소득 접근법은부동산, 조직의 재산, 사업 자체의 가치를 평가하는 방법의 조합으로 미래에 기대되는 경제적 이익을 변환하여 가치를 결정합니다. 그러한 접근 방식의 이론적 토대는 상당히 설득력이 있습니다. 투자 가치는 현재까지의 미래 편익 가치를 투자의 위험을 반영하는 수익률로 할인한 것입니다.
그것은 합리적이고 적용되는 모든 것에 적합합니다.운영 기업의 자산 대상 및 비즈니스의 생산 및 판매 영역은 긍정적 인 이익을 창출해야합니다. 평가된 사업에 대한 투자 위험의 가치는 할인율로 표시됩니다. 경제적 의미에서 이것은 위험 수준에 따라 비교 가능한 투자 대상에 대한 투자자가 투자한 자본에 대해 요구하는 수익률이거나 평가 시점에 비교 가능한 위험이 있는 대체 투자 옵션에 대한 수익률입니다.
특징
소득 접근법을 실제로 적용하기가치의 중요한 결정 요인인 수익률과 이익을 평가할 필요가 있기 때문에 상당히 어려운 작업으로 판명되었습니다. 이러한 방법을 사용하여 기업을 평가하는 경우 비용, 회사 회전율을 포함하여 각 개별 요소에 의해 생성되는 이익, 비용 및 위험에 직접적인 영향을 미치는 모든 핵심 요소에 대한 철저한 분석을 수행하는 것이 필수적입니다.
사업 가치 평가에 대한 소득 접근 방식이 적용됩니다.자주. 예를 들어 인수 또는 합병에 대해 이야기하는 경우이 방법은 비용이 많이 드는 시장 방법보다 훨씬 더 자주 사용됩니다. 구매자의 자본 투자는 이제 미래에 순현금 흐름이 수취될 것이라는 기대와 함께 이루어지며, 이는 특정 위험을 특징으로 하기 때문에 보장이라고 할 수 없습니다. 소득 접근 방식은 이러한 주요 가치 결정 요인을 포착하는 반면 시장 접근 방식을 사용하면 일반적으로 미래에 대한 고려 없이 가격 대비 수익 비율 또는 기타 유사한 수익 배수가 필요합니다.
시장 배수는 다음과 같은 특징이 있습니다.미래의 이익 및 할인율에 대한 예측과 함께 소득 접근법을 사용하여 달성할 수 있는 것과 동일한 철저함을 제공할 수 없을 뿐만 아니라 신뢰성이 떨어지는 것과 같은 특징이 있습니다. 예를 들어, 매년 적용되는 주가수익비율은 미래의 예상 변화를 적절하게 반영하지 않습니다. 비율을 적절하게 사용하면 일반적인 투자자 선호도를 입증할 수 있는 기회가 제공되며 판매자나 업계 소식통이 이를 인용하는 경우가 많습니다.
사용
정보도 분석하고 보호해야 합니다.변경을 수행하고 작성된 계획, 예측 및 기본 제안의 재정적 결과를 해결하는 데 필요한 기업의 예산에 관한 것입니다. 사업 평가에 대한 소득 접근 방식은 특정 인수 혜택이 수익 성장, 비용 절감, 프로세스 개선 또는 자본 비용 절감에서 발생하는지 여부와 관련된 모든 가정을 측정합니다. 이 접근 방식을 사용하면 이 모든 것을 측정하고 논의할 수 있습니다. 또한 예상되는 혜택의 시기를 결정하고 혜택이 더 먼 미래로 이동함에 따라 기업 가치가 하락하는 것을 입증하는 데 사용할 수 있습니다.
소득 접근법을 사용하면 다음을 제공합니다.구매자와 판매자는 기업의 공정 시장 가치와 한 명 이상의 전략적 구매자에 대한 투자 가치를 계산할 수 있는 기회를 제공합니다. 이러한 구분이 충분히 명확하게 표시되면 판매자와 구매자는 시너지 효과를 쉽게 식별하고 정보에 입각한 결정을 내릴 수 있습니다.
가치 평가에 소득 접근법을 사용하는 경우비즈니스의 경우 계산된 가치는 직접적인 활동 과정에서 사용되는 모든 자산의 가치로 구성된다는 점을 염두에 두어야 합니다. 사용된 접근 방식의 틀 내에서 가장 관심 있는 몇 가지 평가 방법이 있습니다. 특히 현금 흐름의 자본화 및 할인과 같은 소득 접근 방식이 적용됩니다. 더 자세히 고려할 수 있습니다.
방법
현금 흐름 자본화 방법 사용기업의 총 가치는 기업의 잠재적 자산에 의해 생성된 현금 흐름에 따라 감지됩니다. 기업이나 기업 전체의 현금 흐름은 특정 청구 기간 동안의 모든 자금 유입과 유출의 차이입니다. 일반적으로 계산에는 1년이라는 기간이 사용됩니다. 현금흐름의 총액을 가정자본화율로 나누어 대표수준의 기대현금흐름을 현재가치로 환산하는 기법이다. 이 경우 특정 조정이 있는 소득 흐름이 적절합니다.
일반적인 계산 방법을 사용하려면현금 흐름은 자본화에 대한 절대 현금 흐름 금액을 결정하기 위해 비현금 비용의 순이익(세후 계산)을 더한 값을 적용합니다. 이 계산 방법은 필요한 자본 투자와 추가로 운전 자본을 보충해야 할 필요성을 고려하는 잉여 현금 흐름 계산보다 더 단순화된 것으로 간주될 수 있습니다.
현금 흐름 할인
이 방법은 기본적으로기업 자체에서 창출되는 예상 현금 흐름. 특징적인 차이점은 대표적인 현금흐름 수준의 정의를 계산하기 위해서는 비용추정이 필요하다는 점이다. 이 방법은 모든 개발 관점을 고려하여 사용할 수 있기 때문에 선진국에서 가장 널리 사용됩니다. 일반적으로 현금 흐름은 순 운전 자본 및 자본 투자의 증가를 뺀 순이익과 감가상각비의 합계와 같습니다.
현금흐름할인법을 사용하기 위한 조건은 다음과 같습니다.
- 미래의 재무 흐름 수준이 현재 수준과 다를 것이라고 믿을만한 이유가 있습니다. 즉, 개발중인 기업에 대해 이야기하고 있습니다.
- 사업 또는 상업용 부동산을 사용할 때 미래 현금 흐름을 합리적으로 추정할 수 있는 기회가 있습니다.
- 물체가 전체 또는 부분적으로 건설 단계에 있습니다.
- 기업은 상업적으로 중요한 대규모 다기능 개체입니다.
부동산 평가에 대한 소득 접근 방식현금흐름할인법이 가장 좋은데 그 사용이 매우 힘들다. 이 방법을 사용하지 않고는 측정할 수 없는 추정치가 있습니다. 그 중에는 후속 평가와 함께 투자 프로젝트의 개발이 있습니다.
할인 방식의 장점
가치 평가에 소득 접근 방식 사용할인 방법을 통해 부동산이나 사업을 하는 경우 몇 가지 주요 혜택을 식별할 수 있습니다. 우선 미래 사업 이익은 후속 판매와 함께 제품 제조의 예상 현재 비용 만 직접 고려하고 생산 또는 거래 능력의 유지 및 확장과 관련된 미래 자본 투자가 이익 예측에 반영된다는 사실에 대해 이야기하고 있습니다. 현재 감가상각을 통해 간접적으로만.
중요 사항
부족시 소득접근법에 의한 대상 추정투자 계산의 지표로서의 손익은 이익이 회계보고 지표로 사용된다는 사실에 따라 조정되므로 작업 과정에서 상당한 조작이 가능합니다.
할인된 현금 흐름 방법에는 세 가지 모델 그룹이 포함됩니다.
- 할인된 배당금;
- 잔여 소득;
- 할인된 현금 흐름.
소득접근법이 다음에 따라 실행되는 경우현금 흐름의 증거로 할인된 배당금 모델을 사용하면 주식 배당금이 사용됩니다. 이 모델은 기업 자산의 가치를 결정하고 평가하는 해외 관행에서 상당히 일반적이라는 사실에도 불구하고 많은 단점이 있습니다. 이익 잉여금이있는 모델에는 회계 수준이 없습니다. 특정 기업뿐만 아니라 국가 전체에 대한 배당 정책에도 차이가 있습니다. 이 방법은 이익이 없는 기업에서는 사용할 수 없습니다. 이 모델은 소액주식의 가치를 계산하는 데 가장 적합합니다.
잔여 소득 모델
모델을 통한 가치 평가에 대한 소득 접근잔존접근법은 실제 이익과 주주가 회사 자체 또는 주식을 매수할 때 예상한 이익액과의 차이인 잔존이익액을 지표로 사용한다고 가정한다. 현금 흐름. 기업의 가치가 이 모델과 일치하는 가정을 기반으로 계산된 경우 장부 가치와 그 후에 남은 예상 소득 금액의 현재 가치의 합과 같습니다. 이 모델은 재무제표에 표시된 데이터의 품질에 대한 상당한 민감도를 보여줍니다. 러시아 조건의 경우 그러한 정보의 적절성은 상당한 의심의 여지가 있습니다.
주주를 위한 혜택
당연히 기업의 주주 또는 주주,배당금 지급 사실과 이력이 있는 회사는 할인 모델을 사용하여 자신의 회사 가치를 계산할 수 있습니다. 상황은 이 부문 기업의 주주가 소수인 경우가 거의 없기 때문에 가장 적절한 방법은 할인된 잉여 현금 흐름 모델을 통해 부동산 및 비즈니스 평가에 소득 접근 방식을 사용하는 것입니다. 이 시스템에서는 할인율이 있는 잉여현금흐름이나 투자 자본에 대한 기대 수익률이 핵심입니다. 이 모델을 사용할 때 가장 큰 문제는 잉여현금흐름 예측의 정확성과 할인율의 적절한 결정입니다.
소득 접근법을 사용하여 정의위에 주어진 경우 할인 된 현금 흐름 방법을 사용할 때 비즈니스에서 예상되는 소득은 현금 이익의 일부를 재투자 한 후 순환에서 인출 할 수있는 예상 현금 흐름을 고려합니다. 지표로서 현금 흐름은 기업이 사용하는 회계 시스템과 감가상각 정책에 의존하지 않습니다. 동시에 모든 현금 흐름(유입 및 유출)을 고려해야 합니다. 현금 할인의 재정적 의미에 대한 평가는 이러한 프로세스의 결과, 투자자가 자신의 자산을 투자했다면 지정된 현금 흐름이 수신될 때까지 투자자가 사용할 수 있었던 금액만큼 감소하는 것으로 밝혀졌습니다. 현재 이 사업에 있는 자금이 아니라 일부 - 유동성 보안 또는 은행 예금과 같은 공공 성격의 다른 투자 자산.
추가 기술
소득 접근법, 그 예가 설명됨이전에, 최근에 점점 덜 사용되는, 이제 가장 일반적인 평가 방법이 되었습니다. 모든 종류의 자산을 평가하는 데 사용되며, 옵션의 기본 특성을 공유하는 모든 자산을 이 옵션으로 평가할 수 있다는 생각에 기초합니다. 현재 소득접근법의 거부는 옵션가격결정모형(각각 블랙숄즈모형)을 선호하는 경우가 대부분이다.
그러한 시스템을 사용한다면,큰 손실로 운영되는 경우 회사 또는 기업의 총 자본 비용을 추정할 수 있습니다. 이 모델은 기업 전체의 가치가 명목 부채 금액 이하로 하락하더라도 기업의 자기자본 비용이 0이 아닌 이유를 추가로 설명하기 위한 것입니다. 그러나 이러한 이점을 고려하더라도 현재 러시아 기업의 가치를 평가하는 블랙 숄즈 모델이 점점 더 이론적이라는 점에 유의할 수 있습니다. 이 모델을 국내 사업에 적용할 수 없는 가장 큰 문제는 매우 필요한 모델 매개변수에 대한 일부 증거가 부족하다는 것입니다.
결론
사업 및 부동산 평가에 대한 소득 접근훨씬 덜 일반적이 되었으며 이것은 여러 가지 이유로 발생합니다. 특히 이것은 소비자 시장에서 사용하는 데 어려움이 발생하는 단점에 관한 것입니다. 우선, 서비스 및 제품, 자재 및 원자재 및 기타 비용 지표의 미래 비용을 예측하는 것이 얼마나 어려운지 주목해야 합니다. 동시에 우리는 전문가 평가의 일부 주관성에 대해 이야기할 수 있습니다. 또한 문제는 러시아 기업에 대한 정보 공개가 낮은 데 있으며 실제로는 유능한 계산을 수행하고 Black-Scholes 모델을 컴파일하는 데 필요합니다. 이는 주로 그러한 기업의 낮은 기업 문화 때문입니다.
포함하여 대부분의 주식을소수의 사람들의 손에 집중된 큰 지분도 있고 승인된 자본에서 지분이 매우 작은 소수 주주와 소규모 소유자의 지분은 미미합니다. 많은 기업이 정보 공개에 관심이 없는 것으로 나타났습니다. 이것이 소득 접근법에 의한 계산이 러시아의 대부분의 산업 및 기업과 관련하여 눈에 띄게 더 복잡한 이유입니다. 다른 조건에서는 최상의 방식으로 작동하여 모든 장점과 신뢰성을 보여줍니다.
