Pastaruoju metu nekilnojamasis turtas tapovertinamas nauju būdu. Buvo įvesta kadastrinė vertė, numatanti kitus objektų vertės apskaičiavimo principus ir maksimalų suderinimą su rinkos kaina. Tuo pat metu naujovė paskatino mokesčių naštos padidėjimą. Straipsnyje aprašoma, kaip atsargų vertė skiriasi nuo atsargų vertės ir kaip ji apskaičiuojama.
Kokia yra atsargų vertė?
Nekilnojamojo turto atsargų vertėyra Techninės inventorizacijos biuro (PTI) specialistų darbo rezultatas. Jų metodika numato, kad vertinant pirminė objekto vertė imama kaip bazė ir dauginama iš dilimo faktorių. Skirtumas tarp kadastrinės vertės ir atsargų vertės yra tas, kad antruoju atveju į rinkos veiksnius neatsižvelgiama.
Inventoriuje buvo atsižvelgta į visa taiyra pastatas, konstrukcija ar kambarys - sienų, grindų, stogo, langų, durų dydis ir medžiaga. PTI būsenoje buvo teikiami technikai, kurie periodiškai eidavo į vietą ir tikrindavo biuro turimus duomenis.
Vėliau visi pakeitimai buvo padarytikasmet automatiniu režimu - pirma, koreguojama pagal infliaciją, antra, koreguojama pagal laiką. Vis dėlto, nesvarbu, kaip greitai pastatas sensta, jo atsargų vertė auga. Jei nekilnojamojo turto savininkas svarsto, kaip sužinoti daikto atsargų vertę, tada jis turi ieškoti techninio paso. Yra būtina informacija.
Kokia kadastrinė vertė?
Kadastrinė vertė skiriasi.Kurdama Finansų ministerija siekė padidinti mokesčių įplaukas į biudžetą. Tačiau tradiciniu būdu, tiesiog padidinus mokesčių tarifus, to nebuvo galima pasiekti. Todėl nusprendėme pereiti į kitą pusę ir pakeisti vertinimo metodiką. Tikslas buvo vienas: kuo labiau priartinti prie rinkos vertės.
Dėl to buvo priimtas federalinis įstatymas pavadinimu „Dėl vertės nustatymo veiklos Rusijos Federacijoje“, o dabar kadastrinės vertės apibrėžimas tapo teisėtas.
Žemės kadastrinė vertė
Naujojo vertinimo principai yra paimti iš žemėsmokestis. Čia ilgą laiką kadastrinė vertė buvo apskaičiuojama pagal aikštelės vietą ir jos kategoriją. Tačiau jis reikalingas ne tik apmokestinimui, bet ir nuomos santykiams. Tuomet sandorio partneriai neabejoja jo dydžiu. Visus duomenis galima rasti kadastro kameroje, kuri turi būti įvertinta iš naujo bent kartą per 5 metus.
Žemės sklypuose taip pat yra norminisvertė, taikoma, kai kadastro nustatyti negalima. Tačiau yra atvejų, kai tik ji naudojama, pavyzdžiui, gaunant paskolą iš banko, įsigyjant žemę savivaldybės nuosavybėn ir pan. Regioninės valdžios institucijos turi teisę pakeisti standartinę kainą kasmet, tačiau ne daugiau kaip ketvirtadaliu. Be to, ji neturėtų viršyti 75% rinkos vertės ribos.
Kadastrinio vertinimo atlikimo tvarka
Siekia išsiaiškinti, kas yra kitaipkadastro vertės iš inventoriaus, pirmiausia turėtumėte atkreipti dėmesį į metodiką. Jei atsargų vertei daugelį metų reikia kruopštumo ir metodikos, kadastrinis vertinimas atliekamas palyginti greitai. Veiksmų su juo seka yra tokia:
- Regioninės valdžios institucijos nusprendžia atlikti vertinimą. Tai turėtų būti atliekama bent kartą per 5 metus.
- „Rosreestr“ šiuo pagrindu parengia vertinamų objektų sąrašą. Duomenys paimti iš valstybės kadastro.
- „Rosreestr“ konkurso būdu verčiasi vertinimo įmone.
- Vertintojas, remdamasis norminiais dokumentais ir juose nurodytais koeficientais, atlieka visą procedūrą.
- Vertintojų savireguliacijos organizacija atlieka kadastrinio vertinimo ataskaitos nagrinėjimą.
- Gautus duomenis patvirtina ir paskelbia regiono valdžios institucijos.
- Duomenys įvedami į kadastro registravimo sistemą.
Kas vertina turtą?
Turbūt tiksliausias atsakymas į klausimąkuo skiriasi kadastrinė vertė ir inventoriaus vertė, vertintojas. Šiuo tikslu yra specialios įmonės, turinčios licenciją vykdyti tokią veiklą.
Norėdami patekti į norimą kelią,jie taip pat turi išlaikyti konkurencingą atranką. Būtent tokią procedūrą numato specialusis Federalinis įstatymas dėl viešųjų pirkimų valstybės ir savivaldybių poreikiams. Be to, prieš pasirašydamas sutartį, vertintojas savo sąskaita apdraudžia neteisingo vertės nustatymo riziką. Draudimo suma yra mažiausiai 30 milijonų rublių.
Įsigyti valstybės lėšų už atliktą darbą tampa įmanoma tik gavus regionų valdžios institucijoms teigiamą ekspertų atsiliepimą apie ataskaitą ir patvirtinus vertinimo rezultatus.
Kaip apskaičiuojama turto kadastrinė vertė?
Vertintojai objektų vertei nustatytinaudoti daugybę techninių reglamentų, standartų, taisyklių ir teisės aktų. Tačiau individualus požiūris čia nėra sveikintinas, kuris iškart parodo kadastrinės vertės ir inventorinės vertės skirtumą.
Kadastrinis vertinimas numato didžiulįpožiūris, kai nereikia matuoti kiekvieno buto ar namo. Matyt, tuo užsiimančios įmonės turi koeficientų rinkinį, priklausantį nuo objekto vietos ir jo kategorijos. Paimama PTI balo suma ir padauginta iš šių koeficientų. Štai kodėl buto inventorizacija ir kadastrinė vertė kartais skiriasi kelis kartus. Pareigūnai stengiasi atsižvelgti pažodžiui į viską - net į atstumą iki troleibuso stotelės, metro ar vaikų žaidimų aikštelę.
Šansai rodomi paprastai.Vertintojai su regionų valdžios institucijomis remiasi nekilnojamojo turto rinkos kaina už kvadratinį metrą ir apskaičiuoja, kiek ji yra didesnė už inventorizaciją. Belieka šiek tiek (10 proc.) Sumažinti dalijimo rezultatą - ir koeficientas paruoštas.
Kaip nekilnojamojo turto mokestis priklauso nuo kadastrinės vertės?
Dėl to, kad kadastro ir inventoriaus vertė nustatoma skirtingai, nekilnojamojo turto, kuris buvo laikomas mokesčio pagrindu, kainos skirtumas atsirado reikšmingai.
Jei mokesčių tarifai išliko tokie patys, tadadauguma turto savininkų bankrutuotų per naktį. Taigi, Uraluose, jei buto kaina registracijos liudijime nurodyta 200 tūkstančių rublių, po perkainojimo ji yra mažiausiai 500 tūkst. Valstybė esant tokioms aplinkybėms, kuriomis nekilnojamojo turto kadastrinė ir inventorinė vertė toks skirtingas, nusprendė su mokesčių tarifaisšiek tiek kompensuoti mokesčių mokėtojų nuostolius. Todėl regionams buvo suteikta teisė nustatyti mokesčių tarifus, nors ir koridoriuje, patvirtintame federaliniu lygmeniu. Būstui maksimalus tarifas yra 0,1%, jei nekilnojamojo turto vertė yra ne didesnė kaip 300 milijonų rublių.
Ar naujas mokestis visada yra didesnis už senąjį?
Kuo skiriasi kadastro vertėinventorius? Mokesčių principai. Vertinant atsargų vertę, mokestis buvo nedidelis ir mažai žmonių į tai atkreipė dėmesį. Dabar tai jau kitas reikalas. Kai kuriuose regionuose, kurie perėjo prie naujos tvarkos, mokesčių mokėtojai jau pradėjo gauti pranešimus, kuriuose yra atgrasančių duomenų, viršijančių net didžiausią jų baimę.
Tačiau kai kuriais atvejais turto mokestisbus galima mokėti dar mažiau nei anksčiau. Faktas yra tas, kad šis mokestis neapmokestinamas už 20 kvadratinių metrų butą, už namą - 50, už būstą - 10. Jei taip pat atsižvelgsime į naudą, paaiškėja, kad tie, kurie gyvena dideliuose namuose ir prestižinėse srityse.
Pavyzdžiui, atokiose kaimo vietovėse būsto kvadratinio metro kaina pagal kadastrą gali būti nuo 7 iki 15 tūkstančių rublių, o Maskvoje - nuo 150 tūkstančių rublių ir daugiau.
Kur galite sužinoti savo turto kadastrinę vertę?
Nuo 2015 m. Sausio 1 d. „Rosreestr“ pradėjo paslaugą sukurių pagalba kiekvienas savininkas gali palyginti, kiek skiriasi buto inventorizacija ir kadastrinės vertės. Inventorius, kaip jau minėjome, yra duomenų lape, o kadastrinis bus pateiktas atsakant į prašymą.
Reikėtų pažymėti, kad kai kurios teritorijos nėrabaigė perėjimą, ir vis dar galioja atsargų vertė. Mokesčio apskaičiavimas tokiomis aplinkybėmis nepasikeis. Tačiau tokių regionų valdžios institucijos suskubo perskaičiuoti atsargų vertę, kurią piliečiai jau matė pranešimuose apie mokesčių mokėjimą. Pareigūnų ketinimai yra paprasti: kol atvyks kadastrinė vertė, ankstesnė kaina bus maksimali, o įvedus koeficientą biudžetas gaus papildomų pajamų.
Ar galima užginčyti kadastrinį vertinimą?
Pasirodo, kad nekilnojamojo turto mokestis šalyjesudaro kadastro ir inventoriaus vertę. Skirtumas tarp jų taip pat yra tas, kad inventorizacijos įvertinimo negalima ginčyti, nes jis atliekamas remiantis techniniais reglamentais, SNIP ir GOST, o kadastrinis yra gana įmanomas, nes yra koeficientai.
Norėdamas išreikšti nesutikimą suįvertinimas, pirmiausia turėtumėte kreiptis į specialią Rosreestr komisiją, kurios regioniniai biurai yra visuose departamentuose. Turėsite pateikti tam tikrą dokumentų paketą, patvirtinantį pareiškėjo teisę į šį turtą.
Teismas ar skundas - ką pasirinkti?
Kadastro klaidą galima ištaisytiadministracine tvarka arba per teismus. Tačiau kadastrinio vertinimo ginčijimo sistema iš pradžių buvo sukurta taip, kad nebūtų įmanoma apeiti „Rosreestr“ komisijos. Arbitražo teismas paprasčiausiai atmes ieškinį, jei prie prašymo nebus pridėta šio organo nuomonė. Tačiau ateityje, jei savininkas įsitikins, kad jis teisus, būtina bylinėtis.
Šiuo atveju teismo sprendime yra vienasproblema - kad kadastro kameros išvados būtų paneigtos, būtina įtraukti nepriklausomą vertintoją. Ši paslauga yra brangi ir kai kuriais atvejais tiesiog nuostolinga. Eksperto išlaidos gali žymiai viršyti mokesčių skirtumą.
Jei nuosprendis bus priimtas mokesčių mokėtojo naudai, tada, prieš pateikiant naują informaciją, kadastro rūmams prireiks šiek tiek laiko atnaujinti duomenų bazę.
