Una dintre cele mai populare metode de investițiipe piata imobiliara - atribuirea unui apartament intr-un bloc nou. Nu toată lumea înțelege ce este aceasta și, de multe ori, un începător pur și simplu nu vrea să se implice în asta. Conform statisticilor, aproape o cincime din toate casele aflate în construcție sunt vândute conform acestei scheme. Care sunt principalele avantaje și dezavantaje ale acestor oferte? La ce risc este expus cumpărătorul?
Transferul unui apartament într-o clădire nouă: ce este?
Cesiunea este un acord de transfer de drepturi cătreobtinerea de bunuri imobiliare catre un tert. Tranzacția este posibilă până la ținerea comisiei de stat, când documentele de proprietate pentru spațiile din imobilul de locuit încă nu există. Un investitor care a achiziționat o locuință într-o casă nouă de la o companie de construcții își transferă drepturile asupra proprietății unei alte persoane fizice contra cost. De obicei, un investitor primește dintr-o tranzacție între 10 și 90% din profit din banii investiți într-o clădire nouă. Noul participant la construcția comună este, de asemenea, transferat la obligațiile și drepturile dezvoltatorului.
Transferul drepturilor de proprietate asupra unui apartament dintr-o clădire nouă se poate realiza în două moduri:
- În baza unui contract de administrare (vânzătorul rambursează datoria către dezvoltator și fondurile cumpărătorului, tranzacția poate fi efectuată de mai multe ori cu o singură proprietate);
- În baza unui acord preliminar (nu este supus înregistrării de stat obligatorii, asigură dreptul vânzătorului și cumpărătorului de a efectua o tranzacție în viitor).
Plata fondurilor se face prin acordul părților.
Cum să vinzi un apartament într-o clădire nouă prin atribuire: etape
Contractul de cesiune trece prin patru etape de executare:
1. Documentația dezvoltatorului este verificată:
- statutul companiei;
- memorandum de asociere;
- certificate de înregistrare de stat și înregistrare la Serviciul Fiscal Federal;
- autorizatii de constructie;
- declarație de proiect;
- documente care confirmă finanțarea.
2.Vânzătorul își informează intenția de a vinde proprietatea dezvoltatorului, după care trebuie să obțină acordul acestuia în scris, precum și documente care confirmă absența obligațiilor bănești față de companie. De asemenea, este necesară obținerea consimțământului notarial de la soțul/soția pentru vânzarea de bunuri imobiliare, permisiunea unei instituții de credit (dacă locuința a fost achiziționată cu ipotecă) și un extras din registrul spațiului de locuit. Cumpărătorul trebuie să obțină acordul notarial al soțului/soției și să încheie de la bancă o notă de ipotecă și un acord privind un credit pentru locuință (în cazul unui credit ipotecar).
3. Însuși se întocmește contractul de cesiune. Il poti intocmi de la un dezvoltator, un birou imobiliar sau un avocat.
4. Înregistrarea de stat a contractului de cesiune are loc într-o divizie din Rosreestr.
Este posibil să cedezi o ipotecă?
Legislația actuală a Rusiei prevede:că este posibilă cesiunea și ipotecarea unui apartament într-un imobil nou. Pentru a face acest lucru, vânzătorul trebuie să obțină acordul scris al instituției de credit, deoarece își transferă în totalitate obligațiile financiare către cumpărător. Astfel, cumpărătorul se obligă să respecte toți termenii contractului de împrumut. În această etapă, este necesar să se studieze cu atenție contractul de împrumut pentru locuințe, deoarece banca are dreptul de a face modificări la discreția sa.
Impozit
Conform Codului Fiscal, dupăa fost cedat un apartament intr-un bloc nou, un impozit de 13% trebuie platit de catre vanzator. Deducerea se face din suma profitului - diferența dintre venituri și costul inițial al locuinței. Pentru a face acest lucru, vânzătorul depune o declarație în formularul 3NDFL la biroul fiscal.
De exemplu, dacă un apartament a fost cumpărat cu 1.000.000 și vândut în baza unui acord de transfer pentru 2.000.000, suma deducerii impozitului va fi de 130.000.
În cazul în care cumpărătorul dorește să primească o deducere fiscală pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, trebuie să ceară vânzătorului o chitanță pentru taxe.
goodies
Atât vânzătorul, cât și cumpărătorul beneficiază după ce se oficializează cesiunea unui apartament într-un imobil nou. Care este acest beneficiu?
Vânzătorul realizează profit din vânzare. Mai mult, dimensiunea sa poate fi de câteva ori mai mare decât suma investită inițial.
Beneficii pentru cumpărător:
- Cost redus în comparație cu locuințele gata făcute.
- Posibilitate de planificare individuala.
- Se cumpara un apartament curat legal.
contra
În ciuda faptului că atribuirea drepturilor asupra unui apartamentîntr-o clădire nouă este una dintre cele mai populare tranzacții de pe piața imobiliară, rămâne totuși o afacere riscantă. Principalele riscuri includ:
- Falimentul unei firme de construcții.
- Anularea contractului de cesiune.
- Vânzări duble.
- Vânzătorul nu anunță dezvoltatorul despre cesiune.
Acum să ne uităm la aceste puncte mai detaliat.
Falimentul companiei de constructii
În perioada socotită din momentînregistrarea de stat a DDU și înainte de semnarea actului de punere în funcțiune a casei, acționarul are dreptul de a-și transmite drepturile asupra imobilului. Principalul motiv al atribuirii este încălcarea de către dezvoltator a standardelor de calitate și amânarea repetată a termenelor de construcție. De regulă, astfel de circumstanțe apar din cauza falimentului iminent al dezvoltatorului.
După transferurile acționarilor inițialidrepturile de locuință într-o clădire nouă, responsabilitatea față de noul participant la DDU va fi suportată exclusiv de dezvoltator. În cazul în care dezvoltatorul încalcă DDU și nu îndeplinește obligațiile care i-au fost atribuite, rezilierea contractului de cesiune este imposibilă. Noul acționar se va confrunta cu litigii direct cu dezvoltatorul.
Participantul inițial la construcție poate suportarăspunderea pentru acțiunile dezvoltatorului în temeiul contractului numai atunci când acesta își asumă o garanție. Tranzacțiile cu garanție se încheie extrem de rar.
Anularea unui contract de cesiune
Atribuirea la cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă nu estetrebuie să contravină normelor legislației în vigoare și acordului privind participarea la construcția comună. Un contract de cesiune poate fi declarat nul în următoarele situații:
- Acționarul inițial nu și-a îndeplinit obligațiile bănești față de dezvoltator și bancă.
- Nu a fost obținut acordul scris de la firma de construcții.
- Permisiunea scrisă nu a fost primită de la bancă dacă locuința a fost achiziționată folosind fonduri de credit.
Dacă cel puțin una dintre cele de mai sus este prezentăclauzele contractului de cesiune sunt nule. Potrivit articolului 390 din Codul civil, responsabilitatea pentru încheierea unui contract nevalid revine în totalitate participantului inițial la DDU. Acesta este obligat să ramburseze integral banii transferați către acesta, precum și să plătească dobânzi și să compenseze pierderile suferite de acționarul fraudat.
Vanzare dubla
În 2011, a fost adoptată o rezoluție conformla care toate centrele de îngrijire a copiilor sunt supuse înregistrării de stat obligatorii. Din nefericire, legislația rusă în domeniul construcțiilor cu capitaluri proprii este departe de a fi perfectă. În special, nu poate fi exclus riscul dublei vânzări la transferul apartamentelor în clădiri în construcție.
În practică, sunt adesea cazuri cândvânzătorii fără scrupule au încheiat contracte de cesiune cu mai mulți cumpărători în același timp. Acest lucru se întâmplă deoarece sunt încheiate contracte preliminare de vânzare și cumpărare, a căror înregistrare la Rosreestr nu este o condiție prealabilă. Dreptul de proprietate în justiție este recunoscut de către cesionarul care a încheiat primul contract cu vânzătorul. Ar trebui să transferați bani vânzătorului numai după înregistrarea de stat a DDU.
Vânzătorul nu a anunțat dezvoltatorul
Vânzătorul trebuie să primească de la dezvoltatoracordul scris pentru vanzarea apartamentului. În caz contrar, noul acționar va suferi pierderi asociate acestui risc, inclusiv incapacitatea de a recupera daunele de la dezvoltator, până la anularea DDU.
De exemplu, dacă un nou acționar dorește să recupereze o penalitate de la o companie de construcții în instanță pentru întârzieri în punerea în funcțiune a unei instalații, i se va refuza.
Contestarea contractului in instanta
Prin hotărâre judecătorească, persoane fizice și juridicepoate fi declarat insolvabil sau faliment. În acest caz, toate tranzacțiile legate de problema achiziției și achiziției de bunuri imobiliare sunt considerate nule în două cazuri:
- Când contractul de cumpărare și vânzare specifică un preț în mod deliberat scăzut.
- Tranzacția a avut loc cu mai puțin de 12 luni înainte de începerea procedurii falimentului.
În practica judiciară, există adesea cazuri când unul șiaceleași spații sunt vândute în cadrul unui contract de cesiune de mai multe ori. Ulterior, participantul la construcția nouă plătește pentru proprietatea achiziționată. Acționarul inițial inițiază procesul de faliment, iar tranzacția este declarată invalidă. Astfel, noul acționar rămâne nu doar fără spațiul de locuit prețuit, ci și fără banii cheltuiți pe apartament.
Centru unic de miscare
În regiunea Sankt Petersburg și Leningradexistă o agenție specializată - Centrul Unificat de Atribuire. Apartamentele dintr-o clădire nouă sunt mai atractive pentru potențialii cumpărători decât locuințele secundare. În plus, atribuirea este un proces destul de complex și consumator de timp, care necesită o cunoaștere clară a normelor legislative.
Specialiștii Centrului au o vastă experiență în tranzacții în baza contractelor de cesiune. De asemenea, agenția are propria bază de date cu proprietăți imobiliare verificate, care practic garantează puritatea legală a tranzacțiilor.
Unul dintre cele mai riscante, dar cele mai accesibile tipuriachizitie de imobil - cedarea unui apartament intr-un bloc nou. Ce fel de afacere este asta? Cesiunea înseamnă transferul dreptului de înregistrare a proprietății de la un participant la construcția comună către un terț. Acest tip de tranzacție are avantaje incontestabile, dar și multe dezavantaje semnificative. Pentru a evita problemele cu imobiliare în viitor, ar trebui să încredințați asistența pentru tranzacții unor avocați calificați. În Rusia există o singură agenție specializată care se ocupă de astfel de probleme - Centrul Unificat de Transfer.
