Jak prodat byt sami? Daň z prodeje bytu. Prodej nemovitostí bez zprostředkovatelů

Je možné prodat nemovitost bez zprostředkovatelů?Pro zodpovězení této otázky je nutné pochopit, proč se na ně majitelé nemovitostí obracejí. Mnoho lidí se mylně domnívalo, že se uchýlilo ke službám agentur, že nese plnou odpovědnost za byt zakoupený s jeho pomocí. Tento důvod pro hledání zprostředkování nemá smysl. Podle zákona je kupní smlouva uzavřena mezi prodávajícím a kupujícím a realitní kancelář je prostě zprostředkovatel. Nenese žádnou právní ani finanční odpovědnost. To je nezbytně stanoveno ve smlouvě o poskytování služeb mezi klientem a agenturou. V nejlepším případě bude moci zastupovat zájmy prodávajícího v soudních sporech.

Mnoho lidí využívá služeb zprostředkovatelůvyhněte se nepředvídaným situacím nebo podvodníkům. Když víte, jak prodat byt sami, konkrétně všechny hrozby a jemnosti v každé fázi transakce, můžete se co nejvíce chránit a obejít se bez pomoci agentury.

Realitní kancelář proto dělá namáhavou práciprofesionální poplatek je vysoký. Ale velké procento lidí, kteří jsou ochotni vynaložit úsilí a ušetřit peníze, se stále uchylují ke službám zprostředkovatelů. Důvod je jen jeden - nevědí, jak prodat byt bez realitky. Po seznámení se všemi fázemi postupu při nákupu bytu se můžete bezpečně obejít bez zprostředkovatelských služeb.

První kroky: jak vyhodnotit, dát do prodeje a zorganizovat prohlídku bytu

Jak prodat byt sami a kde začít? Před uzavřením obchodu musíte projít prvními třemi kroky prodeje jakékoli nemovitosti:

1. Nejprve musíte správně nastavit cenubyt. Chcete-li to provést, musíte si prostudovat podobné nabídky nemovitostí. Pomocí reklamních novin, internetu vyhledejte inzeráty na prodej bytů ve stejné části města s přibližně podobnými parametry: stav, rozloha, umístění a další. Můžete zavolat několik podobných možností a podrobněji objasnit všechny podrobnosti a také se zeptat, jak dlouho se byt prodává. Při tvorbě nákladů je třeba vzít v úvahu, že kupující může vyjednávat. Vyjednávání je obvykle až 5% z požadované ceny.
2. Po stanovení přibližné ceny bytu,by měla přilákat pozornost co největšího počtu potenciálních kupujících. Je nutné podat inzerát do populárních reklamních publikací, novin zdarma, umístit jej na internetové stránky a umístit na speciální nástěnky s informacemi. Inzerát by měl stručně obsahovat všechny informace o bytě a telefonní číslo na kontakt. Abyste zabránili potenciálním kupujícím v nepřetržitém telefonování, můžete určit konkrétní čas pro volání. Reklama by měla být aktualizována co nejčastěji.
3. Všichni prodejci, zejména ženy, které zajímá, jak prodat byt samostatně, budou v této fázi potřebovat radu. S návštěvou kupujícího je třeba zacházet opatrně:

• jmenovat schůzky během dne, nejlépe o víkendu;
• je žádoucí být na schůzce společně s někým, koho znáte;
• odstranit cennosti a peníze z prominentních míst;
• před transakcí nikdy neukazujte originály dokumentů, pouze fotokopie.

Příjem zálohy

Není třeba spěchat s odstraněním reklam na prodej,najednou si to člověk rozmyslí a prodejce přijde o potenciálního klienta. Po dohodě na ceně je nutné nabídnout kupujícímu zálohu. Ti, kteří se samostatně zabývají transakcí a studují, jak prodat byt bez realitky, potřebují vědět - z právního hlediska lze tento okamžik formalizovat různými způsoby: sepsat zálohovou smlouvu (přijetí zálohy) nebo sepsat předběžnou smlouvu na vkladu. Pro pohodlí a bezpečnost musí tato kupní smlouva obsahovat úplný popis prodávaného předmětu a podmínky platby předem. V případě odmítnutí transakce bude kupující také povinen uhradit pokuty.

Jak je uzavřena kupní smlouva?

Hlavní krok v tomto procesu je správný.sepsat kupní smlouvu, která musí být připravena 2–3 dny před stanoveným časem transakce. Je vybrána forma tohoto dokumentu: notářsky ověřená nebo jednoduše písemná (PPF). Oba typy registrace mají stejnou právní sílu. Ti, kteří studují, jak samostatně prodat byt na hypotéku, by si však měli být vědomi toho, že v tomto případě by podle zákona měla být forma smlouvy pouze notářsky ověřena.

Vypracování smlouvy PPF - ekonomičtější a nákladnějšíasi 50-70 $. U notářsky ověřené formy dokladu notář rovněž převezme další procento z částky prodeje. Samozřejmě, že náklady na tento typ registrace budou mnohem dražší, takže byste neměli volit notářskou formu smlouvy a zbytečně utrácet peníze navíc.

Smlouvu o PPF si můžete sepsat sami nebo o pomoc požádat právníka. V každém případě musíte pečlivě prostudovat smlouvu o prodeji nemovitosti a pečlivě zkontrolovat každý z jejích bodů:

• kdo komu prodává (celé jméno a údaje o pasu);
• adresa a úplný soulad hlavních parametrů předepsaných ve smlouvě s certifikáty ZINZ - f č. 11A af č. 22A;
• podmínky prodeje, cena bytu a formulář vypořádání;
• správnost dokladů o vlastnictví popsaných ve smlouvě;
• doba pro uvolnění bytu a pro propuštění registrovaných osob z něj je zpravidla 14 dnů.

Registrace kupní smlouvy

Nejpohodlnějším a nejbezpečnějším způsobem vzájemného vypořádání jetoto je trezor. Doporučujeme jej otevřít ve spolehlivé bance umístěné na neutrálním území. Trezor bude zárukou toho, že prodejce obdrží své peníze ihned po vyplnění všech nezbytných dokumentů.

Poté, co byly peníze uloženy v bankovní schránce,musíte předložit k registraci Federální státní registrační službě (FSGRKK) již smlouvu o prodeji a koupi nemovitosti s podpisy a následujícími dokumenty:

• doklad o vlastnictví prodávaného bytu (kupní a prodejní smlouva, osvědčení o dědickém právu a jakýkoli jiný dokument potvrzující práva vlastníka);
• katastrální pas bytu, získaný od specialistů ZISZ;
• kopii finančního a osobního účtu (AKC) v originále a výpis z domovské knihy;
• originální osvědčení F č. 22A (vyžadováno) a F č. 11A (v případě potřeby) obdržené na ZISZ;
• fotokopie pasů všech účastníků transakce;
• pro ženy, které studují, jak samy prodat byt, byste měli vědět, že je vyžadován souhlas manžela registrovaného v bytě, a pro muže - souhlas jeho manželky;
• pokud existují děti, bude v některých případech vyžadováno povolení opatrovnických úřadů;
• v případě, že je byt společný, je třeba odmítnutí od sousedů (jsou-li vlastníky jiných místností) nebo města (pokud zbývající pokoje nejsou privatizovány);
• další dokumenty podle uvážení úředníka pro registraci (osvědčení o narození, úmrtí a další).

Pokud registrátor přijal dokumenty, pak všechnosprávně zarámováno. Tento zaměstnanec vydá potvrzení o přijetí dokumentů a určí čas, kdy je nutné je vyzvednout. Zpravidla jsou dokumenty registrovány v FSGRKK v průměru dva týdny, poté je kupujícímu a prodejci vystaven registrovaný doklad o nákupu a prodeji. Obě strany musí pečlivě zkontrolovat, zda v přijaté smlouvě nejsou překlepy a chyby. Pokud je vše v pořádku, pak prodejce potřebuje od kupujícího získat klíč od bezpečnostní schránky.

Proč potřebujete převodní listinu?

Uvolnění bytu probíhá v souladu ssmlouvy uvedené v kupní smlouvě. Listina o převodu je důležitým dokumentem, který je sepsán během transakce v jakékoli formě. Podrobně popisuje stav bytu. Někdy je nahrazena kupní a prodejní smlouvou, ale i tak je lepší vypracovat takový papír samostatně. Samozřejmě můžete dosáhnout ústní dohody, ale je rozumnější se chránit. Důležitý bod pro prodejce, kteří studují prodej bytu bez realitky: dokud není podepsána převodní listina, prodávající odpovídá za fyzický stav bytu (povodeň, požár, krádež) a také platí všechny účty za energie .

Kdy se platí daň?

Všichni prodejci se zajímají o otázku, zda je nutné z prodaného bytu zaplatit daň. Legislativa obsahuje takové důležité body:

• pokud osoba vlastní byt po dobu 3 let, nebopři prodeji je navíc vlastník osvobozen od zdanění v souladu s čl. 217 odst. 17.1 daňového zákoníku Ruské federace, přesto však musí předložit nulové daňové přiznání;
• pokud prodejce vlastní dům méně než 3 roky, pak je podle čl. 220 odst. 1 daňového zákoníku Ruské federace povinen zaplatit 13% daň z částky, což je kalkulační schéma, pro které majitel zvolí podle svého uvážení.

Dva vzorce výpočtu pro daň:

• Formule 1: odečíst náklady na nákup ze zisku za prodej bytu;
• vzorec 2: odečtěte 1 milion rublů od částky za prodej bytu.

Pro ty, kteří se zabývají otázkou „jak prodat byt na vlastní pěst“ a neznají složitost legislativy, bude užitečná několik užitečných informací:

1. Pokud byl byt zakoupen za aktuální cenutržby nebo vyšší, je lepší použít první vzorec pro výpočet, protože částka daně bude záporná, což znamená, že nemusíte nic platit. Například majitel koupil byt před dvěma lety za 2 miliony rublů a nyní ho prodal za 1,8 milionu rublů, poté podle vzorce 1,8 milionu rublů. - 2 miliony rublů. = -0,2 milionu rublů. - neplatí se daň ze ztráty.
2. Když byl byt přijat prakticky za nic (zděděním, darováním), je rozumnější vzít v úvahu druhý vzorec.
3. Podle čl. 229 odst. 1 daňového zákoníku Ruské federace uveďtedaňové přiznání v místě registrace prodávajícího je v každém případě nutné do 30. dubna roku následujícího po roce prodeje. Vypočtená nenulová daň musí být zaplacena do 15. července.

Byt na prodej na zastoupení

Pokud není dostatek času na pracný procesprodejům domů se často vydává plná moc. Bude to například rozumné řešení v případě, že několik vlastníků vlastní stejnou nemovitost. V tomto případě se prodej bytů provádí následovně: všichni majitelé registrují všechny záležitosti související s transakcí pro jednu méně zaneprázdněnou osobu. Bez ohledu na důvod vyhotovení plné moci je zde velmi důležitý bod: aby se předešlo problémům a nezůstal bez domova, je nutné jasně definovat pravomoci oprávněné osoby.

Je nutné přistupovat velmi vážně a ostražitěgenerální plná moc. Umožňuje důvěryhodné osobě provádět jakékoli typy transakcí s majetkem a nakládat s ním podle vlastního uvážení, například jej prodat a získat pro sebe peníze. Generální plnou moc vydává notář až po důkladné kontrole zmocnitele, jak moc si uvědomuje účel podpisu tak důležitého druhu dokumentu.

Jsou chvíle, kdy kupující chcepro jistotu a vyžaduje zahrnutí klauzule do kupní a prodejní smlouvy potvrzující transakci vlastníkem domu. Pak může být byt prodán na základě plné moci až po prohlášení zmocnitele, které napsal notář, o platnosti prodejní transakce.

V případě, že je potřeba použítslužby správce přestaly být relevantní, pak může být plná moc zrušena ještě před uplynutím její platnosti. Údaje o odvolání plné moci jsou evidovány v informační databázi notářské komory.

Prodej bytu, ve kterém dítě žije

Téměř každá rodina má děti.Proto je pro rodiče-prodejce velmi důležitá otázka: „A v tomto případě, jak prodat byt?“ S dítětem je třeba počítat a v žádném případě nesmí být narušeno jeho zájmy, jinak bude prodej bydlení problematický. To je monitorováno opatrovnickými orgány. Postup nákupu a prodeje je dvou typů: dítě je v bytě přihlášeno nebo vlastní podíl na bydlení.

Podle ustanovení čl.26, 28 občanského zákoníku Ruské federace mají malé a nezletilé děti pouze se souhlasem zákonných zástupců možnost provádět přísně dohodnutý rozsah transakcí, včetně těch, kde jde o nemovitosti. Bez povolení opatrovnických úřadů je možné prodat bydlení, ve kterém je nezletilý registrován, ale není vlastníkem. Výjimkou jsou děti zbavené rodičovské péče nebo v opatrovnictví. V této situaci je vyžadováno zvláštní povolení od opatrovnické služby. V každém případě musíte před prodejem bytu najít nové místo pro registraci dítěte, protože při propuštění z jednoho místa pobytu musí být děti okamžitě zaregistrovány v jiném. Současně by nové bydlení mělo mít stejnou nebo větší plochu a podobné životní podmínky. Pokud nebudou porušena práva nezletilého, nebudou s prodejem bytu žádné problémy.

Pokud je dítě vlastníkem části bytu, pakje vyžadován odpovídající souhlas opatrovnictví a opatrovnických úřadů. O to je třeba se postarat předem, před prodejem nemovitosti. Musíte kontaktovat opatrovnickou organizaci v místě registrace nezletilého dítěte a zjistit, zda je vůbec možné byt prodat, v závislosti na zvláštnostech konkrétního případu. Pokud je transakce stanovena zákonem, musíte zjistit, v jakém časovém rámci bude prodejní povolení připraveno, a začít sbírat potřebné certifikáty. Poté při sepisování nákupního a prodejního dokladu přichází prodejce bez dítěte (pokud je mu méně než 14 let) nebo s ním (když je mu více než 14 let), aby opatrovnické a opatrovnické orgány vyplnil a podepsal aplikace. Musí být přítomen také druhý poručník (manžel, i když je manželský pár rozvedený) a dát souhlas. V určený den pak můžete získat hotové povolení.

Výjimečné případy:

• Pokud plánujete změnit místo pobytu z důvodupřesun do jiné lokality, transakce je možná pouze se svolením organizace opatrovníků a částka přijatá za byt bude převedena na bankovní účet nezletilého. Rodiče dostanou 3 měsíce od data prodeje na koupi nového domova a registraci podobného podílu na vlastnictví dítěte. V opačném případě si opatrovnické orgány vyhrazují právo zrušit kupní smlouvu.
• Při stěhování za trvalým pobytem mimo zemi je nutné předložit organizaci opatrovníků seznam určitých dokumentů obdržených od OVIR.
• Pokud se staví nové bydlení, pak získatse souhlasem opatrovnických orgánů musí být v konečné fázi výstavby. Nezletilý musí být dočasně někde registrován (u přátel, příbuzných). Při žádosti o povolení opatrovnické organizaci je uzavřena dohoda s developerskou společností, která odráží podíl dítěte.

Možnosti prodeje privatizovaného bytu

Nejjednodušší způsob, jak prodat privatizovanýbydlení - prodat jej úplně jednomu kupujícímu a rozdělit zisk podle podílu každého z nich. Je také možné, že jeden z vlastníků odkoupí všechny zbývající akcie od ostatních vlastníků. Všechno je zde jednoduché a transakční schéma je standardní. Často se ale stává, že jeden z majitelů odmítne prodat. Jak v tomto případě prodat privatizovaný byt? Vše záleží na tom, jak je nemovitost rozdělena.

Pokud je byt rozdělen na části podle oblasti, paknejprve musíte sepsat notářský zápis o prodeji s uvedením velikosti a požadované hodnoty vaší prodané plochy a zaslat doporučeně ostatním majitelům. V souladu s čl. 250 občanského zákoníku Ruské federace, mají výhodu oproti ostatním kupujícím. Pokud do 30 dnů ostatní vlastníci neodpověděli se souhlasem nebo odmítnutím nákupu, pak podle čl. 250 občanského zákoníku Ruské federace, můžete využít své právo a prodat podíl ve společném bytě jakékoli jiné osobě.

Pokud je byt rozdělen v procentech, je nemožné jej prodat bez vůle ostatních, ale peníze za svůj podíl můžete získat dobrovolně nebo násilně soudem.

Pokud je v privatizovaném bydlení podíl nezletilého dítěte, lze byt prodat na základě povolení od opatrovnických úřadů.

Prodej darovaného bytu

Osoba, která má dárkový poukazmůže nakládat s majetkem podle vlastního uvážení. Pokud chce vlastník darovaný byt, ve kterém je jediným vlastníkem, prodat, pak prodej probíhá podle obecného standardního schématu. Po obdržení peněz za nemovitost musí prodávající zaplatit daň. Výše jsme diskutovali o tom, jak zvolit daňový vzorec správně a se ziskem.

Pokud je podíl bytu získán jako dar, který je rozdělen v procentech nebo podle oblastí, pak je režim prodeje podobný tomu, který je popsán v části „Možnosti prodeje privatizovaného bytu“.

Prodej bytu na hypotéku

Přes některé překážky, které provázejí transakce s hypotečním majetkem, je možné prodat byt na hypotéku. Tuto operaci lze provést několika způsoby:

1. Půjčku uzavřete v předstihu splácením svých úspor nebo, pokud s tím kupující souhlasí, na náklady zálohy, kterou od něj obdržíte.
2. Můžete prodat byt bez předchozíhosplácení úvěrového dluhu. Chcete-li to provést, musíte napsat žádost do banky a počkat na souhlas. Může odmítnout, pokud k prodeji dojde během moratoria na předčasné uzavření půjčky. Pokud banka souhlasí, ale trvá na své účasti na transakci, jsou v ní otevřeny dvě bankovní buňky: v první kupující umístí částku splátky úvěru, v druhé - zbývající rozdíl. Po odstranění zátěže z bydlení je sepsána transakce nákupu a prodeje. V takovém případě budete i při prodeji bytu bez realitní kanceláře muset zaplatit bance provizi za otevření buněk a podporu transakce.
3. Pokud věřitel souhlasí s prodejem bezpředběžné splacení dluhu z půjčky a souhlasit s neúčastí na transakci, je nutné uzavřít předběžný doklad o koupi a prodeji. Poté, co majitel zaplatil za půjčku z peněz obdržených od kupujícího, obdrží dokumenty pro zrušení zákazu a jde do registrační komory. Poté prodejce dokončí transakci u notáře.
4. Byt můžete prodat za půjčku.Kupující musí bance předložit všechny potřebné dokumenty potvrzující jeho solventnost a již se rozhoduje o možnosti nahrazení dlužníka. Po kladném rozhodnutí dojde k opětovné registraci vlastnických práv, vlastnictví zůstane v hypotéce a prodávající obdrží rozdíl mezi cenou prodaného bytu a zbývajícím dluhem bez účasti věřitele.

Závěr

Ukazuje se, že různé byty:privatizovaný, jehož vlastníkem je dítě, hypotéka, darovaná, může být prodána bez pomoci realitní kanceláře, která zná všechny kroky transakce od stanovení ceny až po získání částky peněz. Když budete mít představu o nebezpečích a složitostech tohoto procesu a vynaložíte na transakci spoustu úsilí a času, můžete svůj byt prodat sami.