Ο προσδιορισμός της αξίας του μελλοντικού εισοδήματος μιας επιχείρησης ή επιχείρησης επιτυγχάνεται χρησιμοποιώντας τη μέθοδο κεφαλαιοποίησης, καθώς και μια πιο περίπλοκη, αλλά και πιο ακριβή, προεξόφληση ροών.
Ας ρίξουμε μια πιο προσεκτική ματιά στην πρώτη εδώ -μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος. Κατά κανόνα, εφαρμόζεται σε περιπτώσεις όπου το εισόδημα της επιχείρησης από τη λειτουργία ορισμένων αντικειμένων προς αξιολόγηση είναι σταθερό σταθερό. Υπό αυτήν την έννοια, αυτή η μέθοδος είναι το αντίθετο σε σχέση με τη μέθοδο προεξόφλησης, καθώς η τελευταία χρησιμοποιείται σε περιπτώσεις αστάθειας εισοδήματος εντός του προβλεπόμενου χρόνου πρόβλεψης. Και στις δύο περιπτώσεις, το πιο δύσκολο ζήτημα είναι η πρόβλεψη εσόδων για κάποια μελλοντική περίοδο. Εάν χρησιμοποιηθεί η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος, τότε μόνο το εισόδημα για το πρώτο έτος γίνεται αποδεκτό για ανάλυση (υπό την προϋπόθεση ότι γίνεται η υπόθεση ότι η ίδια απόδοση θα διατηρηθεί τα επόμενα έτη).
Μαζί, και οι δύο αυτές μέθοδοι αποτελούν τη βάσηπροσέγγιση εισοδήματος, η οποία καθιστά δυνατή την ακριβή απεικόνιση των ιδεών των επενδυτών σχετικά με το ακίνητο που αξιολογείται και, ενδεχομένως, θα χρησιμεύσει ως πηγή εισοδήματος στο μέλλον. Αυτή η προσέγγιση είναι διασυνδεδεμένη με άλλους - συγκριτική και δαπανηρή, και ορισμένες από τις διαδικασίες και τα στοιχεία τους περιλαμβάνονται στον αλγόριθμο ανάλυσης εισοδήματος. Το πιο ευαίσθητο μειονέκτημα μιας τέτοιας ανάλυσης είναι ότι βασίζεται σε προβλέψεις υποθέσεων και, σε περίπτωση ασταθούς οικονομικής κατάστασης, μπορεί να εμφανίσει αναξιόπιστα αποτελέσματα.
Στη γενικότερη μορφή του, κεφαλαιοποίηση εισοδήματοςείναι μια διαδικασία κατά την οποία το μέγεθος και η ένταση της ροής εισοδήματος μετατρέπεται σε δείκτη αξίας (C). Αυτό καθορίζεται είτε διαιρώντας ή πολλαπλασιάζοντας την τιμή της ροής (D) με τον πολλαπλασιαστή (M), ο οποίος στα οικονομικά ονομάζεται επίσης ο λόγος κεφαλαιοποίησης (K). Ο γενικός τύπος για αυτήν τη διαδικασία είναι:
C = D / M (K) ή C = D x M K).
Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος εφαρμόζεται ως εξήςτρόπος. Πρώτον, προσδιορίζεται ένα συγκεκριμένο ανάλογο του αξιολογούμενου αντικειμένου, κατά κανόνα, η επιλογή αυτή βασίζεται σε στατιστικά στοιχεία σχετικά με την εκτέλεση αυτού του τύπου συναλλαγών κατά την κατά προσέγγιση περίοδο. Δηλαδή, η επιτυχία του υπολογισμού εξαρτάται από το πώς το επιλεγμένο ανάλογο θα αντικατοπτρίζει επαρκώς τα χαρακτηριστικά του πραγματικού αντικειμένου της αξιολόγησης. Στη συνέχεια, ο λόγος κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον τύπο:
R = Υ / Β
Στο οποίο το R είναι ο συνολικός συντελεστής, το Υ είναι ο υπολογισμός(υποτίθεται για το ανάλογο) καθαρό εισόδημα, V - το εκτιμώμενο κόστος πώλησης του αναλόγου. Στη συνέχεια προσδιορίζεται το πιθανό κόστος του πραγματικού αντικειμένου, για το οποίο χρησιμοποιείται ο τύπος:
V = Υ / Κ.
Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος μπορεί να χρησιμοποιηθείσε περιπτώσεις όπου είναι απαραίτητο να εκτιμηθεί η αποδοτικότητα άλλων περιουσιακών στοιχείων λαμβάνοντας υπόψη την επίδραση άλλων παραγόντων. Για παράδειγμα, χρησιμοποιείται ευρέως η μέθοδος κεφαλαιοποίησης του καθαρού εισοδήματος. Είναι πιο αποτελεσματικό στην πρόβλεψη σταθερού εισοδήματος με υψηλό βαθμό πιθανότητας. Ένα άλλο παράδειγμα είναι η μελέτη της απόδοσης του κεφαλαίου, μέσω της άμεσης κεφαλαιοποίησης. Το κύριο χαρακτηριστικό του είναι ότι κατά τον προσδιορισμό της αναλογίας κεφαλαιοποίησης, χρησιμοποιούνται πληροφορίες σχετικά με τις τιμές και τα εισοδήματα, η οποία, φυσικά, συνεπάγεται αλλαγή στον τύπο υπολογισμού. Παίρνει την ακόλουθη μορφή:
Κ = V / Υ.
Οι βασικές αρχές αυτής της μεθόδου είναι ευρέωςΧρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό πιθανών μερισμάτων, την αποτελεσματικότητα της χρήσης πολλαπλασιαστών, την κατασκευή πιθανών έργων μοντέλων ανάπτυξης εταιρειών, την έρευνα χρέους και ιδίων κεφαλαίων, γης, ακινήτων και παγίων στοιχείων. Η μέθοδος του Ellwood λειτουργεί ως τροποποιημένη έκδοση της μεθόδου.
