Umowy najmu mieszkań

Rynek nieruchomości nie stoi w miejscu.Codziennie ludzie szukają mieszkania, zmieniają się, sprzedają, wynajmują. Jeśli nie masz własnego „kącika”, to musisz wynająć pokój, mieszkanie lub dom. Jak uniknąć kłopotów, jakie są cechy zawarcia umowy? Dzisiaj porozmawiamy o niektórych niuansach związanych z wynajmem przestrzeni życiowej.

Koncepcja zatrudnienia

Dziś zawarcie tej umowy regulują przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Z treści artykułów tej ustawy możnawyprowadzić definicję najmu - jest to świadczenie przez właściciela (lub osobę upoważnioną) zainteresowanemu obywatelowi czasowego posiadania i korzystania z lokalu mieszkalnego w celu zamieszkania za opłatą.

Pierwsza strona nazywa się leasingodawcą, druga -pracodawca. Osoba prawna nie może działać jako ta ostatnia w ramach niniejszej umowy. Dla nich prawo przewiduje zawarcie umowy najmu, a mieszkania powinny być wykorzystywane wyłącznie do zamieszkania przez obywateli.

Zatrudnienie dzieli się na krótkoterminowe (do 1 roku) i długoterminowe. Główną cechą jest potrzeba państwowej rejestracji obciążenia praw właściciela do mieszkania w drugim przypadku.

Niektórzy często mylą pojęcie wynajmu z wynajmem. Z prawnego punktu widzenia są to różne instytucje. Przyjrzyjmy się głównym różnicom:

1. Tylko obywatel może działać jako pracodawca, a osoba prawna może również działać jako najemca.
2. Przedmiotem przedmiotowej umowy są wyłącznie lokale mieszkalne, najem – mogą to być rzeczy ruchome i nieruchomości (głównie przemysłowe, biurowe itp.).
3. Umowa najmu może być zawarta na czas nieokreślony, umowa najmu nie może być dłuższa niż 5 lat.
4. Umowa najmu nieruchomości musi być zawsze zarejestrowana w agencjach rządowych; umowa najmu musi być zarejestrowana tylko na okres dłuższy niż 1 rok.

Obiekt

Tym samym na podstawie umowy najmu zawartej między osobami fizycznymi można korzystać z wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nadającego się do zamieszkania na stałe: domu, mieszkania, jego części itp.

Jakość taką jak przydatność określa się zgodnie z wymogami ustawodawstwa mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej (LC, dekret rządowy z 2006 r. Nr 47).

Aby lokal mógł zostać uznany za mieszkalny musi byćdostępne są niezbędne instalacje inżynieryjno-techniczne: wodociągowa, kanalizacyjna, ciepłownicza, kanalizacyjna, elektryczna, gazowa (jeśli jest dostępna). We wsiach i innych osadach dozwolony jest brak kanalizacji i wody w budynkach 1-2-piętrowych.

Systemy te muszą spełniać normy sanitarne.

Jeśli dom ma więcej niż 5 pięter, to musi miećwinda. Pomieszczenie mieszkalne nie może znajdować się w piwnicy lub piwnicy. Konstrukcje i fundamenty budynku mieszkalnego nie mogą zostać uszkodzone prowadzące do zniszczenia.

Jest to niepełna lista przesłanek uznania obiektu za mieszkalny, resztę można znaleźć w Rozporządzeniu Rządu.

Właściciel: jego status

Prawo uznaje tę osobę za właściciela nieruchomości lub upoważnionego przez niego obywatela (na przykład na podstawie pełnomocnictwa notarialnego).

Wynika to z zawarcia umowy najmulokal mieszkalny, należy sprawdzić uprawnienia wynajmującego. Zdarzają się też przypadki oszustw, gdy ktoś wynajmuje mieszkanie i bezprawnie otrzymuje kaucję z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. Przywrócenie pierwotnej pozycji w tej sytuacji będzie bardzo problematyczne.

Podstawowe prawa wynajmującego:

• wejść na teren lokalu mieszkalnego, monitorować stan i bezpieczeństwo znajdującego się tam mienia;
• otrzymać zapłatę za czynsz;
• wyrazić zgodę na umieszczenie najemców nieokreślonych w umowie;
• zakazać trzymania zwierząt.

Obowiązki:

• przekazać lokal pusty i w stanie nadającym się do zamieszkania;
• prawidłowo eksploatować budynek mieszkalny, w którym znajduje się mieszkanie;
• świadczenie usług komunalnych na rzecz najemcy za opłatą;
• zapewnić naprawę majątku wspólnego budynku mieszkalnego.

Pracodawca: prawa i obowiązki

Stroną umowy może być wyłącznie osoba fizyczna.

Jeżeli do najemcy wprowadzają się inni członkowie rodziny, należy to zaznaczyć w umowie.

Jeżeli powstają po podpisaniu umowy najmu lokalu mieszkalnego, wprowadza się je za zgodą wynajmującego i pozostałych mieszkańców, pod warunkiem zachowania standardów lokalowych.

Mają takie same prawa jak głównynajemca. Osoby te mogą zawrzeć umowę z określoną osobą, zawiadamiając wynajmującego o współodpowiedzialności wobec właściciela nieruchomości. W tym wypadku będą oni współnajemcami. Status ten daje im równą odpowiedzialność za płacenie rachunków za media, utrzymanie pomieszczeń mieszkalnych itp.

Prawa najemcy:

• zapewnienia lokalu w należytym stanie, nadającym się do zamieszkania i zgodnym z warunkami umowy;
• w celu świadczenia wysokiej jakości usług publicznych;
• przeprowadzać przebudowę/przebudowę lokalu wyłącznie za zgodą wynajmującego;
• wprowadzić innych członków rodziny, którzy z nim na stałe mieszkają, za zgodą właściciela, z zastrzeżeniem normy powierzchniowej na osobę (w przypadku małoletnich dzieci – nie jest wymagane);
• prawo pierwokupu do zawarcia umowy na nowy okres;
• zawierać umowy podnajmu za zgodą właściciela.

Obowiązki:

• eksploatować mieszkania zgodnie z ich przeznaczeniem - na pobyt obywateli;
• utrzymania stanu lokalu, jaki istniał w momencie najmu;
• dokonywać płatności zgodnie z warunkami umowy;
• płacić za media, chyba że umowa stanowi inaczej;
• odpowiada za czyny osób z nim mieszkających.

Tymczasowi mieszkańcy

Ustawa zalicza do tej kategorii osoby, które zamieszkują w wynajmowanym lokalu mieszkalnym bezpłatnie z inicjatywy najemcy, za uprzednią zgodą właściciela. Nazywa się ich także użytkownikami.

Wynajmujący może zabronić zakwaterowania tym osobom, jeżeli nie jest spełniona norma dotycząca powierzchni mieszkalnej na osobę. Pracodawca będzie odpowiadał za swoje czyny.

Okres pobytu takich obywateli nie może być dłuższy niż 6 miesięcy.

Muszą wyjechać po upływie terminu uzgodnionego przy odprawie. Jeżeli nie został ustalony, to w ciągu tygodnia od przedstawienia takiego wymagania.

Zatrudnienie społeczne

Jest to odmiana tego, co rozważamy w tym artykuleartykuł koncepcyjny. Zasadnicza różnica polega na tym, że właścicielem zasobu mieszkaniowego jest organ państwowy lub gminny. Te stosunki prawne regulują przepisy Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej.

Już w nazwie „socjalny wynajem lokali mieszkalnychlokali” ma swój cel: pomóc segmentom ludności o niskich dochodach, uznanym za potrzebujących. Nie pobiera się od nich opłat, ale muszą dopełnić obowiązku opłacania mediów i napraw.

W związku z tym lokale mieszkalne wynajmowane są społeczniemogą otrzymać wyłącznie osoby uznane za potrzebujące i odpowiednio zarejestrowane. Apartamenty przydzielane są na zasadzie „kto pierwszy, ten lepszy”. Przy rejestracji różne regiony mają własne kryteria, a przy wprowadzaniu się bierze się pod uwagę standard - co najmniej 18 metrów kwadratowych. m dla 1 osoby.

Wynajem socjalny i wynajem lokali mieszkalnych ww celach handlowych zawierane są w drodze umowy. Zasadnicza różnica pomiędzy pierwszą umową o statusie najemcy polega na tym, że osoby z nim mieszkające mają równe prawa i obowiązki oraz mają prawo do zawarcia umowy po śmierci głównego najemcy.

Wynajem lokalu mieszkalnego w tej sytuacji nie jest ograniczony na czas określony.

Obowiązki właściciela są prawie takie same, z wyjątkiem poważnych napraw.

Kolejną cechą umowy jest tonajemca i członkowie jego rodziny mogą zostać eksmitowani z zapewnieniem mieszkania (w tym komfortowego mieszkania) lub bez niego. W pierwszym przypadku może do tego dojść w związku z przebudową i kapitalnym remontem domu, rozbiórką, przekazaniem domu na cele niemieszkalne, uznaniem go za nienadający się do zamieszkania lub przekazaniem organizacjom wyznaniowym. Lokale niewyposażone mogą zostać udostępnione obywatelom, którzy bez ważnego powodu nie płacili za media dłużej niż 6 miesięcy. I za darmo mogą eksmitować osoby, które wykorzystują mieszkanie do innych celów, niszczą je, wielokrotnie naruszają prawa sąsiadów, a także osoby pozbawione praw rodzicielskich.

Wszystkie te procedury są przeprowadzane wyłącznie w sądzie.

Płacić. Termin

Komercyjny wynajem lokali mieszkalnych różni się od wynajmu socjalnego tymi dwoma istotnymi warunkami.

Wysokość płatności jest uzgadniana przez strony i wskazanaw kontrakcie. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy prawo określa maksymalną kwotę, której nie można przekroczyć. Podobnie można ustalić termin jej płatności (miesięczny, kwartalny, raz na 2 miesiące itp.). Jeżeli w umowie nie określono momentu płatności, wówczas obowiązek ten należy dopełniać raz w miesiącu.

Wynajmujący nie może jednostronnie zmienić wysokości tej kwoty, chyba że umowa lub przepisy prawa stanowią inaczej.

Zwykle przewiduje się, że podwyżka dokonywana jest raz w roku.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego pomiędzy osobami fizycznymiprzez osoby, zawarta na okres do 1 roku, nazywana jest umową krótkoterminową. Nie mają do niego zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczące wprowadzenia stałych członków gospodarstwa domowego, tymczasowych gości, podnajmu, zmiany głównego najemcy, prawa pierwokupu do zawarcia nowej umowy oraz odroczenia jej rozwiązania decyzją sądu .

Ustawowy limit wynosi 5 lat. Jeżeli warunek ten nie jest określony w umowie, wówczas uważa się ją za ważną do upływu określonego terminu.

Formularz

Umowa najmu lokalu mieszkalnego przez osobę fizyczną wymaga zawarcia w formie pisemnej.

Jeżeli okres ważności takiej umowy jest dłuższy niż 1 rok, wówczas obciążenie praw majątkowych właściciela domu musi zostać zarejestrowane w agencjach rządowych.

Jeżeli ten wymóg nie zostanie spełniony, transakcja zostanie uznana za nieważną.

Jak wygląda przykładowa umowa najmu lokalu mieszkalnego pomiędzy osobami fizycznymi? Przejdźmy do ćwiczeń. Zazwyczaj struktura dokumentu jest następująca:

• nazwa umowy;
• miejsce zatrzymania, data;
• Imię i nazwisko wynajmującego oraz najemcy, miejsce i data urodzenia, dane paszportowe, adresy;
• Ustęp 1 – przedmiot umowy: wskazuje się, że przedmiot umowy, jego charakterystyka, lokalizacja, informacje o właścicielu, osobach wprowadzających się do najemcy zostają przekazane do zamieszkania;
• Rozdział 2 – prawa i obowiązki: najważniejsze pochodzą z Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, można dodać własne (zakaz trzymania zwierząt itp.);
• Rozdział 3 – o wysokości wpłaty i trybie jej dokonywania, ww tym waluta rozliczeń, kwestia realizacji płatności za media, może zostać określony warunek zabezpieczenia należytego wykonania zobowiązań;
• 4 – termin;
• 5 – odpowiedzialność stron;
• 6 – wypowiedzenie umowy, przedłużenie: za podstawę można przyjąć klauzule prawa + można dodać własne, które nie są z nią sprzeczne;
• 7 – inne warunki: w tym miejscu wskazuje się liczbę egzemplarzy umowy, sposób rozstrzygania sporów, określa się ich jurysdykcję, tryb zmiany i uzupełniania warunków;
• 8 – podpisy stron, ich dane kontaktowe;
• Załącznik nr 1: świadectwo odbioru;
• Załącznik nr 2: inwentarz mienia znajdującego się na terenie, ze wskazaniem wartości rynkowej.

Na zdjęciu powyżej możesz zobaczyć, jak wygląda przykładowa umowa najmu lokalu mieszkalnego. Jak widać, dokument musi zawierać obowiązkowe elementy „prawne”:

• nagłówek zawierający nazwę umowy, strony, datę i miejsce zawarcia umowy;
• Nazwa obiektu;
• termin;
• procedura i kwota płatności (w przypadku nieobecności zostanie zawarta umowa o bezpłatne użytkowanie);
• podpisy stron;
• akt przyjęcia i przekazania.

Pozostałe elementy są opcjonalne, jeśli ich nie spiszesz (prawa i obowiązki, wypowiedzenie, odpowiedzialność itp.), kwestie te będą regulowane przepisami Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Zakończenie

Procedurę tę można przeprowadzić albo poprzezporozumienie stron, inicjatywa najemcy z obowiązkowym ostrzeżeniem wynajmującego z 3-miesięcznym wyprzedzeniem oraz na wniosek tego ostatniego na mocy orzeczenia sądu w niektórych przypadkach, które teraz rozważymy.

Zatem podstawy sądowe obejmują:

• najemca nie płaci za mieszkanie przez 6 i więcej miesięcy, chyba że w umowie ustalono inaczej, w przypadku najmu krótkoterminowego – jeżeli kwota nie zostanie uiszczona dwukrotnie;
• najemcy niszczą lub niszczą lokal;
• wykorzystywać go do innych celów lub systematycznie naruszać prawa sąsiadów (prawo do złożenia reklamacji powstaje po pierwszym upomnieniu w przypadku braku odpowiedzi);
• stan awaryjny obiektu, uznanie go za nieodpowiedni;
• inne przewidziane w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej.

Z dwóch ostatnich powodów umowa może zostać rozwiązana na żądanie którejkolwiek ze stron.

Sąd może z własnej inicjatywy lub na wnioseknajemcy do zapewnienia temu ostatniemu okresu do 1 roku na usunięcie naruszeń, w związku z którymi wynajmujący złożył roszczenie. Jeżeli w określonym terminie najemca nie otrzyma odpowiedniej reakcji w postaci „pracy nad błędami”, właściciel może ponownie zwrócić się do sądu z tymi samymi żądaniami, a sąd stanie po jego stronie.

W przypadku rozwiązania umowy najemca oraz pozostali domownicy podlegają eksmisji zgodnie z tą decyzją. Jednocześnie może żądać odroczenia wykonania przyjętego aktu na okres nie dłuższy niż rok.

Podstawa sądowa rozwiązania umowyczynsz socjalny lokali mieszkalnych są niemal identyczne z powyższymi. Za wypowiedzenie uważa się także moment wyjazdu najemcy do nowego miejsca zamieszkania, wraz ze śmiercią najemcy zamieszkującego samotnie, wskutek zniszczenia lokalu.

Spór

Jest to główna metoda ochrony praw stron umowy w przypadku, gdy nie udało się osiągnąć porozumienia w sposób pokojowy.

Warto dodać, że wszystko jest przedprocesowekorespondencję, w szczególności ostrzeżenia mające na celu wyeliminowanie naruszeń praw, pisma, propozycje przedłużenia umowy, zmiany jej warunków, najlepiej prowadzić w formie pisemnej. Ułatwi to obronę swojego stanowiska w ewentualnym procesie sądowym.

Oczywiście od pozbawionych skrupułów pracodawcówNikt nie jest chroniony. Wyobraź sobie, że wynajmujesz odnowione mieszkanie ze wszystkimi udogodnieniami, meblami, sprzętem AGD itp. Najemcy wydawali się miłą młodą parą. Bez zawracania sobie głowy pobrałeś i podpisałeś wydrukowany wzór umowy najmu online. W tym samym czasie, gdy miesiąc później przybyli do mieszkania, zastali zniszczone meble, zadymiony dywan, dużego psa, który zerwał tapetę i drzwi, a także górę karaluchów na nieumytych naczyniach. Jakie są Twoje działania w tej sytuacji? Najpierw musisz nagrać wszystko, co widziałeś: za pomocą wideo, zdjęć z wyświetlaną datą, sąsiadów - sporządzając protokół w obecności samego pracodawcy. Wydaj temu ostatniemu ostrzeżenie w celu wyeliminowania naruszeń i zagroź eksmisją na drodze sądowej, wyznacz rozsądny termin na wyeliminowanie „koszmaru”.

Przykład ten wyraźnie pokazuje konsekwencje, jakie mogą wyniknąć z nieostrożnego podejścia do formalności i braku wstępnego określenia granic tego, co dozwolone.

W tym przypadku warto od razu wspomnieć, że wPrzed zawarciem umowy najmu, której wzór zaprezentowaliśmy w recenzji, lepiej zawrzeć w niej klauzule dotyczące możliwości trzymania zwierząt domowych. Oraz inwentaryzację istniejącego majątku i jego wartości.

Jeżeli po upływie ustalonego terminu najemca tego nie zrobinie podejmie żadnych działań, wtedy będzie można spokojnie udać się do sądu z pozwem o rozwiązanie umowy z powodu „zniszczenia i zniszczenia mieszkania”, być może dojdzie do „systematycznego łamania praw sąsiadów”, oraz żądaj także odszkodowania za poniesione straty.

W każdym razie przed rozprawą trzeba zebrać znaczącą bazę dowodową.

Jeśli chodzi o zakres praw pracodawcy, tutajczęsto spotyka się naruszenie w postaci nieuzasadnionego podwyższenia opłat. Prawo stanowi, że jednostronne zmiany nie są dozwolone, chyba że umowa stanowi inaczej. W przypadku braku takiej klauzuli kwota musi pozostać stała przez cały okres trwania umowy. W takich przypadkach spory sądowe są rzadkie: ludzie albo dochodzą do porozumienia, albo szukają bardziej akceptowalnej opcji, ponieważ proces również wiąże się z marnotrawstwem i stratą czasu.

Zatem wynajem lokali mieszkalnych jest obszaremdość specyficzny, wymagający szczegółowego zbadania każdego punktu relacji. Pominięcie ważnych punktów może mieć tragiczne konsekwencje. Dlatego przed wynajęciem lub wynajęciem mieszkania warto zadbać o kompetentną umowę najmu lokalu mieszkalnego.