Récemment, l'immobilier est devenuévalué d'une nouvelle manière. La valeur cadastrale a été introduite, prévoyant d'autres principes pour le calcul de la valeur des objets et l'approximation maximale du prix du marché. Dans le même temps, l'innovation a entraîné une augmentation de la charge fiscale. L'article décrit en quoi la valeur cadastrale diffère de la valeur d'inventaire et comment elle est calculée.
Quelle est la valeur d'inventaire?
Valeur d'inventaire de la propriétéest le fruit du travail de spécialistes du Bureau of Technical Inventory (BTI). Leur méthodologie prévoit que lors de l'évaluation du coût primaire de l'objet est pris comme base et multiplié par les taux d'usure. La différence entre la valeur cadastrale et la valeur d'inventaire est que dans le second cas, les facteurs de marché ne sont pas pris en compte.
L'inventaire a pris en compte tout ce dontse compose d'un bâtiment, d'une structure ou d'une pièce - la taille et le matériau des murs, des sols, des toits, des fenêtres, des portes. Le personnel du BTI comprenait des techniciens qui se rendaient périodiquement sur le site et vérifiaient les données disponibles au Bureau.
Par la suite, tous les changements ont commencé à être effectuésannuellement en mode automatique - premièrement, ajusté pour l'inflation, et deuxièmement, ajusté pour le temps. Cependant, quelle que soit la vitesse à laquelle le bâtiment vieillit, sa valeur d'inventaire augmente. Si un propriétaire immobilier demande comment connaître la valeur d'inventaire d'un objet, il doit alors consulter le passeport technique. Il y a les informations dont vous avez besoin.
Quelle est la valeur cadastrale?
La valeur cadastrale a une méthode différente. Lors de son élaboration, le ministère des Finances s'est fixé comme objectif d'augmenter les recettes fiscales au budget. Cependant, cela n'aurait pas pu être réalisé de manière traditionnelle, simplement en augmentant les taux d'imposition. Par conséquent, nous avons décidé de passer de l'autre côté et de changer la méthodologie d'évaluation. Il n'y avait qu'un seul objectif: le rapprocher le plus possible de la valeur marchande.
En conséquence, une loi fédérale intitulée «Sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie» a été adoptée et la détermination de la valeur cadastrale a maintenant acquis un caractère juridique.
Valeur cadastrale du terrain
Les principes de la nouvelle évaluation sont tirés du terrainimpôt. Ici, depuis longtemps, le calcul de la valeur cadastrale est basé sur la localisation du site et sa catégorie. Elle, cependant, est nécessaire non seulement pour la fiscalité, mais aussi pour les relations de location. Les partenaires de l'accord n'ont alors aucun doute sur sa taille. Toutes les données se trouvent dans la chambre cadastrale, qui doit être réévaluée au moins une fois tous les 5 ans.
Les parcelles ont également une réglementationla valeur appliquée lorsque le cadastre ne peut être déterminé. Cependant, il y a des cas où il est utilisé uniquement, par exemple, lors de l'obtention d'un prêt auprès d'une banque, de l'acquisition d'un terrain appartenant à la municipalité, etc. Les autorités régionales ont le droit de modifier le prix standard chaque année, mais pas plus d'un quart. En outre, il ne doit pas dépasser le seuil de 75% de la valeur marchande.
La procédure de réalisation d'une évaluation cadastrale
Partez à la découverte de ce qui est différentvaleur cadastrale de l'inventaire, vous devez d'abord prêter attention à la méthodologie. Si la valeur de l'inventaire nécessite un scrupule et une méthodologie sur plusieurs années, alors l'évaluation de l'inventaire est effectuée relativement rapidement. La séquence d'actions avec elle est la suivante:
- Les autorités régionales décident de mener une évaluation. Elle doit être effectuée au moins une fois tous les 5 ans.
- Rosreestr prépare sur cette base une liste d'objets à évaluer. Les données sont extraites du cadastre de l'Etat.
- Rosreestr engage un cabinet d'évaluation sur une base concurrentielle.
- L'expert, sur la base des documents réglementaires et des coefficients qui y sont indiqués, effectue l'ensemble de la procédure.
- L'organisme d'autorégulation des évaluateurs procède à un examen du rapport sur l'évaluation cadastrale.
- Les données obtenues sont approuvées par les autorités régionales et publiées.
- Les données sont saisies dans le système d'enregistrement cadastral.
Qui évalue la propriété?
Probablement la réponse la plus précise à la questionquelle est la différence entre la valeur cadastrale et la valeur d'inventaire, évaluateur. A ce titre, des sociétés spéciales sont agréées pour ce type d'activité.
Afin d'accéder au chemin souhaité,en outre, ils doivent passer par une sélection compétitive. C'est précisément la procédure prévue par la loi fédérale spéciale sur les marchés publics pour les besoins des États et des communes. De plus, avant de signer le contrat, l'expert assure à ses frais les risques de mauvaise détermination de la valeur. Le montant de l'assurance est d'au moins 30 millions de roubles.
Recevoir des fonds publics pour le travail effectué ne devient possible qu'après que les autorités régionales ont reçu un retour positif des experts sur le rapport et l'approbation des résultats de l'évaluation.
Comment la valeur cadastrale d'une propriété est-elle calculée?
Évaluateurs pour déterminer la valeur des objetsutiliser toute une gamme de règlements techniques, normes, règles et législations. Cependant, une approche individuelle n'est pas la bienvenue ici, qui montre immédiatement la différence entre la valeur cadastrale et la valeur d'inventaire.
L'évaluation cadastrale prévoit desune approche lorsque vous n'avez pas besoin de mesurer chaque appartement ou maison. Apparemment, les entreprises impliquées dans cela ont un ensemble de coefficients qui dépendent de l'emplacement de l'objet et de sa catégorie. La somme du score BTI est prise et multipliée par ces coefficients. C'est pourquoi l'inventaire et les valeurs cadastrales d'un appartement diffèrent parfois plusieurs fois. Les responsables essaient de prendre en compte littéralement tout - même la distance d'un arrêt de trolleybus, d'un métro ou de la présence d'une aire de jeux pour enfants.
Les cotes sont affichées simplement. Les évaluateurs avec les autorités régionales prennent comme base le coût du mètre carré sur le marché immobilier et calculent combien il est supérieur à celui de l'inventaire. Il reste un peu (10 pour cent) à réduire le résultat de la division - et le coefficient est prêt.
Comment la taxe foncière dépend-elle de la valeur cadastrale?
En raison du fait que la valeur cadastrale et la valeur d'inventaire sont déterminées différemment, la différence de prix de l'immobilier, qui a été prise comme base d'imposition, est devenue significative.
Si les taux d'imposition sont restés les mêmes, alorsla plupart des propriétaires feraient faillite du jour au lendemain. Ainsi, dans l'Oural, si le prix d'un appartement dans le certificat d'enregistrement est indiqué à 200 mille roubles, après réévaluation, il est d'au moins 500 mille. L'état dans les circonstances dans lesquelles la valeur cadastrale et d'inventaire des biens immobiliers si différent, décidé avec les taux d'impositioncompenser quelque peu les pertes des contribuables. En conséquence, les régions ont eu le droit de fixer des taux d'imposition, bien que dans le corridor approuvé au niveau fédéral. Le taux maximum pour le logement est fixé à 0,1% si la valeur de l'immobilier ne dépasse pas 300 millions de roubles.
La nouvelle taxe est-elle toujours plus élevée que l'ancienne?
En quoi la valeur cadastrale diffère-t-elle deinventaire? Les principes de la fiscalité. À la valeur d'inventaire, la taxe était faible et peu de gens y prêtaient attention. Maintenant, les choses sont différentes. Dans certaines régions qui sont passées au nouveau régime, les contribuables ont déjà commencé à recevoir des notifications contenant des données décourageantes qui dépassent même leurs pires craintes.
Cependant, dans certains cas, l'impôt foncieril sera possible de payer encore moins qu'avant. Le fait est que cette taxe n'est pas imposable pour un appartement de 20 mètres carrés, pour une maison - 50, pour un logement - 10. Si vous prenez également en compte les avantages, il deviendra clair que ceux qui vivent dans de grandes maisons zones.
Par exemple, dans les zones rurales reculées, le coût par mètre carré de logement selon le cadastre peut aller de 7 à 15 mille roubles, et à Moscou de 150 mille roubles et plus.
Où pouvez-vous connaître la valeur cadastrale de votre propriété?
Depuis le 1er janvier 2015, Rosreestr a lancé le service, avecpar lequel chaque propriétaire peut comparer dans quelle mesure l'inventaire et les valeurs cadastrales de l'appartement diffèrent. L'inventaire, comme nous l'avons déjà dit, est contenu dans la fiche technique, et l'inventaire cadastral sera rapporté en réponse à une demande.
Il est à noter que certains territoires ne sont pasterminé la transition, et il y a toujours une valeur d'inventaire. Le calcul de l'impôt dans de telles circonstances ne changera pas. Cependant, les autorités de ces régions se sont empressées de recalculer la valeur d'inventaire, que les citoyens ont déjà vue dans les notifications de paiement de taxes. Les intentions des fonctionnaires sont simples: au moment où la valeur cadastrale arrive, le prix précédent sera au maximum possible, et avec l'introduction du coefficient, le budget recevra des revenus supplémentaires.
La valorisation cadastrale peut-elle être remise en cause?
Il s'avère que la taxe foncière dans le paysforment à la fois la valeur cadastrale et la valeur d'inventaire. La différence entre eux est également que l'estimation de l'inventaire ne peut pas être remise en cause, car elle est faite sur la base des règlements techniques, des SNIP et des GOST, et celle cadastrale est tout à fait faisable, car il existe des coefficients.
Afin d'exprimer un désaccord avecfourni par l'évaluation, dans un premier temps, vous devez contacter une commission spéciale à Rosreestr, dont les bureaux régionaux sont dans tous les départements. Vous devrez présenter un certain ensemble de documents confirmant le droit du demandeur à cette propriété.
Cour ou plainte - Que choisir?
Une erreur cadastrale peut être corrigéeadministrativement ou par l’intermédiaire d’un tribunal. Cependant, le système de contestation de l'évaluation cadastrale a été initialement conçu de telle manière qu'il ne serait pas possible de contourner la commission Rosreestr. Le tribunal arbitral rejettera simplement la demande si l'avis de cet organe n'est pas joint à la demande. Cependant, à l'avenir, si le propriétaire est convaincu qu'il a raison, il est nécessaire de poursuivre.
Dans ce cas, dans la décision du tribunal, unproblème - il est nécessaire d'impliquer un évaluateur indépendant pour réfuter les conclusions de la chambre cadastrale. Et ce service est coûteux et dans certains cas tout simplement non rentable. Le coût d'un expert peut largement dépasser la différence d'imposition.
Si le verdict est adopté en faveur du contribuable, un certain temps s'écoulera avant l'introduction de nouvelles informations jusqu'à ce que la chambre cadastrale mette à jour la base de données.
