L'échange immobilier n'est ni le plus simple ni le plus pratiqueun moyen de changer et d'améliorer les conditions de vie. Et pourtant, la question de savoir comment échanger un appartement contre un appartement sera toujours d'actualité. Un accord alternatif d'un tel plan implique un déménagement beaucoup plus rapide vers un nouvel emplacement, et les tracas des participants pour préparer et conclure l'accord sont bien moindres. Il existe une variété de possibilités et de nombreuses façons d'échanger un appartement contre un appartement. Il n'y a probablement pas d'experts immobiliers qui ne discutent et ne catégorisent pas chaque cas. Cet article fournira une liste du paquet habituel de documents qui devront être collectés avant d'échanger un appartement contre un appartement.
Raisons de l'échange et objectifs
Il y a une longue liste de raisons pour l'échange, ettous encouragent avec une grande force les citoyens individuels à échanger leur maison, à changer de lieu de résidence habituelle. Et par conséquent, de nombreuses façons sont apparues sur la façon d'échanger un appartement contre un appartement, en fonction des conditions de chaque cas individuel. L'échange présente à la fois des avantages et des inconvénients. La raison la plus courante d'échanger un logement est la nécessité d'améliorer les conditions de vie, c'est-à-dire d'agrandir l'espace de vie (par exemple, une famille s'est reconstituée, les besoins ont augmenté ou plus de confort est nécessaire), puis une option est recherchée, en dont il devient possible d'échanger votre propre propriété.
Échange d'appartement contre un appartement, comme on ditles agents immobiliers peuvent également être tenus de modifier la situation financière, lorsqu'un grand espace de vie est échangé contre un plus petit avec un supplément. Dans ce cas, un lieu de vie est préservé, et des moyens semblent améliorer la qualité de cette vie. Mais plus souvent récemment, les cas opposés se sont produits - tout en préservant l'immobilier, les gens échangent un appartement contre un appartement d'un plus petit à un plus grand, ajoutant de l'espace sous la forme de mètres carrés supplémentaires. Pas moins souvent, un grand appartement est échangé contre deux plus petits, si la famille décide de partir. Cela se produit avec les divorces, qui sont nombreux maintenant, avec le partage de l'héritage ou la réinstallation d'enfants adultes dans un foyer séparé. Par exemple, l'échange d'un appartement 1 pièce contre un appartement 1 pièce est moins courant. Ici, la raison peut être un changement dans la zone pour une plus prestigieuse ou une série de maisons avec une disposition plus pratique.
Options
À l'époque soviétique, il n'y avait pratiquement pas d'appartements.vendus, puisque presque tous appartenaient, comme on dit maintenant, à la municipalité. Par conséquent, une telle opération avec l'immobilier comme un échange a prévalu. Ensuite, l'équivalent n'était pas rare, surtout lors d'un déménagement, lorsque l'échange d'appartements se faisait de ville en ville. Habituellement, cela se produit lors d'un changement d'emploi, lors d'un changement de circonstances de vie. L'échange longue distance a été une bouée de sauvetage, même s'il a fallu un temps et des efforts incroyables. Et maintenant, il n'échappe pas à la recherche d'un acheteur dans sa propre ville, à la recherche d'un appartement chez quelqu'un d'autre. Et seule une bonne agence immobilière aide les gens à surmonter ces problèmes. Un tel échange se fait généralement par le biais d'une vente et d'un achat ultérieur. Il existe également des offres alternatives, ainsi que l'échange direct d'un appartement (logement secondaire), mais beaucoup moins fréquemment. Ces trois options sont le plus souvent utilisées par les agences immobilières.
La première option est la plus simple, et donc la plusutilisé fréquemment. Si le propriétaire de l'appartement a une expérience suffisante de l'immobilier, il ne peut inviter un agent immobilier professionnel. Dans ce cas, le processus est divisé en deux opérations: la recherche d'un acheteur et la vente de votre appartement, tout en recherchant en même temps un nouveau logement répondant à toutes les revendications. Une personne ordinaire est peu susceptible de faire face à un échange direct sans agent immobilier. Ici, il faut un agent immobilier assez expérimenté, qui sait échanger à la fois des appartements privatisés et non privatisés. Les difficultés viennent du fait qu'il y a toujours plusieurs fois plus de personnes qui veulent vendre un espace de vie que celles qui veulent échanger. Un peu plus de ceux qui souhaitent échanger un appartement contre un appartement avec un supplément.
Les risques
Et encore, le choix reste extrêmement étroit pourchacune des parties à la transaction. Une transaction alternative est effectuée uniquement par des agents immobiliers expérimentés, car les risques financiers pour les participants sont très élevés. L'acheteur de l'appartement donne un acompte, et le vendeur de la maison paie la géo pour l'appartement qu'il a l'intention d'acheter. Ainsi, le prix des appartements est fixe et la gravité des intentions est confirmée (après avoir effectué un acompte, il est difficile d'annuler la transaction).
Instabilité de la situation financière du payscrée des risques particuliers pour ceux qui échangent un appartement par la vente et l'achat ultérieur. Cela est particulièrement vrai pour les personnes qui ont décidé d'échanger un appartement contre un appartement moyennant un supplément. Dans de nombreux cas, une soudaine hausse des prix a trouvé des gens après avoir vendu leur ancien appartement et avant d'en acheter un nouveau. Il n'y a pas assez d'argent, mais il n'y a déjà nulle part où vivre. Une transaction alternative élimine ce risque. Il existe une autre méthode testée par les agents immobiliers de la capitale et utilisée assez souvent lors des échanges d'appartements à Moscou.
Échange
Cette méthode est appelée Trade-in, dans laquellele client qui échange son logement déménage rapidement dans un nouveau bâtiment et son ancien appartement est accepté comme moyen de paiement. Actuellement, cette méthode est assez populaire dans la capitale. La méthode est pratique et rapide - la transaction entière prend au plus trois jours. Bien sûr, le marché secondaire prévaut toujours en termes de nombre de transactions, mais de plus en plus de personnes souhaitent échanger une vieille maison contre un nouveau bâtiment, et cette méthode est de plus en plus pratiquée, ce qui permet de rentabiliser même l'échange de un appartement 1 pièce pour un appartement 1 pièce.
La rénovation de Moscou évolue désormais de la même manièredirection. Il y a aussi un échange utilisant un paiement supplémentaire du capital maternité, et aujourd'hui une telle transaction n'est pas du tout exotique. Un tel service figure sur la liste de toute agence immobilière qui se respecte. L'échange d'appartements à Moscou est très largement représenté par des transactions avec capital maternité (mais cela peut être fait si l'enfant propriétaire des fonds a déjà atteint l'âge de trois ans).
Échange avec une hypothèque
Questions sur l'échange d'un appartement situé àles hypothèques augmentent assez souvent. C'est un autre type de travail avec l'immobilier assez compliqué, et avec le temps, il devient de plus en plus courant, car une proportion très importante d'appartements est achetée à crédit. Cette opération nécessite non seulement l'approbation, mais aussi la participation directe de la banque qui a financé l'achat de logements.
Le côté technique de cet accord estle fait que non pas un, mais deux contrats sont conclus à la fois: l'un d'eux est pour la vente et le second pour l'achat. Lors de la vente d'un appartement, l'acheteur doit payer la dette à la banque au lieu du vendeur, ou les créances lui sont transférées. Les banques font ce dernier plus qu'à contrecœur. En outre, la banque impose une charge sur l'appartement en même temps que la réinscription, ce qui ne permettra pas au nouveau propriétaire de vendre cette propriété à l'avenir jusqu'à ce que la dette soit entièrement réglée.
Échange avec la propriété municipale
Un autre type est l'échange de votre propreappartements pour le municipal, et vice versa. Il faut dire qu'une grande partie de l'immobilier, même dans les capitales, n'est pas encore passée en propriété privée, et dans les fonds de la ville il y a beaucoup de propriété municipale. Cela ne signifie certainement pas qu'un tel appartement ne peut pas être échangé. Tous les citoyens du pays ont le même droit de revendiquer les meilleures conditions de logement. Vous pouvez changer de zone ou agrandir l'espace de vie, mais la seule façon de le faire est d'échanger un appartement contre un nouveau.
Les méthodes d'achat et de vente ne peuvent pas fonctionner ici.Même l'échange dans ce cas sera assez difficile par rapport aux appartements privatisés. Le propriétaire du logement municipal devra collecter beaucoup de papiers, et le propriétaire de la propriété privatisée ne recevra pratiquement aucun avantage de l'échange. L'accord d'échange d'appartement est soutenu par un contrat de location sociale, qui réglemente la vie dans un appartement municipal, et le propriétaire d'un espace de vie privé devra le réenregistrer pour lui-même. Et le propriétaire de l'appartement municipal en obtient un nouveau en pleine propriété. Ceux qui souhaitent modifier leurs conditions de vie, les propriétaires d'appartements peuvent choisir parmi plusieurs des solutions ci-dessus, c'est-à-dire utiliser l'échange d'un appartement plus grand contre un plus petit, en comptant sur un paiement supplémentaire, ou appliquer un contrat de vente, des accords d'échange et le semblable. Les personnes vivant dans un appartement municipal sont dans des conditions complètement différentes - seul l'échange fonctionne ici. Beaucoup de gens privatisent d'abord le logement, puis le vendent et l'échangent, c'est plus facile et plus rentable.
Taxe et paquet de documents
Et encore un des aspects les plus importants de l'appartementéchange - fiscalité. Le code des impôts ne réglemente en aucun cas la taxe sur l'échange direct d'appartements, mais le code civil à l'article 567 précise que la convention d'échange est soumise aux mêmes règles fiscales que l'achat et la vente. La partie transférant les droits de propriété est reconnue comme le vendeur et l'autre partie comme l'acheteur, et par conséquent, le paiement de la taxe pour chacun des appartements sera calculé en fonction du coût en nature de l'espace de vie, qui est reflété dans l'échange. accord. Il n'y a pas de taxe sur l'échange uniquement si l'appartement est la propriété de ce propriétaire depuis plus de trois ans.
La meilleure chose à propos d'un lot de documents est la liste des contenus:
1. Documents définissant la propriété de l'espace de vie.
2. Passeport cadastral.
3. Une copie du compte personnel et un extrait du livre de la maison.
4. Documentez la valeur estimative de l'appartement après l'évaluation immobilière.
5. Documents d'identité (certificats de naissance et passeports des résidents).
6. Certificats de divorce ou de mariage (si la propriété a été achetée avant le divorce, le consentement écrit des ex-époux est requis pour la transaction).
7. Certificat du service de la tutelle des mineurs (si ceux-ci sont inscrits sur l'espace de vie ou ont des actions).
garantie
Transactions impliquant l'échange d'un bienà l'autre, sont toujours plus compliqués que les achats et les ventes habituels. Cette procédure nécessitera certainement une approche professionnelle, mais même dans ce cas, il existe certains risques. Beaucoup de temps est gaspillé et beaucoup plus d'efforts sont consentis.
Attirer uniquement les services d'un agent immobilier compétentéconomise du temps et des nerfs d'une certaine manière. Il existe des risques particuliers lors de la vérification des documents. Un spécialiste d'une agence immobilière pourra éviter au moins ces troubles liés à l'échange de logement secondaire. Après tout, plusieurs propriétaires ont probablement changé ici, et il y a donc un risque que la transaction soit déclarée invalide si les droits de quelqu'un ont été violés.
Échange interurbain
Le risque est particulièrement vrai pour les transactions longue distance, mêmes'il y a échange d'un appartement contre une banlieue. C'est une tâche assez difficile au sein d'une même ville, car c'est le type de transaction de logement le plus difficile. Et ici, les propriétaires et les objets sont géographiquement éloignés les uns des autres, et à différents endroits, la pratique des transactions immobilières est différente, et c'est bien si elle est simplement sensiblement différente, et pas radicalement.
Mais il y a aussi la dernière option, qui est sérieuseaffecte le résultat final de cette entreprise. L'organisation de telles transactions est extrêmement complexe. Les problèmes les plus simples avec l'enregistrement et la libération, avec la libération physique de l'appartement, ce n'est pas si facile à résoudre, même par accord. Mais la question concerne presque toujours des tâches beaucoup plus difficiles.
Échange direct et alternative
Il existe deux façons principales d'échanger des appartementsentre les villes - par des technologies directes et alternatives. L'échange direct est connu depuis l'époque soviétique et s'effectue selon l'intérêt mutuel des parties, c'est-à-dire que les résidents de Moscou souhaitant s'installer à Ryazan doivent trouver ceux qui souhaitent s'installer dans la capitale à Ryazan, et pour que les quartiers d'habitation correspondent aux souhaits des deux parties. Le plus difficile est de trouver des options. Toutes les méthodes de recherche existantes ne sont pas suffisamment efficaces, même sur Internet. Par conséquent, seule la première étape d'échange dure généralement des années. La deuxième façon est l'achat inverse (alternative). Il s'agit d'une option de marché qui offre une forte probabilité de réussite de la transaction. L'essentiel est que vous devez d'abord vendre un appartement à Moscou, puis l'acheter à Riazan.
L'échange se fait par financement direct, et doncles affaires iront plus vite et plus efficacement, même si certaines difficultés ne peuvent être évitées ici (temps pour acheter un nouveau logement, alors que l'ancien doit déjà être libéré, par exemple, ou se réenregistrer). L'une des circonstances les plus importantes est le calendrier de toutes les étapes de la transaction, qui doit être préparé de manière à ce qu'il n'y ait aucun retard à aucune de ses étapes. De plus, le point clé est le calcul. Le plus souvent (et c'est la meilleure des options), un coffre-fort est utilisé. La totalité du montant destiné à l'achat d'un appartement, le jour de la signature des documents et du contrat, est placée dans une cellule à laquelle le vendeur n'a accès qu'après l'enregistrement public du contrat, après quoi il devient automatiquement propriétaire de cet espace de vie.
