Muitas vezes, ao comprar imóveis ou quandoo desejo de construir algo no local, os cidadãos se deparam com um conceito como o tipo de uso permitido de um terreno. Muitas pessoas até confundem isso com categorias de terras, o que é fundamentalmente errado. Tentaremos descobrir que tipo de uso do terreno pode ser, o que é uso inadequado do terreno e como é possível transferir um terreno de um tipo de uso para outro.
Categorias de terrenos - o que são?
De acordo com a lei, todas as terras são delimitadasem zonas territoriais. A lista deles, em particular, está contida no Código de Terras e Urbanismo da Federação Russa. Esses dois regulamentos definem as seguintes categorias de zonas territoriais:
- público e comercial;
- infraestruturas de transporte e engenharia;
- residencial;
- áreas especialmente protegidas;
- Produção;
- fins especiais;
- para fins agrícolas;
- recreativo;
- para a colocação de instalações militares;
- outras.
Ao mesmo tempo, tal distinção não éimplica que todos os terrenos que fazem parte de qualquer categoria de terreno só podem ser usados de acordo com sua finalidade original. Isso se deve principalmente ao fato de que a estrutura de algumas categorias de terras é heterogênea. As categorias, por sua vez, são divididas em tipos e subespécies. Em alguns casos, a legislação permite o uso de lotes que não são para os fins a que se destinam, porém, como parte da categoria em que estão localizados. Por exemplo, o ZK permite a construção de casas de campo em terrenos agrícolas.
Usos permitidos
Se tivermos decidido as categorias de terreno, qual é o tipo de uso permitido de um terreno? No Código de Urbanismo, existe essa distinção:
- principais tipos de uso;
- tipos de uso permitidos condicionalmente;
- tipos de uso auxiliares (no entanto, eles só podem complementar os tipos principal e condicionalmente permitidos e ser executados apenas em conjunto com eles).
Ou seja, verifica-se que o legislador não dádefinições para cada uma dessas espécies e não especifica espécies permitidas condicionalmente. A principal diferença entre as espécies principais e as aprovadas condicionalmente é que a última requer uma licença. Tal documento é emitido com base em audiências públicas, que são realizadas de acordo com o foral do município. Os usos auxiliares e principais dos lotes são escolhidos pelos proprietários de forma independente, sem quaisquer aprovações adicionais.
Quem emite a licença?
Como regra, a maioria das terras habitadasos itens são de propriedade municipal ou estadual. Portanto, a escolha do tipo de uso da terra permitido é geralmente confirmada pela assinatura de um contrato de arrendamento de terra. É possível alterar um tipo de utilização permitida para outro apenas com base numa decisão da autoridade competente, que foi tomada tendo em consideração os regulamentos de urbanismo e várias normas técnicas.
Antes da adoção das regras de desenvolvimento e uso do solo, é possível alterar o tipo de uso permitido de um terreno somente após uma decisão do chefe da administração local.
Informações sobre o tipo permitido de uso do solodeve ser fornecido gratuitamente pelas autoridades locais, agências governamentais e organizações municipais na escolha de um local para construção. De acordo com a LC, quando da realização de um leilão de venda de terrenos, é necessário indicar informações sobre o tipo de uso permitido. O uso permitido é uma determinada base legal para a construção de edifícios residenciais ou industriais em um terreno, obras de drenagem ou irrigação, etc. Entretanto, o proprietário ou proprietário deve usar o terreno de acordo com o fim a que se destina.
Como é determinado o uso permitido da terra?
Também importante é a questão de comoDesta forma, é determinado o tipo de uso permitido de um terreno. Em primeiro lugar, o regime jurídico do local depende da categoria da terra de acordo com o zoneamento de territórios e a legislação. Em segundo lugar, se analisarmos as normas do RF LC, podemos concluir que a pertença do terreno a uma ou outra categoria depende da sua finalidade pretendida.
Regras de zoneamento de território
O zoneamento do território deve ser realizado paraterras de assentamentos. O Código de Urbanismo contém o conceito de zoneamento de planejamento urbano. É realizado com base nos regulamentos de urbanismo. Como resultado de tal distinção, não apenas o regime jurídico das terras é determinado, mas também os fundamentos para a criação e funcionamento das estruturas. Ao mesmo tempo, os regulamentos de planejamento urbano não são estabelecidos para o fundo florestal, terras de reserva, áreas especialmente protegidas, terras agrícolas, etc. O zoneamento urbano ocorre não apenas nas terras dos assentamentos, mas também em outras categorias de terras.
Do exposto, verifica-se que a vistao uso permitido de um lote também depende do zoneamento urbano. Especialmente nos casos em que se supõe reconstrução, construção e operação de instalações e estruturas (ou seja, loteamentos).
Como posso mudar o tipo de uso?
Como você pode imaginar, mudar o tipo de uso permitido não é fácil, mas ainda é possível. Para fazer isso, você deve preparar os seguintes documentos:
- um pedido com um pedido de tal alteração (apresentado à administração local);
- passaporte do requerente (cópia);
- documentos de título de um lote de terreno (contrato de arrendamento ou certificado de propriedade);
- documentos para estruturas localizadas no site (se houver);
- passaporte cadastral do site ou outros documentos para ele;
- passaportes técnicos para edifícios localizados no local (se houver);
Se você deseja usar terrenos para construção, também deve enviar:
- o projeto do objeto planejado;
- o projeto do local da organização de planejamento;
- informações sobre o objeto planejado (área total, número de andares, área construída);
- consentimento dos proprietários ou proprietários de lotes vizinhos que fazem fronteira com o seu;
- consentimento de outros titulares de direitos deste terreno.
Prazo para tomar uma decisão
Todos esses artigos podem ser apresentados pessoalmente ouencaminhar via correio. Você deve receber um recibo de envio de documentos. Se o pacote de documentos for apresentado por um representante, ele deve ter uma procuração com ele. A decisão de alterar o uso permitido do terreno pode ser considerada pela administração por até 45 dias. Você também terá que pagar para fazer essa alteração. Em cada caso, o custo será diferente.
Obtenção de permissão para alterar o tipo de uso de um terreno
Após o término do período para consideração de sua aplicaçãovocê receberá uma decisão do chefe da administração sobre a permissão para alterar o tipo de uso aceitável ou uma recusa por escrito em fazê-lo. Eles irão recusá-lo se você tiver apresentado documentos incorretos, ou se for estabelecido que, como resultado de uma mudança no tipo de uso permitido, está planejado o uso inadequado do terreno. Se lhe parecer que a recusa não é razoável, pode sempre recorrer da decisão no tribunal. Se a decisão for positiva, você deve entrar em contato com o cadastro estadual para alterar o Registro Unificado de Direitos Imobiliários.
Documentos para Rosreestr
Então, Rosreestr é servido:
- certificado de registro de direitos ao site;
- plano de limite;
- a decisão do chefe da administração;
- passaporte cadastral.
Esta instância considera tal pacote de documentos em até 20 dias. Como resultado de todo esse procedimento, você deverá receber o extrato do terreno.
Resumir
Do exposto, podemos concluir queos terrenos podem alterar os tipos de uso permitido, mas é quase impossível alterar a categoria do terreno. Em geral, a mudança do regime jurídico da terra é baseada nos seguintes princípios:
- o tipo de uso permitido está sujeito a alteraçõesapenas de acordo com os regulamentos de urbanismo. Caso o site não cumpra as regras do regulamento, só é possível alterar o tipo de utilização após adequá-lo aos tipos de utilização permitidos, indicados neste regulamento;
- a mudança real de espécie é proibidauso do site até que a decisão apropriada da administração seja recebida e os dados sejam inseridos no Rosreestr. Ao considerar os pedidos de alteração do tipo de uso permitido, o objetivo pretendido do lote é levado em consideração em primeiro lugar;
- é proibido selecionar vistas auxiliares sem selecionar a principal. Este procedimento não está previsto em leis locais ou federais.
Não se esqueça também que além do complicado procedimento para registrar uma mudança no tipo de uso do site, você também terá que pagar por tal mudança.
Em uma nota
Se você decidir comprar um terreno, entãoEm primeiro lugar, preste atenção à categoria e ao uso permitido da terra. Afinal, você pode procurar imediatamente um site com os tipos de uso de que precisa. Por exemplo, se você precisa de um terreno para uma fazenda, e o certificado de título de um terreno declara que ele se destina à jardinagem, cultivar nesse terreno não funcionará.
Será ainda mais difícil se você quiser mudarcategoria de terreno. Afinal, isso exigirá a conclusão de uma avaliação de impacto ambiental, bem como uma série de outras aprovações. Além disso, em alguns casos, o Código de Terras e outros regulamentos proíbem a transferência de terras de uma categoria para outra. Portanto, se você decidir mudar a categoria do terreno, prepare-se para sérias dificuldades. É mais fácil alterar o tipo de uso permitido de um lote, no entanto, mesmo com tal pedido, uma recusa pode ser recebida se a administração local determinar que essa alteração contradiz a lei ou os atos locais.
