Kúpa bytu je veľmi, veľmi proceszodpovedný. Každý, kto o ňom rozhoduje, je povinný venovať postupu maximálnu pozornosť. Proces nákupu a predaja sa týka prevodu vlastníckych práv z jedného vlastníka na druhého prostredníctvom vyrovnania v hotovosti.
Ako zaregistrovať nákup a predaj bytu podľa všetkých pravidiel
Z čoho teda pozostáva nákupný postup?nehnuteľnosť? Po výbere možnosti bývania musíte skontrolovať dokumenty predajcu. Ak vám chýbajú vlastné skúsenosti, je najlepšie obrátiť sa na notára alebo advokáta. Okrem toho by sa mal urobiť odhad kupovanej nehnuteľnosti. Môžete to urobiť sami alebo sa uchýliť k službám špecializovaných realitných kancelárií.
Pred registráciou kúpy a predaja bytu,Veľmi dôležité je dohľadať históriu kupovanej nehnuteľnosti – kto a kedy v nej bol zapísaný, za akých okolností došlo k prevodu vlastníctva. Deje sa tak s cieľom zbaviť sa potenciálne pochybných bodov.
Je veľmi dôležité dôkladne si preštudovať zoznam tých, ktorímomentálne zapísaný v byte. Ľudia môžu pokojne bývať na inom mieste, no zároveň byť zaregistrovaní na obytnom priestore, ktorý sa predáva. Správaniu osoby, od ktorej nehnuteľnosť kupujete, by ste mali venovať maximálnu pozornosť. Majiteľ nehnuteľnosti na bývanie by mal aspoň primerane, pokojne a bez prikrášľovania popísať výhody a nevýhody predávaného bývania. V jeho správaní by nemali byť žiadne zvláštnosti ani podozrivé momenty.
Ak máte nejaké pochybnosti, mali by steobjasniť jeho právnu spôsobilosť. Ak sa tak nestane včas, transakcia predaja a kúpy môže byť následne napadnutá na súde. Takéto prekvapenia, samozrejme, nepotrebujete.
Všetko dôkladne skontrolujte!
To isté platí pre ostatných vlastníkov -zvyčajne príbuzným majiteľa. Pri každom z nich musíte presne zistiť, ako sa nehnuteľnosť dostala do vlastníctva. Povedzme, že byt bol zdedený závetom. V tomto prípade sú možné problémy v podobe nečakane vzniknutých ďalších žiadateľov o odkázaný byt. Súdny spor s nimi môže značne oddialiť a skomplikovať proces nákupu a predaja, či dokonca obchod úplne narušiť.
Rovnaké pravidlá platia, ak musíte kúpiť a predať podiel v byte.
Ak niektorý z vlastníkov predávabyty práva k tejto nehnuteľnosti boli získané súdnou cestou, je nevyhnutné objasniť, či je v tomto prípade možné napadnúť súdne rozhodnutie. Jedným z najvážnejších faktorov je prítomnosť maloletých evidovaných v byte. Tento moment je veľmi dôležitý. Obytný priestor, v ktorom je dieťa zapísané, predsa nie je možné predať bez súhlasu opatrovníckeho orgánu. Ak chcete získať spoľahlivé informácie, je najlepšie poslať žiadosť príslušnému orgánu.
Dokončenie prípravnej fázy
Pre postup pri podpisovaní potrebných dokumentovvšetky strany transakcie musia byť na mieste a dostupné v ktorýkoľvek deň. V prípade dočasnej neprítomnosti jedného z vlastníkov sa konanie zdrží. Ešte horšie je, ak je zaradený na zoznam hľadaných osôb alebo na čas strávený na miestach pozbavenia slobody. V tomto prípade je transakcia predaja a nákupu dosť nepraktická.
Dokončenie postupu pri kontrole bytuprávna čistota bude predloženie žiadosti komunálnym službám, medzi ktoré patrí bytový úrad a ZINZ. Je to potrebné na objasnenie budúcich vyhliadok vašej nehnuteľnosti v očiach inžinierskych sietí. Koniec koncov, je celkom možné, že dom je plánovaný na demoláciu alebo sa na priamo približnom území uskutoční určitá stavba.
Po zhromaždení všetkých potrebných informácií a uistení sazákonnosť predložených dokumentov, môžete sa už definitívne rozhodnúť, či s touto možnosťou súhlasíte alebo nie. Pred podpísaním zmluvy o kúpe a predaji bytu je možné presné informácie o vlastníkovi objasniť podaním žiadosti do Jednotného štátneho registra.
Obchod realizujeme korektne
Kúpno-predajná zmluva je kľúčovým dokumentomproces kúpy akejkoľvek nehnuteľnosti. Súčasná právna úprava upravuje jej právne zabezpečenie. Robí sa to v notárskej kancelárii alebo v realitnej kancelárii. Tam vám v prípade potreby poskytnú tlačivo zmluvy (vzor) o predaji a kúpe bytu. Občiansky zákonník Ruskej federácie (článok 550) umožňuje nezávislé vykonanie takéhoto dokumentu. V tomto prípade by jeho zložky mali venovať pozornosť prítomnosti všetkých povinných položiek.
Tie obsahujú:popis predávanej nehnuteľnosti, cenu, zoznam strán zapojených do transakcie, postup, akým by sa mali finančné prostriedky previesť, ako aj zoznam tých osôb, ktoré získajú právo užívať túto nehnuteľnosť. Posledný bod si treba ujasniť v prípade, keď je vlastníkov budúceho bytu viacero.
Aké dokumenty je potrebné zhromaždiť predtýmzaevidovať kúpu a predaj bytu? V prvom rade ide o všeobecný občiansky pas. Keď je kupujúci ženatý (vydatý) a manželstvo je oficiálne zaregistrované, je potrebné predložiť sobášny list a pas druhého z manželov, ako aj súhlas druhého manžela s uzavretím transakcie. V článku 35 Zákona o rodine Ruskej federácie sa uvádza, že manželovi musí byť oznámený zámer kúpiť si dom. V prípade absencie ich právne formalizovaného súhlasu môže byť predaj a kúpa bytu ukončená súdnou cestou.
Ak je obytný priestor zapísaný na vlastníka, ktorý nedosiahol plnoletosť, poskytuje sa rodný list.
Registrácia zmluvy o predaji a kúpe bytu
Po vypracovaní textu zmluvy obe strany starostlivopreštudujte si to a skontrolujte prítomnosť všetkých potrebných podmienok. Potom kupujúci a predávajúci podpíšu dohodu s registračným orgánom v súlade s článkom 558 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Podpisovanie sa vykonáva v prítomnosti oprávneného registrátora. Od tohto momentu sa zmluva považuje za uzavretú.
Za jeho podpis sa platí rozpočeturčitú výšku štátnej povinnosti. Prostriedky prispievajú obe strany. K zmluve je potrebné spísať aj listinu o prevode. K jej podpisu a nadobudnutiu platnosti môže dôjsť len vtedy, ak je splnená celá výška záväzkov uvedených v zmluve. V poslednej fáze je konečne registrácia zmluvy o kúpe a predaji bytu, ktorá naznačuje prevod vlastníctva tejto nehnuteľnosti.
Ak to chcete usporiadať, mali by ste zvoliť nasledovnézoznam dokladov: žiadosť o prevod vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho, samotná kúpno-predajná zmluva bytu, potvrdenie o zaplatení cla, katastrálny plán a súpisné listy k bytu. Okrem toho budete potrebovať pasy predávajúceho aj kupujúceho a výpisy z domovej knihy majiteľa bytu.
Ak bol nákupný postup dokončený pre všetkýchpravidiel, potom po jej vyplnení bude mať kupujúci v rukách tieto doklady: kópiu zmluvy o priamej kúpe a predaji, prevodnú listinu a doklad o prevode vlastníctva na nového vlastníka.
Kúpa bývania na hypotéku
Kúpu bytu je možné zrealizovať doregistrácia hypotéky. V tomto prípade musí hlavný balík dokumentov obsahovať okrem vyššie uvedeného aj znalecký posudok o trhovej hodnote nehnuteľnosti, doklad o zápise vecného bremena, poistnú zmluvu na byt. Ako v tomto prípade zaregistrovať nákup a predaj bytu? Jediný rozdiel je v prítomnosti určitých podmienok v texte hlavnej dohody, ktorých dodržiavanie upravuje zákon.
Najčastejšie sa to týka okolností anačasovanie prevodu nehnuteľnosti. Možná položka na zachovanie bývania v jednom alebo druhom štáte. Vyššia moc musí byť dohodnutá priamo účastníkmi.
Za poskytnutie je zodpovedný predajcakupujúcemu informácie o tretích osobách, od ktorých môžu byť nároky na vlastnícke právo. Uzatvorením zmluvy je kupujúci zbavený práva odstúpiť od obchodu bez riadneho dôvodu. V dohodnutom termíne je potrebné zaplatiť za nadobudnutý bytový priestor. Ak kupujúci odmietne zaplatiť sumu v hotovosti uvedenú v zmluve, predávajúci má právo vzniesť otázku nedodržania podmienok zmluvy.
Na klady a zápory
Aké sú výhody a nevýhody záverutejto zmluvy? Hlavnou výhodou je možnosť notárskeho overenia a legislatívna podpora. V prípade porušenia podmienok, povinností a podmienok v nich stanovených ktoroukoľvek zo zmluvných strán má druhý účastník zákonné právo požadovať splnenie ustanovení zmluvy predpísaným spôsobom.
Ak sa vyskytnú nepredvídateľné okolnostidoložiek zmluvy, predloženie príslušných náležitostí je možné v lehote troch rokov odo dňa konania o registrácii a osvedčení s podpismi aktu o kúpe a predaji. V priebehu roka má kupujúci právo podať žalobu na súd, ak nie sú splnené základné náležitosti.
Hlavnou nevýhodou tohto dokumentu jemožnosť napadnúť jeho platnosť. Stáva sa to v prípade nesprávnej registrácie alebo porušenia požiadaviek zákona týkajúcich sa uzavretia transakcie. Odvolacie konanie sa uskutočňuje prostredníctvom súdu. Môže to byť vykonané z iniciatívy kupujúceho aj predávajúceho.
Potrebujete služby agenta?
Mali by ste alebo nemali by ste kontaktovať kvôli nákupubyty v realitnej kancelarii? Jeho zamestnanci vám za svoje služby pri výbere možnosti nákupu, zhromaždení potrebných dokumentov a legalizácii transakcie budú účtovať určité percento, čo je zvyčajne dosť pôsobivá suma. No zdá sa, že práve v tomto prípade je ekonomika nevhodná. Realitné kancelárie totiž zamestnávajú odborníkov, ktorí sa špecializujú práve na toto odvetvie. Vždy majú štandardný formulár na kúpu a predaj bytu, zostavený s prihliadnutím na všetky jemnosti.
Ako viete, neznalý človek sa do toho ľahko dostanev neporiadku, nepoznajúc určité nuansy. Predpokladajme, že v čase nákupu je problém so všetkými zaregistrovanými na tomto obytnom priestore „vyriešený“. No skôr mohla byť v byte evidovaná osoba, ktorá bola v čase transakcie vo väzení. Po dobu trestu musí byť takýto nájomca automaticky prepustený. Ale po návrate si môže uplatniť svoje právo bývať v tomto životnom priestore, čo bude súdnou cestou spochybniť.
Pre tých, ktorí sa napriek tomu rozhodli konaťsamostatne zabezpečíme predbežnú dohodu o predaji a kúpe bytu, ktorej vzor je povinný u každého notára alebo v realitnej kancelárii.
Prevod peňazí
Hotovosť pri výpočte je najlepšiaprevod v prítomnosti notára alebo spoľahlivých svedkov. Potom, v prípade akýchkoľvek komplikácií, budú môcť potvrdiť skutočnosť takéhoto prevodu. Najspoľahlivejšou a najbezpečnejšou možnosťou vyrovnania transakcií je využitie bankových služieb. V tomto prípade sa peňažná suma prepočíta za prítomnosti zástupcu banky, spečatí sa podpismi všetkých strán a uloží sa v bezpečnostnej schránke až do splnenia všetkých bodov zmluvy.
Ak sa aj napriek tomu rozhodnete služby využiťnotára, je lepšie zvoliť si jeho kandidatúru sám, a nesúhlasiť s tým, ktorý ponúka predávajúci. Okrem toho si nezabudnite obzvlášť dôkladne skontrolovať doklady o vlastníctve nehnuteľnosti, ak ju predávajúci vlastní menej ako šesť mesiacov.
Kúpa a predaj bytu - akontácia
Teraz hovorme o takom koncepte, ako je záloha.Rozumie sa ním peňažná suma, ktorú kupujúci prevedie predávajúcemu ako dôkaz vážnosti úmyslov pri obstaraní bývania. Po prijatí zálohy sa predávajúci zaväzuje do určitej doby zdržať sa predaja tejto nehnuteľnosti tretím osobám.
Zmyslom zálohy je zaručiť úspešnosť transakcie a upevniť zámery strán. Pri konečnom zúčtovaní musí byť výška depozitu oficiálne pripísaná ako súčasť celkovej ceny nehnuteľnosti.
Zmluva o vklade (predbežná zmluvakúpa a predaj bytu), ktorého vzor, hoci nie je právoplatne schválený, je vyhotovený, avšak pri dodržaní všetkých zákonných jemností až potom bude mať silu zákona. Ak dôjde k uzavretiu takejto zmluvy a prevodu zálohy, stáva sa povinnosťou kupujúceho kúpiť tento konkrétny dom. Ak uprednostní alternatívu, prichádza o celú výšku zálohy, ktorá zostáva k dispozícii predávajúcemu. Ak si predávajúci po jeho prijatí rozmyslí transakciu ukončiť, je povinný vrátiť zálohu spravidla v dvojnásobnej výške. Táto okolnosť však musí byť v každom prípade uvedená v vypracovanej zmluve.
Obvyklé vrátenie sumy zálohy je možné v prípneschopnosť jednej zo strán zúčastniť sa na transakcii z primerane dobrého dôvodu (prudký pokles finančnej situácie, výskyt akýchkoľvek okolností vyššej moci). Postup takéhoto vrátenia sa uskutočňuje výlučne na základe vzájomnej dohody zmluvných strán.
O zložitosti dizajnu
Ako správne vypracovať zmluvu o vklade?Musí sa to nutne týkať každého, kto je medzi vlastníkmi predávaného bytu. Odporúča sa tiež určiť všetkých kupujúcich, ale zmluvu možno uzavrieť s jedným z nich. Je potrebné uviesť údaje z pasu, celé meno a priezvisko. všetci uvedení s adresami bydliska, stručný popis bytu.
Ak zanedbáte správne právnevyhotovením takejto dohody a obmedzením sa na obyčajnú účtenku, môžu vzniknúť ďalšie komplikácie pri pokuse brániť porušené práva na súde. Kupujúcemu, ak predávajúci odmietne byt predať, môže prepadnúť zaplatená záloha. Napríklad je možné, že príbuzní predávajúceho pri prevzatí peňazí a vystavení potvrdenia predložia lekárske potvrdenie o jeho nevyhovujúcom stave. V tomto extrémnom prípade je bezmocný aj súd.
Nezabudnite na účtenku
Pri podpise zmluvy a jej prevode akoo vklade určitej peňažnej sumy treba vydať potvrdenie o prevode a prijatí peňazí. Predávajúci je povinný ho vyhotoviť v prítomnosti kupujúceho. Takýto dokument je napísaný výlučne guľôčkovým perom (nie ceruzkou a nie héliovou pastou) a iba rukou, pretože v prípade súdneho napadnutia bude skúška schopná identifikovať rukopis pisateľa.
Potvrdenie musí nevyhnutne obsahovať vo svojomobsah odkaz na uzatvorenú zmluvu o kúpe a predaji bytu s číslom a dátumom podpisu. Musí obsahovať údaje o pasoch oboch strán a dátum jeho vydania. Výška zálohy je uvedená v číslach a musí byť napísaná slovom. Je nevyhnutné uviesť, že prevedená suma má stav vkladu a nie niečoho iného.
Súčasťou účtenky musí byť aj skratkapopis nehnuteľnosti s uvedením údajov o vlastníctve. Podpis predávajúceho na potvrdenke sa musí zhodovať s podpisom v pase. Ak sa ho rozhodnete vytlačiť a nie vyhotoviť ručne, notárske overenie je veľmi žiaduce.
Peniaze by sa mali previesť po prijatí potvrdeniapredávajúceho za prítomnosti svedkov. Prevodca finančných prostriedkov by mal požiadať správcu, aby prepočítal zmenky a potvrdil prítomnosť špecifikovanej sumy a neprítomnosť vlastných pohľadávok.
