Kupno nowego mieszkania to poważna iodpowiedzialny krok. Zanim kupisz mieszkanie w domu w budowie, musisz wszystko dobrze zważyć i przemyśleć. Sprzedaż lokali mieszkalnych wiąże się z zawarciem DDU (214-FZ). Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu tego dokumentu? Zostanie to omówione w naszym artykule.
Pierwsze linie umowy
Zanim zobowiążesz się dokonkretnej firmy budowlanej, warto dokładnie przestudiować DDU (214-FZ). Na co zwrócić uwagę od samego początku? Przede wszystkim należy ustalić, kto jest zarejestrowany w dokumencie jako deweloper. Tekst musi zawierać pełną nazwę firmy budowlanej. Bardziej szczegółowe informacje nie zaszkodzą - data i miejsce rejestracji dewelopera, dane zaświadczenia o wejściu przedsiębiorstwa do USRU itp.
Umowa musi być zawarta w imieniu dewelopera,określonych w oświadczeniu projektowym, pozwoleniu na budowę oraz umowie dzierżawy lub kupna działki pod budowę obiektu. W takim przypadku dyrektor generalny może działać w imieniu przedsiębiorstwa. To jego podpis musi znajdować się na dokumencie. Jeśli umowa zostanie podpisana przez innego menedżera, w trakcie postępowania sądowego mogą pojawić się nieprzewidziane trudności. Inny pracownik ma możliwość reprezentowania interesów firmy wyłącznie na podstawie pełnomocnictwa, które musi być dołączone do DDU.
O czym będzie rozmowa?
Przedmiot zamówienia musi być dokładnie określonywyraźnie, bez możliwości rozbieżności. Udział kapitałowy w budowie budynku mieszkalnego wiąże się z otrzymaniem określonego obiektu nieruchomości w ustalonym z góry terminie. To musi być zapisane w dokumencie. Wszelkie inne kwestie – udział w działalności inwestycyjnej, wspólne finansowanie budowy, cesja prawa do lokalu po oddaniu obiektu do użytku – nie mają nic wspólnego z przedmiotem wychowania przedszkolnego. Prawo 214-FZ bezpośrednio na to wskazuje. Co więcej, nie ma znaczenia, czy tytuł dokumentu mówi „umowa o udział we wspólnej budowie”, czy nie.
Szczegółowy opis to klucz do sukcesu
Ustawa 214-FZ o udziale we wspólnej budowieokreśla, że DDU musi zawierać wszystkie możliwe cechy obiektu. Musi zawierać adres budynku domu, numer katastralny działki, szacunkowy numer mieszkania, piętro, na którym się znajduje. Dodatkowo obowiązkowa jest klauzula o gwarancjach finansowych, których deweloper udziela swoim klientom.
Dokument musi również zawierać:okres gwarancji na nieruchomość i jej usługi inżynierskie. Z reguły gwarancja na mieszkanie wynosi 5 lat, na jego wyposażenie - 3 lata. Deweloper nie może prawnie skrócić okresu odpowiedzialności za przekazany obiekt.
Pytanie o koszt mieszkania
Umowa kapitałowa musi zawierać:dokładny opis techniczny przyszłej obudowy. Powinien wskazywać powierzchnię mieszkania, wielkość balkonu, loggii lub tarasu z uwzględnieniem współczynnika redukcji. Firmy budowlane tradycyjnie starają się zawrzeć w DDU klauzulę, że jeżeli zgodnie z wynikami pomiarów WIT powierzchnia mieszkalna jest mniejsza niż określona w umowie, to wspólnik jest zobowiązany do dopłaty do dodatkowa powierzchnia lub deweloper zwróci część pieniędzy za niedokończone metry kwadratowe. Czasami dokument stwierdza, że nikt nikomu nic nie jest winien, niezależnie od końcowego rezultatu.
Doświadczeni prawnicy przypominają, że ustawa 214-FZ niezabrania umieszczania w umowie klauzuli o zmianie ceny. Jednak zgodnie z ustawą o prawach konsumenta kupujący ma prawo żądać od dewelopera pieniędzy za brakującą powierzchnię, podczas gdy firma budowlana nie może nic dostać za dodatkowe metry kwadratowe. W praktyce sądowej kwestia ta jest rozpatrywana na różne sposoby.
Szczegółowy „portret” mieszkania
Zawierając umowę o udział w kapitale, kupującylepiej zwrócić szczególną uwagę na szczegóły. Na przykład deweloper musi zawrzeć w DDU szczegółowy opis techniczny nieruchomości. Wszystkie atrybuty są wyszczególnione w dokumencie - bloki okienne, drzwi wejściowe i wewnętrzne, wylewka podłogowa, dekoracja ścian i sufitów itp. Jeśli przestrzeń życiowa zostanie przeniesiona z drobnym wykończeniem, wszystko powinno być wskazane w umowie, nawet klasa tapety na ścianach. 214-FZ nie mówi wprost o udziale we wspólnym budownictwie, jednak ustne zobowiązania dewelopera nie mogą być przedstawione w sądzie. Dlatego bądź czujny i żądaj, aby pełny opis techniczny mieszkania znajdował się w przedszkolnej placówce oświatowej.
Czasami firma budowlana stara się przyczynić doklauzula zgody o prawie do dokonywania zmian w oświadczeniu projektowym, układzie i cechach technicznych obiektu bez porozumienia z udziałowcem. Jednak z punktu widzenia prawa jest to niedopuszczalne: kupujący musi otrzymać pełną informację o zakupionym produkcie.
Kiedy czekać na wypełnienie zobowiązań?
Terminy wykonania wszystkichdeklarowane zobowiązania w DDU (214-FZ). Na co zwrócić uwagę, studiując ten rozdział umowy? Przede wszystkim musi wskazywać okres ważności samego dokumentu. Ponadto z brzmienia powinno wynikać, że obowiązuje do czasu dopełnienia przez strony wszystkich zobowiązań.
Ponadto data musi być wskazana w placówce wychowania przedszkolnego.przekazanie mieszkania klientowi. Firma budowlana często określa nie konkretny termin, ale kwartał, w którym planuje przekazać klucze z mieszkania udziałowcowi. Nie stanowi to naruszenia prawa, ale powoduje pewne niedogodności dla klienta. Faktem jest, że ochrona jego interesów w przypadku naruszenia terminów jest wyraźnie określona w 214-FZ. Podsumowanie aktu prawnego zawiera bardzo ważny punkt – klient może wypowiedzieć umowę dopiero po dwóch miesiącach od upływu określonego w nim terminu przekazania przedmiotu. Oznacza to, że konsument będzie musiał poczekać do końca kwartału, a następnie kolejne 2 miesiące na przedstawienie swoich roszczeń deweloperowi.
Ponadto firma budowlana aktywnie poszukujemożliwość ominięcia 214-FZ. Kara za niedotrzymanie terminów może być dużym obciążeniem dla dewelopera, dlatego zawsze próbuje się zabezpieczyć. Na przykład zawiera w umowie warunek, zgodnie z którym ponosi odpowiedzialność materialną tylko z własnej winy lub bezpodstawnie rozszerza listę okoliczności siły wyższej. Dlatego bądź ostrożny! Tradycyjnie siła wyższa obejmuje ataki terrorystyczne, działania wojenne lub klęski żywiołowe. Nie dotyczą go zmiany przepisów, niesprzyjające warunki pogodowe i bezczynność kontrahentów.
Jakość to kolejna pułapka dla DDU
214-FZ o udziale we wspólnym budownictwieprzewiduje, że w przypadku jakichkolwiek braków w mieszkaniu, firma jest zobowiązana do ich usunięcia w rozsądnym terminie lub do wypłaty klientom odpowiedniego odszkodowania.
Niektórzy programiści próbują przewidziećewentualnych nieporozumień i zawarcia w DDU klauzuli stwierdzającej, że pozwolenie na oddanie do eksploatacji jest równoznaczne z potwierdzeniem zgodności obiektu z dokumentacją projektową. Deweloper stara się więc minimalizować swoją odpowiedzialność za złą jakość mieszkań. Klauzula ta nadal nie wyklucza możliwości dochodzenia roszczeń ze strony właściciela, ale może powodować problemy podczas procesu.
Jak zaoszczędzić pieniądze?
Monetarna strona transakcji jest najważniejszym punktem DDU(214-FZ). Na co zwrócić uwagę w tej sprawie? Po pierwsze, umowa musi jasno określać wartość nieruchomości. Lepiej, jeśli jest to wskazane w rublach. Niestety cena za metr kwadratowy jest często określana w konwencjonalnych jednostkach i bez ustalenia w dokumencie konkretnej stawki. To znacznie pogarsza warunki umowy.
Po drugie w DDU (próbkę można znaleźć w dowolnymKancelaria prawna, którą podajemy poniżej) powinna dokonać rezerwacji w jakim terminie i w jaki sposób zostanie dokonana płatność. Mogą to być na przykład własne oszczędności lub kredyt hipoteczny. I należy dokładnie przestudiować moment, w którym zobowiązania klienta wynikające z umowy zostaną uznane za spełnione. Deweloperzy upierają się, że dzieje się to po zaksięgowaniu środków na koncie firmy budowlanej. W rezultacie akcjonariusz jest narażony na duże ryzyko. Przecież przelew pieniędzy przez bank odbywa się w ciągu kilku dni i przez cały ten czas kupujący jest w stanie zawieszenia. Rozwiązanie tego problemu jest dość proste – w umowie o udział w kapitale musi znaleźć się zapis, że zobowiązania wobec deweloperów uważa się za spełnione w momencie wpłaty środków do banku.
Kto ponosi związane z tym koszty?
Ważne jest, aby wyjaśnić pytanie, co?Stron pokryje koszty rejestracji nieruchomości w Kancelarii Rosreestr. Ponadto należy zdecydować, od kiedy kupujący musi płacić rachunki za media.
Często programiści starają się uwzględnić w DDUmoment, w którym klient płaci rachunki za wodę i prąd od momentu oddania budynku mieszkalnego do użytku. Jednak przeniesienie mieszkania na mocy ustawy może nastąpić dopiero za kilka miesięcy. Okazuje się, że nie osiedlił się jeszcze w nowym mieszkaniu, właściciel będzie musiał zapłacić za „komunalne”. Nie ma w tym nic sprawiedliwego, dlatego zachęcamy do uważnego przestudiowania tej klauzuli umowy.
Jak zakończyć DDU?
Udział kapitałowy to coś więcej niż wniosekumowy, ale także ewentualne zrzeczenie się zobowiązań wobec dewelopera. Jeśli dzieje się to z inicjatywy klienta, musi on zapłacić karę przepadku. Podpisując umowę należy zwrócić uwagę na jej wielkość. Zwykle waha się od 1 do 15 procent wartości nieruchomości. Ścisłe ramy kary dla uczestników wspólnej budowy w tym przypadku nie są określone w 214-FZ. Streszczenie aktu prawnego sugeruje, że kwestię tę pozostawiono do uznania stron. Pamiętaj o ewentualnych stratach finansowych po rozwiązaniu umowy i zwracaj uwagę na wysokość przepadku – to pomoże Ci zaoszczędzić pieniądze.
Podsumowując, chciałbym zauważyć, że akcjonariusz nienie jest konieczne naleganie, aby wszystkie klauzule umowy były szczegółowe. Podczas procesu będzie brane pod uwagę prawo ochrony konsumentów, które w pełni chroni interesy osób fizycznych.
