في كثير من الأحيان عند شراء عقار أوالرغبة في بناء شيء ما على الموقع ، يواجه المواطنون مفهومًا مثل نوع الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض. كثير من الناس في كثير من الأحيان يخلطون بينه وبين فئات الأراضي ، وهذا خطأ جوهري. سنحاول معرفة أنواع استخدام قطع الأراضي التي يمكن أن تكون ، وما هو الاستخدام غير المناسب للأرض وكيف يمكن نقل موقع من نوع استخدام إلى آخر.
فئات الأراضي - ما هي؟
وفقًا للقانون ، يتم تحديد جميع الأراضيفي المناطق الإقليمية. وترد قائمتهم ، على وجه الخصوص ، في قانون تخطيط الأراضي والمدن في الاتحاد الروسي. يحدد هذان القانونان المعياريان الفئات التالية من المناطق الإقليمية:
- العامة والتجارية ؛
- البنى التحتية للنقل والهندسة ؛
- سكني؛
- مناطق محمية بشكل خاص ؛
- إنتاج؛
- أغراض خاصة
- للأغراض الزراعية ؛
- ترفيهية
- لوضع المنشآت العسكرية ؛
- الآخرين.
في نفس الوقت ، مثل هذا التمييز ليس كذلكيعني ضمناً أن جميع قطع الأراضي التي تشكل جزءًا من أي فئة من الأراضي لا يمكن استخدامها إلا وفقًا للغرض الأصلي منها. هذا يرجع في المقام الأول إلى حقيقة أن بنية بعض فئات الأراضي غير متجانسة. الفئات ، بدورها ، مقسمة إلى أنواع وأنواع فرعية. في بعض الحالات ، يسمح التشريع باستخدام قطع الأراضي ليس للغرض المقصود منها ، ولكن كجزء من الفئة التي تقع فيها. على سبيل المثال ، يسمح ZK ببناء منازل ريفية على أرض زراعية.
الاستخدامات المسموح بها
إذا قررنا فئات الأرض فما هو نوع الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض؟ يوجد مثل هذا التمييز في قانون تخطيط المدن:
- أنواع الاستخدام الرئيسية ؛
- أنواع الاستخدام المسموح بها بشروط ؛
- أنواع الاستخدام المساعدة (ومع ذلك ، يمكن أن تكمل فقط الأنواع الرئيسية والمسموح بها بشروط ويتم تنفيذها فقط معهم).
أي ، اتضح أن المشرع لا يعطيتعريفات لكل نوع من هذه الأنواع ولا تحدد الأنواع المسموح بها بشروط. الفرق الرئيسي بين الأنواع الرئيسية والمعتمدة بشروط هو أنه يجب الموافقة على الأخير. يتم إصدار مثل هذه الوثيقة على أساس جلسات الاستماع العامة ، والتي تُعقد وفقًا لميثاق البلدية. يتم اختيار الاستخدامات الإضافية والرئيسية لقطع الأراضي من قبل المالكين بشكل مستقل ، دون أي موافقات إضافية.
من يصدر التصريح؟
كقاعدة عامة ، معظم الأراضي مأهولةالعناصر في ملكية البلدية أو الدولة. لذلك ، عادة ما يتم تأكيد اختيار نوع الاستخدام المسموح به للأرض من خلال تنفيذ اتفاقية إيجار الأرض. لا يمكن تغيير أحد أنواع الاستخدام المسموح به إلى نوع آخر إلا بناءً على قرار من السلطة المختصة ، والذي تم اعتماده مع مراعاة أنظمة تخطيط المدن والمعايير الفنية المختلفة.
قبل اعتماد قواعد التطوير واستخدام الأراضي ، لا يمكن تغيير نوع الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض إلا بعد اتخاذ قرار من قبل رئيس الإدارة المحلية.
معلومات عن النوع المسموح به لاستخدام الأراضييجب أن يتم توفيرها من قبل السلطات المحلية والوكالات الحكومية والمنظمات البلدية مجانًا عند اختيار موقع للبناء. وفقًا لـ LC ، عند إجراء مزاد لبيع قطع الأراضي ، من الضروري الإشارة إلى معلومات حول نوع الاستخدام المسموح به. الاستخدام المسموح به هو أساس قانوني معين لتشييد المباني السكنية أو الصناعية على قطعة أرض أو أعمال الصرف أو الري ، إلخ. وفي الوقت نفسه ، يجب على المالك أو المالك استخدام قطعة الأرض وفقًا للغرض المقصود منها.
كيف يتم تحديد استخدام الأراضي المسموح به؟
المهم أيضا هو السؤال عن كيفبهذه الطريقة ، يتم تحديد نوع الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض. أولاً ، يعتمد النظام القانوني للموقع على فئة الأرض وفقًا لتقسيم المناطق والتشريعات. ثانيًا ، إذا قمنا بتحليل معايير RF LC ، فيمكننا استنتاج أن انتماء الأرض إلى فئة أو أخرى يعتمد على الغرض المقصود منها.
قواعد تقسيم المناطق
يجب أن يتم تقسيم المناطق من أجلأراضي المستوطنات. يحتوي قانون تخطيط المدن على مفهوم تخطيط المدن. يتم تنفيذه على أساس أنظمة تخطيط المدن. نتيجة لهذا التمييز ، لم يتم تحديد النظام القانوني للأراضي فحسب ، بل أيضًا تحديد أسس إنشاء وتشغيل الهياكل. في الوقت نفسه ، لم يتم وضع لوائح التخطيط الحضري لصندوق الغابات ، والأراضي المحمية ، وخاصة المناطق المحمية ، والأراضي الزراعية ، إلخ. لا يحدث تقسيم المناطق الحضرية فقط في أراضي المستوطنات ، ولكن أيضًا على فئات أخرى من الأراضي.
مما سبق ، اتضح أن المنظريعتمد الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض أيضًا على تقسيم المناطق الحضرية. خاصة في الحالات التي يُفترض فيها إعادة بناء وإنشاء وتشغيل المرافق والهياكل (بمعنى آخر ، تطوير الأراضي)
كيف يمكنني تغيير نوع الاستخدام؟
كما يمكنك أن تتخيل ، فإن تغيير نوع الاستخدام المسموح به ليس بالأمر السهل ، ولكنه لا يزال ممكنًا. للقيام بذلك ، يجب عليك إعداد المستندات التالية:
- طلب مع طلب لمثل هذا التغيير (مقدم إلى الإدارة المحلية) ؛
- جواز سفر مقدم الطلب (نسخة) ؛
- مستندات ملكية قطعة الأرض (عقد إيجار أو شهادة ملكية) ؛
- وثائق الهياكل الموجودة في الموقع (إن وجدت) ؛
- جواز سفر مساحي للموقع أو مستندات أخرى خاصة به ؛
- جوازات السفر الفنية للمباني الموجودة في الموقع (إن وجدت) ؛
إذا كنت ترغب في استخدام الأرض للبناء ، فيجب عليك أيضًا تقديم:
- مشروع الكائن المخطط ؛
- مشروع موقع من منظمة التخطيط ؛
- معلومات حول الكائن المخطط (المساحة الإجمالية ، عدد الطوابق ، مساحة المبنى) ؛
- موافقة من مالكي أو مالكي الأراضي المجاورة المحاذية لك ؛
- موافقة أصحاب الحقوق الآخرين على هذه الأرض.
الإطار الزمني لاتخاذ القرار
يمكن تقديم كل هذه الأوراق شخصيًا أوإلى الأمام عبر البريد. يجب أن تتلقى إيصالًا لتقديم المستندات. إذا تم تقديم حزمة المستندات من قبل ممثل ، فيجب أن يكون لديه توكيل رسمي معه. يمكن النظر في قرار تغيير الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض من قبل الإدارة لمدة تصل إلى 45 يومًا. سيتعين عليك أيضًا الدفع لإجراء مثل هذا التغيير. في كل حالة ، ستكون التكلفة مختلفة.
الحصول على إذن بتغيير نوع استعمال قطعة الأرض
بعد انقضاء فترة النظر في طلبكسيتم منحك إما قرارًا من رئيس الإدارة بشأن الإذن بتغيير نوع الاستخدام المقبول ، أو رفضًا كتابيًا للقيام بذلك. سوف يرفضونك إذا قدمت مستندات غير صحيحة ، أو إذا ثبت أنه نتيجة للتغيير في نوع الاستخدام المسموح به ، يتم التخطيط لإساءة استخدام قطعة الأرض. إذا بدا لك أن الرفض غير معقول ، فيمكنك دائمًا استئناف القرار في المحكمة. إذا تم اتخاذ قرار إيجابي ، فيجب عليك التقدم بطلب إلى السجل العقاري للولاية لتعديل السجل الموحد للحقوق على العقارات.
وثائق ل Rosreestr
لذلك ، يتم تقديم Rosreestr:
- شهادة تسجيل حقوق الموقع ؛
- خطة الحدود.
- قرار من رئيس الإدارة ؛
- جواز سفر مساحي.
يعتبر هذا المثال حزمة من المستندات تصل إلى 20 يومًا. نتيجة هذا الإجراء بأكمله ، يجب أن تتلقى بيانًا بقطعة الأرض.
الحكم
مما سبق يمكننا أن نستنتج ذلكيمكن أن تغير قطع الأراضي أنواع الاستخدام المسموح به ، ولكن يكاد يكون من المستحيل تغيير فئة الأرض. بشكل عام ، يعتمد التغيير في النظام القانوني للأرض على المبادئ التالية:
- قد يختلف نوع الاستخدام المسموح بهفقط بما يتوافق مع أنظمة تخطيط المدن. إذا كان الموقع لا يفي بقواعد اللائحة ، فلا يمكن تغيير نوع استخدامه إلا بعد مواءمته مع أنواع الاستخدام المسموح به ، والمشار إليها في هذه اللائحة ؛
- يحظر التغيير الفعلي للأنواعاستخدام الموقع حتى استلام القرار المناسب من الإدارة وإدخال البيانات في Rosreestr. عند النظر في طلبات تغيير نوع الاستخدام المسموح به ، يؤخذ الغرض من قطعة الأرض في الاعتبار أولاً وقبل كل شيء ؛
- يحظر تحديد مناظر مساعدة دون اختيار العرض الرئيسي. هذا الإجراء غير منصوص عليه في اللوائح المحلية أو الفيدرالية.
لا تنس أيضًا أنه بالإضافة إلى الإجراء المعقد لتسجيل تغيير في نوع استخدام الموقع ، سيتعين عليك أيضًا الدفع مقابل هذا التغيير.
إلى المذكرة
إذا قررت شراء قطعة أرض إذنبادئ ذي بدء ، انتبه إلى الفئة والاستخدام المسموح به للأرض. بعد كل شيء ، يمكنك البحث فورًا عن موقع به أنواع الاستخدام التي تحتاجها. على سبيل المثال ، إذا كنت بحاجة إلى أرض لمزرعة ، وشهادة ملكية قطعة أرض تنص على أنها مخصصة للبستنة ، فلن تنجح الزراعة في هذه الأرض.
سيكون الأمر أكثر صعوبة إذا كنت تريد التغييرفئة الأرض. بعد كل شيء ، سيتطلب ذلك تقييم الأثر البيئي ، بالإضافة إلى مجموعة من الموافقات الأخرى. علاوة على ذلك ، في بعض الحالات ، تحتوي LC واللوائح الأخرى على حظر على نقل الأراضي من فئة إلى أخرى. لذلك ، إذا قررت تغيير فئة الأرض ، فاستعد للصعوبات الخطيرة. من الأسهل تغيير نوع الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض ، ومع ذلك ، حتى مع مثل هذا الطلب ، يمكن تلقي الرفض إذا قررت الإدارة المحلية أن هذا التغيير سيتعارض مع القانون أو القوانين المحلية.
