אחת משיטות ההשקעה הפופולריות ביותרבשוק הנדל"ן - שינוי דירה בבניין חדש. לא כולם מבינים את זה, ולעתים קרובות מצטרף חדש פשוט לא רוצה להסתבך עם זה. על פי הסטטיסטיקה, כמעט חמישית מכלל הבתים בבנייה נמכר תחת תוכנית זו. מהם היתרונות והחסרונות העיקריים של עסקאות אלו? מהו הסיכון לקונה?
העברת דירה בבניין חדש: מה זה?
הקצאה היא חוזה להעברת זכויותקבלת מקרקעין לצד שלישי. העסקה אפשרית עד למועד הוועדה הממלכתית, כאשר כותרת המסמכים עבור הנחות בבניין המגורים עדיין לא קיים. משקיע שרכש בית חדש מחברת בנייה מעביר את זכויות הקניין שלו לאדם אחר תמורת תשלום. בדרך כלל, המשקיע מקבל מהעסקה מ -10% ל -90% מהרווחים שהושקעו בבניין החדש. התחייבויות וזכויות היזם מועברים גם למשתתף החדש בבנייה משותפת.
העברת הבעלות על דירה בבניין חדש יכולה להיעשות בשתי דרכים:
- על פי החוזה של DM (המוכר מוחזר את החוב היזם ואת הכספים של הרוכש, העסקה עשויה להתבצע מספר פעמים עם נכס אחד)
- על פי החוזה הראשוני (לא כפוף רישום המדינה חובה, היא קובעת את זכותו של המוכר והקונה לבצע את העסקה בעתיד)
תשלום הכספים מתבצע בהסכמת הצדדים.
כיצד למכור דירה בבניין חדש לפי מטלה: שלבים
הסכם הקצאה עובר ארבעה שלבי רישום:
1. תיעוד היזם נבדק:
- אמנת חברה;
- מזכר ההתאגדות;
- אישורי רישום מדינה ורישום בשירות המס הפדרלי;
- היתרי בנייה;
- הצהרת פרויקט;
- מסמכים המאשרים מימון.
2.המוכר מודיע על הכוונה למכור את הנכס ליזם, ולאחר מכן עליו לקבל הסכמה ממנו בכתב, וכן מסמכים המאשרים היעדר התחייבויות כספיות כלפי החברה. כמו כן נדרש לקבל הסכמה נוטריונית מבן הזוג למכירת מקרקעין, אישור ממוסד אשראי (אם נרכש דיור במסגרת משכנתא), תמצית מהמרשם למרחב המגורים. על הקונה להשיג את הסכמתו הנוטריונית של בן הזוג ולקחת את המשכנתא ואת ההסכם למתן הלוואת דירה (עם משכנתא) מהבנק.
3. הסכם הפיכה עצמו נערך. אתה יכול לצייר את זה מהיזם, במשרד נדל"ן או מעורך דין.
4. רישום המדינה של הסכם ההקצאה מתרחש בחטיבת רוססטר.
האם ניתן להקצות משכנתא
החקיקה הרוסית הנוכחית קובעת,שהקצאה והמשכנתא של דירה בבניין חדש אפשריים. לשם כך, על המוכר לקבל את הסכמתו של מוסד האשראי בכתב, שכן הוא מעביר את התחייבויותיו הכספיות לידי הקונה במלואן. לפיכך, הקונה מתחייב לעמוד בכל תנאי הסכם ההלוואה. בשלב זה, יש צורך ללמוד היטב את הסכם הלוואת הדיור, מאחר ולבנק הזכות לבצע שינויים לפי שיקול דעתו.
מיסים
על פי קוד המס, לאחרהייתה הקצאה של דירה בבניין חדש, על המוכר לשלם מס של 13%. הניכוי מתבצע מסכום הרווח - ההפרש בין הכסף שהתקבל לעלות המקורית של הבית. לשם כך, המוכר מגיש הצהרת 3NDFL למשרד המס.
לדוגמא, אם דירה נקנתה תמורת 1,000,000 ונמכרה במסגרת הסכם הקצאה בסך 2,000,000, ניכוי המס יהיה 130,000.
אם הקונה מעוניין לקבל ניכוי מס בגין רכישת מקרקעין, עליו לבקש מהמוכר קבלה לתשלום מיסים.
מקצוענים
הן המוכר והן הקונה נהנים לאחר הקצאת דירה בבניין חדש. מה היתרון הזה?
המוכר מרוויח מהמכירה. יתר על כן, גודלו יכול להיות גדול פי כמה מהסכום שהושקע במקור.
הטבות לקונה:
- עלות נמוכה בהשוואה לדיור מוכן.
- אפשרות לתכנון פרטני.
- נרכשת דירה נקייה כחוק.
חסרונות
למרות העובדה כי הקצאת הזכויות לדירהבבניין חדש היא אחת העסקאות הפופולריות ביותר בשוק הנדל"ן, זה עדיין מיזם מסוכן. בין הסיכונים העיקריים הם:
- פשיטת רגל של חברת בנייה.
- ביטול הסכם הפיכה.
- מכירות כפולות.
- המוכר לא מודיע למפתח על ההקצאה.
כעת ננתח את הנקודות הללו ביתר פירוט.
פשיטת רגל של חברת בנייה
בתקופה שנספרה מהרגערישום ממלכתי של המוסד לגיל הרך ולפני חתימת המעשה על העברת הבית להפעלה, יש לבעל המניות את הזכות להעביר את זכויותיו למקרקעין הסיבה העיקרית למשימה היא הפרה של יזם תקני האיכות ודחיית הבנייה החוזרת ונשנית. ככלל, נסיבות כאלה נובעות מפשיטת הרגל הממשמשת ובאה של היזם.
לאחר העברות בעלי המניות הראשוניותזכויות לדיור בבניין חדש, היזם יהיה האחראי הבלעדי כלפי המשתתף החדש במוסד החינוכי לגיל הרך. אם היזם מפר את DDU ואינו ממלא את ההתחייבויות המוטלות עליו, סיום הסכם ההקצאה אינו אפשרי. בעל המניות החדש יעמוד בפני התדיינות ישירות מול היזם.
המשתתף המקורי בבנייה רשאי לשאתאחריות לפעולות היזם במסגרת החוזה, רק כאשר הוא מקבל את הערבות. עסקאות מובטחות הן נדירות ביותר.
ביטול הסכם הקצאה
המשימה בעת רכישת דירה בבניין חדש אינהחייבים לסתור את נורמות החקיקה הנוכחית ואת ההסכם על השתתפות בבנייה משותפת. ניתן להכריז על הסכם ההקצאה בטל במצבים הבאים:
- בעל המניות המקורי לא מילא התחייבויות כספיות כלפי היזם והבנק.
- לא התקבלה הסכמה בכתב מחברת הבנייה.
- אישור בכתב מהבנק לא התקבל אם הדיור נרכש באמצעות כספי אשראי.
אם יש לך לפחות אחד מהאמור לעילסעיפי הסכם ההקצאה אינם תקפים. על פי סעיף 390 לחוק האזרחי, האחריות לכריתת חוזה לא תקף מוטלת לחלוטין על המשתתף המקורי של המוסד החינוכי לגיל הרך. הוא מחויב לשלם במלואו את הכסף שהועבר אליו, כמו גם לשלם ריבית ולפצות את ההפסדים שנגרמו לבעל המניות שנרמה.
מכירה כפולה
בשנת 2011, אומצה החלטהאשר כל מוסדות הגיל הרך כפופים לרישום חובה של המדינה. למרבה הצער, החקיקה הרוסית בתחום הבנייה המשותפת רחוקה מלהיות מושלמת. בפרט, הסיכון של מכירות כפולות במקרה של הקצאת דירות בבתים בבנייה אינו נכלל.
בפועל, לעיתים קרובות ישנם מקרים בהםמוכרים חסרי מצפון התקשרו בהסכם הקצאה עם כמה קונים במקביל. זה קורה מכיוון שנחתמים הסכמי מכירה ורכישה ראשוניים, אשר רישומם ברוסריסטר אינו תנאי מוקדם. בעלות מוכרת שיפוטית עבור המקבל שהיה הראשון להתקשר עם המוכר בהסכם. יש להעביר את הכסף לידי המוכר רק לאחר רישום המדינה של ה- DDU.
המוכר לא הודיע למפתח
על המוכר לקבל מהיזםהסכמה בכתב למכירת הדירה. אחרת, בעל המניות החדש ייגרם להפסדים הקשורים לסיכון זה, לרבות חוסר היכולת להחזיר הפסדים מהיזם, עד לביטול ה- DDU.
לדוגמא, אם בעל מניות חדש בבית המשפט ירצה לקבל מחברת בנייה עונש בגין האיחור בהפעלת החפץ, הוא יידחה.
תיגר על החוזה בבית המשפט
על פי החלטת בית משפט, אנשים וגופים משפטייםניתן להכריז על חדלות פירעון, או כפושט רגל. במקרה זה, כל העסקאות הקשורות לרכישה ורכישה של נדל"ן נחשבות לבטלות בשני מקרים:
- כאשר מצוין בחוזה המכירה מחיר נמוך בכוונה.
- העסקה התרחשה פחות מ 12 חודשים לפני תחילת הליך פשיטת הרגל.
בפרקטיקה שיפוטית, לעיתים קרובות ישנם מקרים בהם אחד ואותם הנמכרים נמכרים במסגרת הסכם מועד מספר פעמים. בהמשך, משתתף הבנייה החדש משלם עבור הנכס שנרכש. בעל המניות המקורי מתחיל בתהליך פשיטת הרגל והעסקה מוכרזת כפסולה. לפיכך, בעל הנדל"ן החדש נותר לא רק ללא שטח המגורים הנכסף, אלא גם ללא הכסף שהוצא על הדירה.
מרכז משימות יחיד
בסנט פטרסבורג ובאזור לנינגרדיש סוכנות מתמחה - מרכז הקצאה יחידה. דירות בבניין חדש אטרקטיביות יותר עבור קונים פוטנציאליים מאשר דיור משני. בנוסף, המטלה היא תהליך די מורכב ודורש זמן הדורש ידיעה ברורה של נורמות החקיקה.
למומחי המרכז ניסיון עשיר בעסקאות במסגרת הסכמי רישוי. לסוכנות יש גם מאגר משלה של חפצי נדל"ן מאומתים, שמבטיח למעשה את טוהר החוק של עסקאות.
אחד הסוגים המסוכנים ביותר, אך הנגישים ביותררכישת נדל"ן - הקצאת דירה בבניין חדש. מהי העסקה הזו? הקצאה פירושה העברת הזכות לרישום נכס ממשתתף בבנייה משותפת לצד שלישי. לסוג זה של עסקות יתרונות שאין להכחישה, אך גם חסרונות משמעותיים רבים. כדי להימנע מבעיות בנדל"ן בעתיד, עליך להפקיד את תמיכת העסקאות בידי עורכי דין מוסמכים. יש רק סוכנות מיוחדת אחת ברוסיה העוסקת בעניינים כאלה - מרכז ההקצאות המאוחד.
