Dans l'art.36 de la RF LC a établi une liste d'objets liés à la propriété commune des propriétaires des zones d'un immeuble à appartements. La norme détermine l'ordre de leur utilisation et de leur élimination. Considérons ce sujet en détail.
Code du logement de la Fédération de Russie : Art. 36
La propriété de la propriété commune d'un immeuble d'appartements appartient aux propriétaires des appartements de cet immeuble. Il comprend:
- Les zones qui ne sont pas incluses dans les appartements etsont utilisés pour desservir plus d'une pièce de la maison. Ceux-ci comprennent les escaliers, les zones inter-appartements, les ascenseurs, les couloirs, les sous-sols, les étages techniques, les greniers avec services publics et autres équipements.
- Autres zones de la maison qui n'appartiennent paspropriétaires individuels et sont destinés à répondre aux besoins sociaux et domestiques. Il s'agit notamment de locaux pour l'organisation du développement culturel, des loisirs, de la créativité des enfants, des sports et de l'éducation physique, etc.
- Toits, clôtures, équipements sanitaires, électriques, mécaniques et autres qui se trouvent dans la maison.
- Terrain dans lequelle bâtiment est situé, avec des éléments d'aménagement paysager, d'aménagement paysager et d'autres objets. Les limites du lotissement sont déterminées conformément aux exigences du code foncier et du code de l'urbanisme.
Procédure d'utilisation et d'élimination
Il est déterminé par la clause 2 de l'art. 36 LCD RF.Conformément à la norme, les sujets qui sont propriétaires des appartements de la maison, effectuent la possession et l'utilisation du bien commun, et en disposent également dans les limites déterminées par le Code. La réduction de sa taille est autorisée avec le consentement de tous les habitants grâce à la reconstruction. Cette disposition est définie au paragraphe 3 de l'art. 36 LCD RF. Les objets partagés peuvent être transférés pour utilisation à d'autres personnes, si cela ne porte pas atteinte aux intérêts et droits des personnes morales et des citoyens. Cette décision est prise par les propriétaires en assemblée générale.
Terrain
Le lotissement sur lequel est situé l'immeublemaison, conformément au paragraphe 5 de l'art. 36 du RF LC ne peut pas être gêné par une utilisation limitée par d'autres personnes. Dans la pratique, il peut être nécessaire de fournir à des tiers l'accès à des installations qui existaient avant la date d'introduction du Code.
Point important
Conformément à l'art.36 du Code du logement de la Fédération de Russie, en cas de destruction, de mort accidentelle, de démolition d'un immeuble d'habitation, les propriétaires des locaux conservent une part pour le site sur lequel se trouve la structure, avec des éléments d'aménagement paysager, des espaces verts, comme ainsi que d'autres objets destinés à l'exploitation et à l'entretien de la maison. Ils sont déterminés proportionnellement aux parties de la propriété commune. Les sujets peuvent utiliser, posséder et disposer des objets selon les règles établies dans le Code civil.
De l'art. 36 LCD RF avec commentaires
La norme en question réglementeles relations concernant la propriété de biens communs dans un immeuble à appartements dont les locaux appartiennent à différentes entités, y compris des entités publiques. Les questions liées à ce domaine sont réglées de la même manière dans toutes les structures de ce type. Dans le même temps, la nature de l'application des règles ne dépend pas du nombre de propriétaires de locaux dans le bâtiment, de la présence / absence d'un HOA ou d'une autre organisation.
Définitions
Les concepts clés sont définis dans le règlement. À la p.6 de ce document prévoit les règles de reconnaissance des locaux comme résidentiels, impropres à l'habitation, ainsi que des immeubles à appartements soumis à la démolition en raison d'accidents. Le règlement a été approuvé par le décret gouvernemental n ° 47.
Liste des objets
Il est conseillé de considérer l'art.36 du RF LC avec les commentaires des Règles pour l'entretien de la propriété d'un immeuble à appartements. Ils contiennent une liste d'objets plus complète. Conformément aux règles pour la propriété spécifiées dans la partie 1 de l'art. 36 du RF LCD, comprennent des locaux qui ne sont pas inclus dans les appartements et sont nécessaires pour le service / usage commun. Cette catégorie comprend:
- ascenseurs;
- couloirs;
- ascenseur et autres puits;
- escaliers et zones inter-appartements;
- greniers;
- fauteuils roulants;
- planchers techniques (y compris ceux construits aux frais des propriétaires) espaces pour véhicules et garages, ateliers et autres. caves.
Dans ces locaux, conformément au paragraphe 1 de l'art.36 LCD de la Fédération de Russie, il doit y avoir des communications techniques, d'autres équipements à l'aide desquels plus d'une zone non résidentielle / résidentielle de la maison est entretenue. Ces derniers comprennent notamment les ascenseurs, les chaufferies, les chaufferies, etc.
- Toits.
- Structures enveloppantes de type porteur Ceux-ci comprennent, entre autres, les fondations, les murs, les colonnes, les dalles de plancher, les balcons, etc.
- Structures enveloppantes de type non porteur. Il s'agit notamment des portes et fenêtres des locaux à usage général, des garde-corps, des garde-corps, etc.
- Sanitaire, mécanique,les équipements électriques et autres situés dans la maison à l'extérieur ou à l'intérieur des locaux, à l'aide desquels plus d'une zone résidentielle / non résidentielle est desservie.
- La parcelle, dans les limites de laquelle se trouve le bâtiment, avec des éléments paysagers et des espaces verts.
- Autres objets utilisés pour fournirl'exploitation, l'entretien d'un immeuble d'habitation, y compris les points de chauffage, les postes de transformation, les sports et les terrains de jeux dans le territoire adjacent.
Facultatif
La propriété commune comprend également l'ingénierie des systèmes d'alimentation en eau chaude et froide intérieurs, des réseaux de gaz, y compris :
- Les colonnes montantes et les branches de celles-ci au premier équipement de déconnexion.
- Les compteurs collectifs.
- Les premières vannes d'arrêt et de régulation aux sorties des câblages intra-appartement.
- Équipements de plomberie, électriques, mécaniques et autres.
- Armoires et appareils de distribution d'entrée.
- Équipements de protection, de contrôle, dispositifs de contrôle.
- Installations d'éclairage dans les espaces communs.
- Armoires et panneaux d'étage.
- Les compteurs collectifs.
- Installations de systèmes d'extraction de fumée, systèmes d'alarme incendie, y compris systèmes d'alimentation en eau internes, monte-charges et monte-charges.
- Dispositifs de verrouillage automatique pour portes d'entrée.
- Des réseaux de la frontière extérieure aux compteurs individuels.
- Autres équipements électriques.
Spécificité du régime d'utilisation du site
Dans le cadre de la propriété commune est un lotissement, endans lequel se trouve la maison, avec des éléments paysagers et des espaces verts. Pendant ce temps, les limites des parcelles dans certains cas peuvent ne pas être établies. Selon le deuxième alinéa de l'art. 36 du RF LC, les lotissements à l'intérieur desquels se trouvent les constructions comprises dans la propriété commune, ainsi que les immeubles d'habitation et autres bâtiments sont prévus en multipropriété dans les conditions et selon les modalités déterminées par la loi.
Dans l'art.16 du règlement d'introduction stipule que dans le développement existant, le site sur lequel les objets sont situés est la propriété des propriétaires des appartements. Le lotissement avec les bâtiments, ouvrages, ouvrages, aménagements et éléments paysagers qui s'y trouvent, formé avant la mise en service de la LCD, et pour lequel l'enregistrement cadastral a été effectué, devient copropriété à titre gratuit. Si les limites ne sont pas définies, tout propriétaire d'un appartement dans la maison peut s'adresser à l'autorité locale avec une déclaration sur sa définition.
Enregistrement cadastral
Dès l'inscription au registre foncierle site acquiert le statut d'objet immobilier et est inclus dans la propriété commune. Le lotissement passe gratuitement à la copropriété des propriétaires des appartements à partir du moment où il est inscrit au registre cadastral. Les maisons reconstruites ou nouvellement construites sont mises en service lorsque les sites sur lesquels elles sont implantées sont constitués. Dans ce cas, le lotissement est immédiatement inclus dans la propriété commune. Conformément à l'article 7 du décret gouvernemental n° 491, les autorités étatiques et municipales autorisent l'enregistrement des parcelles de terrain sans exiger de paiement des propriétaires d'appartements.
Charges
Les zones à l'intérieur des limites desquelles se trouventles immeubles d'habitation sont utilisés non seulement par les propriétaires, mais aussi par d'autres personnes. À cet égard, les clôtures et l'aménagement du territoire qui entravent le passage / passage peuvent entraîner une violation des intérêts des organisations tierces et des citoyens. Sur de tels sites, il peut y avoir des espaces verts, des terrains de jeux, des allées et d'autres objets qui sont utilisés par un nombre illimité de sujets.
Spécificités de propriété
Comme il ressort de l'art.36 ZhK RF, les parts de biens communs appartiennent aux propriétaires d'appartements. Il y a 2 parties dans la structure de la maison. L'un est la propriété des entités publiques, des citoyens et des organisations, l'autre est la propriété commune des propriétaires des appartements. Dans ce cas, ce dernier est indivisible. Les propriétaires d'appartements ne possèdent pas de grenier, de sous-sol, de terrain et d'autres objets, ainsi que d'équipements séparément. Ils agissent en tant que propriétaires de tous les biens communs dans l'ensemble.
Modification de la composition des objets
Les biens communs de la maison ne peuvent être aliénés.Il ne participe pas à la circulation en tant qu'objet indépendant. Les éléments distincts de la propriété ne sont pas sujets à l'aliénation. Ils n'agissent pas en tant qu'objets de droit indépendants. Certains éléments peuvent être rattachés aux locaux lors de la reconstruction (partie 3 de l'article 36 du RF LC). Par exemple, une partie d'un grenier peut compléter un espace de vie. Dans ce cas, la surface de ce dernier augmente. Lors de la reconstruction dans une telle situation, un nouvel objet est formé. L'appartement acquiert une plus grande surface et la taille du grenier diminue en conséquence. En raison du fait que ces actions affectent les biens communs, le consentement des propriétaires des autres locaux est requis. Pour de tels cas, l'art. 36, 44, 46 ZhK RF. Les deux dernières règles établissent la procédure de tenue des assemblées des propriétaires de locaux. Après avoir obtenu le consentement des autres propriétaires d'appartements, la reconstruction peut être effectuée.
Transfert d'objets à des tiers
Il est également effectué selon les règles de l'art.36, 44 LCD RF à l'assemblée générale. Les décisions sur les questions sont prises à la majorité du nombre total de personnes participant à la réunion. Les exceptions sont les cas précisés à l'alinéa 1.1 de la deuxième partie de l'article 44. Il convient de garder à l'esprit que tous les objets, en raison de leurs caractéristiques fonctionnelles, ne peuvent pas être transférés à des tiers, même pour utilisation. Il s'agit notamment des zones inter-appartements, des ascenseurs, des couloirs, de la plomberie, des équipements mécaniques, électriques et autres et d'autres pièces, dont la fourniture à d'autres entités entraverait l'exercice des droits des propriétaires d'appartements dans la maison.
Sécurité financière
Les propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements peuventconstituer un fonds monétaire spécial (article 36.1 de la RF LC). Ses fonds sont destinés à la refonte des biens communs. L'argent est viré sur un compte spécial ouvert auprès d'un établissement de crédit. Ce fonds est constitué des contributions des propriétaires pour les réparations du capital, des pénalités payées en cas de mauvaise exécution des obligations de déduction des montants obligatoires, ainsi que des intérêts accumulés par la structure de crédit pour l'utilisation des fonds. La gestion financière peut être transférée au HOA ou à une autre organisation de services. Il convient de noter que ces fonds ont un objectif désigné et ne peuvent être dépensés dans d'autres directions, à l'exception de celles établies.
