Új lakás vásárlása komoly ésfelelős lépés. Mielőtt házat vásárolna egy épülő házban, alaposan mérlegelnie kell és mindent át kell gondolnia. Lakóhelyiségek értékesítéséhez DDU (214-FZ) megkötése szükséges. Mire kell figyelni a dokumentum aláírásakor? Erről cikkünkben lesz szó.
A szerződés első sorai
Mielőtt elkötelezné magátkonkrét építőipari cégnél érdemes alaposan tanulmányozni a DDU-t (214-FZ). Mire kell figyelni a kezdetektől fogva? Mindenekelőtt meg kell határozni, hogy ki van regisztrálva a dokumentumban fejlesztőként. A szövegben fel kell tüntetni a kivitelező cég teljes nevét. Hasznosak lennének a részletesebb információk is – a fejlesztő bejegyzésének dátuma és helye, a vállalkozásnak a jogi személyek egységes állami nyilvántartásába való felvételéről szóló igazolás adatai stb.
A szerződést a fejlesztő nevében kell megkötni,a projektnyilatkozatban, az építési engedélyben és a telek bérleti vagy adásvételi szerződésében meghatározott objektum építésére. Ebben az esetben a vezérigazgató járhat el a vállalkozás nevében. Az ő aláírásának kell szerepelnie a dokumentumon. Ha a szerződést egy másik vezető írja alá, akkor a jogi eljárások során előre nem látható nehézségek adódhatnak. Más munkavállalónak csak meghatalmazással van lehetősége a cég érdekeinek képviseletére, és azt a DDU-hoz kell csatolni.
Miről fog szólni a beszélgetés?
A szerződés tárgyát teljesen meg kell határozniegyértelműen, az eltérések lehetősége nélkül. A lakóépület építésében való tőkerészesedés magában foglalja egy adott ingatlan átvételét egy előre meghatározott időtartamon belül. Pontosan ezt kell rögzíteni a dokumentumban. Minden egyéb kérdésnek - beruházási tevékenységben való részvétel, építkezés közös finanszírozása, az objektum üzembe helyezését követő helyiségigénylési jog engedményezése - semmi köze a DDU tárgyához. A 214-FZ törvény ezt közvetlenül jelzi. Sőt, az sem mindegy, hogy a dokumentum címében az szerepel-e, hogy „megállapodás közös építésben való részvételre” vagy sem.
A részletes leírás a siker kulcsa
214-FZ törvény a közös építkezésben való részvételrőlelőírja, hogy a DDU-nak tartalmaznia kell az objektum összes lehetséges jellemzőjét. Fel kell tüntetni a ház építési címét, a telek kataszteri számát, a javasolt lakásszámot, és azt az emeletet, amelyen található. Ezenkívül kötelező a fejlesztő által ügyfelei számára nyújtandó pénzügyi garanciákra vonatkozó záradék.
A dokumentumban is jelezni kelljótállási idő az ingatlanokra és annak mérnöki szolgáltatásaira. Általános szabály, hogy a lakóhelyiségekre vonatkozó garancia 5 évig tart, a felszerelésére - 3 év. A fejlesztő az átadott tárgyra vonatkozó felelősségi időt jogilag nem rövidítheti meg.
Kérdés a lakás költségével kapcsolatban
A részesedési szerződésnek tartalmaznia kella leendő lakás pontos műszaki leírása. Fel kell tüntetnie a lakás területét, az erkély, loggia vagy terasz méretét, figyelembe véve a csökkentési tényezőt. Az építőipari cégek hagyományosan igyekeznek a DDU-ba beépíteni egy olyan záradékot, amely kimondja, hogy ha a KTF-mérések eredménye szerint a lakóhelyiség területe kisebb, mint a szerződésben meghatározott, akkor a részvényes köteles külön fizetni. a további területért, vagy a fejlesztő a pénz egy részét a befejezetlen négyzetméterekért visszaadja. Néha a dokumentum kimondja, hogy a végeredménytől függetlenül senki nem tartozik senkinek semmivel.
A tapasztalt jogászok emlékeztetnek arra, hogy a 214-FZ törvény nemmegtiltja az árfelülvizsgálati záradék szerződésbe foglalását. A hiányzó területért azonban a fogyasztói jogról szóló törvény értelmében a vevőnek jogában áll pénzt követelni a fejlesztőtől, míg a többlet négyzetméterekért a kivitelező cég nem kaphat semmit. A bírói gyakorlat ezt a kérdést másként kezeli.
Részletes „portré” a lakásról
Részvényrészesedési szerződés megkötésekor a vevőJobb, ha különös figyelmet fordít a részletekre. Például a fejlesztőnek a DDU-ba bele kell foglalnia az ingatlan részletes műszaki leírását. A dokumentum részletesen meghatározza az összes attribútumot - ablakelemek, bejárati és beltéri ajtók, esztrich, fal- és mennyezeti dekoráció stb. Ha a lakóhelyiséget finom kivitelben adják át, akkor a szerződésben mindent fel kell tüntetni, még a tapéta osztályát is. a falakon. A 214-FZ ezt közvetlenül nem mondja ki a megosztott építésben való részvételről, de a fejlesztő szóbeli kötelezettségeit nem lehet bíróság előtt bemutatni. Ezért legyen éber és követelje meg, hogy a DDU tartalmazza a lakás teljes műszaki leírását.
Néha egy építőipari cég igyekszik hozzájárulnimegállapodási záradék a projektnyilatkozatban, az elrendezésben és az objektum műszaki jellemzőiben történő változtatás jogáról a részvényessel való megállapodás nélkül. Ez azonban jogszabályi szempontból elfogadhatatlan: a vásárlónak teljes körű tájékoztatást kell kapnia a vásárolt termékről.
Mikorra számíthatunk a kötelezettségek teljesítésére?
Minden feladat elvégzésének határidejét egyértelműen meg kell határozni.bejelentett kötelezettségek a DDU-ban (214-FZ). Mire kell figyelnie a szerződés ezen szakaszának tanulmányozása során? Először is fel kell tüntetnie magának a dokumentumnak az érvényességi idejét. Sőt, a megfogalmazásból ki kell következnie, hogy mindaddig érvényes, amíg a felek nem teljesítik valamennyi kötelezettségüket.
Ezenkívül a DDU-nak fel kell tüntetnie a dátumota lakás átadása az ügyfélnek. Egy építőipari cég gyakran nem egy konkrét időszakot, hanem egy negyedévet köt ki, amely alatt a lakáskulcsot tervezi átadni a részvényesnek. Ez nem minősül törvénysértésnek, de némi kellemetlenséget okoz az ügyfélnek. A tény az, hogy érdekeinek védelmét a határidők megsértése esetén a 214-FZ egyértelműen kimondja. A jogalkotási aktus összefoglalója egy nagyon fontos pontot tartalmaz - az ügyfél csak két hónappal az abban meghatározott tárgy átruházási dátumának lejárta után mondhatja fel a szerződést. Ez azt jelenti, hogy a fogyasztónak a negyedév végéig kell várnia, majd további 2 hónapot kell várnia arra, hogy igényét a fejlesztő felé benyújtsa.
Sőt, az építőipari cég aktívan keresa 214-FZ megkerülésének képessége. A határidők elmulasztása miatti büntetés súlyos terhet jelenthet a fejlesztő vállára, ezért mindig igyekszik fedezni a fogadásait. Például olyan feltételt tartalmaz a szerződésben, amely szerint anyagi felelősséget csak saját hibája esetén visel, vagy indokolatlanul bővíti a vis maior körülmények listáját. Ezért légy óvatos! Hagyományosan a vis maior terrortámadásokat, katonai akciókat vagy természeti katasztrófákat foglal magában. A jogszabályi változások, a kedvezőtlen időjárási viszonyok és a partnerek tétlensége erre nem vonatkozik.
A minőség a DDU másik buktatója
214-FZ a közös építésben való részvételrőlelőírja, hogy amennyiben a lakásban hiányosságok vannak, azt a társaság köteles ésszerű határidőn belül megszüntetni, vagy az ügyfeleknek megfelelő kártérítést fizetni.
Egyes fejlesztők megpróbálják biztosítanilehetséges félreértéseket, és a DDU-ba foglaljon egy záradékot, amely kimondja, hogy az üzembe helyezési engedély egyenértékű az objektum tervdokumentációnak való megfelelőségének megerősítésével. Ily módon a fejlesztő igyekszik minimálisra csökkenteni felelősségét a rossz minőségű lakások miatt. Ez a kitétel továbbra sem zárja ki a tulajdonos követelésének lehetőségét, de a tárgyalás során problémákat okozhat.
Hogyan spórold meg a pénzed?
A tranzakció monetáris oldala a DDU legfontosabb pontja(214-FZ). Mire kell figyelni ez ügyben? Először is, a szerződésben egyértelműen fel kell tüntetni az ingatlan értékét. Jobb, ha rubelben van feltüntetve. Sajnos a négyzetméterárat gyakran hagyományos mértékegységekben határozzák meg, anélkül, hogy a dokumentumban konkrét árfolyamot rögzítenek. Ez jelentősen rontja a szerződés feltételeit.
Másodszor, a DDU-ban (minta bármelyjogi iroda, az alábbiakban egyet adunk) meg kell határoznia, hogy milyen határidőn belül és milyen költséggel történik a fizetés. Ez lehet például saját megtakarítása vagy jelzáloghitel. És alaposan tanulmányoznia kell azt a pontot, amely szerint az ügyfél szerződéses kötelezettségei teljesítettnek minősülnek. A fejlesztők ragaszkodnak ahhoz, hogy erre azután kerüljön sor, hogy a pénzeszközöket jóváírják az építőipari cég számláján. Ennek eredményeként a befektető nagy kockázatnak van kitéve. Végül is a bankon keresztüli pénzátutalás több napon keresztül zajlik, és a vevő mindvégig bizonytalanságban van. A probléma megoldása meglehetősen egyszerű - a részvényrészesedési megállapodásnak tartalmaznia kell egy záradékot, amely kimondja, hogy a fejlesztőkkel szembeni kötelezettségek teljesítettnek tekintendők a pénzeszközök bankba történő befizetésének pillanatában.
Ki viseli a kapcsolódó költségeket?
Fontos tisztázni azt a kérdést, hogy mia felek fizetik az ingatlan Rosreestr Office-nál történő bejegyzésének költségeit. Emellett el kell dönteni, hogy a vevőnek milyen ponttól kell közüzemi számlákat fizetnie.
A fejlesztők gyakran megpróbálják belefoglalni a DDU-bazáradék, amely alapján az ügyfél a lakóépület üzembe helyezésének pillanatától fizeti a víz- és villanyszámlát. A lakás okirat szerinti átruházása azonban csak néhány hónap múlva történhet meg. Kiderült, hogy az új lakásba való beköltözés előtt a tulajdonosnak fizetnie kell a rezsit. Ebben nincs semmi tisztességes, ezért kérjük, hogy alaposan tanulmányozza át a szerződés ezen pontját.
Hogyan lehet megszüntetni a DDU-t?
A tőkerészesedés nemcsak a következtetést foglalja magábanmegállapodás, hanem a fejlesztővel szembeni kötelezettségek esetleges elengedése is. Ha ez az ügyfél kezdeményezésére történik, akkor kötbért kell fizetnie. A szerződés aláírásakor ügyeljen annak méretére. Jellemzően az ingatlan értékének 1-15 százaléka között mozog. A 214-FZ nem határozza meg a megosztott építésben résztvevők büntetésének szigorú határait ebben az esetben. A jogalkotási aktus összefoglalója azt sugallja, hogy ez a kérdés a felek mérlegelési jogkörébe tartozik. Ne feledje az esetleges anyagi veszteségeket a szerződés felmondásakor, és ügyeljen a kötbér mértékére – ez segít a megtakarításban.
Végezetül szeretném megjegyezni, hogy a részvényes nemNem szükséges ragaszkodni a szerződés valamennyi pontjának részletes leírásához. A tárgyalás során figyelembe veszik a fogyasztóvédelmi törvényt, amely teljes mértékben védi a magánszemélyek érdekeit.
