Dziś jeden z głównych wskaźnikówza dobrobyt zwykłego obywatela uważa się obecność nieruchomości. A wszystko dzięki temu, że ceny mieszkań zostały ustalone wygórowane i nie zatrzymują się na osiągniętym poziomie. Nic dziwnego w tym, że wiele osób podchodzi do wyboru mieszkania z najwyższą odpowiedzialnością - w końcu dla wielu jest to niemal główny zakup w życiu, którego być może nie trzeba będzie powtarzać.
Kiedy przyszli kupujący muszą stawić czoławraz z koncepcjami pierwotnego i wtórnego mieszkalnictwa zaczynają się wątpliwości i spory. Niektórym nowy budynek wydaje się bardziej opłacalny ze względu na niską cenę rynkową i nie jest pozbawiony innych zalet. Nie oznacza to jednak, że rynek pierwotny można uznać za idealny, a dotychczas posiadane mieszkanie obrosło niedociągnięciami. Zastanówmy się, czym jest wtórne mieszkanie, jakie są jego zalety i wady.
Wtórne mieszkanie - co to jest?
Na początek zrozummy samą koncepcję.Dla wielu wtórny rynek mieszkaniowy reprezentują jedynie mieszkania ze starego zasobu. Oznacza to, że nie można mówić o jakimkolwiek nowym układzie i nowoczesnych warunkach życia. Ponadto istnieją stare windy, liczniki, okablowanie i rury. A sąsiedzi pozostawiają wiele do życzenia, a osoby wątpliwe nie osiedlają się w nowych budynkach.
Niewątpliwie w tych stwierdzeniach jest trochę prawdy.Ale nawet na rynku wtórnym istnieje różnica między mieszkaniem a mieszkaniem. Wtórne budownictwo mieszkaniowe - oznacza to, że własność lokalu została już sformalizowana. Oznacza to, że główną różnicą, która oddziela rynek pierwotny od wtórnego, jest obecność zapisu o zawłaszczeniu nieruchomości w Jednolitym Rejestrze Państwowym.
Używane mieszkanie jest zawsze „stare”?
Dlaczego nie powinieneś zakładać, że drugie mieszkanie jestczy to koniecznie stary, wysłużony dom? Ponieważ mieszkanie w nowym budynku może być również dawną nieruchomością - czy nikt nie sprzedaje zupełnie nowego mieszkania w nowo wybudowanym domu z powodu przeprowadzki lub innych okoliczności? Ponadto, jeśli po oddaniu nowego domu nie wszystkie mieszkania zostaną sprzedane, deweloper formalizuje swoją własność, a niezamieszkane lokale automatycznie przechodzą do statusu wtórnego.
Jakie są mieszkania z rynku wtórnego?
Wtórne lokale mieszkalne to szeroki wybór mieszkań,różne kategorie i cechy. Specjaliści od nieruchomości identyfikują na tym rynku kilka jego typów, klasyfikowanych według cech fizycznych i poziomu wartości:
- Obudowa o niskiej jakości - mieszkania w domach wybudowanych w starym roku,wysokość 2-3 kondygnacji. W takich pomieszczeniach często brakuje głównej komunikacji - kanalizacji i zaopatrzenia w wodę. Domy są często ogrzewane za pomocą ogrzewania pieca.
- Pokoje standardowe - Zwykłe lokale mieszkalne, jednopokojowe lub dwupokojowe w standardowych budynkach o wysokości 5-16 kondygnacji.
- Apartamenty o podwyższonym standardzie - mieszkania w domach nowoczesnych i standardowych,charakteryzują się zwiększonym komfortem. Charakterystyczna jest obecność pomieszczeń gospodarczych, takich jak spiżarnie i garderoby, a także większej liczby łazienek niż w zwykłych pomieszczeniach.
- Obudowa elitarna - nieruchomość klasy A, której cechą jest obecność wytwornej okolicy, parking, portiernia i ochrona. W elitarnych domach z reguły nie ma więcej niż 30 mieszkań.
Inne czynniki wpływające na ceny
Należy pamiętać, że cena mieszkania możewahają się w zależności od lokalizacji domu i dostępności rozwiniętej infrastruktury na osiedlu. Tak więc wygodne i zadbane jednopokojowe mieszkanie o podwyższonym standardzie, położone na obrzeżach miasta, może kosztować znacznie mniej niż skromne jednopokojowe mieszkanie w kamienicy w starym stylu w centrum. Na ceny wpływa również stan fizyczny lokali oraz ich powierzchnia.
Jakie są wady mieszkania na rynku wtórnym?
Niech drugie mieszkanie niekoniecznie oznacza mieszkanie„Druga klasa”, ale taka nieruchomość nie jest pozbawiona wad. Nie bierzmy pod uwagę problemów komunikacyjnych w naprawdę starych domach. Jako przykład rozważ wygodne mieszkanie w świeżo planowanym budynku. Nawet tutaj nowi właściciele mogą spodziewać się pułapek:
- Nieczysta „historia prawna” mieszkania. Historie właścicieli znane są od dawnanieruchomości, odbywania posiłków w miejscach mniej odległych lub przebywania w klinice psychiatrycznej. Z tego punktu widzenia pomocnicze mieszkanie jest jak świnia w worku.
- Zaległe długi z tytułu opłat za media lub inne płatności, zajęcie mieszkania przez komorników za niespłacenie długów.
- Niepoprawnie wykonane dokumenty do mieszkania. Jeżeli po zakupie przez nowych właścicieli fakt ten stanie się jasny, umowa kupna-sprzedaży zostanie unieważniona, a transakcja anulowana.
- Dysfunkcjonalni sąsiedzi. Niektórym taki problem może wydawać się nieistotny. Jednak, jak pokazują sondaże wśród ludności, hałaśliwi i skandaliczni sąsiedzi często prowokują niektórych obywateli do zmiany miejsca zamieszkania.
- Cena. Cokolwiek można powiedzieć, niedrogie wtórne mieszkania mogąbyć tylko w Stalince lub Chruszczowie ze starymi i zardzewiałymi rurami. W pozostałych przypadkach koszt mieszkania na rynku wtórnym w nowych budynkach znacznie przewyższa koszt mieszkań niezamówionych.
- Kolejna niezbyt przyjemna rzecz, która nie pozwala zaoszczędzić przy zakupie mieszkania: Kupno drugiego mieszkania bez pośredników jest dziś prawie niemożliwe. Właściciele lokali wolą zwracać się do specjalistów w celu szybszej sprzedaży nieruchomości. A do kosztów doliczają swoją prowizję - w końcu ktoś musi płacić za pracę pośredników w obrocie nieruchomościami.
Korzyści z wtórnego rynku mieszkaniowego
Pomimo wielu niedociągnięć specjaliści od nieruchomości aktywnie bronią rynku wtórnego. Są ku temu całkiem logiczne powody:
- Na rynku jest wiele ofert. Dzięki temu kupujący może wybrać obszar, kategorię i rodzaj mieszkania, które będzie spełniało jego wymagania.
- Kredyty hipoteczne na drugie mieszkania są udzielane łatwiej i po niższych stawkach. Wynika to z mniejszego ryzyka dla banku przy zawieraniu transakcji na rynku nieruchomości.
- Mieszkanie jest w trybie kupna i mieszkalnego.W przeciwieństwie do nowego budynku, gdy dom nie jest gotowy, zgodnie z dokumentami mieszkanie jeszcze nie istnieje, a po oddaniu do użytku często wymagane są długotrwałe prace wykończeniowe.
- Koszt dodatkowego mieszkania oczywiście przekracza cenę mieszkania w nowym budynku, ale jest to więcej niż rekompensowane brakiem konieczności naprawy i dekoracji.
Jak banki odnoszą się do rynku wtórnego?
Jak już wspomniano, kredyt hipoteczny na wtórnymieszkania są udzielane przez instytucje kredytowe znacznie częściej niż w przypadku nowego budynku. Dzieje się tak z kilku powodów. Po pierwsze, nowy rynek mieszkaniowy aktualizuje się w wolnym tempie, podczas gdy rynek wtórny oferuje szeroki wybór wszelkiego rodzaju kategorii cenowych.
Po drugie, mieszkania, które istnieją tylko wprojekt, podobnie jak w przypadku nowych budynków, wiąże się z pewnym ryzykiem dla banku. Organizacje kredytowe starannie dobierają deweloperów do współpracy, ale nikt nie jest ubezpieczony od nieprzewidzianych okoliczności.
Wymagania banków wobec rynku wtórnego
Ale także do mieszkania, które było własnościąinstytucje kredytowe stawiają swoje żądania. W końcu nieruchomość staje się bankowym zabezpieczeniem na cały okres kredytowania. Jeżeli pożyczkobiorca okaże się niewypłacalny finansowo, bank będzie zobowiązany do zrealizowania zabezpieczenia, aby nie ponosić strat. Dlatego mieszkanie musi spełniać określone cechy fizyczne, aby nic nie stało na przeszkodzie jego późniejszej odsprzedaży.
- Dom, w którym kredytobiorca planuje zakup mieszkania, musi być zbudowany nie wcześniej niż w 1957 roku.
- Warunkiem wstępnym jest obecność wszystkich nowoczesnych środków komunikacji. Bank nie zaciągnie kredytu hipotecznego na dom bez ciepłej i zimnej wody, ogrzewania i kanalizacji.
- Do momentu całkowitej spłaty kredytu hipotecznego dom, w którym znajduje się mieszkanie, nie powinien być zużyty fizycznie o więcej niż 70%.
A co z prawną czystością domu?
Banki nakładają również wymagania prawnehistoria mieszkania - żadne obciążenia nie są dozwolone. Rejestracja w lokalach osób trzecich jest niedozwolona, a także obecność aresztowań lub umów zabezpieczenia z innymi organizacjami kredytowymi. Ponadto bank będzie wymagał wszystkich dokumentów tytułowych i sprawdzał je pod kątem błędów i nieścisłości. Odgrywa to również w rękach przyszłych właścicieli - otrzymają one wysokiej jakości sprawdzone mieszkanie, w którym nie będzie z czasem nieprzyjemnych chwil.
