V poslednej dobe sa stali nehnuteľnostihodnotené novým spôsobom. Bola zavedená katastrálna hodnota, ktorá ustanovuje rôzne zásady výpočtu hodnoty objektov a maximálnu aproximáciu s trhovou cenou. Inovácia zároveň priniesla zvýšenie daňového zaťaženia. Článok popisuje, ako sa katastrálna hodnota líši od inventarizačnej hodnoty a ako sa počíta.
Čo je inventárna hodnota?
Hodnota zásob majetkuje ovocím práce odborníkov z Bureau of Technical Inventory (BTI). Ich metodika stanovuje, že pri posudzovaní primárnych nákladov na objekt sa berie ako základ a vynásobí sa mierou opotrebenia. Rozdiel medzi hodnotou katastra a hodnotou súpisu je ten, že v druhom prípade sa neberú do úvahy trhové faktory.
Inventár zohľadňoval všetko, z čohopozostáva z budovy, konštrukcie alebo miestnosti - veľkosť a materiál stien, podláh, striech, okien, dverí. Medzi zamestnancov ZINZ patrili technici, ktorí pravidelne chodili na miesto a kontrolovali údaje, ktoré má kancelária k dispozícii.
Následne sa začali robiť všetky zmeny.ročne v automatickom režime - po prvé, upravené o infláciu, a po druhé, upravené o čas. Bez ohľadu na to, ako rýchlo budova starne, jej inventárna hodnota rastie. Ak sa vlastník nehnuteľnosti pýta, ako zistiť inventárnu hodnotu objektu, potom musí nahliadnuť do technického pasu. Potrebujete informácie.
Aká je katastrálna hodnota?
Katastrálna hodnota má inú metódu.Pri jeho príprave si ministerstvo financií stanovilo cieľ zvýšiť do rozpočtu daňové príjmy. To však nebolo možné dosiahnuť tradičným spôsobom, iba zvýšením daňových sadzieb. Preto sme sa rozhodli ísť z druhej strany a zmeniť metodiku posudzovania. Bol jediný cieľ: priblížiť ho čo najviac trhovej hodnote.
V dôsledku toho bol prijatý federálny zákon s názvom „Ohodnocovacie činnosti v Ruskej federácii“ a stanovenie katastrálnej hodnoty získalo právnu povahu.
Katastrálna hodnota pozemkov
Princípy nového hodnotenia sú prevzaté z krajinydaň. Tu sa už dlhší čas počíta katastrálna hodnota z polohy lokality a jej kategórie. Je to však potrebné nielen pre zdaňovanie, ale aj pre nájomné vzťahy. Partneri dohody potom nepochybujú o jej veľkosti. Všetky údaje nájdete v katastrálnej komore, ktorú je potrebné prehodnotiť najmenej raz za 5 rokov.
Pozemky majú tiež regulačnéhodnota použitá v prípade, že nie je možné určiť kataster. Existujú však prípady, keď sa využije iba napríklad na získanie úveru od banky, získanie pozemku do vlastníctva obce a pod. Regionálne úrady majú právo meniť štandardnú cenu každý rok, najviac však o štvrtinu. Okrem toho by nemala presiahnuť hranicu 75% trhovej hodnoty.
Postup vykonania katastrálneho oceňovania
Túži zistiť, čo je inékatastrálna hodnota zo súpisu, mali by ste si v prvom rade dať pozor na metodiku. Ak si inventárna hodnota vyžaduje dôkladnosť a metodiku po mnoho rokov, potom sa katastrálne ocenenie vykoná pomerne rýchlo. Postupnosť akcií je nasledovná:
- Regionálne orgány sa rozhodnú vykonať hodnotenie. Malo by sa to vykonávať najmenej raz za 5 rokov.
- Rosreestr na tomto základe pripraví zoznam objektov, ktoré sa majú vyhodnotiť. Údaje sú čerpané zo štátneho katastra.
- Rosreestr zamestnáva hodnotiacu firmu na konkurenčnom základe.
- Odhadca vykonáva na základe regulačných dokumentov a koeficientov v nich uvedených celý postup.
- Samoregulačná organizácia odhadcov vykonáva preskúmanie správy o ocenení katastra.
- Získané údaje sú schválené krajskými úradmi a zverejnené.
- Údaje sa zapisujú do katastrálneho systému.
Kto hodnotí nehnuteľnosť?
Asi najpresnejšia odpoveď na otázku zo všetkýchaký je rozdiel medzi hodnotou katastra a hodnotou súpisu, znalec. V tejto funkcii existujú špeciálne spoločnosti s licenciou na tento typ činnosti.
Aby ste získali prístup na požadovanú cestu,musia absolvovať navyše aj konkurenčný výber. Jedná sa presne o postup ustanovený v osobitnom federálnom zákone o obstarávaní zmlúv pre štátne a komunálne potreby. Pred podpísaním dohody navyše znalec na svoje vlastné náklady zaisťuje riziko nesprávneho určenia hodnoty. Výška poistenia je najmenej 30 miliónov rubľov.
Získanie verejných prostriedkov na vykonanú prácu je možné až potom, čo regionálne orgány dostanú pozitívnu spätnú väzbu od odborníkov na správu a schválenie výsledkov hodnotenia.
Ako sa počíta katastrálna hodnota nehnuteľnosti?
Odhadcovia na určovanie hodnoty predmetovpoužívať celý súbor technických predpisov, noriem, pravidiel a právnych predpisov. Nie je tu však vítaný individuálny prístup, ktorý okamžite ukazuje rozdiel medzi katastrálnou hodnotou a inventárnou hodnotou.
Katastrálne ocenenie poskytuje rozsiahle údajeprístup, keď nepotrebujete merať každý byt alebo dom. Spoločnosti zapojené do tohto procesu majú podľa všetkého súbor koeficientov v závislosti od umiestnenia objektu a jeho kategórie. Súčet skóre BTI sa zoberie a vynásobí týmito koeficientmi. Preto sa súpisná a katastrálna hodnota bytu niekedy líši niekoľkokrát. Úradníci sa snažia zohľadniť doslova všetko - aj vzdialenosť od zastávky trolejbusu, metra či prítomnosť detského ihriska.
Kurzy sa zobrazujú jednoducho.Odhadcovia s regionálnymi úradmi berú ako základ cenu za meter štvorcový na trhu s nehnuteľnosťami a vypočítajú, o koľko viac ako sú zásoby. Zostáva trochu (10 percent) znížiť výsledok rozdelenia - a koeficient je pripravený.
Ako závisí daň z nehnuteľností od katastrálnej hodnoty?
Tým, že sa katastrálna a súpisná hodnota určuje rozdielne, vznikol rozdiel v cene nehnuteľností, ktorý sa bral ako základ dane, významný.
Ak by sadzby dane zostali rovnaké, potomväčšina majiteľov nehnuteľností by skrachovala zo dňa na deň. Takže na Urale, ak je cena bytu v registračnom osvedčení uvedená na 200 tisíc rubľov, po precenení je to minimálne 500 tisíc. Stav za okolností, za ktorých je katastrálna a súpisná hodnota nehnuteľností tak odlišné, rozhodnuté so sadzbami danekompenzovať straty daňových poplatníkov. Vďaka tomu dostali regióny právo stanovovať daňové sadzby, aj keď v rámci koridoru schváleného na federálnej úrovni. Pokiaľ ide o bývanie, maximálna sadzba je stanovená na 0,1%, ak hodnota nehnuteľností nie je vyššia ako 300 miliónov rubľov.
Je nová daň vždy vyššia ako stará?
V čom sa líši katastrálna hodnotainventarizácia? Zásady zdaňovania. Pri inventarizačnej hodnote bola daň malá a málo ľudí jej venovalo pozornosť. Teraz je to iná vec. V niektorých regiónoch, ktoré prešli na nový režim, už daňoví poplatníci začali dostávať oznámenia obsahujúce odrádzajúce údaje, ktoré prekračujú aj ich najhoršie obavy.
V niektorých prípadoch však daň z nehnuteľnostíbude možné platiť ešte menej ako doteraz. Faktom je, že táto daň nepodlieha zdaneniu za byt s rozlohou 20 metrov štvorcových, za dom - 50, za byt - 10. Ak vezmeme do úvahy aj výhody, je zrejmé, že tí, ktorí žijú vo veľkých domoch a prestížnych oblastí.
Napríklad v odľahlých vidieckych oblastiach môžu byť náklady na meter štvorcový bývania podľa katastra od 7 do 15 tisíc rubľov a v Moskve od 150 tisíc rubľov a viac.
Kde zistíte katastrálnu hodnotu vašej nehnuteľnosti?
Dňa 1. januára 2015 spoločnosť Rosreestr spustila službu, odpomocou ktorej si každý vlastník môže porovnať, ako veľmi sa líši súpis a katastrálna hodnota bytu. Súpis, ako sme už povedali, je obsiahnutý v údajovom liste a katastrálny bude nahlásený na základe žiadosti.
Upozorňujeme, že niektoré oblasti nie súdokončili prechod a stále existuje hodnota zásob. Výpočet dane za takýchto okolností sa nezmení. Úrady takýchto regiónov sa však ponáhľali s prepočítaním hodnoty zásob, čo už občania videli v daňových výmeroch. Zámery úradníkov sú jednoduché: kým príde katastrálna hodnota, predchádzajúca cena bude na maximálnej možnej úrovni a po zavedení koeficientu dostane rozpočet ďalšie príjmy.
Dá sa napadnúť výmer katastra?
Ukazuje sa, že daň z nehnuteľnosti v tuzemskutvoria katastrálne aj súpisové hodnoty. Rozdiel medzi nimi je tiež v tom, že nie je možné spochybniť odhad zásob, pretože sa to robí na základe technických predpisov, SNIP a GOST a katastrálny je celkom uskutočniteľný, pretože existujú koeficienty.
Na vyjadrenie nesúhlasu sprezentované hodnotenie, v prvej fáze by ste sa mali obrátiť na špeciálnu komisiu pod Rosreestr, ktorej regionálne kancelárie sú vo všetkých oddeleniach. Budete musieť predložiť určitý balík dokumentov potvrdzujúcich právo žiadateľa na túto nehnuteľnosť.
Súdny spor alebo sťažnosť – čo si vybrať?
Chybu v katastri je možné opraviťadministratívne alebo súdnou cestou. Systém napadnutia katastrálneho ocenenia bol však spočiatku vybudovaný tak, aby nebolo možné obísť Rosreestrovu komisiu. Rozhodcovský súd žalobu jednoducho zamietne, ak k návrhu nebude priložený záver tohto orgánu. Ak je však majiteľ v budúcnosti presvedčený, že má pravdu, treba sa súdiť.
Zároveň je v rozsudku jedenproblém je v tom, že je potrebné zapojiť nezávislého odhadcu, aby vyvrátil závery katastra. A táto služba je drahá av niektorých prípadoch jednoducho nerentabilná. Náklady na znalca môžu výrazne prevýšiť rozdiel v zdaňovaní.
Ak bude verdikt prijatý v prospech daňovníka, tak pred uvedením nových informácií nejaký čas potrvá, kým katastrálna komora aktualizuje databázu.
