Η ανταλλαγή ακινήτων δεν είναι το πιο εύκολο και βολικότρόπο αλλαγής και βελτίωσης των συνθηκών διαβίωσης. Και όμως, το ερώτημα πώς να ανταλλάξετε ένα διαμέρισμα με ένα διαμέρισμα θα είναι πάντα σχετικό. Μια εναλλακτική συμφωνία ενός τέτοιου σχεδίου συνεπάγεται μια πολύ πιο γρήγορη μετάβαση σε μια νέα τοποθεσία και η ταλαιπωρία των συμμετεχόντων από την προετοιμασία και την ολοκλήρωση μιας συμφωνίας είναι πολύ μικρότερη. Υπάρχουν πολλές δυνατότητες και πολλοί τρόποι ανταλλαγής διαμερίσματος με διαμέρισμα. Πιθανώς δεν υπάρχουν ειδικοί σε ακίνητα που δεν συζητούν και κατηγοριοποιούν κάθε περίπτωση. Αυτό το άρθρο θα παρέχει μια λίστα με το συνηθισμένο πακέτο εγγράφων που θα πρέπει να συλλεχθούν πριν από την ανταλλαγή ενός διαμερίσματος με ένα διαμέρισμα.
Λόγοι ανταλλαγής και στόχοι
Υπάρχει μια μακρά λίστα αιτιών για την ανταλλαγή καιόλοι τους με μεγάλη δύναμη ωθούν τους μεμονωμένους πολίτες να ανταλλάξουν τα σπίτια τους, να αλλάξουν τον τόπο διαμονής τους. Και ως εκ τούτου, υπάρχουν πολλοί τρόποι ανταλλαγής διαμερίσματος με διαμέρισμα, ανάλογα με τις συνθήκες σε κάθε μεμονωμένη περίπτωση. Η ανταλλαγή έχει τόσο πλεονεκτήματα όσο και μειονεκτήματα. Ο πιο συνηθισμένος λόγος για την ανταλλαγή κατοικίας είναι η ανάγκη βελτίωσης των συνθηκών διαβίωσης, δηλαδή διεύρυνσης του χώρου διαβίωσης (για παράδειγμα, μια οικογένεια έχει αναπληρωθεί, οι ανάγκες έχουν αυξηθεί ή απαιτείται περισσότερη άνεση) και στη συνέχεια αναζητείται μια επιλογή, που καθίσταται δυνατή η ανταλλαγή της δικής σας περιουσίας.
Ανταλλαγή διαμερίσματος με διαμέρισμα, όπως λένεΟι κτηματομεσίτες μπορεί επίσης να υποχρεωθούν να τροποποιήσουν την οικονομική κατάσταση, όταν ένας μεγάλος χώρος διαμονής ανταλλάσσεται με έναν μικρότερο με επιπλέον χρέωση. Σε αυτήν την περίπτωση, διατηρείται ένας χώρος για τη ζωή και φαίνεται ότι τα μέσα βελτιώνουν την ποιότητα αυτής της ζωής. Αλλά πιο συχνά πρόσφατα, έχουν συμβεί ακριβώς οι αντίθετες περιπτώσεις - ενώ διατηρούν ακίνητη περιουσία, οι άνθρωποι ανταλλάσσουν ένα διαμέρισμα με ένα διαμέρισμα από ένα μικρότερο σε ένα μεγαλύτερο, προσθέτοντας χώρο με τη μορφή επιπλέον τετραγωνικών μέτρων. Όχι λιγότερο συχνά, ένα μεγάλο διαμέρισμα ανταλλάσσεται με δύο μικρότερα, εάν η οικογένεια αποφασίσει να φύγει. Αυτό συμβαίνει με τα διαζύγια, από τα οποία υπάρχουν πολλά τώρα, με τη διαίρεση της κληρονομιάς ή την επανεγκατάσταση ενήλικων παιδιών σε ξεχωριστό σπίτι. Για παράδειγμα, η ανταλλαγή διαμερίσματος 1 δωματίου με διαμέρισμα 1 δωματίου είναι λιγότερο συχνή. Εδώ, ο λόγος μπορεί να είναι μια αλλαγή στην περιοχή σε ένα πιο διάσημο ή μια σειρά από σπίτια με πιο βολική διάταξη.
Επιλογές
Στη σοβιετική εποχή, πρακτικά δεν υπήρχαν διαμερίσματα.πουλήθηκαν, αφού σχεδόν όλα ήταν, όπως λένε τώρα, σε δημοτική ιδιοκτησία. Επομένως, επικράτησε μια τέτοια λειτουργία με ακίνητα ως ανταλλακτήριο. Τότε το αντίστοιχο δεν ήταν ασυνήθιστο, ειδικά όταν μετακινούνταν, όταν η ανταλλαγή διαμερισμάτων γινόταν από πόλη σε πόλη. Συνήθως αυτό συνέβαινε κατά την αλλαγή εργασίας, κατά την αλλαγή των συνθηκών ζωής. Η ανταλλαγή από απόσταση ήταν σωτήρια, αν και χρειάστηκε απίστευτο χρόνο και προσπάθεια. Και τώρα δεν γλιτώνει από την αναζήτηση αγοραστή στη δική του πόλη, την αναζήτηση διαμερίσματος σε κάποιον άλλο. Και μόνο ένα καλό μεσιτικό γραφείο βοηθά τους ανθρώπους με αυτά τα προβλήματα. Μια τέτοια ανταλλαγή γίνεται συνήθως μέσω πώλησης και μεταγενέστερης αγοράς. Υπάρχουν επίσης εναλλακτικές προσφορές, καθώς και άμεση ανταλλαγή διαμερίσματος (δευτερεύουσα κατοικία), αλλά πολύ λιγότερο συχνά. Είναι αυτές οι τρεις επιλογές που χρησιμοποιούνται συχνότερα από μεσιτικά γραφεία.
Η πρώτη επιλογή είναι η απλούστερη, και επομένως η πιοχρησιμοποιείται συχνά. Εάν ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος έχει επαρκή εμπειρία με ακίνητα, δεν μπορεί να προσκαλέσει επαγγελματία μεσίτη. Σε αυτή την περίπτωση, η διαδικασία χωρίζεται σε δύο πράξεις: την αναζήτηση αγοραστή και την πώληση του διαμερίσματός σας, ενώ ταυτόχρονα αναζητούνται νέες κατοικίες που ικανοποιούν όλες τις αξιώσεις. Ένα απλό άτομο είναι απίθανο να αντιμετωπίσει μια άμεση ανταλλαγή χωρίς μεσίτη. Εδώ, χρειάζεται ένας μεσίτης αρκετά έμπειρος, ο οποίος ξέρει πώς να ανταλλάσσει τόσο ιδιωτικοποιημένα όσο και μη ιδιωτικοποιημένα διαμερίσματα. Οι δυσκολίες προκύπτουν από το γεγονός ότι υπάρχουν πάντα αρκετές φορές περισσότεροι άνθρωποι που θέλουν να πουλήσουν χώρο διαβίωσης από εκείνους που θέλουν να ανταλλάξουν. Λίγο περισσότερο από εκείνους που θέλουν να ανταλλάξουν ένα διαμέρισμα με ένα διαμέρισμα με επιπλέον χρέωση.
Κίνδυνοι
Και ακόμα, η επιλογή παραμένει εξαιρετικά περιορισμένη γιακαθένα από τα μέρη της συναλλαγής. Μια εναλλακτική συναλλαγή πραγματοποιείται μόνο από έμπειρους μεσίτες, καθώς οι οικονομικοί κίνδυνοι για τους συμμετέχοντες είναι πολύ υψηλοί. Ο αγοραστής του διαμερίσματος δίνει μια προκαταβολή και ο πωλητής του σπιτιού πληρώνει τον γεωγράφο για το διαμέρισμα που σκοπεύει να αγοράσει. Έτσι, η τιμή των διαμερισμάτων είναι σταθερή και επιβεβαιώνεται η σοβαρότητα των προθέσεων (μετά την πραγματοποίηση προκαταβολής, είναι δύσκολο να ακυρωθεί η συναλλαγή).
Αστάθεια της οικονομικής κατάστασης στη χώραδημιουργεί ειδικούς κινδύνους για όσους ανταλλάσσουν διαμέρισμα μέσω πώλησης και επακόλουθης αγοράς. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για άτομα που έχουν αποφασίσει να ανταλλάξουν ένα διαμέρισμα με ένα διαμέρισμα με επιπλέον χρέωση. Υπάρχουν πολλές τέτοιες περιπτώσεις όταν ένα ξαφνικό άλμα των τιμών βρήκε τους ανθρώπους μετά την πώληση του παλιού διαμερίσματός τους και πριν αγοράσουν ένα νέο. Δεν υπάρχουν αρκετά χρήματα, αλλά δεν υπάρχει πουθενά να ζήσει κανείς. Μια εναλλακτική συναλλαγή εξαλείφει αυτόν τον κίνδυνο. Υπάρχει μια άλλη μέθοδος, που δοκιμάστηκε από μεσίτες στην πρωτεύουσα και χρησιμοποιήθηκε αρκετά συχνά κατά την ανταλλαγή διαμερισμάτων στη Μόσχα.
Εμπόριο
Αυτή η μέθοδος ονομάζεται Trade-in, στην οποίαο πελάτης που ανταλλάσσει κατοικία μετακομίζει γρήγορα σε ένα νέο κτίριο και το παλιό του διαμέρισμα γίνεται αποδεκτό ως πληρωμή. Επί του παρόντος, αυτή η μέθοδος είναι αρκετά δημοφιλής στην πρωτεύουσα. Η μέθοδος είναι βολική και γρήγορη - ολόκληρη η συναλλαγή διαρκεί το πολύ τρεις ημέρες. Φυσικά, η δευτερογενής αγορά εξακολουθεί να επικρατεί όσον αφορά τον αριθμό των συναλλαγών, αλλά όλο και περισσότεροι άνθρωποι θέλουν να ανταλλάξουν ένα παλιό σπίτι με ένα νέο κτίριο και αυτή η μέθοδος εφαρμόζεται όλο και περισσότερο, γεγονός που καθιστά δυνατή την κερδοφόρα ακόμη και την ανταλλαγή διαμέρισμα 1 δωματίου για διαμέρισμα 1 δωματίου.
Η ανακαίνιση της Μόσχας κινείται τώρα στο ίδιοκατεύθυνση. Υπάρχει επίσης μια ανταλλαγή με πρόσθετη πληρωμή από το κεφάλαιο μητρότητας, και σήμερα μια τέτοια συναλλαγή δεν είναι καθόλου εξωτική. Μια τέτοια υπηρεσία βρίσκεται στον κατάλογο οποιουδήποτε κτηματομεσιτικού γραφείου που σέβεται τον εαυτό του. Η ανταλλαγή διαμερισμάτων στη Μόσχα αντιπροσωπεύεται πολύ από συναλλαγές με κεφάλαιο μητρότητας (αλλά αυτό μπορεί να γίνει εάν το παιδί που κατέχει τα κεφάλαια έχει ήδη φτάσει την ηλικία των τριών ετών).
Ανταλλαγή με υποθήκη
Ερωτήσεις σχετικά με την ανταλλαγή διαμερίσματος που βρίσκεται στοτα στεγαστικά δάνεια αυξάνονται αρκετά συχνά. Αυτός είναι ένας άλλος αρκετά περίπλοκος τύπος εργασίας με ακίνητα και με την πάροδο του χρόνου γίνεται όλο και πιο συνηθισμένος, καθώς ένα πολύ σημαντικό ποσοστό διαμερισμάτων αγοράζονται με πίστωση. Αυτή η λειτουργία δεν απαιτεί μόνο έγκριση, αλλά και την άμεση συμμετοχή της τράπεζας που χρηματοδότησε την αγορά κατοικίας.
Η τεχνική πλευρά αυτής της συμφωνίας είναιτο γεγονός ότι δεν συνάπτονται μία, αλλά δύο συμβάσεις ταυτόχρονα: μία από αυτές για πώληση και η δεύτερη για αγορά. Κατά την πώληση ενός διαμερίσματος, ο αγοραστής πρέπει να πληρώσει το χρέος στην τράπεζα αντί του πωλητή, ή οι υποχρεώσεις χρέους μεταβιβάζονται σε αυτόν. Οι τράπεζες κάνουν το τελευταίο περισσότερο από απρόθυμα. Επιπλέον, η τράπεζα επιβάλλει βάρος στο διαμέρισμα ταυτόχρονα με την επανεγγραφή, και αυτό στο μέλλον δεν θα επιτρέψει στον νέο ιδιοκτήτη να πουλήσει αυτό το ακίνητο μέχρι να εξοφληθεί πλήρως το χρέος.
Ανταλλαγή με δημοτική περιουσία
Ένας άλλος τύπος είναι η ανταλλαγή δικών σαςδιαμερίσματα για το δήμο, και αντίστροφα. Πρέπει να ειπωθεί ότι ένα τεράστιο μέρος ακινήτων, ακόμη και στις πρωτεύουσες, δεν έχει περάσει ακόμη σε ιδιωτική ιδιοκτησία και στα ταμεία της πόλης υπάρχει πολλή δημοτική περιουσία. Αυτό σίγουρα δεν σημαίνει ότι ένα τέτοιο διαμέρισμα δεν μπορεί να ανταλλαχθεί. Όλοι οι πολίτες της χώρας έχουν το ίδιο δικαίωμα να διεκδικούν τις καλύτερες συνθήκες στέγασης. Μπορείτε να αλλάξετε την περιοχή ή να επεκτείνετε τον χώρο διαβίωσης, αλλά ο μόνος τρόπος για να γίνει αυτό είναι να ανταλλάξετε ένα διαμέρισμα με ένα νέο.
Οι μέθοδοι αγοράς και πώλησης δεν μπορούν να λειτουργήσουν εδώ.Ακόμη και η ανταλλαγή σε αυτή την περίπτωση θα είναι αρκετά δύσκολη σε σύγκριση με τα ιδιωτικοποιημένα διαμερίσματα. Ο ιδιοκτήτης δημοτικών κατοικιών θα πρέπει να συλλέξει πολλά χαρτιά και ο ιδιοκτήτης της ιδιωτικοποιημένης περιουσίας δεν θα έχει πρακτικά κανένα όφελος από την ανταλλαγή. Η συμφωνία ανταλλαγής διαμερισμάτων υποστηρίζεται από μια κοινωνική σύμβαση μίσθωσης, η οποία ρυθμίζει τη διαβίωση σε ένα δημοτικό διαμέρισμα και ο ιδιοκτήτης ενός ιδιωτικού χώρου διαβίωσης θα πρέπει να το καταχωρήσει εκ νέου για τον εαυτό του. Και ο ιδιοκτήτης του δημοτικού διαμερίσματος παίρνει ένα νέο σε πλήρη κυριότητα. Όσοι θέλουν να αλλάξουν τις συνθήκες διαβίωσής τους, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων μπορούν να επιλέξουν από πολλά από τα παραπάνω, δηλαδή να χρησιμοποιήσουν την ανταλλαγή ενός μεγαλύτερου διαμερίσματος με ένα μικρότερο, υπολογίζοντας σε μια επιπλέον πληρωμή ή να εφαρμόσουν μια συμφωνία πώλησης, συμφωνίες ανταλλαγής και τα παρόμοια Οι άνθρωποι που ζουν σε δημοτικό διαμέρισμα βρίσκονται σε εντελώς διαφορετικές συνθήκες - εδώ λειτουργεί μόνο ανταλλακτήριο. Πολλοί άνθρωποι ιδιωτικοποιούν πρώτα τη στέγαση και στη συνέχεια την πωλούν και την ανταλλάσσουν, είναι ευκολότερο και πιο κερδοφόρο.
Φόρος και πακέτο εγγράφων
Και μια ακόμη από τις πιο σημαντικές πτυχές του διαμερίσματοςανταλλαγή - φορολογία. Ο φορολογικός κώδικας δεν ρυθμίζει σε καμία περίπτωση τον φόρο για την άμεση ανταλλαγή διαμερισμάτων, αλλά ο Αστικός Κώδικας στο άρθρο 567 λέει ότι η συμφωνία ανταλλαγής υπόκειται στους ίδιους φορολογικούς κανόνες με την αγορά και πώληση. Το μέρος που μεταβιβάζει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας αναγνωρίζεται ως πωλητής και το άλλο μέρος ως αγοραστής και επομένως η πληρωμή φόρου για καθένα από τα διαμερίσματα θα υπολογίζεται σύμφωνα με το κόστος σε είδος του χώρου διαβίωσης, το οποίο αντικατοπτρίζεται στην ανταλλαγή συμφωνία. Δεν υπάρχει φόρος στο ανταλλακτήριο μόνο εάν το διαμέρισμα ανήκει σε αυτόν τον ιδιοκτήτη για περισσότερα από τρία χρόνια.
Το καλύτερο πράγμα για μια παρτίδα εγγράφων είναι η λίστα περιεχομένων:
1. Έγγραφα που καθορίζουν την ιδιοκτησία του χώρου διαβίωσης.
2. Κτηματολογικό διαβατήριο.
3. Αντίγραφο του προσωπικού λογαριασμού και απόσπασμα από το βιβλίο του σπιτιού.
4. Τεκμηριώστε την εκτιμώμενη αξία του διαμερίσματος μετά την εκτίμηση ακινήτων.
5. Έγγραφα ταυτότητας (πιστοποιητικά γέννησης και διαβατήρια κατοίκων).
6. Πιστοποιητικά διαζυγίου ή γάμου (εάν το ακίνητο αγοράστηκε πριν από το διαζύγιο, απαιτείται η γραπτή συγκατάθεση των πρώην συζύγων για τη συναλλαγή).
7. Βεβαίωση του τμήματος κηδεμονίας ανηλίκων (εφόσον αυτά είναι εγγεγραμμένα στο χώρο διαβίωσης ή έχουν μετοχές).
Εγγύηση
Συναλλαγές που αφορούν την ανταλλαγή ενός ακινήτουστο άλλο, είναι πάντα πιο περίπλοκα από τη συνηθισμένη αγορά και πώληση. Αυτή η διαδικασία θα απαιτήσει σίγουρα μια επαγγελματική προσέγγιση, αλλά ακόμη και σε αυτή την περίπτωση, υπάρχουν ορισμένοι κίνδυνοι. Χάνεται πολύς χρόνος και καταβάλλεται πολύ περισσότερος κόπος.
Προσελκύοντας τις υπηρεσίες ενός αρμόδιου μεσίτηκατά κάποιο τρόπο εξοικονομεί χρόνο και νεύρα. Υπάρχουν ιδιαίτεροι κίνδυνοι κατά την επαλήθευση εγγράφων. Ένας ειδικός από μεσιτικό γραφείο θα είναι σε θέση να αποτρέψει τουλάχιστον αυτά τα προβλήματα που σχετίζονται με την ανταλλαγή δευτερευουσών κατοικιών. Άλλωστε, αρκετοί ιδιοκτήτες πιθανότατα έχουν αλλάξει εδώ, και ως εκ τούτου υπάρχει ο κίνδυνος να κηρυχθεί άκυρη η συναλλαγή εάν παραβιαστούν τα δικαιώματα κάποιου.
Υπεραστική ανταλλαγή
Ο κίνδυνος ισχύει ιδιαίτερα για συναλλαγές υπεραστικών, ακόμη καιαν υπάρχει ανταλλαγή διαμερίσματος με προάστιο. Αυτό είναι ένα αρκετά δύσκολο έργο εντός της ίδιας πόλης, αφού είναι το πιο δύσκολο είδος συναλλαγών κατοικίας. Και εδώ οι ιδιοκτήτες και τα αντικείμενα είναι γεωγραφικά μακριά το ένα από το άλλο, και σε διαφορετικά μέρη η πρακτική των συναλλαγών ακινήτων είναι διαφορετική, και είναι καλό αν είναι απλώς αισθητά διαφορετική και όχι ριζικά.
Υπάρχει όμως και η τελευταία επιλογή, η οποία είναι σοβαρήεπηρεάζει το τελικό αποτέλεσμα αυτής της επιχείρησης. Η οργάνωση τέτοιων συναλλαγών είναι εξαιρετικά περίπλοκη. Τα πιο απλά ζητήματα με την εγγραφή και την απαλλαγή, με τη φυσική απελευθέρωση του διαμερίσματος, δεν είναι τόσο εύκολο να επιλυθούν ακόμη και με συμφωνία. Αλλά σχεδόν πάντα το θέμα αφορά πολύ πιο δύσκολες εργασίες.
Άμεση ανταλλαγή και εναλλακτική λύση
Υπάρχουν δύο βασικοί τρόποι ανταλλαγής διαμερισμάτωνμεταξύ πόλεων - με άμεσες και εναλλακτικές τεχνολογίες. Η άμεση ανταλλαγή είναι γνωστή από τα σοβιετικά χρόνια και πραγματοποιείται σύμφωνα με το αμοιβαίο συμφέρον των μερών, δηλαδή, για παράδειγμα, οι κάτοικοι της Μόσχας που επιθυμούν να μετακομίσουν στο Ριαζάν πρέπει να βρουν εκείνους που επιθυμούν να μετακομίσουν στην πρωτεύουσα στο Ριαζάν και έτσι οι χώροι διαμονής ανταποκρίνονται στις επιθυμίες και των δύο μερών. Το πιο δύσκολο κομμάτι είναι να βρεις επιλογές. Όλες οι υπάρχουσες μέθοδοι αναζήτησης δεν είναι αρκετά αποτελεσματικές, ακόμη και μέσω Διαδικτύου. Επομένως, μόνο το πρώτο στάδιο ανταλλαγής διαρκεί συνήθως χρόνια. Ο δεύτερος τρόπος είναι η αντίθετη αγορά (εναλλακτική). Αυτή είναι μια επιλογή αγοράς που παρέχει μεγάλη πιθανότητα επιτυχούς συναλλαγής. Το συμπέρασμα είναι ότι πρέπει πρώτα να πουλήσετε ένα διαμέρισμα στη Μόσχα και στη συνέχεια να το αγοράσετε στο Ryazan.
Η ανταλλαγή πραγματοποιείται μέσω άμεσης χρηματοδότησης, και ως εκ τούτουοι επιχειρήσεις θα προχωρήσουν γρηγορότερα και πιο αποτελεσματικά, αν και ορισμένες δυσκολίες δεν μπορούν να αποφευχθούν εδώ (χρόνος για αγορά νέας κατοικίας, όταν η παλιά πρέπει ήδη να αδειάσει, για παράδειγμα, ή επανεγγραφή). Μία από τις πιο σημαντικές συνθήκες είναι ο χρόνος όλων των σταδίων της συναλλαγής, η οποία πρέπει να προετοιμαστεί έτσι ώστε να μην υπάρχει καθυστέρηση σε κανένα από τα στάδιά της. Επίσης, το βασικό σημείο είναι ο υπολογισμός. Τις περισσότερες φορές (και αυτή είναι η καλύτερη από τις επιλογές), χρησιμοποιείται χρηματοκιβώτιο. Ολόκληρο το ποσό που προορίζεται για την αγορά ενός διαμερίσματος, την ημέρα της υπογραφής των εγγράφων και της σύμβασης, τοποθετείται σε ένα κελί, στο οποίο ο πωλητής αποκτά πρόσβαση μόνο μετά την κρατική εγγραφή της σύμβασης, μετά την οποία γίνεται αυτόματα ο ιδιοκτήτης αυτού του χώρου διαβίωσης.
