Fala upadłości firm budowlanych bolałauderzył w inwestorów w nieruchomości, którzy marzyli o własnym nowym mieszkaniu. Każdy akcjonariusz jest najbardziej poszkodowaną stroną, która nie tylko straciła pieniądze, ale także rozstała się na długo z chęcią wprowadzenia się do nowego mieszkania. Jak nie wpaść w pułapkę fałszywych obietnic deweloperów? Spróbujmy sformułować główne zasady współpracy z przedstawicielami firm budowlanych.
Kim są posiadacze akcji
Przede wszystkim zajmmy sięterminologia. Deweloperzy to organizacje budowlane i ich przedstawiciele oferujący zakup mieszkania w niedokończonym budynku mieszkalnym. Z reguły mieszkania na tym etapie są stosunkowo niedrogie, ale nie można wejść do takich mieszkań. Deweloperzy mają prawo oferować mieszkania na sprzedaż na każdym etapie budowy.
Akcjonariuszem jest osoba uprawniona do części (udziału)dom w budowie, zwykle ograniczony do powierzchni mieszkalnej, do której zamierza się wprowadzić po oddaniu budynku do użytku. Obie strony - zarówno deweloper, jak i akcjonariusz - są zainteresowane budową budynku mieszkalnego. Wtedy ten ostatni będzie mógł wprowadzić się do mieszkania, a deweloper otrzyma pieniądze.
Dokument główny akcjonariusza
Pierwszym krokiem jest upewnienie się, że działafirma budowlana pod 214-FZ. To właśnie prawo federalne tworzy relację „akcjonariusz-deweloper” i wyjaśnia prawidłową procedurę interakcji między tymi, którzy chcą kupić mieszkanie, a tymi, którzy muszą je zbudować.
Umowa o udział we wspólnym budownictwie (DDU) -dokument, który musi być podpisany zarówno przez dewelopera, jak i akcjonariusza. Zasada ta jest zapisana w prawie i należy jej przestrzegać. To właśnie DDU pozwala przyszłemu nabywcy mieszkania liczyć na zwrot pieniędzy w przypadku upadłości firmy budowlanej. Akcjonariusz musi wyraźnie pamiętać, że tylko DDU jest gwarantem i jest akceptowany w sądzie. Dlaczego programiści nie spieszą się z przygotowaniem placówki wychowania przedszkolnego, ale oferują zupełnie inne dokumenty do podpisu?
Umowa przedwstępna: oszustwo dla akcjonariusza
Prosty i niezawodny sposób na oszukiwanie przyszłościnajemca - zaproponować mu podpisanie nie umowy o udział we wspólnej budowie, ale „prawie ten sam” dokument, rzekomo gwarantujący przestrzeganie wszystkich praw przyszłego najemcy. Ten dokument może mieć różne nazwy. Najpopularniejsza nazwa to „umowa przedwstępna”. Istota takiego dokumentu jest następująca.
Proponuje się zawarcie umowy przedwstępnejczas budowy, obiecując w zamian pełne partnerstwo. Przyjmuje się, że umowa kupna-sprzedaży zostanie zawarta z akcjonariuszem dopiero po zakończeniu budowy nowego domu i oddaniu tego obiektu do użytku.
Ale z reguły prawnicy nie znajdują się wumowy przedwstępne nie są oznaką ochrony współinwestora. Dokumenty te nie są nigdzie rejestrowane i mogą zostać jednostronnie rozdarte. Umowa przedwstępna w ogóle nie przewiduje transakcji pieniężnych - wszelkie wzajemne rozliczenia reguluje umowa o udział w kapitale. W efekcie oszukany wspólnik nie otrzymuje tego, co najważniejsze - gwarancji, które są zawarte w ustawie o budowie wspólnej. Inwestor:
- nie ubezpieczony od podwójnej sprzedaży tej samej powierzchni mieszkalnej;
- nie ma szans na wniesienie roszczeń co do jakości i terminu budowy;
- nie ma legalnych metod nacisku na dewelopera.
Ponadto prawnicy ostrzegają: umowy przedwstępne można uznać za transakcję pozorowaną.
Schemat rachunków
W przypadku planu pracy inwestor-klientmusi zawrzeć dwie umowy - przedwstępną oraz kupna i sprzedaży weksla. Na pierwszy rzut oka to weksel jest gwarantem rzetelnych relacji, a ten dokument płatności posłuży do wzajemnego rozliczenia w ramach umowy głównej. Ale weksel nie zostanie też uznany przez sąd jako gwarancja: deweloper ma pełne prawo odmówić wspólnikowi LCD podpisania umowy głównej, zwrotu pieniędzy z rachunku i sprzedaży mieszkania innej osobie.
Na co zwrócić uwagę przygotowując dokumenty?
Przed zakupem mieszkania w nowym budynku,upewnij się, że deweloper otrzymał pozwolenie na budowę i posiada ważną polisę OC. Taka polisa może być gwarancją bankową lub pełnoprawną umową z ubezpieczycielem.
Jeśli programista proponuje zawarcie DDU, powinieneśupewnij się, że istnieje szczegółowa dokumentacja projektowa do przyszłego rozwoju w mediach lub w Internecie. Deweloper jest zobowiązany do opublikowania planów budowy na 14 dni przed podpisaniem pierwszego kontraktu DDU. Tylko prawnik może sprawdzić legalność konstrukcji. Dlatego nie będzie zbędne zażądanie formularza umowy, przepisów ustawowych, zezwoleń, dokumentacji projektowej i sprawdzenie tych dokumentów od wykwalifikowanego prawnika.
Kolejny krok w analizie niezawodności deweloperów- badanie opinii publicznej. Najlepiej jest zrozumieć ocenę wyników firmy budowlanej na podstawie recenzji akcjonariuszy zamieszczonych w sieci. Deweloper musi mieć rzetelną reputację, odpowiednie doświadczenie w prowadzeniu prac budowlanych oraz przekazane już nowe budynki, których jakość wykonania można ocenić.
Poznaj historię budowy nowego domu odmoment wydania zezwolenia do dnia dzisiejszego. Być może kryzys gospodarczy zmusił firmę budowlaną do wstrzymania budowy nowego budynku. A powierzchnia mieszkalna, która jest na sprzedaż, już należy do jakiegoś właściciela nieruchomości, który po prostu próbuje zaoszczędzić pieniądze.
Wizyta na miejscu
Zdecydowanie powinieneś odwiedzić plac budowy.miejsce, na którym powstaje nowy budynek. W pobliżu placu budowy na ogrodzeniu informacja o deweloperze, kliencie, orientacyjne terminy oddania obiektu do użytku mieszkaniowego. Konieczne jest sprawdzenie danych tablicy informacyjnej z informacjami podanymi w przedszkolnej placówce wychowawczej. Najmniejsza rozbieżność może być podstawą do rozwiązania umowy przez akcjonariusza - jest to bezpośrednie odwołanie się do sądu o zwrot pieniędzy i zadośćuczynienie. Wszystkie wątpliwe punkty należy omówić ze swoim prawnikiem lub skontaktować się z infolinią władz lokalnych.
Mamy nadzieję, że te proste wskazówki pomogą Państwu w uzyskaniu długo oczekiwanego noclegu na czas i bez zbędnej zwłoki. Powodzenia!
