Ļoti bieži, pērkot nekustamo īpašumu vai kadvēlme kaut ko uzcelt uz vietas, iedzīvotāji saskaras ar tādu jēdzienu kā zemes gabala atļautās izmantošanas veids. Daudzi cilvēki to bieži jauc ar zemes kategorijām, kas ir fundamentāli nepareizi. Mēs centīsimies noskaidrot, kādi var būt zemes gabalu izmantošanas veidi, kas ir neatbilstoša zemes izmantošana un kā vietni var pārvietot no viena veida izmantošanas uz citu.
Zemes kategorijas - kas tās ir?
Saskaņā ar likumu visas zemes ir norobežotasteritoriālajās zonās. Viņu saraksts jo īpaši ir iekļauts Krievijas Federācijas zemes un pilsētplānošanas kodeksā. Šie divi noteikumi nosaka šādas teritoriālo zonu kategorijas:
- sabiedrība un uzņēmējdarbība;
- transporta un inženiertehniskās infrastruktūras;
- dzīvojamais;
- īpaši aizsargājamās teritorijas;
- ražošana;
- īpašiem mērķiem;
- lauksaimniecības vajadzībām;
- atpūtas;
- militāro objektu izvietošanai;
- cits.
Tajā pašā laikā šāda atšķirība navnozīmē, ka visus zemes gabalus, kas ir jebkuras kategorijas zemes gabali, var izmantot tikai atbilstoši to sākotnējam mērķim. Tas galvenokārt ir saistīts ar faktu, ka dažu kategoriju zemes struktūra ir neviendabīga. Savukārt kategorijas tiek iedalītas tipos un pasugās. Dažos gadījumos tiesību akti atļauj zemes gabalus izmantot nevis paredzētajam mērķim, bet gan kā daļu no kategorijas, kurā tie atrodas. Piemēram, ZK ļauj uz lauku zemes būvēt lauku mājas.
Atļautie lietojumi
Ja mēs esam izlēmuši par zemes kategorijām, tad kāds ir zemes gabala atļautās izmantošanas veids? Pilsētplānošanas kodeksā ir šāda atšķirība:
- galvenie lietošanas veidi;
- nosacīti atļautie lietošanas veidi;
- papildu lietošanas veidi (tomēr tie var papildināt tikai galvenos un nosacīti atļautos veidus, un tos var veikt tikai kopā ar tiem).
Tas ir, izrādās, ka likumdevējs nedoddefinīcijas katrai no šīm sugām un nenorāda nosacīti atļautās sugas. Galvenā atšķirība starp galvenajām un nosacīti apstiprinātajām sugām ir tā, ka pēdējai ir nepieciešama atļauja. Šāds dokuments tiek izsniegts, pamatojoties uz publiskām uzklausīšanām, kuras notiek saskaņā ar pašvaldības statūtiem. Zemes gabalu palīgdarbību un galveno lietojumu īpašnieki izvēlas neatkarīgi, bez papildu apstiprinājumiem.
Kas izsniedz atļauju?
Parasti lielākā daļa zemju ir apdzīvotaspreces ir pašvaldības vai valsts īpašumā. Tāpēc atļautās zemes izmantošanas veida izvēli parasti apstiprina zemes nomas līguma izpilde. Vienu atļautās izmantošanas veidu ir iespējams mainīt tikai uz attiecīgās iestādes lēmuma pamata, kas pieņemts, ņemot vērā pilsētplānošanas noteikumus un dažādus tehniskos standartus.
Pirms attīstības un zemes izmantošanas noteikumu pieņemšanas zemes gabala atļautās izmantošanas veidu ir iespējams mainīt tikai pēc tam, kad vietējās pārvaldes vadītājs ir pieņēmis lēmumu.
Informācija par atļauto zemes izmantošanas veiduvietējām pašvaldībām, valsts aģentūrām, pašvaldību organizācijām būtu bez maksas jānodrošina, izvēloties būvniecības vietu. Pēc LC domām, rīkojot izsoli par zemes gabalu pārdošanu, ir jānorāda informācija par tās atļautās izmantošanas veidu. Atļautā izmantošana ir noteikts juridiskais pamats dzīvojamo vai rūpniecisko ēku būvniecībai zemes gabalā, meliorācijas vai apūdeņošanas darbiem utt. Tikmēr īpašniekam vai īpašniekam zemes gabals jāizmanto atbilstoši paredzētajam mērķim.
Kā tiek noteikta atļautā zemes izmantošana?
Svarīgs ir arī jautājums, kāTādā veidā tiek noteikts zemes gabala atļautās izmantošanas veids. Pirmkārt, teritorijas tiesiskais režīms ir atkarīgs no zemes kategorijas saskaņā ar teritoriju zonējumu un tiesību aktiem. Otrkārt, ja mēs analizējam RF LC normas, tad varam secināt, ka zemes piederība vienai vai otrai kategorijai ir atkarīga no tās paredzētā mērķa.
Teritorijas zonēšanas noteikumi
Teritorijas zonējums jāveicapmetņu zemes. Pilsētplānošanas kodeksā ir ietverta pilsētplānošanas zonējuma koncepcija. To veic, pamatojoties uz pilsētplānošanas noteikumiem. Šīs atšķirības rezultātā tiek noteikts ne tikai zemju tiesiskais režīms, bet arī pamats būvju izveidošanai un darbībai. Tajā pašā laikā pilsētplānošanas noteikumi nav noteikti meža fondam, rezerves zemēm, īpaši aizsargājamām teritorijām, lauksaimniecības zemēm utt. Pilsētu zonējums notiek ne tikai apdzīvotās vietās, bet arī citās zemju kategorijās.
No iepriekš minētā izrādās, ka skatszemes gabala atļautā izmantošana ir atkarīga arī no pilsētplānošanas zonējuma. Īpaši gadījumos, kad tiek domāts par objektu un būvju rekonstrukciju, būvniecību un ekspluatāciju (citiem vārdiem sakot, zemes apbūve).
Kā es varu mainīt lietošanas veidu?
Kā jūs varat iedomāties, atļautās lietošanas veida maiņa nav vienkārša, bet tomēr iespējama. Lai to izdarītu, jums jāsagatavo šādi dokumenti:
- pieteikums ar lūgumu veikt šādas izmaiņas (iesniegts vietējai administrācijai);
- pretendenta pase (kopija);
- zemes gabala īpašumtiesību dokumenti (nomas līgums vai īpašumtiesību sertifikāts);
- dokumenti būvēm, kas atrodas objektā (ja tādas ir);
- vietas kadastrālā pase vai citi tās dokumenti;
- tehniskās pases ēkām, kas atrodas objektā (ja tādas ir);
Ja vēlaties izmantot zemes gabalus būvniecībai, jums jāiesniedz arī:
- plānotā objekta projekts;
- teritorijas projekts no plānošanas organizācijas;
- informācija par plānoto objektu (kopējā platība, stāvu skaits, apbūves platība);
- kaimiņu zemes gabalu īpašnieku vai īpašnieku piekrišana, kas robežojas ar jums;
- citu šī zemes gabala tiesību īpašnieku piekrišana.
Laika grafiks lēmuma pieņemšanai
Visus šos dokumentus var iesniegt personīgi vaipārsūtīt pa pastu. Jums jāsaņem kvīts par dokumentu iesniegšanu. Ja dokumentu paketi iesniedz pārstāvis, tad viņam jābūt līdzi pilnvarai. Lēmumu mainīt zemes gabala atļauto izmantošanu administrācija var izskatīt līdz 45 dienām. Jums būs jāmaksā arī par šādu izmaiņu veikšanu. Katrā gadījumā izmaksas būs atšķirīgas.
Atļaujas saņemšana zemes gabala lietošanas veida maiņai
Pēc pieteikuma izskatīšanas termiņa beigāmjums tiks dots vai nu administrācijas vadītāja lēmums par atļauju mainīt pieņemamās lietošanas veidu, vai arī rakstisks atteikums to darīt. Viņi jums atteiks, ja esat iesniedzis nepareizus dokumentus vai ja tiek konstatēts, ka atļautā lietošanas veida maiņas rezultātā tiek plānota zemes gabala neatbilstoša izmantošana. Ja jums šķiet, ka atteikums ir nepamatots, jūs vienmēr varat pārsūdzēt lēmumu tiesā. Ja tiek pieņemts pozitīvs lēmums, jums jāsazinās ar valsts kadastru, lai grozītu Vienoto nekustamo īpašumu tiesību reģistru.
Dokumenti Rosreestr
Tātad, Rosreestr tiek pasniegts:
- sertifikāts par tiesību uz vietni reģistrāciju;
- robežu plāns;
- administrācijas vadītāja lēmumu;
- kadastrālā pase.
Šajā instancē šāda dokumentu pakete tiek izskatīta līdz 20 dienām. Šīs visas procedūras rezultātā jums jāsaņem izziņa par zemes gabalu.
Apkopojot
No iepriekš minētā mēs varam secinātzemes gabali var mainīt atļautās izmantošanas veidus, taču gandrīz neiespējami mainīt zemes kategoriju. Parasti zemes tiesiskā režīma maiņa balstās uz šādiem principiem:
- atļautās lietošanas veids var atšķirtiestikai saskaņā ar pilsētplānošanas noteikumiem. Ja vietne neatbilst regulas noteikumiem, tad tās lietošanas veidu ir iespējams mainīt tikai pēc tam, kad tā ir saskaņota ar atļautajiem lietošanas veidiem, kas norādīti šajā regulā;
- sugas faktiskā maiņa ir aizliegtavietnes izmantošana, līdz tiek saņemts atbilstošs administrācijas lēmums un dati tiek ievadīti Rosreestr. Izskatot pieteikumus par pieļaujamās izmantošanas veida maiņu, vispirms tiek ņemts vērā zemes gabala paredzētais mērķis;
- aizliegts atlasīt palīgskatus, neizvēloties galveno. Šo procedūru neparedz ne vietējie, ne federālie akti.
Neaizmirstiet arī to, ka papildus sarežģītajai procedūras reģistrēšanai vietnes lietošanas veida izmaiņu gadījumā jums būs jāmaksā arī par šādām izmaiņām.
Piezīme
Ja jūs nolemjat iegādāties zemes gabalu, tadpirmkārt, pievērsiet uzmanību kategorijai un atļautajai zemes izmantošanai. Galu galā jūs varat nekavējoties meklēt vietni ar nepieciešamajiem lietošanas veidiem. Piemēram, ja jums ir nepieciešama zeme saimniecībai, un zemes gabala īpašumtiesību sertifikātā ir norādīts, ka tā paredzēta dārzkopībai, tad lauksaimniecība uz šāda zemes gabala nedarbosies.
Tas būs vēl grūtāk, ja vēlaties mainītzemes kategorija. Galu galā tam būs nepieciešams noslēgt ietekmes uz vidi novērtējumu, kā arī veikt virkni citu apstiprinājumu. Turklāt dažos gadījumos LK un citos noteikumos ir noteikts aizliegums zemes nodošanu no vienas kategorijas uz otru. Tāpēc, ja jūs nolemjat mainīt zemes kategoriju, sagatavojieties nopietnām grūtībām. Zemes gabala atļautās izmantošanas veidu ir vieglāk mainīt, tomēr pat ar šādu lūgumu atteikumu var saņemt, ja vietējā administrācija konstatē, ka šīs izmaiņas būtu pretrunā ar likumu vai vietējiem aktiem.
