למרבה הצער, אף אחד מאיתנו אינו חסין מפניאובדן עבודה פתאומי, מחלה בלתי צפויה או תוספת למשפחה. בחיים יכולים להתרחש גם אירועים עצובים וגם משמחים. וגם דיור רצוי כזה שנרכש באשראי יהפוך במהרה למכביד או מיותר.
האם ניתן למכור דירה שנקנתה במשכנתא? ננסה להבין את זה היום.
מתי יש צורך בעסקה כזו?
עובדי בנקים נושים צריכים לעתים קרובותלשמוע מהלווים שלי: "אני רוצה למכור דירה במשכנתא, אבל אני לא יודע מאיפה להתחיל". מכירת דירה, המשועבדת על ידי בנק, היא עדיין תופעה נדירה עבור בני ארצנו. עם זאת, מקרים כאלה כבר נתקלו בפרקטיקה הבנקאית המודרנית. לדוגמה, לווה קנה דירה במשכנתא, שילם במדויק תשלומים שוטפים, אבל אז, בגלל נסיבות מסוימות, הוא היה צריך דיור גדול יותר. לעניין זה הוא מחפש קונה לשטח מגוריו בעזרת מתווך או בכוחות עצמו.
התמורה משמשת לפירעון ההלוואה, והשאר הופך לתשלום ראשון ברכישת שטח מגורים גדול יותר, אך כבר במסגרת הסכם הלוואה חדש.
ישנם מצבים שבהם רוכש הדירה לאיש לו את הסכום הדרוש לרכישת שטחי מגורים נוספים, והוא גם הולך לקחת משכנתא. הליך זה מורכב יותר, שכן הבנק יצטרך לאשר את מועמדותו, להעריך את יכולותיו הפיננסיות, כך שישמרו ערבויות להחזר ההלוואה.
אנחנו מרחיקים את הנכס מהבנק
אם הלווה יש בלתי עבירבנסיבות שאינן מאפשרות ביצוע תשלומים מלאים, הבנק מעוניין בעיקר לפגוש אותו בנושא מכירת נדל"ן למגורים. במידה ועדיין לא נמצא הרוכש לבית, המוסד מציע ללקוחו שותף אמין ומהימן לצורך ביצוע העסקה. יחד עם זאת, על הלווה להבין היטב כיצד למכור דירה המשועבדת במשכנתא. מדובר בעסקה לא סטנדרטית ועלולה לגרום לירידה בשווי המכירה של הבית.
הבנק מעוניין שההלוואה תהיהנפרע ולא היו איחורים בתשלומים. אם הלווה, ממספר סיבות, אינו יכול להחזיר את ההלוואה, אלא מסכים להחזירה באמצעות מכירת הדירה, הרי שהמוסד הפיננסי, ככלל, יעקל את המשכון. זה קורה מחוץ לבית המשפט.
אפשר למכור דירה במשכנתאובלבד שההסדרים מול הרוכש יבוצעו באמצעות הבנק ובפיקוח עובד מחלקת האשראי. הליך זה להעברת נכס משועבד מתואר בהרחבה בחוק המשכנתאות.
שעבוד הדירה במשכון מטיל כמה מגבלות על סילוק זכות חוקית זו.
מחפש קונה
אם ברצונכם למכור דירה שנרכשה במשכנתא, יש לקבל את הסכמת הבנק. לאחר שהבטחת את האישור שלו, אתה צריך לבחור את התוכנית הנמכרת ביותר.
שקול דרכים אפשריות למכור
ישנן שתי אפשרויות לביצוע כזהעסקאות. הבנק, הקונה והמוכר יחליטו מה המתאים ביותר במקרה שלכם. השיטות שונות באופן משמעותי זו מזו. חשוב מאוד מתי ובאילו תנאים תימשך המשכנתא ממקרקעין - לפני או לאחר רישום זכויות קניין.
במצב הראשון, הבנק נותן את הסכמתו לכךהחלפת הבעלים, ולאחר מכן משחררת את העומס. כתוצאה מכך, מזה זמן מה הבעלים החדש של הדירה - הרוכש - הוא הממשכן. הוא מפקיד את הכספים בשני תאים במאגר. האחד אוגר סכום השווה ליתרת החוב לבנק, השני אוגר את היתרה. פעולות עם תאים מבוצעות בפיקוח עובד בנק. לאחר רישום זכויות הבעלות, אותו עובד מסיר את יתרת החוב מתאו "שלו" ומוסר לקונה מסמך על הסרת שעבודים. מוכר הדירה מקבל את הכסף מהתא השני. בכך מסתיימת העסקה.
האם ניתן למכור דירה שנקנתה במשכנתא בדרך אחרת?
כן, יש אפשרות נוספת לעסקה כזו.במקרה השני, הלווה משלם את יתרת החוב לחשבון הבנק שלו וכן את הריבית שנצברה על ההלוואה הקיימת. זאת על מנת שהמוסד הפיננסי ימחק סכום זה ויוציא מכתב ללווה לפיו התחייבויותיו כלפיו מולאו והשעבוד הוסרה מהדיור.
לשם כך, המוכר יכול לערוך הסכם עלמכירת דירה (גרסה ראשונית), שלאחר סיומה יעביר הקונה ללווה את הסכום הדרוש לסגירת הלוואת המשכנתא. בתורו, הלווה יפקיד כספים לחשבון הבנק שלו לפני הגשת המסמכים הרלוונטיים לרישום זכויות קניין. ניתן להעביר את כל המסמכים הדרושים להסרת שעבודים ולרשום הסכם מכר ביום אחד.
עסקה נדירה, אבל אפשרית
כאשר נשאל האם ניתן למכור דירה,בקניית משכנתא, עובדי הבנק בדרך כלל עונים שהעסקה הזו יותר מסובכת מהרגיל, אבל זה אפשרי. התקופה שאחריה מתאפשר ביצועה נקבעת על ידי הבנק.
היום יש שלוש דרכים בהן אתה יכוללמכור דירה שנקנתה במשכנתא. האפשרות הראשונה היא מכירה עצמית. היא מרמזת על שקיפות העסקה ועל הסכמת הבנק הנושה לה. לאחר קבלת ההסכם ונקבע סופית גובה החוב על ההלוואה, נכרת הסכם עם הקונה. זה חייב לעבור אישור נוטריוני. לאחר מכן, הקונה משלם לבנק הנושה את הסכום שחייב המוכר. לאחר מכן הוא מקבל קבלה ומסמך על היעדר חוב בידיו.
בתוך התקופה שצוינה, המוכר חייב רשמיתרישום הסרת שעבודים ברשות המתאימה והעברת הבעלות על הדירה הנמכרת. כמו כן יש לרשום את חוזה המכר. הפרש הכספים בין הסכום המגיע לבנק לבין מחיר הדירה נשמר בכספת בתנאי גישה מסוימים.
האפשרות השנייה היא למכור את ההלוואה.זה שונה בנושא המכירה. מדובר בהלוואת משכנתא. הדבר ידרוש גם קבלת הסכמת הבנק הנושה. במקרה זה, יש לו זכות לאשר (או לא לאשר) מועמדות של לווה חדש. רק אז ההלוואה ניתנת מחדש.
הסכם העברת חוב נערךלקונה שנוטל על עצמו את החובה לפרוע את החוב. במקרה זה, הדירה עדיין משועבדת על ידי הבנק. בנוסף, מוסד פיננסי אחד יכול לפדות הלוואה מאחר (על הלוואה). אבל הם, ככלל, מבצעים פעולות כאלה בחוסר רצון, בשל העובדה שהם לא מעוניינים באובדן לקוחותיהם.
אפשרות שלישית - לא רשמית
זו דרך מפוקפקת מכל הבחינות.כדי ליישם אותו, צריך למצוא קונה שרוצה להחזיר את ההלוואה לפני המועד. למצוא אדם כזה הוא די קשה. כמו כן, במקרה זה יש להחזיר את הלוואת המשכנתא לפני המועד וללא קנסות. אם אתם לא יודעים איך למכור בית במשכנתא אז צריך לקחת בחשבון שהעסקה תתבצע באותו אופן כמו עם דירה.
נושאים נוספים הקשורים למכירת דירה למשכנתא
לעתים קרובות למדי עם קבלת דיור המיוחלאנשים גם נתקלים בהרבה בעיות. בעיקרון, הם קשורים לשינויים בתנאי החיים, אובדן עבודה, חוסר יכולת להחזיר את ההלוואה. כך למשל, רבים מתעניינים בשאלה האם ניתן למכור דירה במשכנתא צבאית. עסקה כזו אפשרית, אך עם קבלת הסכמת הבנק הנושה ומשרד הביטחון.
היום גיליתם האם אפשר למכור דירה שנקנתה במשכנתא. אנו מקווים שהמידע שיתקבל יעזור לך לבצע עסקה כזו בצורה נכונה.
