Vlna bankrotov stavebných firiem bolízasiahla akcionárov, ktorí snívali o svojom vlastnom novom bývaní. Každý akcionár je najviac poškodeným, ktorý nielenže prišiel o peniaze, ale aj na dlhší čas sa rozišiel s túžbou presťahovať sa do nového bytu. Ako nepadnúť do pasce falošných sľubov vývojárov? Pokúsme sa sformulovať hlavné pravidlá pre prácu so zástupcami stavebných firiem.
Kto sú podielnici
Po prvé, poďme sa zaoberaťterminológie. Developeri sú stavebné organizácie a ich zástupcovia ponúkajúci kúpu bytu v nedokončenom bytovom dome. Byty v tejto fáze sú spravidla relatívne lacné, ale do takéhoto bývania sa nemôžete presťahovať. Developeri majú právo ponúkať byty na predaj v ktorejkoľvek fáze výstavby.
Akcionár je osoba, ktorá má právo na časť (podiel)rozostavaný dom, zvyčajne obmedzený na obytnú plochu, do ktorej sa po uvedení stavby do prevádzky ide nasťahovať. O výstavbu bytového domu majú záujem obe strany – developer aj akcionár. Potom sa bude môcť nasťahovať do bytu a developer dostane peniaze.
Hlavný dokument akcionára
Prvým krokom je uistiť sa, že to fungujestavebná firma v rámci 214-FZ. Práve tento federálny zákon tvorí vzťah „akcionár – developer“ a vysvetľuje správny postup interakcie medzi tými, ktorí sa snažia kúpiť byt, a tými, ktorí ho musia postaviť.
Zdieľaná zmluva o účasti na výstavbe (DDU) –dokument, ktorý musí byť podpísaný developerom aj akcionárom. Toto pravidlo je zakotvené v zákone a treba ho dodržiavať. Práve DDU umožňuje budúcemu kupujúcemu bytu počítať s vrátením peňazí v prípade úpadku stavebnej organizácie. Akcionár si musí jasne uvedomiť, že len DDU je ručiteľom a je akceptovaný na súde. Prečo sa vývojári neponáhľajú s vypracovaním DDU, ale ponúkajú na podpis úplne iné dokumenty?
Predbežná dohoda: klamanie akcionára
Jednoduchý a spoľahlivý spôsob, ako oklamať budúcnosťnájomcovi - ponúknuť mu na podpis nie zmluvu o účasti na spoločnej výstavbe, ale „takmer ten istý“ dokument, ktorý údajne zaručuje dodržiavanie všetkých práv budúceho nájomcu. Tento dokument môže mať rôzne názvy. Najčastejším názvom je „predbežná zmluva“. Podstata takéhoto dokumentu je nasledovná.
Predbežná zmluva sa navrhuje uzavrieť dňačas výstavby, sľubujúci plné partnerstvo na oplátku. Rozumie sa, že kúpna zmluva bude s akcionárom uzavretá až po dokončení výstavby nového domu a uvedení tohto bytového zariadenia do prevádzky.
Právnici však spravidla nenachádzajú vpredbežné zmluvy, nie je tam ani náznak ochrany spoluinvestora. Tieto dokumenty nie sú nikde evidované a možno ich jednostranne roztrhať. Predbežná zmluva vôbec nepočíta s peňažnými operáciami - všetky vzájomné vysporiadania upravuje zmluva o majetkovej účasti. Tým pádom oklamaný majiteľ vlastného imania nedostane to najdôležitejšie – záruky, ktoré sú dostupné v zákone o spoločnej výstavbe. Osoba, ktorá investovala:
- nie je poistená proti dvojitému predaju toho istého obytného priestoru;
- nemá možnosť uplatniť si nároky na kvalitu a načasovanie stavby;
- nemá zákonné metódy nátlaku na developera.
Právnici navyše varujú: predbežné zmluvy môžu byť uznané ako fingovaný obchod.
účtovná schéma
Pri zmenkovej schéme práce investor-klientmusí uzavrieť dve zmluvy - predbežnú a kúpno-predajnú zmluvu. Na prvý pohľad je to zmenka, ktorá je garantom spoľahlivých vzťahov a tento platobný doklad bude slúžiť na vzájomné vysporiadanie podľa hlavnej zmluvy. Zmenku však súd nebude akceptovať ani ako ručiteľský záväzok: developer má plné právo odmietnuť podpísať hlavnú zmluvu vlastníkovi bytového komplexu, vrátiť peniaze na zmenke a predať byt. inej osobe.
Na čo si dať pozor pri príprave dokumentov?
Pred kúpou bytu v novostavbeuistite sa, že developer získal stavebné povolenie a má platné poistenie občianskoprávnej zodpovednosti. Takouto politikou môže byť banková záruka alebo plnohodnotná dohoda s poisťovateľom.
Ak vývojár navrhuje uzavrieť DDU, mal byuistite sa, že médiá alebo internet majú podrobnú projektovú dokumentáciu pre budúci rozvoj. Stavebné plány je developer povinný zverejniť 14 dní pred podpisom prvej zmluvy DDU. Zákonnosť stavby môže overiť len právnik. Preto by bolo vhodné vyžiadať si formu dohody, zákonné, povoľovacie dokumenty, projektovú dokumentáciu a tieto papiere si overiť u kvalifikovaného právnika.
Ďalší krok v analýze spoľahlivosti vývojára- štúdium verejnej mienky. Najlepšie je pochopiť hodnotenie činností stavebnej spoločnosti z prehľadov vlastníkov akcií zverejnených na sieti. Developer musí mať spoľahlivú povesť, príslušné skúsenosti s realizáciou stavebných prác a už skolaudované novostavby, ktorých kvalitu výstavby možno posúdiť.
Naučte sa históriu stavania nového domu oddátum vydania povolenia do súčasnosti. Možno kríza v ekonomike donútila stavebnú firmu pozastaviť výstavbu novej budovy. A obytný priestor, ktorý je na predaj, už patrí nejakému akcionárovi, ktorý sa len snaží zachrániť svoje peniaze.
Návšteva stránky
Určite navštívte staveniskomiesto, na ktorom sa nová budova stavia. V blízkosti staveniska, na plote sú informácie o developerovi, zákazníkovi, približné termíny uvedenia objektu do užívania na bývanie. Je potrebné skontrolovať údaje informačnej tabule s informáciami uvedenými v DDU. Najmenšia nezrovnalosť môže slúžiť ako základ pre vypovedanie zmluvy zo strany akcionára - ide o priamu výzvu na súd o vrátenie peňazí a kompenzáciu. Všetky pochybné body prediskutujte so svojím právnikom alebo sa obráťte na horúcu linku miestnych úradov.
Dúfame, že tieto jednoduché tipy vám pomôžu získať vaše dlho očakávané bývanie včas a bez meškania. Veľa štastia!
