kullanım türünü değiştirmek için izin alınması
Başvurunuzun değerlendirilmesi için sürenin sona ermesinden sonrakabul edilebilir kullanım türünü değiştirme iznine ilişkin olarak yönetim başkanının kararı veya bunu yapmayı reddetmesi yazılı olarak size verilecektir. Yanlış belgeler sunmuşsanız veya izin verilen kullanım türündeki bir değişiklik sonucunda arsanın uygunsuz kullanımının planlandığı tespit edilirse sizi reddedeceklerdir. Reddetmenin mantıksız olduğunu düşünüyorsanız, karara her zaman mahkemede itiraz edebilirsiniz. Olumlu bir karar verilirse, Birleşik Gayrimenkul Hakları Kaydı'nı değiştirmek için devlet kadastrosuna başvurmalısınız.
Rosreestr için Belgeler
Böylece, Rosreestr servis edilir:
- siteye hakların tescil belgesi;
- sınır planı;
- idare başkanının kararı;
- kadastro pasaportu.
Bu örnek, 20 güne kadar böyle bir belge paketini dikkate alır. Tüm bu prosedürün bir sonucu olarak, arsa beyanı almalısınız.
Özetliyor
Yukarıdakilerden, şu sonuca varabiliriz:arsalar izin verilen kullanım türlerini değiştirebilir, ancak arazi kategorisini değiştirmek neredeyse imkansızdır. Genel olarak, arazinin yasal rejimindeki değişiklik aşağıdaki ilkelere dayanmaktadır:
- izin verilen kullanım türü değişebilirsadece şehir planlama yönetmeliklerine uygun olarak. Site yönetmelik kurallarına uygun değilse, kullanım şekli ancak bu Yönetmelikte belirtilen izin verilen kullanım türlerine uygun hale getirildikten sonra değiştirilebilir;
- türün fiili değişimi yasaktırİdarenin uygun kararı alınana ve veriler Rosreestr'e girilene kadar sitenin kullanımı. İzin verilen kullanım türünü değiştirmek için başvurular göz önüne alındığında, her şeyden önce arsanın amaçlanan amacı dikkate alınır;
- ana görünümü seçmeden yardımcı görünümlerin seçilmesi yasaktır. Bu prosedür, yerel veya federal yasalar tarafından sağlanmamıştır.
Sitenin kullanım türündeki bir değişikliği kaydettirmek için karmaşık prosedüre ek olarak, böyle bir değişiklik için ödeme yapmanız gerekeceğini de unutmayın.
not
Bir arsa satın almaya karar verirseniz, o zamanher şeyden önce, kategoriye ve izin verilen arazi kullanımına dikkat edin. Sonuçta, ihtiyacınız olan kullanım türlerine sahip bir siteyi hemen arayabilirsiniz. Örneğin, bir çiftlik için araziye ihtiyacınız varsa ve bir arazi arsasının tapu belgesi, bunun bahçecilik için tasarlandığını belirtiyorsa, böyle bir arsa üzerinde çiftçilik çalışmayacaktır.
Değiştirmek istersen daha da zor olacakarazi kategorisi. Ne de olsa bu, bir çevresel etki değerlendirmesinin yanı sıra bir dizi başka onayın tamamlanmasını gerektirecektir. Ayrıca, bazı durumlarda, Arazi Kanunu ve diğer düzenlemeler, arazinin bir kategoriden diğerine transferini yasaklamaktadır. Bu nedenle, arazi kategorisini değiştirmeye karar verirseniz, ciddi zorluklara hazırlanın. Bir arsanın izin verilen kullanım türünü değiştirmek daha kolaydır, ancak böyle bir taleple bile, yerel yönetim bu değişikliğin yasaya veya yerel yasalara aykırı olacağını belirlerse ret alınabilir.
