Під нежитловим приміщенням розуміють ізольованепростір певного будівлі, в якому не зареєстровані і не проживають фізичні особи. Його призначення - використання для освітніх, комерційних, торгових та інших цілей. Сюди не включається майно, що належить на спільних правах всім мешканцям. При цьому (хоча і не сильно поширена) законом передбачена можливість безоплатного користування нежитловим приміщенням. Договір, його складання, терміни, зразки, порядок розірвання - все це буде розглянуто в рамках статті.
поняття
Рухомі об'єкти не можуть виступати в ролінежитлового приміщення. Договір безоплатного користування називається таким по відношенню до позичку. Та сторона, яка здійснює передачу даного приміщення, називається позикодавцем, відповідно, друга є ссудополучателем. Може укладатися договір безоплатного користування нежитловим приміщенням між ІП і фізичними особами, різними господарюючими суб'єктами. Цей об'єкт нерухомості має свого власника. Тільки він має право розпорядження ним.
Переведення житлового приміщення в нежитлове
Договір безоплатного користування нежитловим приміщенням передбачає деякі випадки перекладу свого нерухомого майна з розряду житлових у відповідну категорію.
Це можливо здійснити при дотриманні ряду умов:
- відсутність осіб, зареєстрованих і проживаючих в цьому приміщенні;
- право власності належить одній людині, відсутні обтяження розпорядження або володіння третіми особами;
- є власний вхід;
- об'єкт розташовується на 1 поверсі або більш високому за умови, що під ним знаходиться нежитлове приміщення.
суб'єкти угоди
Сторонами договору безоплатного користуваннянежитловим приміщенням є позикодавець і ссудополучатель. Відносини між ними виникають в момент передачі даного об'єкту без сплати різних платежів.
Позичкодавцем може бути власник такогоприміщення або його довірена особа, уповноважена на вчинення подібних дій, оперативний керуючий майном. Другою стороною можуть бути будь-які юридичні і фізичні особи за винятком членів правління, керівників і співзасновників господарюючого суб'єкта, що є власником даного об'єкту нерухомості.
Особливості
Для договору безоплатної позички характерні наступні особливості:
- об'єкт угоди повинен мати відповідне опис;
- передане нежитлове приміщення повинно відповідати вимогам, що пред'являються і підходити для використання для цілей, визначених договором;
- ссудополучатель може передавати на таких же підставах об'єкт третім особам, але несе відповідальність за здачу в суборенду;
- документ повинен включати в себе відображення прав інших осіб на передане приміщення;
- переважно державна реєстраціядоговору безоплатного користування нежитловим приміщенням не проводиться, крім випадків, коли об'єкт повністю або частково визнається таким по відношенню до культурної спадщини.
Подібна позичка передбачає наявність лишеодного документа між сторонами. Власник повинен передавати ссудополучателю технічні і юридичні свідоцтва на надану площу, до яких відносяться:
- акт оцінки вартості переданого об'єкта;
- план приміщення;
- його технічний паспорт.
Сторони перед укладенням договору проводятьспільний огляд приміщення, за результатами якого підписується акт прийому-передачі. Користувачеві слід підійти відповідально до цього питання, оскільки, якщо на даному етапі дефекти не будуть виявлені, а при зворотному передачі будуть, відповідальність буде нести саме він.
Цей документ повинен містити наступну інформацію:
- дату і місце укладення;
- номер договору;
- площа і адреса об'єкта;
- стан обробки і конструкцій;
- виявлені недоліки;
- підписи сторін;
- їх реквізити.
Істотні умови договору
При складанні подібного документа потрібно перевіряти наявність наступних умов в його змісті:
- в «шапці» повинні бути вказані найменування договору, його номер, а також дата і місце укладення;
- позначаються сторони угоди із зазначенням їх ідентифікуючої інформації: для фізичних осіб - ПІБ, для юридичних - їх статус;
- в кінці документа позначаються реквізити сторін;
- повинен бути позначений предмет договору, тобто вказується об'єкт нерухомості і мета, з якою документ полягає;
- наводиться інформація про те, що угода носить безплатний характер;
- вказуються місцезнаходження, технічні параметри, вартість об'єкта нерухомості;
- повинні бути приведені права і обов'язки сторін;
- прописується термін дії і порядок розірвання в достроковому порядку;
- відповідальність сторін;
- підписи та печатки (для господарюючих суб'єктів, що мають останні).
Цей вид документа відноситься до простих цивільно-правовим актам і оформляється в довільній формі. Типового бланка договору немає.
Іноді при здійсненні правовідносин можевиникати ситуація, пов'язана зі зміною власника. У цьому випадку договір своєї сили не втрачає, якщо інше не передбачається їм самим. Також може знадобитися необхідність проведення поліпшення приміщення. В цьому випадку краще обговорити заздалегідь, як буде здійснюватися компенсація витрат на невіддільні випадки ремонту. Віддільні ж поліпшення залишаються у власності ссудополучателя, якщо ремонт здійснювався його силами.
права ссудополучателя
Зразок договору безоплатного користування нежитловим приміщенням по розділу "Права і обов'язки" представлений нижче. До прав ссудополучателя відносять:
- отримувати від власника технічні та статутні документи;
- використовувати приміщення за цільовим призначенням;
- передавати об'єкт нерухомості в користування третім особам за згодою власника на безоплатній основі;
- вказувати в необхідних документах адресу розташування цього приміщення і на ньому розміщувати свою вивіску;
- страхувати об'єкт від різних ризиків.
Обов'язки ссудополучателя
До них відносяться:
- ставлення до переданого нежитлового приміщення повинно бути дбайливе, повинен здійснювати некапітальний ремонт, нести витрати по утриманню на час користування;
- не здавати в суборенду;
- після розірвання договору безоплатного користування нежитловим приміщенням воно повинно бути повернуто в тому вигляді, в якому передавалося для цілей користування.
Права і обов'язки ссудодателя
У нього є одне право - він може проводити періодичні інспекції переданого об'єкта.
Його обов'язки:
- передавати ссудополучателю своєчасно необхідну документацію на нежитлове приміщення та ключі від нього;
- укладати і виконувати договори з комунальними службами, нести тягар по здійсненню капітального ремонту.
Час дії
Термін договору безоплатного користування нежитловим приміщенням може бути:
- конкретним;
- до настання певної події;
- договір може бути безстроковим.
В останньому випадку кожна зі сторін можеприпинити відносини в будь-який момент з попереднім повідомленням другої сторони за місяць до розриву правовідносин, якщо інше не встановлено договором. Термін дії може бути вказаний у формі певної дати, закінчення тимчасового інтервалу або настання очікуваної події. Як тільки одна з них, вказане в бланку договору, настає, вважається, що документ закінчив свою дію.
Розірвання договору
Від угоди на законних підставах при терміновомухарактері укладеного документа може відмовитися тільки ссудополучатель з попереднім повідомленням позикодавця. Останній же в разі відмови понесе матеріальні втрати. Однак є деякі обставини, що дозволяють перервати дію договору і власнику при терміновому його характері.
До них відносяться:
- використання приміщення не за цільовим призначенням;
- відсутність підтримки об'єкта в необхідному стані, через що воно погіршується;
- передача його в користування третім особам при неотриманні згоди від власника;
- здача в суборенду.
Спочатку власник повинен спробувати залагодитипитання з ссудополучателем в досудовому порядку і тільки після такої невдалої спроби направити позов до судових органів. Перед цим він робить письмову пропозицію користувачеві про розірвання укладеного раніше договору, переправляючи його останньому поштою. Описується подія може не відбутися в тому випадку, якщо ссудополучатель продовжує цільове використання приміщення по закінченню терміну дії, а позикодавець не заперечує проти цього. При досягненні такого консенсусу договір автоматично пролонгується і стає безстроковим. Розірвання в цьому випадку проводиться по п. 1 699 ст. ГК РФ.
оподаткування
У позикодавця при передачі даногооб'єкта в безоплатне користування не створюється доходу. Також не підлягають обліку витрати, представлені вартістю нежитлового приміщення, безоплатно переданого ссудополучателю і такі по передачі. До позареалізаційних доходів ссудополучателя відноситься дохід, що отримується у вигляді безоплатних майнових прав. Його розраховують, виходячи з ринкових цін на ідентичні об'єкти, що знаходяться в оренді без ПДВ.
Крім доходів, ссудополучатель для цілейоподаткування за договором безоплатного користування нежитловим приміщенням враховує витрати, пов'язані з утриманням і використанням даних об'єктів. При цьому він не повинен створювати резерв під майбутні ремонти, оскільки об'єкти нерухомості не є для нього амортизуються. У числі витрат можуть бути враховані ті з них, які ссудополучатель відшкодовує ссудодателю відповідно до умов договору. Амортизація не нараховується жодної зі сторін. Після передачі об'єктів власнику вона починає нараховуватися з початку наступного за розірванням договору місяцем.
Платником податку на майно єссудодатель, на балансі якого воно і враховується. Позикодавець при передачі нежитлового об'єкта в безоплатне термінове користування набуває об'єкт оподаткування ПДВ як вартість безоплатно наданих послуг. Податкова база розраховується за ринковими цінами на однорідні з них, що надаються в порівнянних економічних умовах. Винятків немає і для спецрежимів.
Інші пункти договору
Ризик випадкової загибелі або пошкодження об'єкта може бути включений в договір безоплатного користування нежитловим приміщенням. Зразок буде розглянуто нижче.
Такий розділ може містити два пункти.У першому з них обмовляється, що основний ризик випадкового пошкодження нежитлового приміщення, переданого в безоплатне користування, або його загибелі несе позикодавець, крім обумовлених у другому пункті випадків.
Останній включає в себе ризики ссудополучателяпри настанні таких подій. Тут може бути зазначено, що останній несе відповідальність в тому випадку, якщо випадкове пошкодження або загибель об'єкта сталася при нецільовому використанні приміщення, передачі його іншим особам без отримання згоди на те власника або можливості запобігання цих негативних наслідків при жертвування будь-якої зі своїх речей.
Також в договорі можуть знайти відображенняфорс-мажорні обставини. Документ може містити інформацію про те, що в разі настання обставин непереборної сили сторони не несуть відповідальності один перед одним. Вони повинні бути перераховані. Як правило, до них відносять фактичну або оголошену війну, громадянські заворушення, стихійні лиха, заборонні дії влади і акти держорганів. Тут же обмовляється, що буде служити достатнім підтвердженням такої події. Вказується, що одна зі сторін, яка не може виконувати свої зобов'язання в силу настання розглянутих обставин, повинна негайно сповістити іншу і описати, як це може вплинути на виконання вимог договору.
На закінчення
Відповідно до ГК РФ договір безоплатногокористування нежитловим приміщенням на увазі передачу однієї зі сторін, званої позикодавцем, боці, що називається ссудодержателем, у тимчасове користування об'єкта нерухомості у вигляді нежитлового приміщення. Незважаючи на те що характер передачі не передбачає отримання вигоди, від оподаткування в цьому випадку піти не вдасться. Іноді ці договори порівнюють з такими по відношенню до оренди. Але в цьому випадку сторони мають інші назви, і це не передбачає володіння переданим майном.
