Comment vendre soi-même un appartement? Appartement vendu taxe. Vendre un bien immobilier sans intermédiaires

Est-il possible de vendre un bien immobilier sans intermédiaires? Afin de répondre à cette question, il est nécessaire de comprendre pour quelles raisons les propriétaires se tournent vers eux. En recourant aux services d'agences, de nombreuses personnes croient à tort qu'elle assume l'entière responsabilité de l'appartement acheté avec son aide. Cette raison de rechercher la médiation n'a pas de sens. Selon la loi, le contrat de vente est conclu entre le vendeur et l'acheteur, et l'agence immobilière n'est qu'un simple intermédiaire. Il n'assume aucune responsabilité légale ou financière. Cela doit être stipulé dans le contrat de service entre le client et l'agence. Dans le meilleur des cas, il pourra représenter les intérêts du vendeur dans les procédures judiciaires.

De nombreuses personnes utilisent les services d'intermédiaires pouréviter les situations imprévues ou les escrocs. Sachant vendre un appartement de manière indépendante, à savoir toutes les menaces et subtilités à chaque étape de la transaction, vous pouvez vous protéger au maximum et vous passer de l'aide de l'agence.

L'agent immobilier fait un travail laborieux, doncles honoraires professionnels sont élevés. Mais un grand pourcentage de personnes désireuses de faire des efforts et d'économiser de l'argent recourent toujours à des intermédiaires. Il n'y a qu'une seule raison - ils ne savent pas comment vendre un appartement sans agent immobilier. Après vous être familiarisé avec toutes les étapes de la procédure d'achat d'un appartement, vous pouvez vous passer en toute sécurité de services intermédiaires.

Premiers pas: comment évaluer, mettre en vente et organiser la visite d'un appartement

Comment vendre soi-même un appartement et par où commencer? Avant de conclure une transaction, vous devez suivre les trois premières étapes pour vendre une propriété:

1. Tout d'abord, vous devez définir correctement le prix pourappartement. Pour ce faire, vous devez étudier des propositions similaires pour l'immobilier. À l'aide de journaux publicitaires, d'Internet, trouvez des annonces pour la vente d'appartements dans le même quartier de la ville avec des paramètres à peu près similaires: état, superficie, emplacement et autres. Vous pouvez appeler plusieurs options similaires et clarifier tous les détails plus en détail, et également demander depuis combien de temps l'appartement se vend. Lors de la formation du coût, il faut tenir compte du fait que l'acheteur peut négocier. Habituellement, la négociation représente jusqu'à 5% du prix souhaité.
2. Après avoir établi le coût approximatif de l'appartement,devrait attirer l'attention du plus grand nombre possible d'acheteurs potentiels. Il est nécessaire de soumettre une annonce à des publications publicitaires populaires, à des journaux gratuits, à la placer sur des pages Internet et à l'afficher sur des panneaux spéciaux contenant des informations. L'annonce doit contenir brièvement toutes les informations sur l'appartement et un numéro de téléphone pour le contact. Pour empêcher les acheteurs potentiels d'appeler 24 heures sur 24, vous pouvez spécifier une heure spécifique pour les appels. L'annonce doit être mise à jour aussi souvent que possible.
3. Tous les vendeurs, et en particulier les femmes qui souhaitent vendre elles-mêmes un appartement, auront besoin de conseils à ce stade. La visite des acheteurs doit être traitée avec prudence:

• organiser des réunions pendant la journée, de préférence le week-end;
• il est souhaitable d'être à une réunion avec quelqu'un que vous connaissez;
• retirer les objets de valeur et l'argent des lieux importants;
• ne jamais montrer les originaux des documents avant la transaction, seulement des photocopies.

Obtenir un acompte

Pas besoin de se précipiter pour supprimer les annonces à vendre,soudain, la personne change d'avis et le vendeur perdra un client potentiel. Après avoir convenu du prix, il est nécessaire d'offrir à l'acheteur un acompte. Ceux qui sont engagés de manière indépendante dans une transaction et étudient comment vendre un appartement sans agent immobilier, vous devez le savoir - légalement, ce moment peut être formalisé de différentes manières: rédiger un accord préalable (réception d'un acompte) ou rédiger un accord préalable sur l'acompte. Pour des raisons de commodité et de sécurité, ce contrat de vente doit inclure une description complète de l'objet vendu et les conditions de l'acompte. Ensuite, en cas de refus de la transaction, l'acheteur sera également tenu de rembourser les pénalités.

Comment le contrat de vente est-il rédigé?

La principale étape de ce processus est la bonne.rédiger un contrat de vente, qui doit être prêt 2-3 jours avant l'heure prévue de la transaction. La forme de ce document est choisie: notariée ou écrite simple (PPF). Les deux types d'enregistrement ont la même force juridique. Cependant, ceux qui étudient comment vendre eux-mêmes un appartement sur une hypothèque doivent savoir que dans ce cas, selon la loi, la forme du contrat ne doit être notariée.

Rédaction d'un accord PPF - plus économique et plus coûteuxenviron 50-70 $. Lorsque le document est notarié, le notaire prend également un pourcentage supplémentaire du montant de la vente. Bien sûr, le coût de ce type d'enregistrement sera beaucoup plus cher, vous ne devez donc pas choisir la forme notariale du contrat et dépenser inutilement de l'argent supplémentaire.

Vous pouvez rédiger vous-même un contrat PPF ou contacter un avocat pour obtenir de l'aide. Dans tous les cas, vous devez étudier attentivement le contrat de vente d'un bien immobilier et vérifier soigneusement chacun de ses points:

• qui vend à qui (nom complet et données de passeport);
• adresse et pleine conformité des principaux paramètres prescrits dans le contrat avec les certificats RTC - f n ° 11A et f n ° 22A;
• conditions de vente, prix de l'appartement et formulaire de règlement;
• l'exactitude des titres de propriété décrits dans le contrat;
• le délai de libération de l'appartement et de libération des personnes inscrites est en règle générale de 14 jours.

Enregistrement du contrat de vente

Le moyen le plus pratique et le plus sûr de règlement mutuel estceci est un coffre-fort. Il est conseillé de l'ouvrir dans une banque fiable située en territoire neutre. Un coffre-fort sera une garantie que le vendeur recevra son argent immédiatement après avoir rempli tous les documents nécessaires.

Une fois l'argent déposé dans le compartiment bancaire,vous devez soumettre à l'enregistrement auprès du Service fédéral d'enregistrement de l'État (FSGRKK) déjà un contrat de vente de biens immobiliers avec signatures et les documents suivants:

• un titre de propriété de l'appartement vendu (un contrat d'achat et de vente, un certificat de droit de succession, ainsi que tout autre document confirmant les droits du propriétaire);
• passeport cadastral de l'appartement, obtenu auprès des spécialistes BTI;
• copie du compte financier et personnel (AKC) dans l'original et un extrait du livre de la maison;
• certificats originaux F n ° 22A (requis) et F n ° 11A (si nécessaire) reçus au RTC;
• photocopies des passeports de tous les participants à la transaction;
• pour les femmes qui étudient comment vendre elles-mêmes un appartement, vous devez savoir que le consentement du mari inscrit dans l'appartement est requis, et pour un homme - le consentement de sa femme;
• s'il y a des enfants, dans certains cas, l'autorisation des autorités de tutelle sera requise;
• dans le cas où l'appartement est commun, un refus des voisins (s'ils sont propriétaires d'autres pièces) ou de la ville (si les pièces restantes ne sont pas privatisées) est nécessaire;
• autres documents à la discrétion de l'agent d'enregistrement (certificats de naissance, de décès et autres).

Si le registraire a accepté les documents, toutencadré correctement. Cet employé remettra un reçu pour l'acceptation des documents et fixera un moment où il sera nécessaire de les récupérer. En règle générale, les documents sont enregistrés au FSGRKK en moyenne deux semaines, puis l'acheteur et le vendeur reçoivent un document d'achat et de vente enregistré. Les deux parties doivent vérifier attentivement le contrat reçu pour les fautes de frappe et les erreurs. Si tout va bien, le vendeur doit obtenir la clé du coffre-fort de l'acheteur.

Pourquoi avez-vous besoin d'un acte de transfert?

La libération de l'appartement a lieu conformément àaccords prescrits dans le contrat de vente. L'acte de transfert est un document important qui est rédigé lors de la transaction sous quelque forme que ce soit. Il détaille l'état de l'appartement. Parfois, un contrat de vente le remplace, mais il est toujours préférable de rédiger un tel document séparément. Vous pouvez, bien sûr, conclure des accords verbaux, mais il est plus sage de se protéger. Un point important pour les vendeurs qui étudient comment vendre un appartement sans agent immobilier: jusqu'à la signature de l'acte de transfert, le vendeur est responsable de l'état physique de l'appartement (inondation, incendie, vol), et paie également toutes les factures de services publics.

Quand la taxe est-elle payée?

Tous les vendeurs sont intéressés par la question de savoir s'il est nécessaire de payer la taxe sur l'appartement vendu. Il y a des points si importants dans la législation:

• si une personne est propriétaire d'un appartement depuis 3 ans ouen outre, lors de sa vente, le propriétaire est exonéré d'impôt conformément à la clause 17.1 de l'article 217 du Code des impôts de la Fédération de Russie, mais doit toujours présenter une déclaration d'impôt zéro;
• lorsque le vendeur est propriétaire du logement depuis moins de 3 ans, alors, conformément au paragraphe 1 de l'article 220 du code des impôts de la Fédération de Russie, il est obligé de payer une taxe de 13% sur le montant, le schéma de calcul pour lequel le propriétaire choisit à sa discrétion.

Deux formules de calcul pour la taxe:

• Formule 1: déduire le coût de son achat du bénéfice de la vente d'un appartement;
• formule 2: soustrayez 1 million de roubles du montant de la vente d'un appartement.

Pour ceux qui sont confrontés à la question «comment vendre un appartement par eux-mêmes» et ne connaissent pas toutes les subtilités de la législation, quelques informations utiles seront utiles:

1. Si l'appartement a été acheté au prix actuelventes ou plus, il est préférable d'utiliser la première formule de calcul, car le montant de la taxe sera négatif, ce qui signifie que vous n'avez rien à payer. Par exemple, le propriétaire a acheté un appartement il y a deux ans pour 2 millions de roubles, et l'a maintenant vendu 1,8 million de roubles, puis selon la formule 1,8 million de roubles. - 2 millions de roubles. = -0,2 million de roubles. - aucun impôt sur les pertes n'est payé.
2. Lorsque l'appartement n'a pratiquement rien obtenu (par héritage, donation), il est plus sage de prendre en compte la deuxième formule.
3. Conformément au paragraphe 1 de l'article 229 du Code fiscal de la Fédération de Russie, soumettezla déclaration fiscale au lieu d'immatriculation du vendeur est requise dans tous les cas avant le 30 avril de l'année suivant l'année de la vente. La taxe non nulle calculée doit être payée avant le 15 juillet.

Appartement à vendre par procuration

S'il n'y a pas assez de temps pour le processus laborieux deles ventes à domicile reçoivent souvent une procuration. Par exemple, ce sera une solution raisonnable lorsque plusieurs propriétaires possèdent la même propriété. Dans ce cas, la vente d'appartements se déroule comme suit: tous les propriétaires enregistrent toutes les questions liées à la transaction pour une personne moins occupée. Quelle que soit la raison pour laquelle une procuration est rédigée, il y a un point très important: pour éviter les ennuis et ne pas se retrouver sans domicile fixe, il est nécessaire de définir clairement les pouvoirs de la personne autorisée.

Il faut aborder très sérieusement et avec vigilanceprocuration générale. Il permet à une personne de confiance d'effectuer tout type de transaction avec un bien et d'en disposer à sa discrétion, par exemple, le vendre et se procurer de l'argent. Une procuration générale n'est délivrée par un notaire qu'après un contrôle approfondi du mandant pour savoir dans quelle mesure il se rend compte du but de la signature d'un type de document aussi important.

Il y a des moments où l'acheteur veutpour être prudent et nécessite l'inclusion d'une clause dans le contrat d'achat et de vente confirmant la transaction par le propriétaire de la maison. Ensuite, l'appartement ne peut être vendu par procuration qu'après une déclaration du mandant, écrite par un notaire, sur la validité de la transaction de vente.

Dans le cas où la nécessité d'utiliserles services d'une personne de confiance ont cessé d'être pertinents, alors la procuration peut être révoquée avant même sa date d'expiration. Les données relatives à la révocation de la procuration sont enregistrées dans la base de données d'information de la Chambre des notaires.

Vente de l'appartement dans lequel habite l'enfant

Presque toutes les familles ont des enfants.Dès lors, pour les parents-vendeurs, la question est très pertinente : « Et dans ce cas, comment vendre l'appartement ? L'enfant doit être pris en compte et en aucun cas porter atteinte à ses intérêts, faute de quoi la vente du logement sera problématique. Ceci est contrôlé par les autorités de tutelle. La procédure d'achat et de vente est de deux types : l'enfant est inscrit dans l'appartement ou possède une part du logement.

Selon les dispositions de l'art.26, 28 du Code civil de la Fédération de Russie, les jeunes enfants et les mineurs n'ont la possibilité de conclure un éventail de transactions strictement convenues, y compris celles impliquant des biens immobiliers, qu'avec le consentement des représentants légaux. Il est possible de vendre un logement dans lequel un mineur est inscrit, mais n'est pas propriétaire, sans l'autorisation des autorités de tutelle. L'exception concerne les enfants privés de soins parentaux ou sous tutelle. Dans cette situation, une autorisation spéciale du service des tutelles est requise. Dans tous les cas, avant de vendre un appartement, vous devez trouver un nouveau lieu d'enregistrement pour l'enfant, car les enfants, lorsqu'ils sont libérés d'un lieu de résidence, doivent immédiatement être enregistrés dans un autre. Dans le même temps, les nouveaux logements devraient avoir une superficie identique ou plus grande et des conditions de vie similaires. Si les droits du mineur n'ont pas été violés, la vente de l'appartement ne posera aucun problème.

Si l'enfant est propriétaire d'une partie de l'appartement, alorsle consentement correspondant des autorités de tutelle et de tutelle est requis. Cela doit être pris en charge à l'avance, avant la vente de la propriété. Vous devez contacter l'organisation de tutelle sur le lieu d'enregistrement de l'enfant mineur et savoir si la vente d'un appartement est possible, en fonction des spécificités d'un cas particulier. Si la transaction est prévue par la loi, vous devez alors savoir à quel moment le permis de vente sera prêt et commencer à collecter les certificats nécessaires. Ensuite, lors de l'établissement du document d'achat et de vente, le vendeur sans enfant (s'il a moins de 14 ans) ou avec lui (quand il a plus de 14 ans) se présente aux autorités de tutelle et de tutelle pour remplir et signer un application. Le deuxième tuteur (le conjoint, même si le couple marié est divorcé) doit également être présent et donner son consentement. Ensuite, le jour fixé, vous pouvez obtenir un permis prêt à l'emploi.

Cas exceptionnels:

• Si vous envisagez de changer de lieu de résidence en raison dedéménageant dans une autre localité, la transaction n'est possible qu'avec l'autorisation de l'organisation de tutelle et le montant reçu pour l'appartement est transféré sur le compte bancaire du mineur. Les parents ont 3 mois à compter de la date de vente pour acheter une nouvelle maison et enregistrer une part similaire dans la propriété de l'enfant. A défaut, les autorités de tutelle se réservent le droit de résilier le contrat de vente.
• Lors d'un déménagement pour la résidence permanente à l'extérieur du pays, il est nécessaire de soumettre à l'organisation de tutelle une liste de certains documents reçus de l'OVIR.
• Si de nouveaux logements sont en construction, alors pour obteniravec le consentement des autorités de tutelle, il doit être au stade final de la construction. Un mineur a besoin temporairement d'être enregistré quelque part (chez des amis, des parents). Lors de la demande de permis auprès de l'organisme de tutelle, un accord est conclu avec la société de développement, qui reflète la participation de l'enfant.

Options pour la vente d'un appartement privatisé

Le moyen le plus simple de vendre un privatisélogement - de le vendre entièrement à un acheteur et de diviser le bénéfice en fonction de la part de chacun. Il est également possible que l'un des propriétaires rachète toutes les actions restantes à d'autres propriétaires. Tout est simple ici, et le schéma de transaction est standard. Mais il arrive souvent qu'un des propriétaires refuse de vendre. Comment vendre un appartement privatisé dans ce cas ? Tout dépend de la répartition de la propriété.

Si l'appartement est divisé en parties selon la zone, alorstout d'abord, vous devez rédiger un avis de vente notarié, indiquant la taille et la valeur souhaitée de votre surface vendue, et l'envoyer par courrier recommandé au reste des propriétaires. Conformément à l'art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie, ils ont un avantage sur les autres acheteurs. Si, dans les 30 jours, les autres propriétaires n'ont pas répondu par leur consentement ou leur refus d'achat, alors en vertu de l'art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie, vous pouvez utiliser votre droit et vendre une part dans un appartement commun à toute autre personne.

Lorsqu'un appartement est divisé en pourcentage, il est impossible de le vendre sans le désir des autres, mais vous pouvez obtenir de l'argent pour votre part volontairement ou de force en vous adressant au tribunal.

S'il y a une part d'un enfant mineur dans un logement privatisé, vous pouvez alors vendre l'appartement après avoir obtenu l'autorisation des autorités de tutelle.

Vente d'un appartement donné

Une personne qui a un chèque-cadeaupeut disposer de la propriété à sa propre discrétion. Si le propriétaire souhaite vendre l'appartement donné, dont il est le seul propriétaire, la vente se déroule selon le schéma standard général. Après avoir reçu l'argent pour la propriété, le vendeur doit payer l'impôt. Nous avons expliqué ci-dessus comment choisir une formule fiscale correctement et de manière rentable.

Lorsqu'une part d'un appartement est reçue en cadeau, qui est divisée en pourcentage ou par surface, le schéma de vente est similaire à celui discuté dans la section "Options de vente d'un appartement privatisé".

Vendre un appartement en hypothèque

Malgré quelques obstacles qui accompagnent les transactions immobilières avec hypothèque, il est possible de vendre un appartement avec une hypothèque. Cette opération peut être réalisée de plusieurs manières :

1. Clôturez le prêt plus tôt que prévu en le remboursant avec votre épargne ou, si l'acheteur est d'accord, au détriment de l'avance reçue de lui.
2. Vous pouvez vendre un appartement sans préalableremboursement de la dette de crédit. Pour ce faire, vous devez rédiger une demande auprès de la banque et attendre le consentement. Il peut refuser si la vente intervient pendant le moratoire sur clôture anticipée du prêt. Si la banque accepte, mais insiste sur sa participation à la transaction, alors deux cellules bancaires y sont ouvertes: dans la première, l'acheteur place le montant du remboursement du prêt, dans la seconde - la différence restante. Après suppression de la charge du logement, une transaction d'achat et de vente est établie. Dans ce cas, même lors de la vente d'un appartement sans agent immobilier, vous devrez payer à la banque une commission pour l'ouverture des cellules et la prise en charge de la transaction.
3. Si le prêteur accepte la vente sansremboursement préalable de la dette du prêt et accepter de ne pas participer à la transaction, il est alors nécessaire de conclure un document préliminaire d'achat et de vente. Ensuite, après avoir payé le prêt avec l'argent reçu de l'acheteur, le propriétaire reçoit les documents de levée de l'interdiction et se rend à la chambre d'enregistrement. Ensuite, le vendeur finalise la transaction chez un notaire.
4. Vous pouvez vendre un appartement avec un prêt.L'acheteur doit soumettre à la banque tous les documents nécessaires confirmant sa solvabilité, et il décide déjà de l'option de remplacement de l'emprunteur. Avec une décision positive, les droits de propriété sont réenregistrés, la propriété reste dans l'hypothèque et le vendeur reçoit la différence entre le coût de l'appartement vendu et la dette restante sans la participation du créancier.

Conclusion

Il s'avère que différents appartements:une privatisée, dont le propriétaire est un enfant, une hypothèque, donnée, peut être vendue sans l'aide d'un agent immobilier, connaissant toutes les étapes de la transaction depuis la fixation du prix jusqu'à la réception du montant d'argent. Ayant une idée des dangers et des subtilités de ce processus et mettant beaucoup d'efforts et de temps dans la transaction, vous pouvez vendre votre appartement par vous-même.