Très souvent lors de l'achat d'un bien immobilier ou lors dele désir de construire quelque chose sur le site, les citoyens sont confrontés à un concept tel que le type d'utilisation autorisée d'un terrain. Beaucoup de gens le confondent même souvent avec des catégories de terres, ce qui est fondamentalement faux. Nous essaierons de comprendre quels types d'utilisation des parcelles peuvent être, quelle est l'utilisation inappropriée des terres et comment un site peut être transféré d'un type d'utilisation à un autre.
Catégories de terres - quelles sont-elles?
Selon la loi, toutes les terres sont délimitéesen zones territoriales. Leur liste, en particulier, est contenue dans le Code d'urbanisme et d'urbanisme de la Fédération de Russie. Ces deux règlements définissent les catégories de zones territoriales suivantes :
- public et entreprise ;
- les infrastructures de transport et d'ingénierie ;
- Résidentiel;
- les zones spécialement protégées ;
- production;
- des fins spéciales ;
- à des fins agricoles ;
- récréatif;
- pour la mise en place d'installations militaires ;
- autres.
En même temps, une telle distinction n'est pasimplique que toutes les parcelles faisant partie d'une catégorie de terres ne peuvent être utilisées que conformément à leur destination initiale. Ceci est principalement dû au fait que la structure de certaines catégories de terres est hétérogène. Les catégories, à leur tour, sont divisées en types et sous-espèces. Dans certains cas, la législation autorise l'utilisation de terrains non conformes à leur destination, cependant, dans le cadre de la catégorie dans laquelle ils se situent. Par exemple, le ZK permet la construction de maisons de campagne sur des terres agricoles.
Utilisations autorisées
Si nous avons décidé des catégories de terrains, alors quel est le type d'utilisation autorisée d'un terrain ? Dans le code de l'urbanisme, il existe une telle distinction :
- les principaux types d'utilisation ;
- les types d'utilisation autorisés sous certaines conditions ;
- les types d'utilisation auxiliaires (ils ne peuvent toutefois que compléter les types principaux et autorisés sous condition et être effectués uniquement avec eux).
C'est-à-dire qu'il s'avère que le législateur ne donne pasdéfinitions pour chacune de ces espèces et ne précise pas les espèces autorisées sous condition. La principale différence entre les espèces majeures et les espèces approuvées sous condition est que cette dernière nécessite un permis. Un tel document est délivré sur la base d'audiences publiques, qui se tiennent conformément à la charte de la commune. Les utilisations auxiliaires et principales des parcelles sont choisies par les propriétaires de manière indépendante, sans autorisation supplémentaire.
Qui délivre le permis ?
En règle générale, la plupart des terres habitéesles articles appartiennent à la municipalité ou à l'État. Par conséquent, le choix du type d'utilisation des terres autorisé est généralement confirmé par l'exécution d'un contrat de bail foncier. Il n'est possible de changer un type d'usage autorisé en un autre que sur la base d'une décision de l'autorité compétente, qui a été prise en tenant compte des règlements d'urbanisme et de diverses normes techniques.
Avant l'adoption des règles d'aménagement et d'occupation des sols, il n'est possible de modifier le type d'utilisation autorisée d'un terrain qu'après décision du chef de l'administration locale.
Informations sur le type d'utilisation des terres autorisédevraient être fournis gratuitement par les autorités locales, les agences gouvernementales, les organisations municipales lors du choix d'un site de construction. Selon la LC, lors de la tenue d'une vente aux enchères pour la vente de terrains, il est nécessaire d'indiquer des informations sur le type d'utilisation autorisée. L'utilisation autorisée est une base légale certaine pour la construction de bâtiments résidentiels ou industriels sur un terrain, des travaux de drainage ou d'irrigation, etc. Entre-temps, le propriétaire ou le propriétaire doit utiliser le terrain conformément à sa destination.
Comment l'utilisation autorisée des terres est-elle déterminée?
La question de savoir commentDe cette façon, le type d'utilisation autorisée d'un terrain est déterminé. Premièrement, le régime juridique du site dépend de la catégorie des terres conformément au zonage des territoires et à la législation. Deuxièmement, si nous analysons les normes du RF LC, nous pouvons alors conclure que l'appartenance du terrain à une catégorie ou à une autre dépend de sa destination.
Règles de zonage du territoire
Le zonage du territoire doit être effectué pourterres de peuplement. Le code de l'urbanisme contient la notion de zonage d'urbanisme. Elle est réalisée sur la base des règlements d'urbanisme. En conséquence de cette distinction, non seulement le régime juridique des terres est déterminé, mais aussi les motifs de création et d'exploitation des structures. Dans le même temps, aucune réglementation d'urbanisme n'est établie pour le fonds forestier, les terres de réserve, les zones spécialement protégées, les terres agricoles, etc. Le zonage urbain se produit non seulement sur les terres des colonies, mais aussi sur d'autres catégories de terres.
D'après ce qui précède, il s'avère que la vuel'utilisation autorisée d'un terrain dépend également du zonage urbanistique. Surtout dans les cas où la reconstruction, la construction et l'exploitation d'installations et de structures sont supposées (en d'autres termes, l'aménagement du territoire).
Comment changer le type d'utilisation ?
Comme vous pouvez l'imaginer, changer le type d'usage autorisé n'est pas facile, mais toujours possible. Pour ce faire, vous devez préparer les documents suivants :
- une demande avec une demande d'un tel changement (soumise à l'administration locale) ;
- passeport du demandeur (copie);
- les titres de propriété d'un terrain (contrat de bail ou certificat de propriété) ;
- documents pour les structures situées sur le site (le cas échéant) ;
- passeport cadastral du site ou autres documents pour celui-ci ;
- passeports techniques pour les bâtiments situés sur le site (le cas échéant) ;
Si vous souhaitez utiliser des terrains pour la construction, vous devez également soumettre :
- le projet de l'objet projeté ;
- le projet du site de l'organisme d'aménagement ;
- des informations sur l'objet projeté (superficie totale, nombre d'étages, superficie du bâtiment) ;
- l'accord des propriétaires ou propriétaires de parcelles voisines qui jouxtent la vôtre ;
- le consentement des autres ayants droit de ce terrain.
Délai pour prendre une décision
Tous ces documents peuvent être soumis en personne outransmettre par courrier. Vous devez recevoir un récépissé pour la soumission des documents. Si le paquet de documents est soumis par un représentant, il doit alors avoir une procuration avec lui. La décision de modifier l'utilisation autorisée du terrain peut être considérée par l'administration jusqu'à 45 jours. Vous devrez également payer pour effectuer un tel changement. Dans chaque cas, le coût sera différent.
Obtenir l'autorisation de modifier le type d'utilisation d'un terrain
Après l'expiration du délai d'examen de votre candidaturevous recevrez soit une décision du chef de l'administration sur l'autorisation de changer le type d'utilisation acceptable, soit un refus écrit de le faire. Ils vous refuseront si vous avez soumis des documents incorrects ou s'il est établi qu'à la suite d'un changement dans le type d'utilisation autorisé, une utilisation inappropriée du terrain est prévue. S'il vous semble que le refus est déraisonnable, vous pouvez toujours faire appel de la décision devant le tribunal. Si une décision positive est prise, vous devez alors contacter le cadastre de l'État pour modifier le registre unifié des droits immobiliers.
Documents pour Rosreestr
Ainsi, Rosreestr est servi:
- attestation d'enregistrement des droits sur le site ;
- plan de bornage ;
- la décision du chef de l'administration ;
- passeport cadastral.
Cette instance considère un tel paquet de documents jusqu'à 20 jours. À la suite de toute cette procédure, vous devriez recevoir un relevé du terrain.
Résumer
De ce qui précède, nous pouvons conclure queles parcelles de terrain peuvent changer les types d'utilisation autorisée, mais il est presque impossible de changer la catégorie de terre. De manière générale, le changement de régime juridique du foncier repose sur les principes suivants :
- le type d'utilisation autorisé est susceptible de changeruniquement en conformité avec le règlement d'urbanisme. Si le site ne respecte pas les règles du règlement, alors il n'est possible de changer le type de son utilisation qu'après l'avoir mis en conformité avec les types d'utilisation autorisés, qui sont indiqués dans ce règlement ;
- le changement effectif de l'espèce est interditl'utilisation du site jusqu'à ce que la décision appropriée de l'administration soit reçue et que les données soient saisies dans Rosreestr. Lors de l'examen des demandes de modification du type d'utilisation autorisée, la destination du terrain est prise en compte en premier lieu ;
- il est interdit de sélectionner des vues auxiliaires sans sélectionner la principale. Cette procédure n'est prévue ni par les lois locales ni par les lois fédérales.
N'oubliez pas également qu'en plus de la procédure compliquée d'enregistrement d'un changement de type d'utilisation du site, vous devrez également payer pour un tel changement.
Sur une note
Si vous décidez d'acheter un terrain, alorstout d'abord, faites attention à la catégorie et à l'utilisation autorisée des terres. Après tout, vous pouvez immédiatement rechercher un site avec les types d'utilisation dont vous avez besoin. Par exemple, si vous avez besoin d'un terrain pour une ferme et que le certificat de titre de propriété d'un terrain indique qu'il est destiné au jardinage, alors l'agriculture sur un tel terrain ne fonctionnera pas.
Ce sera encore plus difficile si tu veux changercatégorie de terrain. Après tout, cela nécessitera la conclusion d'une étude d'impact sur l'environnement, ainsi qu'une foule d'autres approbations. De plus, dans certains cas, la LC et d'autres règlements contiennent une interdiction de transfert de terres d'une catégorie à une autre. Par conséquent, si vous décidez de changer de catégorie de terrain, préparez-vous à de sérieuses difficultés. Il est plus facile de changer le type d'utilisation autorisée du terrain, cependant, même avec une telle demande, un refus peut être reçu si l'administration locale détermine que ce changement serait contraire à la loi ou aux actes locaux.
