Delad konstruktion hittills -ett ganska populärt sätt att köpa bostad. Aktieägaravtalet ingås mellan byggorganisationen, som kommer att vara direkt involverad i byggandet av byggnaden, och investerarna, det vill säga aktieägarna. Både juridiska personer och privatpersoner kan agera byggkund.
Parternas skyldigheter
Entreprenör - Byggföretaget åtar sig att bygga huset och överlåta det till aktieägarna.
Aktieägare enligt kontraktet åtar de sig att betala för entreprenörens tjänster och acceptera färdiga bostäder.
I huvudsak är ett delat byggavtal en investeringstransaktion, men det regleras inte av civillagen, utan av särskilda lagstiftningsakter.
Problem med delat byggande
Gemensamt byggande började utvecklas i vårland redan 2005. Lagstiftningen har genomgått många förändringar när det gäller sådan konstruktion, men det har inte minskat problemen för investerare med att hitta en godkänd entreprenör. Till denna dag är delad konstruktion en enorm risk, en investerare kan helt enkelt lämnas utan bostad och utan pengar. Antingen måste han ta i bruk byggnaden på egen hand, eller så blir det problem med ägarregistreringen.
Det har inte byggministerietövergivna försöken att skapa en ersättningsfond för delat byggande. Och slutligen, sedan juli i år, har ett nytt instrument bildats på regeringsnivå utformat för att skydda bostadsköparnas intressen i nybyggda byggnader och ändra spelreglerna för utvecklare. Även om ersättningsfonden formellt började existera redan den 1 januari 2017 har inte rutinerna för bildandets verksamhet utvecklats ordentligt.
Fondens väsen
Ersättningsfonden är en organisation som är utformad för att skydda medborgare från eventuella förluster i händelse av att byggherren inte slutförs eller inte fullgör andra skyldigheter från byggherren.
Fonden är inte skyldig att beslutaredan existerande problem för aktieägare. Enkelt uttryckt har redan lurade investerare inget att lita på. Det beror på att om man börjar lösa aktuella frågor nu så går organisationen helt enkelt i konkurs.
Bidrag
Bidrag för utvecklare kommer att varaberäknas utifrån priset för varje transaktion med en aktieägare. Utvecklaren måste ge ett bidrag vid tidpunkten för statlig registrering av ett separat avtal om aktieandel. Tariffen för exploatören bör dock inte överstiga marginalräntan för priset på kontraktet för deltagande i delad utveckling. I allmänhet, vid tidpunkten för undertecknandet av ändringarna av lagstiftningen, måste utvecklarna bidra med 1,2% av värdet av varje kontrakt. I framtiden kan kursen ändras på grundval av federal lag, men inte oftare än en gång var 12:e månad.
Bidrag ska betalas av varje byggherre 3 dagar före registreringsdatum för kontraktet om delad byggnation.
Nu har sådana metoder för att säkra transaktioner avbrutits,som ansvarsförsäkring eller bankgaranti. Nu är entreprenören-utvecklaren skyldig att lämna obligatoriska bidrag till kompensationsfonden, vars grundare är Ryska federationen.
Fondens huvudsakliga funktioner
Ersättningsfonden skapades i form av ett publikt bolag och är utformad för att lösa flera frågor:
- ta emot bidrag från utvecklare;
- kontrollera aktualiteten för mottagandet av bidrag;
- agera som skiljedomschef i exploateringsföretags konkursärenden, men endast om dessa företag har lämnat bidrag till fonden för minst en byggnad som byggs;
- att kompensera för den skada som åsamkas aktieägare;
- tillhandahålla lån (även på räntefri basis);
- tillhandahålla, om nödvändigt, ekonomiskt stöd till utvecklare företag som kommer att åta sig färdigställandet av ett ofullbordat objekt.
Ersättningsfondens fria medel kan placeras i andra tillgångar som definieras i lagstiftningen.
Deltagande i en självreglerande organisation
Mot bakgrund av den senaste tidens förändringar i lagstiftningen har kretsen av personer som är skyldiga att vara medlemmar i en självreglerande organisation förändrats. Skyldigheten kvarstod hos följande personer:
- som har tecknat kontrakt för utarbetande av projektdokumentation med en teknisk kund, utvecklare eller organisation som ansvarar för driften av en byggnad;
- självständigt utföra produktion av designdokumentation och konstruktion av strukturer och byggnader.
Organisationer med lagstadgadekapital, som till hälften eller mer ägs av staten eller kommunerna. Det är inte heller nödvändigt att gå med i SRO för företag som är statliga, enhetliga eller statliga.
SRO Ersättningsfond "Tillhandahållande av avtalförpliktelser ”bildas för att kompensera för subsidiärt ansvar för alla medlemmar. Men för att bilda en sådan fond måste ansökan lämnas in av minst 15 SRO-medlemmar. Om det är färre sökande kommer det inte att vara möjligt att bilda en fond för att säkerställa avtalsförpliktelser, utan alla insamlade medel överförs till ersättningsfonden.
Nu utvecklare och andra personer iSRO:er kommer inte att få certifikat, utan kommer endast att registreras i det elektroniska registret, från vilket ett utdrag kan erhållas för att bekräfta sitt medlemskap vid deltagande i tävlingen.
Rädsla för deltagare på byggmarknaden
De flesta utvecklingsföretag är övertygade om detdubbla bidrag till ersättningsfonder leder oundvikligen till högre bostadspriser. Nu ska byggherren betala till aktiebyggnadsfonden och till SRO-fonden.
Medinvesterare uttrycker också viss oro,det vill säga de underleverantörer som bygger ingenjörsnätverk och kommunikationer på egen bekostnad, för om en byggherre går i konkurs så ges ersättning i första hand till individer. Medinvesterare har små chanser att få ersättning.
Naturligtvis en sådan lagstiftningsgrundviktig för den volatila byggmarknaden och är en del av investerarskyddssystemet. Huvudsaken är att en sådan fond inte blir ytterligare en börda för byggorganisationer och byggmarknaden som helhet, och bostadspriserna börjar inte stiga igen.
