Όχι πολύ καιρό πριν στη Ρωσία, όλες οι επιχειρήσεις μεη ακίνητη περιουσία πραγματοποιήθηκε μόνο με βάση την αξία αγοράς και αποθέματος. Η κυβέρνηση αποφάσισε να εισαγάγει μια ιδέα όπως η κτηματολογική αξία ενός διαμερίσματος. Οι τιμές αγοράς και κτηματολογίου έχουν πλέον γίνει οι δύο βασικές έννοιες της αποτίμησης. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η αγοραία αξία καθορίζεται συχνά παρακάμπτοντας τις κυβερνητικές δομές και η αξία του αποθέματος υπολογίζεται χρησιμοποιώντας πολύπλοκους αλγόριθμους, επομένως συχνά διαχωρίζεται από την πραγματικότητα. Είναι απαραίτητο να κατανοήσουμε την έννοια της «κτηματολογικής αξίας ενός διαμερίσματος»: τι είναι αυτό και πώς να το ανακαλύψετε;
Σκοπός
Ο κύριος σκοπός αυτής της ανάπτυξης ήταν να πληρώσειφόροι, που προορίζονται να καλύψουν τον προϋπολογισμό σε σχέση με την απόκτηση, τη χρήση ή την πώληση ενός διαμερίσματος. Προηγουμένως, αυτό το ποσό καθορίστηκε από τη ΔΔΠ ως αξία αποθέματος αντικειμένων και τώρα η ανάλυση δείχνει ότι αυτή η αξία υποτιμάται σημαντικά σε σύγκριση με την αγοραία αξία των ακινήτων, γι 'αυτό ο προϋπολογισμός δεν λαμβάνει αξιοσημείωτες χρηματοοικονομικές εισφορές από πληθυσμός. Εάν μιλάμε για το πώς μπορείτε να μάθετε την κτηματολογική αξία ενός οικοπέδου ή διαμερίσματος, θα πρέπει να σημειωθεί ότι υπολογίζεται χρησιμοποιώντας ένα μαθηματικό μοντέλο που λαμβάνει υπόψη τους κύριους παράγοντες των πληροφοριών της αγοράς.
Κτηματολόγιο
Η κτηματολογική τιμή αναφέρεται στο κτηματολόγιοτο διαβατήριο της κατοικίας. Εάν πρέπει να υποβάλετε αίτηση για ενυπόθηκο δάνειο σε τράπεζα, να πουλήσετε ή να ανταλλάξετε ένα διαμέρισμα, πρέπει να έχετε ένα επίσημο έγγραφο στα χέρια σας, το οποίο επιβεβαιώνει την κτηματολογική αξία του διαμερίσματος. Σε μια συναλλαγή αγοράς και πώλησης, έχετε το δικαίωμα έκπτωσης φόρου που παρέχεται μία φορά.
Κτηματολόγιο και αξία αποθέματος: η διαφορά
Από το τρέχον έτος, ο υπολογισμός των πληρωμών φόρουπραγματοποιείται μόνο βάσει της κτηματολογικής αξίας. Κατά τον υπολογισμό της κτηματολογικής αξίας, λαμβάνεται υπόψη το πλήρες σύνολο του κόστους κατασκευής, οι παραδοσιακοί συντελεστές, που αναγνωρίζονται ως οι κύριοι, συμπεριλαμβανομένου του έτους κατασκευής και της περιοχής του διαμερίσματος. Η τιμή κτηματολογίου πλησιάζει όσο το δυνατόν περισσότερο την αγοραία αξία και η αξία αποθέματος είναι συχνά 10 φορές χαμηλότερη, γεγονός που αφήνει το σημάδι του στην εφαρμογή του. Ανάλογα με την περιοχή της χώρας, ο δείκτης τιμής κτηματολογίου μπορεί να ποικίλλει σημαντικά. Αυτό μπορεί να εξηγηθεί από έναν μόνο παράγοντα: δεν έχουν όλα τα περιφερειακά γραφεία αξιολόγησης ακινήτων την εξουσία να εισάγουν την τιμή της γης στην οποία το αντικείμενο βρίσκεται στην κτηματολογική τιμή. Αυτός ο τύπος υπολογισμού εξισώνει αυτήν τη μέτρηση με την τιμή αποθέματος. Όταν ληφθεί υπόψη η τιμή της γης, η τιμή αυξάνεται κατά περίπου 70%.
Η απάντηση στο ερώτημα του τρόπου υπολογισμού του κτηματολογίουΤο κόστος του διαμερίσματός σας θα έχει ως εξής: είναι απαραίτητο να καθοριστεί ποιοι δείκτες περιλαμβάνονται στον υπολογισμό κατά τη διενέργεια αξιολόγησης σε μια συγκεκριμένη περιοχή της χώρας. Σε αυτήν την περίπτωση, μπορείτε να βασιστείτε στη λήψη μιας περισσότερο ή λιγότερο ακριβούς απάντησης.
Κύριες διαφορές από την αγοραία αξία
Εάν ο ιδιοκτήτης είναι αντιμέτωπος με το έργο της πώλησηςακίνητη περιουσία ή δεσμεύστε το σε μια τράπεζα, τότε τα αρχικά δεδομένα για αυτό είναι συνήθως η πραγματική τιμή. Παρά το γεγονός ότι η κτηματολογική αξία προορίζεται να αντιστοιχεί πλήρως στην αγοραία αξία, πολύ συχνά δεν αντικατοπτρίζει καθόλου την τρέχουσα κατάσταση. Η αγοραία αξία προορίζεται για μια πλήρη λίστα συναλλαγών και η κτηματολογική αξία δεν απαιτείται πάντα, για παράδειγμα, όταν κληρονομεί ακίνητη περιουσία, δεν είναι απαραίτητη. Κατά τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας, λαμβάνεται υπόψη ο όρος του διαμερίσματος κατά τη στιγμή της πώλησης, συνήθως το επίπεδο της αξίας καθορίζεται με αμοιβαία συμφωνία μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή. Για να αποκτήσετε μια τεκμηριωμένη εκτίμηση της αγοραίας αξίας, απαιτείται ο ιδιοκτήτης να στραφεί στις υπηρεσίες ανεξάρτητων εκτιμητών, στην περίπτωση αυτή θα καταστεί σαφές πόσα πρέπει να ζητήσετε. Εάν καταλάβετε πού να μάθετε την κτηματολογική αξία ενός διαμερίσματος, τότε αυτό το ζήτημα συνήθως επιλύεται στις αρμόδιες αρχές. Για τους σκοπούς αυτούς, υπάρχει ένα ειδικό μητρώο, το οποίο υποδεικνύει την αξία της κατοικίας με βάση τα αποτελέσματα της αξιολόγησης που πραγματοποίησαν οι κτηματολογικές αρχές.
Λήψη αξιολόγησης δανείου και ακινήτων
Μπορείτε να παραγγείλετε μια εξέταση του διαμερίσματός σας απόανεξάρτητο εκτιμητή που θα εκδώσει γνωμοδότηση ντοκιμαντέρ Μπορεί να παρουσιαστεί με ασφάλεια σε πελάτες ή τραπεζικούς εργαζόμενους. Ταυτόχρονα, δεν χρειάζεται να αποφασίσετε πού θα μάθετε την κτηματολογική τιμή του διαμερίσματος, καθώς θα έχετε ήδη το αντίστοιχο έγγραφο. Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι όταν υποβάλλετε αίτηση για δάνειο ή υποθήκη σε μια συγκεκριμένη τράπεζα, πρέπει να επικοινωνήσετε με τις υπηρεσίες μιας εταιρείας αξιολόγησης που είναι διαπιστευμένη από αυτό το ίδρυμα. Η εκτίμησή του δεν θα εξαρτηθεί από τα αποτελέσματα των εξετάσεων που έχουν ήδη πραγματοποιηθεί από άλλες δομές.
Πού μπορώ να βρω την κτηματολογική αξία ενός διαμερίσματος;
Στην ίδια πόλη, οι τιμές των κατοικιών είναι συχνάποικίλλουν πολύ. Συχνά, η κτηματολογική τιμή ενός μεμονωμένου διαμερίσματος διαμορφώνεται ανάλογα με τη θέση του. Εάν αποφασίσετε πού να μάθετε την κτηματολογική αξία ενός διαμερίσματος, τότε υπάρχουν διάφοροι τρόποι για να λάβετε τις απαιτούμενες πληροφορίες. Το πρώτο είναι να εξετάσουμε το κτηματολόγιο, το οποίο εκδίδεται από το Κτηματολόγιο. Εάν πραγματοποιήθηκαν ορισμένες σημαντικές εργασίες με το διαμέρισμα, τότε το κόστος πρέπει να αναφέρεται στην όγδοη παράγραφος του εγγράφου. Θα πρέπει να γνωρίζετε ότι εάν το διαβατήριο του διαμερίσματος περιέχει τιμή που υπολογίστηκε πριν από το 2012, τότε δεν ισχύει πλέον, επομένως υπάρχει ανάγκη παραγγελίας νέου εγγράφου.
Έτσι, αποφασίζοντας για το πού να μάθετε το κτηματολόγιοτο κόστος του διαμερίσματος, πρέπει να γνωρίζετε και πού μπορείτε να παραγγείλετε την έκδοση ενός εγγράφου που περιέχει αυτές τις πληροφορίες. Μιλάμε για τον ιστότοπο της Rosreestr. Για αυτό, παρουσιάζεται εκεί μια ειδική φόρμα. Ο προσδιορισμός της κτηματολογικής τιμής θα γίνει όσο το δυνατόν γρηγορότερα εάν οι πληροφορίες σχετικά με το διαμέρισμα έχουν καθοριστεί αρκετά ακριβή. Θα πρέπει να βρείτε μια υπηρεσία με πληροφορίες ιστορικού στο διαδίκτυο, να υποδείξετε τη διεύθυνση του διαμερίσματος που σας ενδιαφέρει, μετά την οποία αυτό το αντικείμενο θα εμφανίζεται σε διαδραστικό χάρτη και αφού κάνετε κλικ σε αυτό, οι πληροφορίες που χρειάζεστε θα εμφανιστούν στην οθόνη. Όλες οι πληροφορίες θα παρουσιαστούν στη φόρμα για εκτύπωση, αλλά αυτό γίνεται για έλεγχο, ένα τέτοιο έγγραφο δεν είναι επίσημα έγκυρο. Επομένως, όταν αποφασίζετε πού θα μάθετε την τιμή κτηματολογίου ενός διαμερίσματος, πρέπει να θυμάστε ότι πρέπει να επικοινωνήσετε με το γραφείο της Rosreestr για να λάβετε ένα επίσημο έγγραφο.
Επικοινωνία με το Κτηματολόγιο
Εάν το έγγραφο παραληφθεί με αυτόν τον τρόπο, τότεμπορεί να παρουσιαστεί σε συμβολαιογράφο. Το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την ολοκλήρωση του αιτήματος, κατά τη διάρκεια της εργάσιμης εβδομάδας, υπό την προϋπόθεση ότι παρέχετε ένα πακέτο απαραίτητων εγγράφων. Με τον συνηθισμένο τρόπο, δηλαδή, μέσα σε μια εβδομάδα, το πιστοποιητικό εκδίδεται δωρεάν, αλλά αν χρειαστεί να το λάβετε, θα πρέπει να πληρώσετε επειγόντως.
Σχέση μεταξύ αξίας κτηματολογίου και υπολογισμού φόρου
Αυτές οι δύο παράμετροι είναι στενά συνδεδεμένες.Εάν το κόστος ενός διαμερίσματος σύμφωνα με το κτηματολόγιο είναι πάνω από 300 εκατομμύρια ρούβλια, τότε οι περιφερειακές αρχές μπορούν να αποφασίσουν να αυξήσουν το φορολογικό συντελεστή στο 1%. Για διαμερίσματα, το κόστος των οποίων είναι μικρότερο, το ποσοστό παραμένει στο επίπεδο του 0,1%. Πολλοί ιδιοκτήτες ενδιαφέρονται για την κτηματολογική αξία εάν θέλουν να πουλήσουν ένα ιδιωτικοποιημένο διαμέρισμα, το οποίο ανήκει σε ιδιώτες για λιγότερο από 3 χρόνια. Αυτό είναι κατανοητό, καθώς ο φορολογικός συντελεστής στην περίπτωση αυτή είναι 13%. Αλλά αν θέλετε να πουλήσετε ένα διαμέρισμα κάτω από την κτηματολογική αξία, οι απώλειες θα είναι υψηλότερες για εσάς, καθώς σε αυτήν την περίπτωση, οι εξουσίες των φορολογικών αρχών σας επιτρέπουν να αυξήσετε τον φόρο επί της συναλλαγής πώλησης και αγοράς κατά 0,7 φορές την τιμή στο κτηματολόγιο.
Διαφορές σχετικά με την κτηματολογική αξία
Τα τελευταία δύο χρόνια έχουν περάσει τη διεξαγωγήΤιτανική εργασία για την αναθεώρηση όλων των δεικτών της κτηματολογικής αξίας των ακινήτων στις περιφέρειες. Αυτό έγινε λόγω έντονης ασυμφωνίας με την πραγματική κατάσταση της αγοράς. Αλλά σε ορισμένες περιοχές, αυτό προκάλεσε αύξηση στην πραγματική τιμή ορισμένων ακινήτων. Εάν το επιθυμείτε, μπορείτε να αμφισβητήσετε την κτηματολογική τιμή εάν είστε πεπεισμένοι ότι η αποτίμηση δεν πραγματοποιήθηκε αρκετά σωστά.
