Šiandien vienas pagrindinių rodikliųpaprasto piliečio gerovė yra nekilnojamojo turto buvimas. Ir viskas dėl to, kad būsto kainos buvo nustatytos per daug, ir nesustoja ties pasiektu lygiu. Nieko nestebina tai, kad daugelis žmonių renkasi būstą prisiima maksimalią atsakomybę - juk daugeliui tai yra kone pagrindinis gyvenimo pirkinys, kurio gali nebereikėti kartoti.
Kai būsimiems pirkėjams teks susidurtisu pirminio ir antrinio būsto sąvokomis, tada prasideda abejonės ir ginčai. Kai kuriems naujas pastatas atrodo pelningesnis dėl žemos rinkos kainos ir jis nėra be kitų privalumų. Bet tai nereiškia, kad pirminę rinką galima laikyti idealia ir kad anksčiau turėtas butas apaugo trūkumais. Išsiaiškinkime, koks yra antrinis būstas, kokie jo pliusai ir minusai.
Antrinis būstas - kas tai?
Pirmiausia supraskime pačią sąvoką. Daugeliui antrinę būsto rinką gali atstovauti tik senojo buto butai. Tai yra, negali būti nė kalbos apie naują išdėstymą ir šiuolaikines gyvenimo sąlygas. Be to, yra seni liftai, skaitikliai, laidai ir vamzdžiai. O kaimynai palieka daug norimų rezultatų, o abejotini asmenys nesusikuria naujuose pastatuose.
Be abejo, šiuose teiginiuose yra tam tikra tiesa. Tačiau net antrinėje rinkoje yra skirtumas tarp buto ir buto. Antrinis būstas - tai reiškia, kad turto nuosavybė jau buvo įforminta. Tai yra, pagrindinis skirtumas, skiriantis pirminę rinką nuo antrinės, yra turto pasisavinimo įrašo buvimas vieningame valstybės registre.
Naudotas butas visada yra „senas“?
Kodėl neturėtumėte manyti, kad antrinis būstas yraar tai būtinai senas, susidėvėjęs namas? Nes butas naujame pastate gali būti ir buvęs turtas - ar niekas neperduoda visiškai naujo būsto naujai pastatytame name dėl persikraustymo ar kitų aplinkybių? Be to, jei po naujo namo įsigijimo ne visi butai parduodami, kūrėjas įformina nuosavybės teisę į save, o neužimtas būstas automatiškai tampa antrine nuosavybe.
Kokie butai yra antrinėje rinkoje?
Antrinis būstas yra platus butų pasirinkimas,skirtingų kategorijų ir charakteristikų. Nekilnojamojo turto specialistai šioje rinkoje nustato keletą jo rūšių, suskirstytų pagal fizines savybes ir vertės lygį:
- Žemos kokybės būstas - butai senais metais pastatytuose namuose,2-3 aukštų aukštis. Tokiose patalpose dažnai nėra pagrindinių komunikacijų - kanalizacijos ir vandentiekio. Namai dažnai šildomi naudojant krosnies šildymą.
- Standartiniai kambariai - Įprasti antriniai būstai, vieno kambario arba dviejų kambarių butai standartiniuose pastatuose, kurių aukštis 5-16 aukštų.
- Geresni apartamentai - būstas moderniuose ir standartiniuose namuose,būdingas padidėjęs komfortas. Būdingas ūkinių patalpų, tokių kaip sandėliukai ir rūbinės, buvimas, taip pat didesnis vonios kambarių skaičius nei įprastose patalpose.
- Elito būstas - A klasės nekilnojamasis turtas, kurio ypatybė yra rafinuota vietovė, automobilių stovėjimo aikštelė, konsjeržo ir apsaugos darbuotojai. Elito namuose paprastai yra ne daugiau kaip 30 butų.
Kiti veiksniai, darantys įtaką kainodarai
Reikėtų nepamiršti, kad buto kaina galisvyruoja priklausomai nuo namo vietos ir būsto rajone esančios išvystytos infrastruktūros. Taigi patogus ir gerai prižiūrimas patobulinto tipo vieno kambario butas, esantis miesto pakraštyje, gali kainuoti daug pigiau nei kuklus vieno kambario butas senovinio stiliaus name centre. Fizinė patalpų būklė ir jų plotas taip pat turi įtakos kainodarai.
Kokie yra buto trūkumai antrinėje rinkoje?
Tegul antrinis būstas nebūtinai yra būstas„Antroji klasė“, tačiau toks nekilnojamasis turtas nėra be tam tikrų trūkumų. Neatsižvelgsime į tikrai senų namų bendravimo problemas. Kaip pavyzdį galime paminėti patogų butą ką tik suplanuotame pastate. Net ir čia naujieji savininkai gali tikėtis spąstų:
- Nešvari buto „teisinė istorija“. Savininkų istorijos žinomos jau seniainekilnojamasis turtas, aptarnavimo laikas ne tokiose atokiose vietose arba psichiatrijos klinikoje. Šiuo požiūriu antrinis būstas yra kaip kiaulė kišenėje.
- Neįvykdytos skolos už komunalines ar kitas įmokas, buto areštas antstolių už skolų nemokėjimą.
- Neteisingai įforminti buto dokumentai. Jeigu toks faktas paaiškėja po pirkimo naujiems savininkams, pirkimo-pardavimo sutartis pripažįstama negaliojančia ir sandoris anuliuojamas.
- Netvarkingi kaimynai. Kai kuriems tokia problema gali atrodyti nereikšminga. Tačiau, kaip rodo gyventojų apklausos, triukšmingi ir skandalingi kaimynai dažnai provokuoja kai kuriuos piliečius keisti gyvenamąją vietą.
- Kaina. Kad ir ką būtų galima pasakyti, nebrangus antrinis būstas galibūti tik stalinkoje ar Chruščiovoje su senais ir surūdijusiais vamzdžiais. Kitais atvejais buto kaina antrinėje rinkoje naujuose pastatuose gerokai viršija nepaduotų eksploatuoti butų kainą.
- Dar viena ne pati maloniausia smulkmena, kuri neleidžia sutaupyti perkant butą: Antrinio būsto be tarpininkų šiandien įsigyti beveik neįmanoma. Patalpų savininkai, norėdami greičiau parduoti nekilnojamąjį turtą, mieliau kreipiasi į specialistus. Ir savo komisinius prideda prie savikainos – juk už nekilnojamojo turto agentų darbą kažkas turi mokėti.
Antrinės būsto rinkos privalumai
Nepaisant daugybės trūkumų, nekilnojamojo turto specialistai aktyviai gina antrinę rinką. Tam yra gana logiškų priežasčių:
- Rinkoje yra daug pasiūlymų. Tai leidžia pirkėjui pasirinkti jo reikalavimus atitinkantį plotą, kategoriją ir būsto tipą.
- Hipoteka antriniam būstui teikiama lengviau ir mažesnėmis palūkanomis. Taip yra dėl mažesnės rizikos bankui sudarant nekilnojamojo turto sandorį.
- Butas yra pirkimo ir gyvavimo režimu.Skirtingai nei naujos statybos, kai namas nėra paruoštas, pagal dokumentus butas dar neegzistuoja, o paleidus eksploataciją dažnai reikalingi ilgalaikiai apdailos darbai.
- Antrinio būsto kaina, žinoma, viršija buto naujame pastate kainą, tačiau tai daugiau nei kompensuoja tai, kad nereikia remonto ir apdailos išlaidų.
Kaip bankai yra susiję su antrine rinka?
Kaip jau minėta, hipoteka už antrinębūstą kredito įstaigos suteikia kur kas dažniau nei naujam pastatui. Tam yra keletas priežasčių. Pirma, naujo būsto rinka atnaujinama lėtai, o antrinėje rinkoje siūlomas platus visų kainų kategorijų pasirinkimas.
Antra, būstas, kuris egzistuoja tikprojektas, kaip ir naujų pastatų atveju, bankui kelia tam tikrą riziką. Kredito organizacijos kruopščiai atrenka vystytojus bendradarbiavimui, tačiau niekas nėra apdraustas nuo nenumatytų aplinkybių.
Bankų reikalavimai antrinei rinkai
Bet ir į butą, kuris buvo nuosavybės teisekredito įstaigos pateikia savo reikalavimus. Juk nekilnojamasis turtas tampa banko užstatu visam paskolos laikotarpiui. Jeigu paskolos gavėjas pasirodys finansiškai nemokus, bankas privalės realizuoti užstatą, kad nepatirtų nuostolių. Todėl butas turi atitikti tam tikras fizines savybes, kad niekas netrukdytų jį vėliau perparduoti.
- Namas, kuriame paskolos gavėjas planuoja įsigyti būstą, turi būti pastatytas ne anksčiau kaip 1957 m.
- Būtina sąlyga yra visų šiuolaikinių komunikacijų buvimas. Namo, kuriame nėra karšto ir šalto vandens tiekimo, šildymo ir kanalizacijos, bankas neįkeis.
- Iki pilnos būsto paskolos sumokėjimo namas, kuriame yra butas, fiziškai neturėtų būti susidėvėjęs daugiau nei 70 proc.
O kaip teisinė namų švara?
Bankai taip pat kelia reikalavimus teisiniamsbuto istorija - jokie suvaržymai neleidžiami. Neleidžiama registruotis trečiųjų asmenų patalpose, taip pat areštų ar įkeitimo sutarčių su kitomis kredito organizacijomis buvimas. Be to, bankas pareikalaus visų nuosavybės dokumentų ir patikrins, ar juose nėra klaidų ir netikslumų. Tai atsiliepia ir būsimiems savininkams – jie gaus kokybiškai patikrintą butą, kuriame laikui bėgant nebus galima rasti nemalonių akimirkų.
