Het kopen van een nieuw appartement is een serieuze enverantwoordelijke stap. Voordat u een woning koopt in een huis in aanbouw, moet u alles goed afwegen en erover nadenken. Bij de verkoop van woonpanden wordt een DDU (214-FZ) afgesloten. Waarop moet u letten bij het ondertekenen van dit document? Dit wordt besproken in ons artikel.
Eerste regels van het contract
Voordat u zich ertoe verbindteen specifiek bouwbedrijf, moet u de DDU (214-FZ) zorgvuldig bestuderen. Waar moet je vanaf het allereerste begin naar zoeken? Allereerst is het noodzakelijk om vast te stellen wie in het document als ontwikkelaar is geregistreerd. De tekst moet de volledige naam van het bouwbedrijf bevatten. Meer gedetailleerde informatie doet geen pijn - de datum en plaats van registratie van de ontwikkelaar, de gegevens van het certificaat van binnenkomst van de onderneming in de USRU, enz.
Het contract moet worden gesloten namens de ontwikkelaar,gespecificeerd in de projectverklaring, bouwvergunning en huur- of verkoopovereenkomst van het perceel grond voor de bouw van de faciliteit. In dat geval kan de algemeen directeur optreden namens de onderneming. Het is zijn handtekening die op het document moet staan. Als het contract wordt ondertekend door een andere manager, kunnen zich tijdens de proef onvoorziene moeilijkheden voordoen. Een andere werknemer heeft alleen de mogelijkheid om de belangen van het bedrijf te behartigen door middel van een volmacht, en deze moet bij de DDU worden gevoegd.
Waar gaat het gesprek over?
Het onderwerp van het contract moet volledig worden gespecificeerdduidelijk, zonder de mogelijkheid van discrepantie. Kapitaalparticipatie in de bouw van een woongebouw betreft de ontvangst van een specifiek vastgoedobject binnen een vooraf bepaalde termijn. Dit is wat er in het document moet worden vastgelegd. Alle andere zaken - deelname aan investeringsactiviteiten, gezamenlijke financiering van de bouw, overdracht van het claimrecht na ingebruikname van het object - hebben niets te maken met het onderwerp voorschoolse educatie. Wet 214-FZ geeft dit direct aan. Bovendien maakt het niet uit of er in de titel van het document staat "een contract voor deelname aan gedeelde constructie" of niet.
Een gedetailleerde beschrijving is de sleutel tot succes
Wet 214-FZ over deelname aan gedeelde constructieschrijft voor dat de DDU alle mogelijke kenmerken van het object moet bevatten. Het moet het adres van het gebouw van het huis, het kadastrale nummer van het perceel, het geschatte nummer van het appartement en de verdieping waarop het zich bevindt bevatten. Bovendien is de clausule over financiële garanties die de ontwikkelaar aan zijn klanten verstrekt, verplicht.
Het document moet ook bevattengarantieperiode voor onroerend goed en zijn technische diensten. In de regel duurt de garantie voor een woning 5 jaar, voor de uitrusting - 3 jaar. De ontwikkelaar kan de verantwoordelijkheidsperiode voor het overgedragen object juridisch niet verkorten.
Vraag over de kosten van een appartement
De equity-overeenkomst moet bevatteneen nauwkeurige technische beschrijving van de toekomstige huisvesting. Het moet de oppervlakte van het appartement, de grootte van het balkon, de loggia of het terras aangeven, rekening houdend met de reductiefactor. Bouwbedrijven proberen traditioneel in de DDU een clausule op te nemen dat als, volgens de resultaten van metingen door de BTI, de oppervlakte van de woonruimte kleiner is dan gespecificeerd in het contract, de aandeelhouder verplicht is om extra te betalen voor het extra gebied of de ontwikkelaar betaalt een deel van het geld terug voor de onvoltooide vierkante meters. Soms staat in het document dat niemand iemand iets verschuldigd is, ongeacht het eindresultaat.
Ervaren advocaten herinneren eraan dat wet 214-FZ dat niet doetverbiedt het opnemen van een prijsherzieningsclausule in het contract. Conform de wet op de consumentenrechten heeft de koper echter het recht om geld te eisen van de ontwikkelaar voor het ontbrekende gebied, terwijl het bouwbedrijf niets kan krijgen voor de extra vierkante meters. In de juridische praktijk wordt hier op verschillende manieren naar gekeken.
Gedetailleerd "portret" van het appartement
Door het aangaan van een aandelenparticipatieovereenkomst kan de koperhet is beter om speciale aandacht te besteden aan details. Een ontwikkelaar moet bijvoorbeeld een gedetailleerde technische beschrijving van het onroerend goed opnemen in de DDU. Alle attributen worden gedetailleerd in het document - raamblokken, toegangs- en binnendeuren, dekvloer, wand- en plafonddecoratie, enz. Als de woonruimte wordt overgedragen met een fijne afwerking, moet het contract alles aangeven, zelfs de klasse van het behang op de muren. In 214-FZ wordt niet direct vermeld over deelname aan gedeelde constructie, maar de mondelinge verplichtingen van de ontwikkelaar kunnen niet voor de rechter worden gebracht. Wees daarom waakzaam en eis dat de DDU een volledige technische beschrijving van het appartement heeft.
Soms wil een bouwbedrijf een bijdrage leverenovereenkomstclausule over het recht om zonder akkoord met de aandeelhouder wijzigingen aan te brengen in de projectverklaring, lay-out en technische kenmerken van de faciliteit. Vanuit het oogpunt van de wet is dit echter onaanvaardbaar: de koper moet volledige informatie over het gekochte product ontvangen.
Wanneer wachten op het nakomen van verplichtingen?
De deadlines voor de uitvoering van allesverklaarde verplichtingen in de DDU (214-FZ). Waarop moet u letten bij het bestuderen van dit gedeelte van de overeenkomst? Allereerst moet het de geldigheidsduur van het document zelf aangeven. Bovendien zou uit de bewoording moeten volgen dat het geldig is totdat de partijen aan alle verplichtingen voldoen.
Bovendien moet de datum in de DDU worden vermeldoverdracht van het appartement aan de klant. Het bouwbedrijf stelt vaak geen specifiek tijdsbestek op, maar het kwartaal waarin het voornemens is de sleutels van de woning aan de aandeelhouder over te dragen. Dit wordt niet beschouwd als een overtreding van de wet, maar bezorgt de cliënt wel wat ongemak. Feit is dat de bescherming van zijn belangen bij overschrijding van de deadlines duidelijk wordt omschreven in 214-FZ. De samenvatting van de wetgevingshandeling bevat een zeer belangrijk punt: de klant kan het contract slechts twee maanden na het verstrijken van de datum van overdracht van het daarin gespecificeerde object beëindigen. Dit betekent dat de consument zal moeten wachten tot het einde van het kwartaal, en daarna nog 2 maanden om zijn claims aan de ontwikkelaar te presenteren.
Bovendien is het bouwbedrijf actief op zoek naarde mogelijkheid om 214-FZ te omzeilen. De straf voor gemiste deadlines kan een zware last zijn op de schouders van de ontwikkelaar, dus hij probeert zichzelf altijd in te dekken. Het neemt bijvoorbeeld in het contract een voorwaarde op volgens welke het alleen materiële verantwoordelijkheid draagt in het geval van zijn eigen schuld of een onredelijke uitbreiding van de lijst van omstandigheden van overmacht. Wees daarom voorzichtig! Traditioneel omvat overmacht terroristische aanslagen, vijandelijkheden of natuurrampen. Wijzigingen in de wetgeving, ongunstige weersomstandigheden en het passeren van tegenpartijen zijn hierop niet van toepassing.
Kwaliteit is een andere valkuil voor DDU
214-FZ over deelname aan gezamenlijk bouwenschrijft voor dat in geval van gebreken in het appartement, het bedrijf verplicht is om deze binnen een redelijke termijn te verhelpen of om de klanten een passende vergoeding te betalen.
Sommige ontwikkelaars proberen te voorzienmogelijke misverstanden en neem in de DDU een clausule op waarin staat dat een vergunning voor inbedrijfstelling gelijk staat aan het bevestigen van de conformiteit van een object met de ontwerpdocumentatie. Zo probeert de ontwikkelaar zijn verantwoordelijkheid voor de slechte kwaliteit van de woningen te minimaliseren. Deze clausule sluit de mogelijkheid van een claim van de eigenaar nog niet uit, maar kan tijdens het proces voor problemen zorgen.
Hoe kunt u uw geld besparen?
De monetaire kant van de transactie is het belangrijkste punt van de DDU(214-FZ). Waar moet u in deze kwestie op letten? Ten eerste moet het contract duidelijk de waarde van het onroerend goed vermelden. Beter als het wordt aangegeven in roebel. Helaas wordt de prijs per vierkante meter vaak bepaald in conventionele eenheden, en zonder een specifiek tarief in het document vast te leggen. Dit verslechtert de voorwaarden van het contract aanzienlijk.
Ten tweede, in de DDU (een voorbeeld is te vinden in elkjuridisch kantoor, een die we hieronder geven) moet een reservering maken in welk tijdsbestek en tegen welke kosten de betaling zal worden gedaan. Dit kan bijvoorbeeld uw eigen spaargeld zijn of een hypotheek. En u moet zorgvuldig het moment bestuderen waarop de contractverplichtingen van de klant als nagekomen worden beschouwd. Ontwikkelaars staan erop dat dit gebeurt nadat het geld is bijgeschreven op de rekening van het bouwbedrijf. Hierdoor loopt de aandeelhouder een groot risico. Het overmaken van geld via de bank vindt immers binnen enkele dagen plaats, en al die tijd zit de koper in het ongewisse. De oplossing voor dit probleem is vrij eenvoudig - het is noodzakelijk om een clausule op te nemen in de aandelenparticipatieovereenkomst dat verplichtingen jegens ontwikkelaars als nagekomen worden beschouwd op het moment dat het geld bij de bank wordt gestort.
Wie draagt de bijbehorende kosten?
Het is belangrijk om de vraag wat te verduidelijkenvan de partijen betaalt de kosten van het registreren van het onroerend goed bij het Rosreestr-kantoor. Bovendien moet u beslissen vanaf welk moment de koper de energierekeningen moet betalen.
Vaak proberen ontwikkelaarshet punt waarop de klant de rekeningen voor water en elektriciteit betaalt vanaf het moment dat het woongebouw in gebruik wordt genomen. De overdracht van het appartement onder de wet kan echter pas over een paar maanden plaatsvinden. Het blijkt dat de eigenaar, die zich nog niet in een nieuw appartement vestigt, zal moeten betalen voor het "gemeenschappelijke". Dit is niet eerlijk, dus we raden u aan om deze clausule van de overeenkomst zorgvuldig te bestuderen.
Hoe een DDU beëindigen?
Kapitaalparticipatie omvat meer dan een conclusiecontract, maar ook een mogelijke afstand van verplichtingen jegens de ontwikkelaar. Gebeurt dit op initiatief van de klant, dan moet hij een boete betalen. Let bij het ondertekenen van een contract op de grootte. Het varieert meestal tussen 1-15 procent van de waarde van het onroerend goed. Het strikte strafkader voor deelnemers aan de gedeelde constructie is in dit geval niet gespecificeerd in 214-FZ. De samenvatting van de wetgevingshandeling suggereert dat deze kwestie aan de discretie van de partijen wordt overgelaten. Onthoud mogelijke financiële verliezen bij beëindiging van het contract en let op de hoogte van de boete - dit zal u helpen geld te besparen.
Tot slot wil ik opmerken dat de aandeelhouder dat wel doethet is niet nodig om erop te staan dat alle clausules van de overeenkomst worden gedetailleerd. Tijdens het proces zal rekening worden gehouden met de consumentenbeschermingswet, die de belangen van individuen volledig beschermt.
