Kúpa nového bytu je vážna azodpovedný krok. Pred kúpou bývania v rozostavanom dome si treba všetko dobre zvážiť a premyslieť. Predaj obytných priestorov zahŕňa uzavretie DDU (214-FZ). Čo treba hľadať pri podpisovaní tohto dokumentu? O tom sa bude diskutovať v našom článku.
Prvé riadky zmluvy
Predtým, ako sa zaviažetekonkrétnej stavebnej spoločnosti sa oplatí dôkladne preštudovať DDU (214-FZ). Čo hľadať od úplného začiatku? V prvom rade je potrebné zistiť, kto je v dokumente zapísaný ako developer. Text musí obsahovať celý názov stavebnej firmy. Podrobnejšie informácie neublížia - dátum a miesto registrácie vývojára, údaje osvedčenia o vstupe podniku do USRU atď.
Zmluva musí byť uzavretá v mene developera,uvedeného v projektovom vyhlásení, stavebnom povolení a nájomnej alebo kúpnej zmluve pozemku na výstavbu zariadenia. V tomto prípade môže v mene podniku konať generálny riaditeľ. Na dokumente musí byť jeho podpis. Ak zmluvu podpíše iný manažér, počas súdneho sporu môžu nastať nepredvídané ťažkosti. Iný zamestnanec má možnosť zastupovať záujmy spoločnosti len na základe plnej moci, ktorá musí byť priložená k DDU.
O čom bude rozhovor?
Predmet zmluvy musí byť špecifikovaný úplnejasne, bez možnosti nesúladu. Majetková účasť na výstavbe bytového domu zahŕňa prevzatie konkrétneho nehnuteľného objektu vo vopred stanovenej lehote. To je potrebné zaznamenať v dokumente. Akékoľvek iné otázky - účasť na investičnej činnosti, spoločné financovanie stavby, postúpenie práva na reklamáciu priestorov po uvedení objektu do prevádzky - nemajú s predmetom predškolská výchova nič spoločné. Zákon 214-FZ to priamo naznačuje. Navyše nezáleží na tom, či je v názve dokumentu uvedené „zmluva o účasti na spoločnej výstavbe“ alebo nie.
Podrobný popis je kľúčom k úspechu
Zákon 214-FZ o účasti na spoločnej výstavbepredpisuje, že DDU musí obsahovať všetky možné charakteristiky objektu. Musí obsahovať adresu stavby domu, katastrálne číslo pozemku, odhadované číslo bytu, poschodie, na ktorom sa nachádza. Okrem toho je povinná doložka o finančných zárukách, ktoré developer poskytuje svojim zákazníkom.
Dokument musí obsahovať ajzáručná doba na nehnuteľnosť a jej inžinierske služby. Záruka na obydlie spravidla trvá 5 rokov, na jeho vybavenie - 3 roky. Developer nemôže zo zákona skrátiť dobu zodpovednosti za prevádzaný objekt.
Otázka o cene bytu
Zmluva o vlastnom imaní musí obsahovaťpresný technický popis budúceho bývania. Mala by uvádzať plochu bytu, veľkosť balkóna, lodžie alebo terasy s prihliadnutím na redukčný faktor. Stavebné spoločnosti sa tradične snažia do DDU zahrnúť klauzulu, že ak je podľa výsledkov meraní ZINZ plocha obytnej plochy menšia ako je uvedená v zmluve, potom je akcionár povinný doplatiť dodatočnú plochu alebo developer vráti časť peňazí za nedokončené metre štvorcové. Niekedy sa v dokumente uvádza, že nikto nikomu nič nedlhuje, bez ohľadu na konečný výsledok.
Skúsení právnici pripomínajú, že zákon 214-FZ niezakazuje zahrnúť do zmluvy doložku o revízii ceny. Kupujúci má však v súlade so zákonom o právach spotrebiteľov právo za chýbajúcu plochu žiadať od developera peniaze, pričom stavebná firma za metre štvorcové navyše nemôže dostať nič. V súdnej praxi sa táto otázka posudzuje rôznymi spôsobmi.
Detailný "portrét" bytu
Uzatvorením zmluvy o majetkovej účasti kupujúcije lepšie venovať osobitnú pozornosť detailom. Napríklad developer musí do DDU zahrnúť podrobný technický popis nehnuteľnosti. Všetky atribúty sú podrobne uvedené v dokumente - okenné bloky, vchodové a interiérové dvere, podlahový poter, dekorácia stien a stropov atď. Ak je obytný priestor prevedený s jemnou povrchovou úpravou, potom by malo byť v zmluve uvedené všetko, dokonca aj trieda tapety na stenách. 214-FZ výslovne nehovorí o účasti na spoločnej výstavbe, avšak ústne záväzky developera nemožno predložiť na súde. Buďte preto ostražití a požadujte, aby úplný technický popis bytu bol v predškolskej vzdelávacej inštitúcii.
Niekedy sa stavebná firma snaží prispieťzmluvná klauzula o práve vykonávať zmeny vo vyhlásení projektu, usporiadaní a technických charakteristikách zariadenia bez dohody s akcionárom. Z hľadiska zákona je to však neprijateľné: kupujúci musí dostať úplné informácie o zakúpenom produkte.
Kedy čakať na splnenie záväzkov?
Lehoty na vykonanie všetkýchdeklarované povinnosti v DDU (214-FZ). Na čo si dať pozor pri preštudovaní tejto časti zmluvy? V prvom rade musí uviesť dobu platnosti samotného dokumentu. Zo znenia by navyše malo vyplývať, že platí dovtedy, kým si strany nesplnia všetky záväzky.
Okrem toho musí byť dátum uvedený v zariadení predškolského vzdelávania.prevod bytu na zákazníka. Stavebná firma často neurčuje konkrétny termín, ale štvrťrok, v ktorom plánuje odovzdať kľúče od bytových priestorov akcionárovi. Nepovažuje sa to za porušenie zákona, no klientovi to spôsobuje určité nepríjemnosti. Faktom je, že ochrana jeho záujmov v prípade porušenia lehôt je jasne stanovená v 214-FZ. Zhrnutie legislatívneho aktu obsahuje veľmi dôležitý bod - zákazník môže zmluvu vypovedať až dva mesiace po uplynutí dátumu prevodu predmetu v nej uvedeného. To znamená, že spotrebiteľ bude musieť počkať na koniec štvrťroka a potom ďalšie 2 mesiace na predloženie svojich nárokov developerovi.
Stavebná spoločnosť navyše aktívne hľadáschopnosť obísť 214-FZ. Pokuta za zmeškanie termínov môže byť veľkou záťažou na pleciach developera, preto sa vždy snaží zabezpečiť. Napríklad do zmluvy obsahuje podmienku, podľa ktorej nesie finančnú zodpovednosť len v prípade vlastného zavinenia alebo bezdôvodne rozširuje zoznam okolností vyššej moci. Preto buďte opatrní! Tradične vyššia moc zahŕňa teroristické útoky, nepriateľské akcie alebo prírodné katastrofy. Netýkajú sa ho zmeny legislatívy, nepriaznivé poveternostné podmienky a nečinnosť protistrán.
Kvalita je ďalšou nástrahou DDU
214-FZ o účasti na spoločnej výstavbepredpisuje, že v prípade akýchkoľvek nedostatkov v byte je spoločnosť povinná ich v primeranej lehote odstrániť alebo zaplatiť zákazníkom primeranú náhradu.
Niektorí vývojári sa snažia predvídaťprípadné nedorozumenia a začleniť do DDU klauzulu o tom, že povolenie na uvedenie do prevádzky je rovnocenné s potvrdením zhody objektu s projektovou dokumentáciou. Developer sa tak snaží minimalizovať svoju zodpovednosť za zlú kvalitu bývania. Táto klauzula stále nevylučuje možnosť reklamácie zo strany vlastníka, ale môže spôsobiť problémy počas súdneho konania.
Ako ušetriť peniaze?
Peňažná stránka transakcie je najdôležitejším bodom DDU(214-FZ). Čo hľadať v tejto veci? Po prvé, v zmluve musí byť jasne uvedená hodnota nehnuteľnosti. Je lepšie, ak je uvedené v rubľoch. Bohužiaľ, cena za meter štvorcový sa často určuje v bežných jednotkách a bez stanovenia konkrétnej sadzby v dokumente. To výrazne zhoršuje podmienky zmluvy.
Po druhé, v DDU (vzorku možno nájsť v ktorejkoľvekprávna kancelária, ktorú uvádzame nižšie), by si mala urobiť rezerváciu, v akom časovom rámci a akým spôsobom bude platba vykonaná. Môže ísť napríklad o vlastné úspory alebo hypotéku. A mali by ste si pozorne preštudovať moment, podľa ktorého sa budú záväzky zákazníka zo zmluvy považovať za splnené. Developeri trvajú na tom, aby sa tak stalo po pripísaní prostriedkov na účet stavebnej firmy. V dôsledku toho je akcionár vystavený veľkému riziku. Prevod peňazí cez banku totiž prebehne v priebehu niekoľkých dní a celý ten čas je kupujúci v limbu. Riešenie tohto problému je celkom jednoduché – v zmluve o majetkovej účasti musí byť zahrnutá položka, že záväzky voči developerom sa považujú za splnené okamihom vloženia prostriedkov do banky.
Kto znáša súvisiace náklady?
Dôležité je ujasniť si otázku čozmluvné strany uhradia náklady na registráciu nehnuteľnosti v kancelárii Rosreestr. Okrem toho by ste sa mali rozhodnúť, odkedy musí kupujúci platiť účty za energie.
Vývojári sa často snažia zahrnúť do DDUbod, v ktorom zákazník platí účty za vodu a elektrinu od okamihu uvedenia bytového domu do prevádzky. K prevodu bytu podľa zákona však môže dôjsť až o niekoľko mesiacov. Ukazuje sa, že majiteľ, ktorý sa ešte neusadil v novom byte, bude musieť platiť za "komunálne". Nie je v tom nič fér, preto vás vyzývame, aby ste si pozorne preštudovali toto ustanovenie zmluvy.
Ako ukončiť DDU?
Majetková účasť zahŕňa viac ako len záverzmluvy, ale aj prípadné vzdanie sa záväzkov voči developerovi. Ak sa tak stane na podnet zákazníka, potom musí zaplatiť prepadnutie. Pri podpise zmluvy by ste mali venovať pozornosť jej veľkosti. Zvyčajne sa pohybuje medzi 1-15 percentami z hodnoty nehnuteľnosti. Prísny rámec trestu pre účastníkov spoločnej výstavby v tomto prípade nie je v 214-FZ špecifikovaný. Zhrnutie legislatívneho aktu naznačuje, že táto otázka je ponechaná na uváženie strán. Pamätajte na možné finančné straty pri ukončení zmluvy a venujte pozornosť výške prepadnutia - pomôže vám to ušetriť peniaze.
Na záver by som rád poznamenal, že akcionár ánonie je potrebné trvať na tom, aby boli podrobné všetky ustanovenia dohody. Počas súdneho konania sa bude prihliadať na zákon o ochrane spotrebiteľa, ktorý plne chráni záujmy jednotlivcov.
