Comprar um apartamento é um processo muito, muitoresponsável. Todo aquele que decidir fazê-lo é obrigado a prestar a maior atenção ao procedimento. O processo de compra e venda refere-se à transferência de propriedade de um proprietário para outro por meio de liquidação monetária.
Como registrar a compra e venda de um apartamento de acordo com todas as regras
Então, em que consiste o procedimento de compra?imobiliária? Escolhida uma opção de moradia, é necessário verificar os documentos do vendedor. Se não tiver experiência pessoal, é melhor contactar um notário ou advogado. Além disso, o imóvel que está sendo adquirido deve ser avaliado. Isso pode ser feito por conta própria ou recorrendo aos serviços de corretores de imóveis especializados.
Antes de finalizar a compra e venda de um apartamento,É muito importante traçar o histórico do imóvel adquirido - quem nele foi cadastrado e quando, em que circunstâncias a propriedade foi transferida. Isso é feito para se livrar de questões potencialmente duvidosas.
É muito importante estudar cuidadosamente a lista daqueles queregistrado no apartamento no momento. As pessoas podem muito bem morar em outro local, mas ao mesmo tempo estar cadastradas no espaço residencial que está à venda. O comportamento da pessoa de quem você está comprando um imóvel deve receber a maior atenção. O proprietário de um imóvel residencial deve descrever, pelo menos de forma adequada, calma e clara, as vantagens e desvantagens do imóvel que está sendo vendido. Não deve haver estranheza ou aspectos suspeitos em seu comportamento.
Caso surja alguma dúvida, deveráesclarecer a capacidade jurídica deste último. Se isso não for feito a tempo, a transação de compra e venda poderá posteriormente ser contestada judicialmente. Claro, você não precisa dessas surpresas.
Verifique tudo com atenção!
O mesmo se aplica a outros proprietários -geralmente aos parentes do proprietário. Para cada um deles, você precisa descobrir exatamente como o imóvel passou a ser propriedade. Digamos que o apartamento foi herdado por testamento. Neste caso, os problemas são possíveis na forma do surgimento inesperado de outros candidatos ao apartamento legado. Litígios com eles podem atrasar e complicar muito o processo de compra e venda, ou até mesmo atrapalhar completamente o negócio.
As mesmas regras se aplicam se houver venda ou compra de uma parte de um apartamento.
Se um dos proprietários do imóvel a ser vendidoapartamentos, os direitos sobre este imóvel foram adquiridos em juízo, é necessário esclarecer se é possível neste caso contestar a decisão judicial. Um dos fatores mais graves é a presença de menores cadastrados no apartamento. Este ponto é muito importante. Afinal, é impossível vender o espaço onde a criança está matriculada sem o consentimento da autoridade tutelar. Para obter informações confiáveis, é melhor enviar uma solicitação à autoridade competente.
Conclusão da fase preparatória
Para o procedimento de assinatura dos documentos necessáriostodos os participantes da transação devem estar no local e disponíveis em qualquer dia. O procedimento será adiado se um dos proprietários estiver temporariamente ausente. É ainda pior se ele for procurado ou estiver na prisão. Neste caso, a transação de compra e venda é bastante impraticável.
Conclusão do procedimento de inspeção de apartamentos paraA pureza jurídica será assegurada através da apresentação de um pedido aos serviços públicos, que incluem o gabinete de habitação e o IPV. Isso deve ser feito para esclarecer as perspectivas futuras do seu imóvel aos olhos das concessionárias. Afinal, é bem possível que a casa esteja prevista para demolição, ou que determinada construção ocorra nas imediações.
Depois de coletar todas as informações necessárias e certificar-selegalidade dos documentos apresentados, você pode finalmente decidir se concorda ou não com esta opção. Antes de assinar o ato de compra e venda de um apartamento, informações confiáveis sobre o proprietário podem ser esclarecidas mediante solicitação ao Cadastro Único do Estado.
Realizamos o negócio corretamente
O contrato de compra e venda é um documento fundamental noo processo de compra de qualquer imóvel. A legislação atual regulamenta a sua certificação legal. Isso é feito em um cartório ou em uma imobiliária. Lá, se necessário, você receberá um modelo de contrato (amostra) de compra e venda de apartamento. O Código Civil da Federação Russa (seu artigo 550) permite a execução independente de tal documento. Neste caso, quem o compõe deve ficar atento à presença de todos os itens obrigatórios.
Esses incluem:descrição do imóvel a ser vendido, preço, relação das partes envolvidas na transação, ordem de transferência dos recursos, bem como relação das pessoas que recebem o direito de uso desse imóvel. O último ponto necessita de ser esclarecido no caso de existirem vários proprietários do futuro apartamento.
Quais documentos precisam ser coletados antesregistrar a compra e venda de um apartamento? Em primeiro lugar, este é um passaporte geral. Quando o comprador for casado e o casamento estiver oficialmente registrado, deverá apresentar certidão de casamento e passaporte do segundo cônjuge, bem como seu consentimento para a conclusão da transação. O Artigo 35 do Código da Família da Federação Russa estabelece que o cônjuge deve ser notificado da intenção de comprar uma casa. Na falta do seu consentimento legalmente formalizado, a operação de compra e venda de apartamento pode ser rescindida judicialmente.
Se o espaço habitacional estiver registado em nome de um proprietário que ainda não atingiu a maioridade, é fornecida uma certidão de nascimento.
Registro de contrato de compra e venda de apartamento
Depois de redigido o texto do acordo, ambas as partes cuidadosamenteestude-o, verificando a presença de todas as condições necessárias. Em seguida, o comprador e o vendedor assinam o acordo na autoridade de registro, de acordo com o artigo 558 do Código Civil da Federação Russa. A assinatura é realizada na presença de um registrador autorizado. É a partir deste momento que o contrato se considera concluído.
Para assiná-lo, o orçamento é pagouma certa quantia de imposto estadual. Os fundos são contribuídos por ambos os lados. Além do contrato, deverá ser lavrada escritura de transferência. A sua assinatura e entrada em vigor só poderão ocorrer se for cumprido todo o montante das obrigações previstas no contrato. Pois bem, na última etapa, finalmente, ocorre o registro do contrato de compra e venda de apartamento, indicando a transferência da propriedade deste imóvel.
Para organizá-lo, você deve selecionar o seguintelista de documentos: pedido de transferência de propriedade do vendedor para o comprador, o próprio contrato de compra e venda do apartamento, recibo de pagamento do imposto, planta cadastral e certidão de registo do apartamento. Além disso, você precisará dos passaportes do vendedor e do comprador e extratos do registro residencial do proprietário do apartamento.
Se o procedimento de compra for concluído de acordo com todosregras, então, após a sua conclusão, o comprador terá em mãos os seguintes documentos: cópia do contrato de compra e venda direta, escritura de transferência e documento de transferência de propriedade para o novo proprietário.
Compra de habitação com hipoteca
A compra de um apartamento pode ser feita porregistro de hipoteca. Neste caso, o pacote principal de documentos deverá conter, além dos anteriores, laudo pericial sobre o valor de mercado do imóvel, documento de registro do gravame e contrato de seguro do apartamento. Como registrar a compra e venda de apartamento neste caso? A única diferença é a presença no texto do contrato principal de determinadas condições, cujo cumprimento é regulado por lei.
Na maioria das vezes, isso se refere às circunstâncias econdições de transferência de bens imóveis. É possível uma cláusula sobre a preservação da habitação em uma condição ou outra. Circunstâncias de força maior devem ser acordadas diretamente pelos participantes.
A responsabilidade do vendedor é fornecero comprador de informações sobre terceiros dos quais são possíveis reivindicações de propriedade. Uma vez celebrado o contrato, o comprador fica privado do direito de recusar a transação sem motivo válido. Os pagamentos pelo espaço adquirido devem ser feitos dentro do prazo acordado. Se o comprador se recusar a pagar a quantia em dinheiro especificada no contrato, o vendedor tem o direito de levantar a questão do não cumprimento dos termos do contrato.
Sobre os prós e contras
Quais são as vantagens e desvantagens do confinamento?deste acordo? A principal vantagem é a possibilidade de reconhecimento de firma e apoio legislativo. Se as condições, obrigações e prazos nele especificados forem violados por qualquer uma das partes, a outra parte tem o direito legal de exigir a execução das cláusulas do contrato na forma prescrita.
Se surgirem circunstâncias que não estão previstascláusulas do contrato, a apresentação das respectivas demandas é possível no prazo de três anos a contar da data do procedimento de registro e certificação por assinaturas do ato de compra e venda. Dentro de um ano, o comprador tem o direito de entrar com uma ação judicial se os requisitos básicos não forem atendidos.
A principal desvantagem deste documento é queoportunidade de contestar a sua validade. Isso acontece quando a transação é executada incorretamente ou os requisitos legais para a conclusão de uma transação são violados. O procedimento de contestação é realizado através do tribunal. Isso pode ser feito por iniciativa tanto do comprador quanto do vendedor.
Você precisa de um agente?
Vale a pena ou não solicitar uma compra?apartamentos para uma imobiliária? Pelos serviços prestados na seleção da opção de compra, coleta dos documentos necessários e registro legal da transação, seus funcionários cobrarão uma determinada porcentagem, geralmente no valor de uma quantia bastante expressiva. Mas parece que é neste caso que a poupança é inadequada. Afinal, as imobiliárias empregam profissionais especializados neste setor específico. Possuem sempre um formulário padrão de compra e venda de apartamento, elaborado tendo em conta todos os detalhes.
Como você sabe, é fácil para uma pessoa ignorantepreso, sem conhecer certas nuances. Digamos que no momento da compra a questão foi “resolvida” com todos os cadastrados no determinado espaço habitacional. Mas anteriormente, uma pessoa que cumpria pena de prisão no momento da transação poderia estar cadastrada no apartamento. Durante o período da pena, tal inquilino deve ser automaticamente exonerado. Mas, ao regressar, poderá exercer o seu direito de residir neste espaço habitacional, o que contestará judicialmente.
Para quem ainda decidiu agirde forma independente, fornecemos um acordo prévio de compra e venda de um apartamento, cuja amostra é exigida por qualquer notário ou imobiliária.
Transferência de dinheiro
Pagamento em dinheiro é melhortransferência na presença de um notário ou de testemunhas confiáveis. Então, caso surja alguma complicação, eles poderão confirmar o fato de tal transferência. A opção mais confiável e segura para liquidações em transações é a utilização de serviços bancários. Nesse caso, o valor em dinheiro é recalculado na presença de um representante do banco, lacrado com as assinaturas de todas as partes e guardado em cofre até que todas as cláusulas do contrato sejam cumpridas.
Se você ainda decidir usar os serviçosnotário, é melhor escolher você mesmo a sua candidatura e não concordar com a proposta pelo vendedor. Além disso, não se esqueça de verificar os documentos de propriedade do imóvel com especial atenção se o vendedor o possuir há menos de seis meses.
Compra e venda de apartamento - caução
Agora vamos falar sobre um conceito como depósito.Refere-se à quantia de dinheiro transferida ao vendedor pelo comprador como prova da seriedade das intenções de compra de uma casa. Recebida a caução, o vendedor compromete-se a abster-se de vender o imóvel a terceiros até determinado período de tempo.
O objetivo do depósito é garantir o sucesso da transação e assegurar as intenções das partes. Na liquidação final, o valor do depósito deve ser contabilizado oficialmente como parte do custo total da habitação.
Acordo de depósito (acordo preliminarcompra e venda de apartamento), cuja amostra, embora não aprovada por lei, seja, no entanto, elaborada respeitando todas as subtilezas legais, só então terá força de lei. Se tal acordo for executado e o depósito for transferido, a responsabilidade do comprador passa a ser a compra desta propriedade específica. Se preferir a opção alternativa, perde a totalidade do valor do depósito, que fica à disposição do vendedor. Se, após recebê-lo, o vendedor mudar de ideia sobre a concretização da transação, fica obrigado a devolver o valor do depósito, via de regra, em dobro. Mas esta circunstância certamente deve ser explicitada no contrato celebrado.
Um reembolso regular do valor do depósito é possível no casoa impossibilidade de uma das partes participar na transação por um motivo suficientemente válido (queda acentuada da situação financeira, ocorrência de qualquer circunstância de força maior). O procedimento para tal devolução ocorre exclusivamente por acordo mútuo das partes.
Sobre as sutilezas do design
Como redigir corretamente um contrato de depósito?Deve necessariamente dizer respeito a todos os proprietários do apartamento a ser vendido. Também é aconselhável designar todos os compradores, mas o contrato pode ser celebrado com um deles. Devem ser indicados dados do passaporte e nome completo. todos mencionaram seus endereços residenciais, uma breve descrição do apartamento.
Se você negligenciar o direito legal corretoAo redigir tal acordo e limitar-se a um recibo ordinário, são possíveis complicações no futuro ao tentar defender os direitos violados em tribunal. O comprador, caso o vendedor se recuse a vender o apartamento, poderá perder a caução paga. Por exemplo, é possível que os familiares do vendedor apresentem um atestado médico atestando que ele estava em condições inadequadas no momento do recebimento do dinheiro e da emissão do recibo. Neste caso extremo, até o tribunal fica impotente.
Não se esqueça do recibo
Ao assinar o contrato e transferi-lo comoAo depositar uma determinada quantia em dinheiro, deverá ser emitido um recibo de transferência e recebimento do dinheiro. O vendedor é obrigado a lavrá-lo na presença do comprador. Tal documento é redigido exclusivamente com caneta esferográfica (não lápis ou pasta de gel) e somente à mão, pois em caso de impugnação judicial, o exame poderá identificar a caligrafia de quem o redigiu.
O recibo deve conter obrigatoriamenteno índice encontra-se um link para o contrato de compra e venda de apartamento celebrado com o número e data de assinatura. Deve conter os dados do passaporte de ambas as partes e a data do seu registo. O valor do depósito é indicado em números e sempre por extenso. É imprescindível indicar que o valor transferido tem o status de depósito e não outra coisa.
Além disso, o recibo deverá conter uma brevedescrição do imóvel indicando dados de propriedade. A assinatura do vendedor no recibo deve coincidir com a do passaporte. Se você decidir imprimi-lo em vez de redigi-lo à mão, o reconhecimento de firma é altamente desejável.
Ao receber um recibo, o dinheiro deve ser transferidoao vendedor na presença de testemunhas. O cedente deve exigir que o destinatário conte as notas promissórias e confirme a presença do valor especificado e a ausência de reivindicações próprias.
