Γενική συνέλευση των ιδιοκτητών μιας πολυκατοικίας: διαδικασία, λεπτά. Άρθρο 45 του LC RF

Το διοικητικό όργανο στο MKD είναι η συνάντηση όλων των ιδιοκτητών διαμερισμάτων. Λαμβάνει βασικές αποφάσεις σχετικά με κοινόχρηστη πολυκατοικία.

Οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης των χώρων στο MKD μπορεί να ξεκινήσει μια συνάντηση. Αυτή η κατάσταση καθορίζεται στην παράγραφο 2 Τέχνη. 45 LCD RF... Κατά κανόνα, δημιουργείται μια ομάδα πρωτοβουλίας μεταξύ των ιδιοκτητών. Τα μέλη του διαμορφώνουν την ατζέντα και ασχολούνται με οργανωτικά ζητήματα.

Σκεφτείτε περαιτέρω η διαδικασία για τη διεξαγωγή γενικής συνέλευσης ιδιοκτητών χώρων σε πολυκατοικία.

Πρώτη συνεδρίαση

Με βάση τις διατάξεις Τέχνη. 45 LCD RF, όλες οι συναντήσεις, εκτός από τον τελικόετήσια, θεωρούνται έκτακτα. Πριν από τη σύγκληση της συνεδρίασης, πραγματοποιείται μια προκαταρκτική συνεδρίαση της ομάδας πρωτοβουλίας. Μπορεί να περιλαμβάνει μόνο ιδιοκτήτες εγκαταστάσεων MKD.

Στην πρώτη συνεδρίαση της ομάδας καθορίζεται η ημερήσια διάταξη γενική συνέλευση ιδιοκτητών πολυκατοικίας, ημέρα και διεύθυνση της εκδήλωσης. Πρέπει να οργανωθεί αυτοπροσώπως. Με άλλα λόγια, όλοι οι ιδιοκτήτες πρέπει να συμμετέχουν σε αυτό.

Με βάση τα αποτελέσματα της συνεδρίασης της ομάδας πρωτοβουλίας, συντάσσεται πρωτόκολλο. Εκφράζει την πρόθεση διεξαγωγής γενική συνέλευση ιδιοκτητών χώρων σε πολυκατοικία, υποδεικνύεται η μορφή, η ημερομηνία, η τοποθεσία του. Τα πρακτικά περιέχουν επίσης κατάλογο θεμάτων προς συζήτηση και άλλα σημαντικά σημεία.

Σημαντικά σημεία

Αποφάσεις γενικής συνέλευσης ιδιοκτητών πολυκατοικίας μπορεί να γίνει δεκτό μόνο σε εκείνες τις ερωτήσεις πουαντικατοπτρίζεται στην ημερήσια διάταξη. Η συνάντηση δεν δικαιούται να συζητήσει άλλα προβλήματα ή να αλλάξει τη λίστα θεμάτων. Οι σχετικές ρυθμίσεις περιέχονται στο άρθρο 46 του Κ.Κ.

Λαμβάνοντας αυτό υπόψη, κατά την ανάπτυξη της ημερήσιας διάταξης της συνεδρίασης, είναι απαραίτητο να διατυπωθούν με τη μεγαλύτερη δυνατή ακρίβεια τα θέματα που προτείνονται για συζήτηση.

Πριν διεξαγωγή γενικής συνέλευσης ιδιοκτητών πολυκατοικίας είναι απαραίτητη η λήψη πληροφοριών για τους ενοίκους και τις περιοχές που καταλαμβάνουν. Η ομάδα πρωτοβουλίας μπορεί να ζητήσει αυτές τις πληροφορίες από την εταιρεία διαχείρισης.

Γνωστοποίηση

Για να διασφαλιστεί η απαρτία, πρέπει να σταλεί ειδοποίηση σε κάθε μισθωτή για την επερχόμενη συνεδρίαση. Η κοινοποίηση πρέπει να αναφέρει:

• Πληροφορίες για τα πρόσωπα που κίνησαν τη διαδικασία.
• Η μορφή της συνάντησης.
• Ο τόπος, η ώρα, η ημερομηνία ή η ημέρα κατά την οποίαλήγει η αποδοχή των αποφάσεων των ιδιοκτητών χώρων για τα θέματα που τίθενται σε ψηφοφορία, η διεύθυνση στην οποία θα πρέπει να μεταφερθούν (εάν η συνεδρίαση διοργανωθεί ερήμην).
• Κανόνες εξοικείωσης με το υλικό (πληροφορίες) που υποτίθεται ότι θα παρουσιαστούν στη συνάντηση ή τη διεύθυνση στην οποία μπορούν να βρεθούν.
• Η ΑΤΖΕΝΤΑ.

Τρόπος κοινοποίησης

Η ομάδα πρωτοβουλίας θα πρέπει να ενημερώσει για τα επερχόμενα γενική συνέλευση των ιδιοκτητών πολυκατοικίας 10 ημέρες πριν από την ημέρα διεξαγωγής του. Μπορείτε να ενημερώσετε τους κατοίκους:

• Με συστημένες επιστολές. Αυτή η μέθοδος θεωρείται η πιο αποτελεσματική.
• Με την παράδοση ειδοποιήσεων σε κάθε ενοικιαστή υπό υπογραφή.
• Με την τοποθέτηση αγγελίας στην είσοδο(ες).

Μαζί με την ειδοποίηση, καλό είναι να αποσταλείενημερωτικές επιστολές προς κατοίκους, στις οποίες θα υπάρχουν διευκρινίσεις επί της ουσίας των θεμάτων που τίθενται προς ψήφιση. Μια τέτοια επιστολή μπορεί επίσης να αναρτηθεί σε πίνακα ανακοινώσεων.

Συνάντηση πρόσωπο με πρόσωπο

Την καθορισμένη ημέρα, οι εμπνευστές συναντούν τους κατοίκους στον καθορισμένο χώρο. Οι κάτοικοι έχουν το δικαίωμα να στείλουν τους εκπροσώπους τους στη συνεδρίαση. Στην περίπτωση αυτή, οι εξουσίες του τελευταίου πρέπει να βεβαιώνονται με πληρεξούσιο.

Πληροφορίες για τους παρόντες ενοίκους καταχωρούνται στα φύλλα εγγραφής.

Πρέπει να πούμε ότι η συνάντηση μπορεί να αναγνωριστείαρμόδια εάν προσήλθαν σε αυτήν οι ιδιοκτήτες των χώρων, συγκεντρωτικά έχοντας περισσότερες από τις μισές ψήφους του συνολικού αριθμού. Ο αριθμός των ψήφων που μπορεί να κατέχει ένας ιδιοκτήτης υπολογίζεται σε αναλογία με το μερίδιο στο δικαίωμα κοινόχρηστη πολυκατοικία.

Εάν για κάποιο λόγο δεν κατέστη δυνατή η επίτευξη απαρτίας, συντάσσεται πρωτόκολλο σχετικά. Υπογράφεται από την ομάδα πρωτοβουλίας.

Βασικές διαδικασίες

Στο πρώτο γενική συνέλευση των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας πρέπει να εκλέξει πρόεδρο, γραμματέα,σχηματίζουν επιτροπή για την καταμέτρηση των ψήφων. Ο γραμματέας είναι υπεύθυνος για την τήρηση των πρακτικών. Κατά τη δημιουργία μιας επιτροπής εγκρίνεται πρώτα ο αριθμός των μελών της και στη συνέχεια τα συγκεκριμένα πρόσωπα που περιλαμβάνονται σε αυτήν.

Η ψηφοφορία θα πρέπει να διεξάγεται για κάθε θέμα χωριστά. Οι συμμετέχοντες στη σύσκεψη πρέπει να επιλέξουν μία από τις τρεις επιλογές: υπέρ, κατά ή αποχή.

Εξοικείωση με τις αποφάσεις που λαμβάνονται

Τα αποτελέσματα της συζήτησης των θεμάτων (ψηφοφορία) κοινοποιούνται σε όλους τους κατοίκους από την οντότητα που ξεκίνησε τη συνεδρίαση (η ομάδα πρωτοβουλίας) εντός 10 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής τους.

Παράλληλα, οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες πρέπει να αποφασίσουν σε ποια διεύθυνση και πώς θα γίνει η εξοικείωση με τις αποφάσεις. Φυσικά, αυτό πρέπει να γίνει στις το έδαφος μιας πολυκατοικίας... Όλοι οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων θα πρέπει να έχουν δωρεάν πρόσβαση σε ένα τέτοιο μέρος.

Συνήθως, ένα αντίγραφο αναρτάται στον πίνακα ανακοινώσεων πρακτικά της γενικής συνέλευσης. Ιδιοκτήτες πολυκατοικιώνΩστόσο, μπορούν να αποφασίσουν ότι τα αποτελέσματα της ψηφοφορίας θα επανεξεταστούν με τη μορφή ειδοποίησης που θα αποσταλεί σε κάθε ενοικιαστή.

Αποθήκευση εγγράφων

Ανεξάρτητα από τη μορφή με την οποία πραγματοποιήθηκε η συνάντηση των ιδιοκτητών των χώρων, τα έγγραφα (πρακτικά γενικής συνέλευσης ιδιοκτητών πολυκατοικίας κ.λπ.) πρέπει να φυλάσσεται σε μέρος που ορίζεται από τους ενοίκους. Αυτός ο κανόνας θεσπίζεται από το άρθρο 46 του ZhK.

Ψηφοφορία απουσιών

Διενεργείται εάν περίπουγενική συνέλευση ιδιοκτητών πολυκατοικιών δεν έφτασε σε απαρτία.

Τα ίδια θέματα υποβάλλονται στους κατοίκους για εξέταση,αλλάζει μόνο η μορφή λήψης απόφασης για αυτά. Για την υλοποίηση της διαδικασίας πραγματοποιείται συνάντηση των μελών της ομάδας πρωτοβουλίας. Συζητά το ζήτημα του εντύπου ειδοποίησης των κατοίκων, τη διαδικασία παράδοσης των εντύπων με ερωτήσεις προς ψηφοφορία. Με βάση τα αποτελέσματα της συνεδρίασης συντάσσεται και πρωτόκολλο.

Όπως και στην περίπτωση της ψηφοφορίας πρόσωπο με πρόσωπο, η κοινοποίησηιδιοκτητών διενεργείται 10 ημέρες πριν από την ημερομηνία έναρξης των αποφάσεων. Όταν συζητάτε ερήμην, καλό είναι να στέλνετε ειδοποίηση σε κάθε ενοικιαστή. Θα πρέπει να επισυναφθεί ένα έντυπο ερωτήσεων.

Έντυπο απόφασης

Το έντυπο ψηφοφορίας πρέπει να περιέχει τις ακόλουθες πληροφορίες:

• Πλήρες όνομα του υποκειμένου που συμμετέχει στην ψηφοφορία.
• Στοιχεία του εγγράφου (πιστοποιητικό) που πιστοποιεί την κυριότητα του ζωτικού χώρου σε ΜΚΔ.

Τα έντυπα θα πρέπει επίσης να περιέχουν περιθώρια απέναντι από κάθε ερώτηση με επιλογές υπέρ, κατά ή αποχή.

Παραλαβή και επεξεργασία εντύπων

Αποφάσεις των ιδιοκτητών για τα θέματα που τέθηκανγίνονται δεκτοί στη διεύθυνση που αναγράφεται στα πρακτικά της συνεδρίασης των μελών της ομάδας πρωτοβουλίας. Συνιστάται να αντιγράψετε τον τόπο υποδοχής σε κάθε έντυπο. Επιπλέον, θα πρέπει να προσδιορίζονται οι στοχευόμενες ημερομηνίες.

Η επεξεργασία των ληφθέντων εντύπων διενεργείται από την επιτροπή καταμέτρησης. Με την ολοκλήρωση της διαδικασίας, τα αποτελέσματα της ψηφοφορίας θα δημοσιοποιηθούν.

Χαρακτηριστικά του σχεδιασμού των λύσεων

Έντυπα στα οποία επιλέγεται μόνο μία επιλογή απάντησης από τις παρουσιαζόμενες για κάθε ερώτηση θα έχουν νομική σημασία. Οι παραβάσεις των αποφάσεων θεωρούνται άκυρες.

Εάν το έντυπο περιέχει πολλές ερωτήσεις, η μη συμμόρφωση με την καθιερωμένη απαίτηση σε σχέση με ορισμένες από αυτές δεν θα συνεπάγεται ακύρωση των υπόλοιπων αποφάσεων.

Τα αποτελέσματα της ψηφοφορίας καταχωρούνται σε πρωτόκολλο. Όλα τα έντυπα, δεόντως συμπληρωμένα, επισυνάπτονται.

Η δημοσίευση των αποτελεσμάτων πραγματοποιείται σε θέματατους ίδιους κανόνες που προβλέπονται για την αυτοπροσώπως ψηφοφορία. Το μήνυμα μπορεί να αναρτηθεί σε πίνακα ανακοινώσεων ή να σταλεί σε κάθε ενοικιαστή με τη μορφή επιστολής. Η προθεσμία προειδοποίησης είναι επίσης 10 ημέρες από την ημερομηνία της τελικής καταμέτρησης των ψήφων.

Το Υπουργείο Κατασκευών έχει εκδώσει Μεθοδολογικές Συστάσεις γιατην εφαρμογή των διατάξεων της LCD. Περιέχουν πολλά παραρτήματα που παρέχουν δείγματα υποδείξεων για έντυπα ερωτήσεων, πρακτικά και άλλα έγγραφα που συντάσσονται κατά τη διάρκεια των συνεδριάσεων. Μπορούν να ληφθούν ως βάση, να συμπληρωθούν, να αλλάξουν σύμφωνα με τις ανάγκες των κατοίκων μιας συγκεκριμένης πολυκατοικίας.

Τι μπορούν να συζητήσουν οι ιδιοκτήτες;

Η ημερήσια διάταξη της συνεδρίασης μπορεί να περιλαμβάνει θέματα που αφορούν αποκλειστικά το ICM. Ειδικότερα, μπορούν να συζητηθούν τα εξής:

1. Ανακατασκευή κατασκευών (συμπεριλαμβανομένων εκείνων που σχετίζονται με ανωδομή ή επέκταση), κατασκευή κτιρίων κοινής ωφέλειας και άλλες κατασκευές, κτίρια, επισκευή εργασία σε πολυκατοικία, τους κανόνες για τη χρήση του ταμείου γενικής επισκευής.
2. Επιλογή μεθόδου δημιουργίας ταμείου κεφαλαιακής επισκευής, μέγεθοςσυνεισφορά ως προς την υπέρβαση των ελάχιστων προτύπων. Το τελευταίο συζητείται εάν οι σχετικοί δείκτες καθορίζονται από την περιφερειακή νομοθεσία.
3. Η επιλογή συγκεκριμένου ατόμου υπεύθυνου για το άνοιγμα ειδικού λογαριασμού και τη διενέργεια πράξεων διακανονισμού με τα κεφάλαια που υπάρχουν σε αυτόν.
4. Θέματα απόκτησης από τη σύμπραξη ιδιοκτητών ήένας συνεταιρισμός στέγασης (HSC) ή άλλος εξειδικευμένος καταναλωτικός συνεταιρισμός, ένας οργανισμός διαχείρισης, ένα εξουσιοδοτημένο πρόσωπο (αν η διαχείριση πραγματοποιείται αποκλειστικά από τους ιδιοκτήτες του χώρου διαβίωσης) ένα δάνειο / πίστωση για γενική επισκευή. Στην περίπτωση αυτή, η γενική συνέλευση μπορεί να καθορίσει τους ουσιώδεις όρους της δανειακής σύμβασης, την ανάγκη εγγύησης, λήψης εγγύησης από τους αναφερόμενους υπεύθυνους φορείς. Οι ιδιοκτήτες συζητούν τους κανόνες για την αποπληρωμή του δανείου σε βάρος του ταμείου κεφαλαιακής επισκευής, την πληρωμή τόκων και το κόστος απόκτησης εγγυήσεων και εγγυήσεων.
5. Τα όρια χρήσης της γειτονικής επικράτειαςκτίριο διαμερισμάτων. Οι ιδιοκτήτες των χώρων μπορούν να θέσουν περιορισμούς για μη εξουσιοδοτημένα άτομα (μέσα στα πλαίσια του νόμου). Επιπλέον, η γενική συνέλευση έχει το δικαίωμα να συζητήσει θέματα που σχετίζονται με τη βελτίωση της παρακείμενης επικράτειας μιας πολυκατοικίας, πηγές κεφαλαίων για τις αντίστοιχες εργασίες.
6. Περιορισμοί στη χρήση κοινής ιδιοκτησίας από τρίτουςαπό πρόσωπα. Ειδικότερα, η γενική συνέλευση έχει το δικαίωμα να συζητήσει τους όρους παροχής στοιχείων πολυκατοικίας για τοποθέτηση διαφημιστικών κατασκευών, σύναψη συμβάσεων με εταιρείες που τις εγκαθιστούν και τις εκμεταλλεύονται.
7. Ορισμός υπευθύνων για το συμπέρασμασυμφωνίες με τρίτα μέρη σχετικά με τη χρήση ακινήτου MKD, συμπεριλαμβανομένης της εγκατάστασης και λειτουργίας διαφημιστικών δομών με τους όρους που καθορίζονται από τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων στην πολυκατοικία.
8. Ζητήματα χρήσης πληροφοριών ή άλλων, συμπεριλαμβανομένων αυτοματοποιημένων συστημάτων κατά την οργάνωση και τη διεξαγωγή ψηφοφορίας απουσιών, τον ορισμό των υπεύθυνων για αυτό.
9. Επιλογή του τρόπου παραλαβής από εξουσιοδοτημένο άτομο(από τον διαχειριστή της σύσκεψης) μηνύματα σχετικά με την οργάνωση και τη διεξαγωγή συνεδριάσεων των ιδιοκτητών, τις αποφάσεις που λαμβάνονται από τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων για θέματα που τίθενται στα έντυπα ψηφοφορίας, τη διάρκεια της περιόδου λήψης ορισμένων αποφάσεων κατά την απούσα.
10. Μέθοδος ελέγχου MKD. Οι ιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα να εμπιστευτούν τη διαχείριση της HOA, της εταιρείας διαχείρισης ή να τη διενεργήσουν ανεξάρτητα.
11. Ερωτήσεις σχετικά με την τρέχουσα επισκευή κατασκευής, κοινόχρηστα, άλλα στοιχεία πολυκατοικίας.
12. Άλλα θέματα σχετικά με τη διασφάλιση της ομαλής λειτουργίας του ΜΚΔ, παραπέμπονται από το JK στην αρμοδιότητα του διοικητικού οργάνου.

Για την έγκριση των αποφάσεων για τα σημεία 1-7 απαιτούνται τουλάχιστον τα 2/3 των ψήφων του συνολικού αριθμού των κατοίκων που συμμετέχουν στη συνεδρίαση. Για άλλα θέματα αρκεί η πλειοψηφία των ψήφων.

Η αξία των συναντήσεων

Παρά το γεγονός ότι στις περισσότερες περιπτώσειςη διαχείριση των πολυκατοικιών ανατίθεται στον συνεταιρισμό στέγασης ή στην εταιρεία διαχείρισης · ​​η κοινή συζήτηση των προβλημάτων που σχετίζονται με τη λειτουργία της πολυκατοικίας δεν χάνει τη σημασία της.

Οι ιδιοκτήτες χώρων επιλύουν πολλά ζητήματα:από τις επισκευές στέγης μέχρι την κατασκευή βοηθητικών κτιρίων. Οι κάτοικοι μπορούν να ορίσουν οι ίδιοι το ποσό της συνεισφοράς γενικής επισκευής. Δεν πρέπει να είναι μικρότερο από το περιφερειακό πρότυπο (εάν έχει οριστεί), αλλά μπορεί να είναι μεγαλύτερο από αυτό.

Θέματα που σχετίζονται μεχρήση του εδάφους δίπλα στο σπίτι. Συχνά προκύπτουν διαφωνίες μεταξύ γειτόνων για τη στάθμευση αυτοκινήτων, τη βόλτα με σκύλους. Συνιστάται να επιλύετε όλα αυτά τα ζητήματα μία φορά σε μια γενική συνέλευση, αντί να εμπλέκεστε συνεχώς σε συγκρούσεις.

Οι ιδιοκτήτες μπορούν μαζί, σε συμφωνίανα κατανέμουν μεταξύ τους τις ευθύνες που σχετίζονται με τη διατήρηση της καθαριότητας στις εισόδους, στα κλιμακοστάσια. Συχνά προκύπτουν συγκρούσεις μεταξύ καπνιστών και μη καπνιστών. Στη συνάντηση, οι κάτοικοι μπορούν να ορίσουν έναν αεριζόμενο χώρο για τους καπνιστές, να καθορίσουν κανόνες για την τοποθέτηση καροτσιών, ποδηλάτων και άλλων αντικειμένων που χρησιμοποιούνται συχνά στους κοινόχρηστους χώρους.

Συμπερασματικά

Πρόσφατα, ο κόσμος έχει αρχίσει να δείχνει υπέροχοςδραστηριοποιούνται στην επίλυση θεμάτων που σχετίζονται με το σπίτι στο οποίο διαμένουν. Ωστόσο, μια συνάντηση πρόσωπο με πρόσωπο είναι πιο δύσκολη από μια απούσα. Κατά κανόνα, οι συνταξιούχοι είναι μόνιμοι συμμετέχοντες, αφού δεν επιβαρύνονται με εργασία, έχουν περισσότερο ελεύθερο χρόνο.

Ωστόσο, οι γενικές συνελεύσεις είναι απαραίτητες.Επιτρέπουν στους κατοίκους να ενημερώνονται για τις εξελίξεις. Το κύριο πράγμα είναι να σχηματιστεί μια ομάδα πρωτοβουλίας ενεργητικών, ενεργών ανθρώπων. Καλό είναι να μπει και δικηγόρος στην ομάδα. Θα μπορεί να γίνει εκπρόσωπος των κατοίκων σε διάφορες περιπτώσεις, συμπεριλαμβανομένων των δικαστικών. Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία για την εφαρμογή των ταμειακών αποφάσεων. Ανοίξτε έναν λογαριασμό στον οποίο θα αποθηκεύονται οι αποταμιεύσεις των κατοίκων, συνάψτε συμφωνίες για λογαριασμό όλων των ιδιοκτητών με έναν τραπεζικό οργανισμό και ένα άτομο που αξίζει εμπιστοσύνης θα πρέπει να πραγματοποιήσει συναλλαγές πληρωμής.

Συνήθως σε κάθε είσοδο υπάρχει ένα ενεργόένας ενοικιαστής που είναι έτοιμος να υπερασπιστεί τα συμφέροντα όλων των ιδιοκτητών. Είναι δυνατό να σχηματιστεί μια ομάδα πρωτοβουλίας μόνο από τέτοια άτομα: ένα από κάθε είσοδο (αν υπάρχουν πολλά από αυτά). Αν υπάρχει μόνο μία είσοδος, τότε ένας ή δύο ενεργοί πολίτες αρκούν. Πολλά σπίτια διαχειρίζονται αποκλειστικά ενοικιαστές. Αυτό εξοικονομεί σημαντικά τα κεφάλαια των ιδιοκτητών, καθώς κανένας τρίτος οργανισμός δεν χρειάζεται να πληρωθεί για αυτό.