Megosztott építkezés a mai napig -nagyon népszerű módja a lakásvásárlásnak. A tőkerészesedési szerződés az épület építésében közvetlenül részt vevő kivitelező szervezet és a beruházók, azaz a tulajdonosok között jön létre. Építési megrendelőként jogi személyek és magánszemélyek egyaránt felléphetnek.
A felek feladatai
Vállalkozó - a kivitelező cég vállalja a ház felépítését és a tulajdonosoknak történő átadását.
Részvényesek szerződés alapján vállalják, hogy kifizetik a vállalkozó szolgáltatásait és átvesznek kész lakást.
A megosztott építési szerződés lényegében beruházási ügylet, de azt nem a Ptk., hanem külön jogszabály szabályozza.
A közös építés problémái
A közös építkezés kezdett kialakulni nálunkaz országban 2005-ben. A jogszabály sok változáson ment keresztül az ilyen konstrukciók kapcsán, de ez nem csökkentette a befektetők problémáit a jóhiszemű vállalkozó megtalálásával kapcsolatban. A közös építkezés a mai napig óriási kockázatot jelent, egy befektető egyszerűen hajléktalanul, pénz nélkül maradhat. Vagy saját erőből kell üzembe helyeznie az épületet, vagy a tulajdonjog bejegyzésével lesznek gondok.
Az Építésügyi Minisztérium nemfelhagyott a közös építkezés kompenzációs alap létrehozására tett kísérletekkel. Végül pedig ez év júliusa óta kormányzati szinten új eszközt alakítottak ki, amely az új építésű épületekben a lakásvásárlók érdekeit hivatott védeni és a fejlesztők játékszabályait megváltoztatni. Bár a kompenzációs alap formálisan már 2017. január 1-jén kezdett létezni, még nem dolgozták ki alaposan azokat az eljárásokat, amelyek szerint a formációnak működnie kell.
Alap lényege
A Kárpótlási Alap egy olyan szervezet, amelynek célja, hogy megvédje a polgárokat az esetleges veszteségektől abban az esetben, ha az építkezés nem fejeződik be, vagy a fejlesztő nem teljesíti egyéb kötelezettségeit.
A pénztár nem köteles döntenia részvényesek már meglévő problémái. Egyszerűen fogalmazva, az amúgy is megtévesztett befektetőknek nincs mire számítani. Ez annak köszönhető, hogy ha most kezdi el megoldani az aktuális kérdéseket, a szervezet egyszerűen csődbe megy.
Hozzájárulások
A fejlesztők hozzájárulása lesza részvényessel kötött minden egyes ügylet ára alapján kell kiszámítani. A fejlesztőnek hozzájárulást kell fizetnie a tőkerészesedésről szóló külön megállapodás állami bejegyzésekor. A fejlesztő díja azonban nem haladhatja meg a közös fejlesztésben való részvételre vonatkozó szerződés árának határkamatát. Általánosságban elmondható, hogy a jogszabály-módosítások aláírásakor a fejlesztőknek minden szerződés értékének 1,2%-ával kell hozzájárulniuk. A jövőben az árfolyam a szövetségi törvény alapján módosítható, de legfeljebb 12 havonta egyszer.
A hozzájárulást minden fejlesztőnek 3 nappal a közös építésre vonatkozó szerződés bejegyzése előtt kell befizetnie.
Most a tranzakciók biztosításának ilyen módszereit törölték,mint a felelősségbiztosítás vagy a bankgarancia. Most a vállalkozó-fejlesztő köteles kötelezően befizetni a kompenzációs alapba, amelynek alapítója az Orosz Föderáció.
Az alap főbb funkciói
A Kárpótlási Alapot nyilvános társaság formájában hozták létre, és számos probléma megoldására szolgál:
- hozzájárulások fogadása a fejlesztőktől;
- ellenőrzi a hozzájárulások beérkezésének időszerűségét;
- választottbírósági ügyvezetőként jár el fejlesztő cégek csődeljárásaiban, de csak abban az esetben, ha ezek a társaságok legalább egy épülő épülethez befizettek az alapba;
- a részvényeseknek okozott kár megtérítésére;
- hitelt nyújtani (akár kamatmentesen);
- szükség esetén pénzügyi segítségnyújtás olyan fejlesztő cégeknek, amelyek egy befejezetlen objektum befejezését vállalják.
A kárpótlási alap szabad forrásai a jogszabályban meghatározott egyéb eszközökbe fektethetők be.
Önszabályozó szervezetben való részvétel
A közelmúlt jogszabályi változásainak hátterében megváltozott az önszabályozó szervezethez kötődő személyek köre. A kötelezettség a következő személyeknél maradt:
- akik szerződést kötöttek a projektdokumentáció elkészítésére valamely épület üzemeltetéséért felelős műszaki megrendelővel, fejlesztővel vagy szervezettel;
- önállóan végzi a tervdokumentáció elkészítését és az építmények, épületek építését.
Törvényileg rendelkező szervezetektőke, amelynek fele vagy nagyobb része az állam vagy az önkormányzatok tulajdonában van. Ezenkívül nem szükséges az SRO-hoz csatlakozni az állami, egységes vagy állami tulajdonú vállalkozások számára.
SRO Kompenzációs Alap „Szerződéseskötelezettségek” minden tag másodlagos felelősségének kompenzálására jön létre. De egy ilyen alap létrehozásához legalább 15 SRO-tagnak kell benyújtania a kérelmet. Ha kevesebb a jelentkező, akkor nem lehet alapot képezni a szerződéses kötelezettségek biztosítására, hanem az összes beszedett pénz a kárpótlási alapba kerül.
Most fejlesztők és más személyekAz SRO-k nem kapnak igazolást, csak az elektronikus nyilvántartásba kerülnek bejegyzésre, amelyből a versenyen való részvételkor kivonat szerezhető be a tagságuk megerősítésére.
Az építőipari piaci szereplők félelmei
A legtöbb fejlesztő cég biztos abbana kárpótlási alapokba történő kétszeres hozzájárulás elkerülhetetlenül magasabb lakásárakhoz vezet. Most a fejlesztőnek fizetnie kell a tőkeépítési alapnak és az SRO-alapnak.
A befektetőtársak aggodalmukat fejezik ki,vagyis azok az alvállalkozók, akik saját költségükön építenek ki mérnöki hálózatot és kommunikációt, mert ha egy fejlesztő csődbe megy, akkor elsősorban magánszemélyeknek jár kártérítés. A társbefektetőknek kevés esélyük van a visszatérítésre.
Természetesen egy ilyen jogalkotási alapfontos a változékony építőipari piac számára, és része a befektetővédelmi rendszernek. A lényeg az, hogy egy ilyen alap ne jelentsen újabb terhet az építőipari szervezetek és az építőipari piac egésze számára, és a lakásárak ne induljanak újra emelkedni.
