Abordagens para monitorar a construçãoos processos são regularmente alterados, complementados e ajustados para melhorar a qualidade. A necessidade de projectos de construção fiáveis e duráveis deve-se ao desejo compreensível das autoridades responsáveis de garantir um nível adequado de segurança para os edifícios em utilização. Para cumprir esta condição, utiliza-se hoje a supervisão técnica, que é um conjunto de normas e regulamentos que regem a atuação dos peritos em construção. Comissões formadas, por meio de ferramentas legais e tecnológicas, avaliam a qualidade das atividades de trabalho e dos materiais de construção.
Conceitos básicos de controle de construção
Para entender a estrutura de execução do controleos participantes da construção devem compreender certos conceitos. Por exemplo, o cliente geral da construção é a pessoa que financia o projeto. Este apoio inclui o desenvolvimento de documentação de projeto e a construção direta da instalação com função de supervisão. Existe também o conceito de empreiteiro geral. Ao contrário do cliente, o empreiteiro é muitas vezes uma empresa de construção e instalação que é uma pessoa jurídica. A gama de funções deste participante da construção inclui a implementação técnica direta de projetos de construção de capital. São as atividades do contratante que estão sujeitas ao controle das autoridades de supervisão. Estas funções de nível inferior também são desempenhadas pelo promotor, que pode fazer parte da organização do contratante. Esta pessoa é proprietária do território onde está sendo realizada a construção. Também realiza trabalhos de construção e instalação.
Todos os participantes listados na construçãoos processos são unidos por uma função de controle. Em essência, o controle de construção do cliente sobre a construção consiste em inspeções regulares, cuja frequência é determinada em contrato. Quanto à fiscalização propriamente dita, visa determinar a qualidade dos trabalhos executados durante a construção das instalações alvo. Com base nos resultados da pesquisa, são fornecidas estimativas apropriadas com base nos requisitos da documentação do projeto de construção. Neste caso, não só os materiais básicos de construção e estruturas de instalação, mas também os resultados das vistorias de engenharia podem ser sujeitos a análise técnica. Ao comparar os dados obtidos com regulamentos e normas, é feita uma avaliação da qualidade da segurança de estruturas e edifícios.
Controle na construção de capital
A construção de capital é a maisuma ampla plataforma para a prática de utilização de esquemas de controle em termos de projeto e implementação de trabalhos de reparo e instalação. Isto se deve ao fato de que durante a implantação de tais objetos se presume que serão realizadas a maior parte das atividades construtivas, as quais deverão estar sujeitas a controle de acordo com a regulamentação. No entanto, isso não significa de forma alguma que o controle de construção do cliente sobre a construção deva ser abrangente e abranger todas as etapas do projeto. Muitas vezes, e em parte para economizar dinheiro, os desenvolvedores envolvem especialistas nesse perfil em etapas específicas. Por exemplo, se você precisar controlar o fornecimento de materiais de construção. Neste caso, o serviço de controle verificará as etiquetas, marcações e documentos de certificação dos produtos fornecidos quanto à sua conformidade com as recomendações de projeto. Pelo contrário, o fornecimento de materiais pode ser controlado pelo cliente de forma independente, e os processos complexos e de alta tecnologia de instalação de equipamentos de engenharia ou construção de estruturas metálicas serão assumidos pelas autoridades de supervisão.
Um lugar especial é ocupado pela fase de preparação paraconstrução. Nesta fase, o projeto e a documentação técnica estão sendo desenvolvidos. Ou seja, é necessário um tipo diferente de controle, que inclua também uma análise de bens jurídicos. Além disso, a construção de capital termina com a preparação dos documentos para comissionamento pelo cliente. Para eliminar inconsistências formais com o passaporte técnico, antes da apresentação dos documentos para registro estadual, também é realizado um exame com a participação dos serviços de fiscalização.
Serviços de supervisão técnica
À medida que os requisitos para instalações aumentamdesenvolvimentos de capital, que constituem a maior parte dos imóveis da cidade, o controle sobre os processos de implementação de tais projetos também foi reforçado. Anteriormente, essas tarefas recaíam sobre o controle da construção, realizado por comissões especiais das autoridades de planejamento urbano. A desvantagem de tais formações era a qualidade extremamente baixa da função de controle. E isto sem falar que a própria organização do seu trabalho não implicou uma abordagem integrada de avaliação da qualidade do objeto alvo. Na maioria dos casos, as comissões visitaram o local durante a análise da documentação do projeto e após a conclusão da construção. A situação mudou drasticamente quando o controle passou a ser realizado de acordo com os novos padrões do serviço de fiscalização. Eles não apenas supervisionam a construção de capital nos aspectos técnicos e jurídicos, mas também podem atuar como assistentes dos implementadores do projeto. O facto é que as entidades fiscalizadoras são licenciadas através do registo em associações profissionais autorreguladas, com as quais podem interagir especialistas na área do design, geodésia, arquitectura, áreas de instalação, etc. Ou seja, se necessário, tais serviços podem fornecer ao cliente uma gama completa de serviços durante a construção com execução básica e como tarefa principal o controle de qualidade.
Tarefas e funções de supervisão técnica
Ainda assim, as principais tarefas do controladoras empresas se resumem a organizar e garantir o trabalho eficaz dos representantes de supervisão. O serviço de fiscalização deve acompanhar a execução das atividades de reparação e construção, de forma a confirmar ainda mais a conformidade do resultado com os padrões estabelecidos. Paralelamente, os participantes no processo de controlo são obrigados a elaborar demonstrações do volume de trabalhos executados, o que futuramente permitirá o desenvolvimento de documentação orçamental. Já foi dito acima que o próprio cliente pode trabalhar na preparação dos documentos com base nos resultados das fiscalizações. Além disso, as funções diretas da supervisão técnica incluem a implementação de verificações sistemáticas dos custos financeiros. O fato é que o objetivo abrangente do controle da construção não se expressa apenas na garantia da qualidade técnica da instalação. Se necessário, o cliente pode concordar com a organização controladora sobre o rastreamento dos custos financeiros. Ou seja, a função de fiscalização, neste caso, também terá o caráter de meio de otimização do processo construtivo, o que também é relevante hoje.
Realização de supervisão técnica
Ações e organização do trabalho do serviço de fiscalizaçãodeterminar os documentos regulamentares e o contrato que foi celebrado com o cliente. Na maioria das vezes, esses serviços são contratados no formato de prestação de serviços de engenharia. De acordo com as normas técnicas, o procedimento para realização do controle de obra durante a construção envolve a nomeação de um responsável que supervisionará uma determinada instalação. Essa pessoa controla a execução dos alvarás de construção, acompanha o processo de remoção dos limites do terreno para desenvolvimento e participa do traçado dos eixos das casas, comunicações e redes de utilidades.
Neste caso, o trabalho básico é confiado a departamentosentidade fiscalizadora que monitora o recebimento de exames laboratoriais e geodésicos, bem como seus resultados. Esta parte do trabalho também diz respeito ao controle de documentos. Os processos de produção durante os trabalhos de construção e instalação também são supervisionados separadamente. Com base nos resultados da realização das operações individuais, é elaborado um relatório de controle de construção, que indica os parâmetros de conformidade da obra executada com os requisitos regulamentares ou de projeto. Além disso, pode ser lavrado ato mediante a descoberta de defeitos ou identificação de materiais ou estruturas inadequadas em termos de características de qualidade. Nesses casos, é fornecido um procedimento para corrigir o defeito detectado. Aliás, essa é a vantagem de realizar o controle operacional, pois permite identificar deficiências antes da conclusão da construção.
Responsabilidades do cliente na construção
Até a aprovação da documentação principal para o futuroO cliente é obrigado a obter uma opinião positiva de um especialista estadual para o projeto. Além disso, no momento do início das atividades de reconstrução ou reparo e instalação, ele deverá ter uma licença de construção. No entanto, também existem casos de excepção quando, em vez da autorização para a obra, existe um certificado do departamento de urbanismo local, que permite a execução da obra sem exame do projecto. Novamente, antes do início do trabalho, o desenvolvedor deve preparar adequadamente o site. No futuro, o controlo de construção do cliente sobre a construção poderá ser transferido para as autoridades de supervisão. Paralelamente, os serviços de controlo devem supervisionar a transferência pelo cliente dos documentos com base nos quais os executores das operações técnicas desempenharão as suas tarefas. Em particular, durante a construção de uma casa, o cliente transfere para o empreiteiro a documentação com os resultados das vistorias de engenharia, projeto e estimativa de materiais, bem como os documentos de licenciamento acima mencionados.
Deve-se notar que o cliente pode, até certo ponto,meio que atuando como participante controlador no processo de implantação do projeto, ainda que tenha contratado serviço especializado para esse fim. É uma prática comum quando a supervisão técnica na sua parte principal, por exemplo, expressa pela inspecção de entrada de materiais, é confiada ao serviço de controlo, sendo a documentação ainda efectuada pelo próprio cliente ou pelos seus representantes. Há outra nuance quanto à interação do cliente com os executores diretos. Muitas vezes, o processo de trabalho é organizado de forma que a detecção de violações por parte das autoridades de fiscalização seja apenas registada em documentos, mas não são verificadas as correcções dos desvios identificados às regras. Ao mesmo tempo, o controlo de tais situações está incluído na lista de responsabilidades não do serviço, mas do cliente, que deve registar nos documentos de fiscalização o facto de as deficiências terem sido eliminadas.
Responsabilidade do cliente de construção
O cliente é praticamente responsável portodas as etapas da implementação do projeto. Para começar, vale destacar a disponibilização da própria elaboração da documentação do projeto, bem como a aprovação em exame estadual. Aqui, o cliente também é responsável pela qualidade da solução de projeto de acordo com os requisitos da documentação regulamentar, inclusive no que diz respeito aos direitos e obrigações que lhe foram conferidos por acordos contratuais. Além disso, esta pessoa é responsável por realizar o controlo da construção, no sentido de nomear o empreiteiro geral envolvido no processo de execução da obra. Além disso, em alguns casos o cliente aceita trabalhos cuja qualidade pode não ser confirmada pelos serviços de fiscalização. Nessas situações, ele também é responsável pelo controle de qualidade do objeto.
Responsabilidades do serviço de controle predial
Representantes do serviço especializado nas primeiras etapasimplementação do projeto, realizam o controle de entrada da documentação do orçamento, que também estuda detalhadamente os materiais técnicos da futura instalação. Em particular, os especialistas avaliam a documentação em termos de suficiência para a execução da construção e competência geral. Se necessário, o serviço de controle toma medidas para revisar os documentos de projeto e estimativa, supervisiona a eliminação dos defeitos detectados e evita a deterioração das soluções técnicas e o aumento injustificado do custo da instalação. Conforme exigido pelos regulamentos sobre a realização de controle de construção quando se trabalha com objetos de capital, os serviços responsáveis também devem monitorar a relação entre o empreiteiro geral e os fornecedores de materiais.
A este respeito, a principal tarefa do serviço de controloé evitar que os construtores utilizem estruturas e materiais que não atendam aos requisitos da documentação de projeto em termos de suas características. O mesmo se aplica aos equipamentos de engenharia utilizados nos trabalhos de instalação durante as operações de reparo. Na prática, estas tarefas são implementadas através da organização do referido controlo de entrada, cuja inspecção permite eliminar produtos de construção defeituosos e inadequados. Ou seja, o controle construtivo e técnico monitora não só o resultado final da obra executada, mas também cria condições para garantir a qualidade adequada na resolução das tarefas atribuídas.
Como escolher uma empresa fiscalizadora?
Diferentes critérios dependendo da história são levados em consideraçãotrabalhos concluídos até a qualificação de especialistas que realizarão operações específicas. Também é praticada a utilização de especialistas de diversas áreas, trabalhando individualmente. Por exemplo, tal grupo analisará separadamente documentação técnica, levantamentos geodésicos e controlará a qualidade das operações de instalação e materiais de construção. Do ponto de vista da qualidade, esta é uma boa solução, mas uma empresa que cobre de forma abrangente toda a gama de trabalhos ainda beneficia de uma organização mais eficiente do processo de controlo. Você também deve considerar quais documentos estabelecem o controle da construção em uma determinada organização. É aconselhável que a organização se oriente pelo conjunto básico de regras que se aplicam às normas de acompanhamento da construção de capital. Mas as organizações licenciadas que são membros de um SRO podem ter padrões especiais para o desempenho das suas tarefas, que, no entanto, também estão consagrados nos documentos regulamentares em vigor. Em qualquer caso, no final o cliente recebe um conjunto completo de documentação técnica e de produção, que contém um registo de trabalho, resultados de controlo laboratorial, certificados de materiais de construção, etc.
Conclusão
Frequentemente, os participantes do mercado imobiliário reclamamgrandes volumes de procedimentos técnicos e especializados que devem ser concluídos desde o lançamento de um projeto em construção até o comissionamento. No entanto, em termos de supervisão de qualidade das operações básicas de construção e instalação, tais requisitos são justificados. O controle de construção devidamente organizado do cliente durante a construção permite documentar o nível adequado de segurança de uma instalação específica. Isto é muito importante, antes de mais, do ponto de vista do futuro funcionamento do edifício, mas os benefícios não se limitam a isso. As organizações controladoras oferecem hoje uma ampla gama de serviços, o que permite otimizar os processos de produção e construção. Isso é feito por meio de uma gestão mais eficiente dos dados de projeto e estimativas e da seleção racional de soluções técnicas por pessoas realmente interessadas em obter um resultado de alta qualidade.
