Arazi kullanımı ve bölge geliştirme kurallarıarsaların izin verilen ve amaçlanan kullanımı, yani yaratılış amacına göre işletilmesi belirlenir. Genel planın aksine, PZZ, binaların inşa edilebileceği parsellerin işaretlerini ve izin verilen nesnelerin kendilerini detaylandırır. Arazi kullanımı ve geliştirme kurallarının özelliklerini daha ayrıntılı olarak ele alalım.
Düzenleyici çerçeve
Şehir Planlama Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden sonra, yasal revizyon ve arazi kullanım ve imar kurallarında değişiklikler yapıldı.
İlk kez onaylandıklarını belirtmekte fayda var.GrK'nın kabul edilmesinden çok önce. Ancak, önceki mevzuat önemli bileşenlerden yoksundu: imar planı (harita) ve üzerinde tahsis edilen bölgeler için şehir planlama yönetmelikleri.
Yeni Grup oluşturma ihtiyacını belirlediimar planları. Farklı amaçlar için bölgelerin sınırları ve kod atamaları olan grafik malzemelerdir. Ayrıca tahsis edilen her bölge için imar düzenlemelerinin oluşturulması zorunlu hale getirilmiştir. Bu materyaller - metin ve grafikler - yerel yasal düzenlemelere dahil edilmelidir.
Başka bir deyişle, taslak arazi kullanım kuralları vekalkınma bir şehir planlama belgesi veya türü değildir. Bölgesel otoritelerin bağımsız bir normatif eylemi olarak düşünülmelidir. Belediye bölgesinin arazi kullanımı ve imar kuralları, düzenlemelerin getirilmesi yoluyla hem statünün kullanımını hem de değiştirilmesini ve taşınmaz nesnelerin izin verilen kullanımını düzenler.
Belge yapısı
Arazi kullanım ve yerleşim kurallarıveya diğer yerleşim 2 kısım içerir: genel ve bölgesel. İlkinde, tahsisatlardan yararlanma gereklilikleri Medeni Kanuna göre düzenlenmiştir. Arazi kullanımı ve yerleşimin gelişimi ile ilgili kuralların genel kısmı, inşaata izin verilen ve izin verilmeyen parsellerin bir listesini de sağlar. Arazi kullanımı ve geliştirme sürecini düzenleyen hükümler de vardır. Özünde, ortak kısım tahsis sınıflandırıcıdır.
Bölgesel bölüm yerleşimin haritalarını içerir. Bölgeleri gösterirler ve bölgelerin sınırlarını tanımlarlar.
Dürbün
Arazi kullanımı ve kırsal kalkınma kurallarıyerleşimler (diğer yerleşimler gibi) yetkililer, kontrol yapıları, arazi sahipleri, müteahhitler, müşteriler, geliştiriciler, yatırımcılar tarafından icra edilmesi zorunludur. Normatif bir eylem, belirli bir idari-bölgesel birimin sınırları içinde geçerlidir.
Arazi kullanımı ve kentsel gelişim kurallarıilçeler (belediye, köy vb.), genel plan veya diğer kentsel planlama belgelerine göre daha fazla yasal güce sahiptir. Master planın içeriği PZZ'de dikkate alınır. Arazi kullanımı ve kırsal yerleşimin gelişimi için kurallar hazırlanırken, genel plandan hafif sapmalara izin verilir.
Arazi sınıflandırması
ZK'da sabitlenmiş 7 arsa kategorisi vardır. Bu topraklar:
- tarımsal amaçlar;
- Yerleşmeler;
- orman fonu;
- sanayi, bilişim, ulaşım, yayıncılık, iletişim, enerji, savunma, güvenlik ve diğer özel amaçlar;
- özel olarak korunan nesneler;
- Stok;
- su fonu.
Herhangi bir bölgenin kendi kategorisi vardır, yani.amaçlanan amaç belirlenmiştir. Belirli bir tahsisin belirli bir kategoriye ait olmasına dayanarak, sitenin yasal rejimi belirlenir. Ek olarak, her grup içinde izin verilen kullanım hiç de az önemli değildir. Bölgenin imarına göre belirlenir. Bu prosedürü düzenleyen belge, tam olarak arazi kullanımı ve geliştirme kurallarıdır.
İzin verilen kullanımla ilgili bilgiler, şehir planlama yönetmeliklerine veya otoritenin normatif yasasına uygun olarak taşınmaz nesnelerin devlet siciline girilir.
Arazi yerleşimleri kategorisinde aşağıdaki bölgeler ayırt edilir:
- yerleşim;
- kamu ve iş;
- imalat;
- ulaşım ve mühendislik;
- eğlence;
- hayvan;
- özel amaç;
- askeri tesisler vb. için
Tarım arazisi şu amaçlarla kullanılabilir:
- banliyö inşaatı;
- Özel ev arazileri;
- çiftçilik;
- kamyon çiftçiliği, bahçecilik;
- saman yapımı, hayvancılık, sığır otlatma;
- koruyucu orman kuşaklarının oluşturulması;
- tarım için kullanılmayan tesislerin yerleştirilmesi (elektrik hatları, boru hatları vb.);
- binaların inşaatı, depolama, işleme, tarım ürünlerinin üretimi için yapılar.
Bu liste kapalı değildir.
Yetkili kuruluşlar
Kabul edilebilir kullanım türünü değiştirmek içinyetkili merci yapısına tahsis edilen uygun kararı vermek zorundadır. Arazi kullanımı ve geliştirme kuralları, yerel yönetim başkanı veya özyönetim temsili organı tarafından onaylanabilir. İlk durumda, tahsisin izin verilen kullanım türünde bir değişiklik, PZZ'nin onayından önce kabul edilebilir. İkincisinde ise arazi kullanım ve imar kuralları milletvekilleri tarafından onaylanırsa.
Tahsisin bir kategoriden diğerine devri, genel planın onaylanması sırasında münhasıran temsili makam tarafından gerçekleştirilir. Ve ayrıca değişiklik yaparken.
Bina ve arazi kullanım kurallarındakamusal kullanım alanları (meydanlar, anıtlar, parklar, sit alanları, kültürel alanlar vb.) dışındaki her bir tahsis için bir yasal rejim oluşturulur.
Düzenleyici bir kanunun kabulünün özellikleri
LC'nin 7. Maddesi hükümlerine göre, izin verilirtarım arazilerinin yerleşim bölgeleri kategorisine devredilmesi. Uygulamada, bu ancak imardan sonra mümkündür. Bu prosedürün sırası Ch'de sabitlenmiştir. 4 GrK. İmar aslında yapı ve arazi kullanım kurallarının benimsenmesidir. Köy meclisi veya diğer yetkili organ, PZZ'yi onaylar, böylece izin verilen arazi kullanım türünün seçilmesi için temel oluşturur.
halka açık oturumlar
Geliştirme ve arazi kullanımı kurallarının kabul edilmesi durumundabelediye geçiş aşamasının bir görevidir, arazi kategorisi özel kurallara göre değişir. Karar, kamuya açık oturumların sonuçlarına göre verilir. Bu prosedürün ana aşamaları şunlardır:
- Mülk sahibi tarafından idareye bir başvurunun sunulması.
- Yetkili komisyon tarafından duruşmaların düzenlenmesine ilişkin bir kararın kabulü.
- Etkinliğin tarih ve saatinin komşu parsel sahiplerine bildirilmesi.
- Duruşma duyurusunun resmi yerel medyada yayınlanması.
- Bir protokol hazırlamak. Bu belge, duruşmaların seyrini ve ayrıca mal sahipleri ve diğer ilgili taraflardan alınan yorum ve önerileri kaydeder.
- Komisyonun sitenin izin verilen kullanım türünü değiştirmeye ilişkin sonucunun kaydedilmesi
- Belediye başkanı, olayın sonuçlarına göre nihai bir karar verir.
Önemli noktaları
İzin verilenleri değiştirmek için resmi prosedürBir izin ve bir imar planı alınmadan üzerinde nesnelerin inşa edilmesinin imkansız olduğu durumlarda tahsisin kullanılması zorunludur. Bu gibi durumlarda, projenin mimari ve planlama atamasına uygunluğu ve kullanım şekli kriterlerine göre ek bir kontrol yapılır.
Özel sipariş
Kırsal ve kentsel bölgelerin sınırlarının onaylanmasından önce, arsaların yerleşimin bileşimine dahil edilmesi birkaç aşamada gerçekleştirilir:
- İlgili konu, bir açıklama ile bölgesel otoriteye başvurur.
- Yetkili organlar duruşmalar düzenler ve yürütür. Olayın sonuçlarına dayanarak, bir sonuç çıkarılır. Bölgesel hükümete gönderilir.
- Bir ay içinde, konunun yürütme organı olumlu bir karar verir veya başvuruyu yerine getirmeyi reddeder.
nüansları
Söylemek gerekir ki, mevzuattaBir kaç istisna var. Öncelikle site yerleşim sınırları içinde ise duruşma yapılmaz ve kullanım türü veya kategori değişikliği rekreasyonel veya konut geliştirme amaçlı yapılır. Ayrıca, başvuru savunma arazisi, ormancılık fonu ile ilgili olarak yapılırsa, gerekli belgeler bölgesel hükümete değil, uygun yetkili organa (örneğin Rosleskhoz'a) gönderilir. Bir ay içinde cevap alınmazsa, başvuru tatmin edici olarak kabul edilir.
Genel hükümlerin içeriği
Bir kentsel bölgenin (başka bir yerleşim yerinin) geliştirilmesi ve arazi kullanımı için kurallar aşağıdakiler için getirilmiştir:
- Genel plan, çevre koruma, kültürel ve tarihi alanların korunmasına uygun olarak bölgenin gelişimi için koşulların oluşturulması.
- Arsa sahipleri ve sermaye inşaat projeleri de dahil olmak üzere tüzel kişilerin ve bireylerin çıkarlarının, inşaat ve arazi kullanımından kaynaklanan ilişkilerde katılımcıların haklarının eşitliğinin sağlanması.
- Bölgenin imar ve planlaması için uygun koşulların oluşturulması.
- Şehrin (diğer yerleşim) imar ve arazi kullanımına ilişkin kurallar hakkında bilgi bulunmasını sağlamak.
- Artan yatırım için koşullar yaratmakarsaların ve sermaye inşaat nesnelerinin en etkili kullanım türünü seçme hakkının verilmesi de dahil olmak üzere bölgenin çekiciliği.
Katılımcıların yasal ilişkilerdeki faaliyetlerinin düzenlenmesi
Şehrin arazi kullanımı ve imar kuralları, tüzel kişilerin ve bireylerin aşağıdakilerle ilgili eylemlerini düzenler:
- Bölgenin yasal olarak imar edilmesi ve tahsislerin ve diğer taşınmaz nesnelerin parametrelerine ve kullanım türlerine göre şehir planlama düzenlemelerinin hazırlanması.
- Arazi etüdü (bölme) siteleri oluşturmak için.
- İlgili taraflara tahsis hakları verilmesi.
- Belediye ihtiyaçlarını karşılamak için arsa edinimi kararlarının gerekçelerinin hazırlanması.
- Proje belgelerinin koordinasyonu.
- Daha önce onaylanmış kentsel planlama belgelerinin mevcut imar ve arazi kullanım kurallarına uygun hale getirilmesi.
- Yeniden inşa edilen veya yeni inşa edilen tesislerin işletmeye alınmasının yanı sıra inşaat izinlerinin sağlanması.
- Yapıların kullanımının ve yapım değişikliklerinin izlenmesi.
- İmar ve arazi kullanımı kurallarının ve bunların içeriğinin onaylanmasına ilişkin bir karar alma prosedürüne ilişkin bilgilerin mevcudiyetini sağlamak.
- Mevcut düzenlemelerin düzeltilmesi. Yerel nüfusun inisiyatifiyle de değişiklikler yapılabilir.
İmar haritası
Alanın yapı ve arazi kullanım yönetmeliğinde yer almalıdır. Haritada sınırlar ve semboller gösterilir:
- Bölgesel bölgeler.
- Özel kullanım modu olan alanlar.
- Kültürel ve tarihi miras nesnelerine sahip bölgeler.
Siteler ile ilgili düzenlemeler getirilir veimar haritasında görüntülenen bölgeler içinde yer alan sermaye inşaat nesneleri. Ancak bunların etkisi, aşağıdaki bölgelerde bulunan siteler için geçerli değildir:
- Rusya Federasyonu halklarının kültürel nesnelerinin kaydında yer alan topluluklar ve anıtlar veya yeni tanımlanmış kültürel ve tarihi nesnelerdir.
- Genel kullanım.
Düzenlemeler ayrıca doğrusal nesneler için geçerli değildir.
Özel kullanım şekline sahip bölgelerin sınırları haritada gösterilmemişse, mevcut mevzuatın öngördüğü şekilde onaylandıktan sonra kurallara dahil edilir.
Yönetmeliklerin içeriği
Bu düzenleyici belgeler şunları gösterir:
- Kullanım türleri: ana, şartlı olarak izin verilen ve yardımcı.
- Sınır (minimum veya maksimum) site boyutları, sermaye nesnelerinin inşaat / yeniden inşa parametreleri.
- Kanunla sağlanan gayrimenkul kullanımına ilişkin kısıtlamalar.
Kalkınma ve Arazi Kullanım Komisyonu
Bu beden kalıcı olarak kabul edilir vebelediye idaresine bağlı olarak kurulmuştur. Komisyon, kuralların doğru bir şekilde uygulanmasından sorumludur. Faaliyetlerini PZZ, yönetmelikler ve diğer düzenleyici belgelere uygun olarak yürütür.
Komisyon, aşağıdaki alanlarda işlevleri yerine getiren yerleşim idaresinin bölüm başkanlarını içerir:
- mimarlık ve şehir planlaması;
- mülkiyet ilişkileri ve arazi kaynakları;
- doğa yönetimi;
- Çevre güvenliği;
- ekonomi ve diğer alanlar.
Temsilci organın emriyleKomisyonun oluşumuna milletvekilleri de katılabilir. Ayrıca, gayrimenkul, ticari ve diğer kuruluşların vb. sahiplerinin özel ve kamu çıkarlarını temsil eden konular çalışmalarına katılabilir.
Kimlik bilgileri
Komisyon aşağıdaki görevleri yerine getirir:
- Teknik düzenlemelerin, ana planın, bölgesel imar planlarının gerekliliklerine uygunluğunu kontrol etmek için taslak PPZ'yi yerel makama sunar.
- Duruşmaları kurallarda belirtilen şekilde yürütür.
- Duruşmaları takiben tavsiyeler hazırlar,şartlı olarak izin verilen kullanım türünün onaylanması, izin verilen maksimum yeniden yapılanma ve inşaat parametrelerinden sapmalar, inşaat ve arazi kullanımı ile ilgili kararların mahkeme dışında temyizi ile ilgili anlaşmazlıkların çözümü dahil. Bu tavsiyeler yönetim başkanına iletilir.
- KÖİ'nin uygulanmasıyla ilgili kurallarda, taslak düzenlemelerde ve diğer belgelerde değişiklik (ekleme) önerileri hazırlar.
Sınırlayıcı parametrelerden sapmalara ilişkin önerilerin hazırlanmasının özellikleri
Komisyon yetkiliden talepte bulunma hakkına sahiptir.mimarlık ve şehir planlaması, sıhhi ve epidemiyolojik denetim, çevre koruma vb. alanlarda işlev gören organlar, sonuçlar. Talebin alındığı tarihten itibaren 14 gün içinde, belirtilen yapılar komisyona bir yanıt göndermelidir. Sonuçlar aşağıdaki bilgileri sağlar:
- Koşulların tanımı ve uygunluk olasılığıkomşu (bitişik) arsa sahiplerinin çıkarları, sermaye nesnelerinin izin verilen yeniden inşası (inşaatı) sınır göstergelerinden sapma olması durumunda diğer ilgili konular (tüzel kişiler dahil).
- Mal sahibinin niyetlerinin PZZ hükümlerine uygunluğunun değerlendirilmesi.
- Olasılık ve uygulama koşullarının özellikleridoğanın, kültürel ve tarihi çevrenin, yaşam güvenliğinin, nüfusun sağlığının korunmasını sağlamak için öngörülen teknik düzenlemeler, standartlar ve normların başvuru sahibi.
İzin verilen parametrelerden sapma veya izin vermeme kararı yerleşim idaresi tarafından verilir. Başvuru sahibi mahkemede karara itiraz edebilir.
İzin 5 yıl için verilir.Bu sürenin bitiminden önce başvuru sahibi inşaata / yeniden inşaya başlamamışsa, idare geçerliliğini bir yıldan fazla olmamak üzere uzatma hakkına sahiptir ve bu süre zarfında imar düzenlemelerinde bunu etkileyen herhangi bir değişiklik yapılmamışsa durum.
PPZ ihlali: sorumluluk
Hükümleri ihlal etmekten suçlu bulunan kuruluşlarakentsel planlama faaliyetlerini düzenleyen normatif eylemler, doğanın korunması, arazi kullanımı prosedürü, cezai, mülkiyet, idari, disiplin yaptırımları uygulanabilir. Sorumluluk, federal yasalara ve bölgesel ve yerel düzenlemelere uygun olarak gelir.
Yaptırımlar sadece vatandaşlara değil, kurum ve görevlilere de uygulanabiliyor.
Arazilerin koşullu kullanımı
PZZ'ye göre, ilgilenen kişi bir kırsal / kentsel yerleşimin geliştirilmesi ve arazi kullanımı için komisyona başvuruda bulunmalıdır. Başvuru şu durumlarda yapılabilir:
- Bölgenin planlanması için belgelerin hazırlanması.
- Bir sermaye tesisinin yeniden inşasının / inşasının planlanması.
- Bir sitenin veya yapının işletilmesi sırasında kullanım türünü değiştirmek için belgelerin hazırlanması.
- PPZ ve düzenleyici düzenlemeler tarafından sağlanan diğer durumlarda.
Belge düzenleme kararıkamuya açık bir duruşmanın sonuçlarına göre şartlı kullanım kabul edilir. Kalkınma ve Arazi Kullanım Komisyonu, izin vermek veya reddetmek için gerekçeli bir tavsiye hazırlar.
Nihai karar tarafından yayınlanmalıdıriktidarın yürütme yapıları tarafından kabul edilen normatif eylemlerin resmi yayınlanması için sağlanan kurallar, diğer resmi bilgiler. Bir kentsel / kırsal yerleşim idaresinin web sitesinde yayınlanabilir.
Koşullara bağlı olarak izin verilir,komşu arazi kullanıcılarının zarar görmesini önlemek ve komşu arazilerin fiyatlarında önemli bir düşüşe engel olmak için uygulama sınırlarının belirlenmesi.
Bölge planlamasına ilişkin belgelerin hazırlanması
Bir kağıt paketinin oluşturulmasına ilişkin kararlar, yetkili federal, bölgesel veya yerel yürütme yapıları tarafından alınır.
Belgelerin hazırlanması, tartışılması, kabul edilmesi, onaylanması için kompozisyon, içerik, prosedür Medeni Kanun, kentsel planlama faaliyetlerini düzenleyen mevzuat ve PZZ tarafından belirlenir.
Planlama için bir kağıt paketi oluşturma kurallarıtopraklar Medeni Kanunun 46. maddesi ile belirlenir. Farklı durumlara ilişkin belirli belgelerin hazırlanmasına ilişkin kararlar, mimarlık ve şehircilik alanındaki işlevleri yerine getiren yetkili organ tarafından alınır. Bu, belirli bir bölgenin önerilen gelişiminin özelliklerini ve bir dizi özelliği dikkate alır. Özellikle, kırmızı çizgiler yardımıyla sınırları değiştirmeniz veya tanımlamanız gerekirse, sınır planları olmayan planlama projeleri hazırlanır:
- Mahalleler, mikro bölgeler ve bölgenin diğer unsurları.
- Kamu arazileri, sınırları olmayan doğrusal nesneler.
- Engelsiz geçiş / geçişi sağlamak için kamu irtifaklarının faaliyet gösterdiği alanlar.
Yukarıda belirtilen nesnelerin sınırlarına ek olarak, sınırların değiştirilmesi / belirlenmesi gerekiyorsa, sınır planlı planlama projeleri hazırlanır:
- Genel kullanım sağlanmayan parseller.
- Kamu irtifaklarının belirli gereksinimlere bağlı olmaksızın faaliyet gösterdiği alanlar.
- Belediye veya devlet ihtiyaçlarını karşılamak için kullanılan sermaye nesnelerinin önerilen konumunun alanları.
Oluşturulan veya değiştirilen parseller için imar planlarının yapılması gerektiğinde de bu tür projeler oluşturulmaktadır.
Sınır planları, bölgedeki (daha önce oluşturulmuş) kırmızı planlama unsurlarının sınırları içinde bağımsız belgeler olarak geliştirilir:
- Bölümlere ayrılmamıştır.
- Bölünme bitmedi.
- Daha önce belirlenmiş tahsis sınırlarının değiştirilmesi gerektiğinde.
Ayrı belgeler olarak kentsel planlarBelirtilen kuruluşların yeniden yapılanma / sermaye inşaatı planlarken, GPZU'ya göre bir proje hazırlamak zorunda olmaları durumunda, daha önce oluşturulan arsaların hak sahiplerinin talebi üzerine geliştirilir.
ilaveten
PPZ'deki değişiklik, kamu mevzuatı çerçevesinde gerçekleştirilir.duruşmalar. Çıkarları etkilenen nesnelerin hak sahiplerini, inşaat ve arazi kullanımını düzenleyen ve kontrol eden yapıların yetkililerini ve diğer ilgili konuları davet ederler.
Yetkili makamların tartışılan konudaki konumusorunlar, duruşmadan önce komisyona sunulan sonuçlara kaydedilir. Aynı zamanda, yetkili yapıların görüşü herkesin aşina olması için mevcut olmalıdır.
Duruşmalar bittikten sonra komisyon, RFP'nin değiştirilmesini sağlar ve yeni bir taslağı idare başkanına sunar. Protokoller ve bir sonuç buna eklenmelidir.
