Ustalenie wartości przyszłych dochodów przedsiębiorstwa lub firmy odbywa się przy zastosowaniu metody kapitalizacji, a także bardziej złożonego, ale też dokładniejszego, dyskontowania przepływów.
Przyjrzyjmy się bliżej pierwszemu z nich -metoda kapitalizacji dochodów. Z reguły stosuje się go w sytuacjach, gdy dochody firmy z eksploatacji określonych obiektów podlegających ocenie są stabilne. W tym sensie metoda ta jest odwrotna w stosunku do metody dyskontowania, ponieważ ta ostatnia jest stosowana w przypadkach niestabilności dochodów w rozpatrywanym okresie prognozy. W obu przypadkach najtrudniejszą kwestią jest prognozowanie dochodów na jakiś przyszły okres. W przypadku zastosowania metody kapitalizacji dochodów do analizy przyjmowany jest tylko dochód za pierwszy rok (przy założeniu utrzymania takiej samej stopy zwrotu w kolejnych latach).
Obie te metody razem tworzą podstawępodejście dochodowe, które pozwoli trafnie odzwierciedlić wyobrażenia inwestorów o ocenianym obiekcie i być może posłuży jako źródło dochodu w przyszłości. Podejście to jest wzajemnie powiązane - porównawcze i kosztowne, a niektóre z ich procedur i elementów są uwzględnione w algorytmie analizy dochodów. Najbardziej wrażliwą wadą takiej analizy jest to, że opiera się ona na założeniach prognostycznych iw przypadku niestabilnej sytuacji gospodarczej może przynieść niewiarygodne wyniki.
W najbardziej ogólnej postaci kapitalizacja dochodówjest procesem, w którym wielkość i intensywność strumienia dochodów przekształca się we wskaźnik wartości (C). Jest to określane przez podzielenie lub pomnożenie wartości przepływu (D) przez mnożnik (M), który w ekonomii nazywany jest również współczynnikiem kapitalizacji (K). Ogólny wzór tego procesu to:
C = D / M (K) lub C = D x M K).
Metoda kapitalizacji dochodów jest stosowana w następujący sposóbdroga. Najpierw określa się pewien analog ocenianego obiektu, z reguły wybór ten opiera się na danych statystycznych dotyczących wykonania tego typu transakcji w przybliżonym okresie. Oznacza to, że powodzenie obliczeń zależy od tego, w jaki sposób wybrany analog odpowiednio odzwierciedli cechy rzeczywistego przedmiotu oceny. Następnie współczynnik kapitalizacji oblicza się według wzoru:
R = Y / V
W którym R jest ogólnym współczynnikiem, obliczany jest Y(zakładany dla analogu) dochód netto, V - szacowany koszt sprzedaży analogu. Następnie ustala się prawdopodobny koszt rzeczywistego obiektu, dla którego stosuje się wzór:
V = Y / R.
Można zastosować metodę kapitalizacji dochodów iw przypadkach, gdy konieczna jest ocena rentowności innych aktywów przy uwzględnieniu wpływu innych czynników. Na przykład szeroko stosowana jest metoda kapitalizacji dochodu netto. Najskuteczniej przewiduje stabilne dochody z dużym prawdopodobieństwem. Innym przykładem jest badanie tego, jaki będzie zwrot z kapitału, sposób bezpośredniej kapitalizacji. Jego główną cechą jest to, że przy określaniu współczynnika kapitalizacji wykorzystuje się informacje o cenach i dochodach, co oczywiście pociąga za sobą zmianę formuły obliczeniowej. Przyjmuje następującą formę:
K = V / Y.
Podstawowe zasady tej metody są szeroko rozpowszechnionesłużą do wyliczania potencjalnych dywidend, efektywności wykorzystania mnożników, konstruowania możliwych projektów modeli rozwoju przedsiębiorstw, badania kapitału dłużnego i kapitałowego, gruntów, nieruchomości i środków trwałych. Metoda Ellwooda działa jako zmodyfikowana wersja metody.
