Споделено строителство към днешна дата -доста популярен начин за закупуване на жилище. Договорът за дялово участие се сключва между строителната организация, която ще участва пряко в строителството на сградата, и инвеститорите, тоест акционери. Като клиент на строителството могат да бъдат както юридически, така и физически лица.
Задължения на страните
Изпълнител - строителната фирма се задължава да построи къщата и да я предаде на акционерите.
Акционери по договора те се задължават да заплатят услугите на изпълнител и да приемат готови жилища.
По същество договорът за споделено строителство е инвестиционна сделка, но не се урежда от Гражданския кодекс, а от специални законодателни актове.
Проблеми на споделеното строителство
Споделено строителство започна да се развива в нашатастраната през 2005 г. Законодателството претърпя много промени по отношение на подобно строителство, но това не намали проблемите на инвеститорите с намирането на добросъвестен изпълнител. И до днес споделеното строителство е огромен риск, един инвеститор може просто да остане без дом и пари. Или ще трябва да пусне сградата в експлоатация сам, или ще има проблеми с регистрацията на собствеността.
Министерството на строителството нямаизоставени опити за създаване на компенсационен фонд за споделено строителство. И накрая, от юли тази година на правителствено ниво е създаден нов инструмент, предназначен да защитава интересите на купувачите на жилища в новопостроени сгради и да променя правилата на играта за разработчиците. Въпреки че формално компенсационният фонд започна да съществува още от 1 януари 2017 г., процедурите, по които трябва да функционира формирането, не са разработени задълбочено.
Същност на фонда
Компенсационният фонд е организация, която е предназначена да защитава гражданите от възможни загуби в случай на незавършване на строителството или неизпълнение на други задължения от предприемача.
Фондът не е длъжен да решавапроблеми на притежателите на акции, които вече съществуват. Просто казано, вече измамени инвеститори няма на какво да разчитат. Това се дължи на факта, че ако започнете да решавате текущи проблеми сега, организацията просто ще фалира.
Вноски
Приносите за разработчиците ще бъдатсе изчислява въз основа на цената на всяка сделка с акционер. Разработчикът ще трябва да направи вноска към момента на държавна регистрация на отделно споразумение за дялово участие. Въпреки това, тарифата за предприемача не трябва да надвишава пределния лихвен процент на цената на договора за участие в съвместно развитие. Като цяло, към момента на подписване на измененията в законодателството, разработчиците трябва да внесат 1,2% от стойността на всеки договор. В бъдеще ставката може да се променя въз основа на федералния закон, но не по-често от веднъж на всеки 12 месеца.
Вноските трябва да бъдат внесени от всеки предприемач 3 дни преди датата на регистрация на договора за съвместно строителство.
Сега такива методи за осигуряване на транзакции са отменени,като застраховка гражданска отговорност или банкова гаранция. Сега изпълнителят-разработчик е длъжен да прави задължителни вноски в компенсационния фонд, чийто основател е Руската федерация.
Основните функции на фонда
Компенсационният фонд е създаден под формата на публично дружество и е предназначен за решаване на няколко проблема:
- получавате вноски от разработчиците;
- контролира навременността на получаването на вноските;
- да действа като арбитражен управител по дела за несъстоятелност на строителни компании, но само ако тези компании са направили вноски във фонда за поне една строяща се сграда;
- за компенсиране на вредите, причинени на притежателите на капитал;
- предоставят заеми (дори и безлихвени);
- предоставяне при необходимост на финансова помощ на фирми-разработчици, които ще се заемат с довършването на незавършен обект.
Свободните средства на компенсационния фонд могат да бъдат инвестирани в други активи, определени в законодателството.
Участие в саморегулираща се организация
На фона на последните промени в законодателството се промени кръгът на лицата, които са задължени да членуват в саморегулираща се организация. Задължението остава на следните лица:
- които са сключили договори за изготвяне на проектна документация с технически клиент, разработчик или организация, отговорна за експлоатацията на всяка сграда;
- самостоятелно извършване на производството на проектна документация и изграждане на конструкции и сгради.
Организации със статуткапитал, който е наполовина или повече собственост на държавата или общините. Също така не се изисква присъединяване към SRO за предприятия, които са държавни, унитарни или държавни.
СРО Компенсационен фонд „Предоставяне на договорнизадължения” се формира за компенсиране на субсидиарната отговорност на всички членове. Но за да се формира такъв фонд, заявленията трябва да бъдат подадени от поне 15 членове на СРО. Ако има по-малко кандидати, тогава няма да може да се формира фонд за осигуряване на договорни задължения, но всички събрани средства се прехвърлят в компенсационния фонд.
Сега разработчиците и други лица вСРО няма да получават сертификати, а ще бъдат регистрирани само в електронния регистър, от който може да се получи извлечение за потвърждаване на членството им при участие в състезанието.
Страхове на участниците в строителния пазар
Повечето развойни компании са уверени в товадвойните вноски в компенсационните фондове неизбежно ще доведат до по-високи цени на жилищата. Сега предприемачът ще трябва да плати на фонда за дялово строителство и на фонда SRO.
Съинвеститорите също изразяват известна загриженост,тоест тези подизпълнители, които изграждат инженерни мрежи и комуникации за своя сметка, защото ако разработчикът фалира, тогава обезщетението се предоставя предимно за физически лица. Съинвеститорите имат малък шанс да бъдат възстановени.
Естествено, такава законодателна основаважно за променливия строителен пазар и е част от системата за защита на инвеститорите. Основното е, че такъв фонд не се превръща в друга тежест за строителните организации и строителния пазар като цяло, а цените на жилищата да не започнат да се покачват отново.
