Deja, nė vienas nesame apsaugotas nuostaigus darbo praradimas, netikėta liga ar šeimos pagausėjimas. Gyvenime gali nutikti ir liūdnų, ir džiaugsmingų įvykių. Ir net toks geidžiamas būstas, įsigytas už kreditą, greitai taps varginantis ar nereikalingas.
Ar galima parduoti butą, įsigytą su hipoteka? Šiandien pabandysime tai išsiaiškinti.
Kada reikalingas toks sandoris?
Kreditorių bankų darbuotojai dažnai turiišgirsti iš savo skolininkų: „Noriu parduoti butą su hipoteka, bet nežinau, nuo ko pradėti“. Bankui įkeisto buto pardavimas mūsų tautiečiams vis dar retas reiškinys. Tačiau tokių atvejų šiuolaikinėje bankų praktikoje jau pasitaikė. Pavyzdžiui, paskolos gavėjas įsigijo butą su hipoteka, kruopščiai mokėjo einamąsias įmokas, bet tada dėl tam tikrų aplinkybių jam prireikė didesnio būsto. Šiuo atžvilgiu jis ieško pirkėjo savo gyvenamajam plotui su maklerio pagalba arba savarankiškai.
Gautos lėšos naudojamos paskolai grąžinti, o likusi dalis tampa pirmąja įmoka perkant didesnį gyvenamąjį plotą, tačiau pagal naują paskolos sutartį.
Būna situacijų, kai būsto pirkėjas to nedaroturi sumą, reikalingą didesniam gyvenamajam plotui įsigyti, taip pat planuoja imti būsto paskolą. Ši procedūra yra sudėtingesnė, nes bankas turės patvirtinti jo kandidatūrą ir įvertinti jo finansines galimybes, kad būtų išlaikytos paskolos grąžinimo garantijos.
Iš banko atimame nekilnojamąjį turtą
Jei skolininkas turi neįveikiamųaplinkybės, kurios neleidžia atlikti mokėjimų pilnai, bankas pirmiausia suinteresuotas susitikti su juo gyvenamojo nekilnojamojo turto pardavimo klausimu. Jei būsto pirkėjas dar nerastas, įstaiga savo klientui pasiūlo patikimą ir patikimą partnerį sandoriui užbaigti. Tačiau paskolos gavėjas turi gerai suprasti, kaip parduoti butą, apsunkintą hipoteka. Tai nestandartinis sandoris, dėl kurio gali sumažėti būsto pardavimo kaina.
Bankas suinteresuotas, kad paskola būtų suteiktagrąžino ir nebuvo pavėluotų mokėjimų. Jei paskolos gavėjas dėl kelių priežasčių negali grąžinti paskolos, bet sutinka ją grąžinti parduodamas butą, tada finansų įstaiga paprastai atima užstatą. Tai atsitinka ne teismo tvarka.
Yra galimybė parduoti butą su hipotekanumatyta, kad atsiskaitymai su pirkėju bus vykdomi per banką ir kontroliuojant kredito skyriaus darbuotojui. Ši įkeisto turto perleidimo tvarka detaliai aprašyta hipotekos įstatyme.
Buto apsunkinimas užstatu nustato tam tikrus apribojimus disponuoti šia įstatymine teise.
Ieškome pirkėjo
Jei norite parduoti butą, įsigytą su hipoteka, turite gauti banko sutikimą. Užtikrinę jo patvirtinimą, turite pasirinkti optimalią pardavimo schemą.
Panagrinėkime galimus pardavimo būdus
Yra du tokio atlikimo variantaisandorius. Kuris jūsų atveju tinkamiausias, spręs bankas, pirkėjas ir pardavėjas. Metodai labai skiriasi vienas nuo kito. Labai svarbu, kada ir kokiomis sąlygomis bus panaikinta nekilnojamojo turto hipoteka – prieš ar po nuosavybės teisių įregistravimo.
Pirmuoju atveju bankas duoda sutikimąsavininko pakeitimas, o po to pašalinamas suvaržymas. Dėl to kurį laiką hipotekos davėjas yra naujasis buto savininkas – pirkėjas. Lėšas jis įdeda į dvi saugyklas. Viename saugoma suma, kuri lygi skolos bankui likučiui, kitame – likusi dalis. Operacijos su kameromis atliekamos kontroliuojant banko darbuotojui. Įregistravęs nuosavybės teises, tas pats darbuotojas iš „savo“ kameros išima skolos likutį ir įteikia pirkėjui dokumentą apie suvaržymo pašalinimą. Buto pardavėjas pinigus gauna iš antros kameros. Tai užbaigia sandorį.
Ar galima butą, įsigytą su hipoteka, parduoti kitu būdu?
Taip, yra ir kitas panašaus sandorio variantas.Antruoju atveju skolininkas į savo banko sąskaitą įneša skolos likutį, taip pat sukauptas palūkanas už turimą paskolą. Tai daroma tam, kad finansų įstaiga šią sumą nurašytų ir paskolos gavėjui išrašytų raštą, kuriame nurodoma, kad įsipareigojimai jai įvykdyti ir turto suvaržymas pašalintas.
Norėdami tai padaryti, pardavėjas gali sudaryti sutartį dėlbuto pardavimas (preliminari versija), po kurio pirkėjas perves paskolos gavėjui sumą, reikalingą hipotekos paskolai uždaryti. Savo ruožtu paskolos gavėjas įneš lėšas į savo banko sąskaitą prieš pateikdamas atitinkamus dokumentus nuosavybės teisėms įregistruoti. Per vieną dieną galite pateikti visus reikalingus dokumentus apsunkinimui pašalinti ir pirkimo-pardavimo sutarties įregistravimui.
Sandoris retas, bet įmanomas
Paklausus, ar butą galima parduoti,įsigytas su būsto paskola, banko darbuotojai dažniausiai atsako, kad šis sandoris yra sudėtingesnis nei įprastai, bet įmanomas. Laikotarpį, po kurio jį galima įgyvendinti, nustato bankas.
Šiandien yra trys būdai, kaip tai padarytiparduoti butą, įsigytą su hipoteka. Pirmasis variantas yra nepriklausomas pardavimas. Tai reiškia operacijos skaidrumą ir privalomą banko kreditoriaus sutikimą. Gavus sutikimą ir galutinai nustačius skolos už paskolą dydį, su pirkėju sudaroma sutartis. Jis turi būti patvirtintas notaro. Tada pirkėjas sumoka bankui kreditoriui sumą, kurią pardavėjas yra skolingas. Po to jis gauna kvitą ir dokumentą, patvirtinantį skolos nebuvimą.
Per nurodytą laikotarpį pardavėjas privalo oficialiaiatitinkamoje institucijoje įregistruoti suvaržymo pašalinimą ir parduoto buto perėjimą nuosavybėn. Pardavimo sutartis taip pat turi būti įregistruota. Lėšų skirtumas tarp skolos bankui ir buto kainos yra saugomas banko seife, kuriame yra tam tikros patekimo sąlygos.
Antras variantas – paskolą parduoti.Tai skiriasi pardavimo tema. Tai hipotekos paskola. Tam taip pat reikės gauti kreditoriaus banko sutikimą. Tokiu atveju jis turi teisę pritarti (arba nepritarti) naujojo paskolos gavėjo kandidatūrai. Tik tada paskola išduodama pakartotinai.
Surašoma skolos perkėlimo sutartispirkėjui prisiėmus prievolę grąžinti skolą. Tokiu atveju butas lieka įkeistas bankui. Be to, viena finansų įstaiga gali nusipirkti paskolą iš kitos (perskolinimas). Tačiau jie, kaip taisyklė, tokias operacijas atlieka nenoriai, nes nėra suinteresuoti prarasti savo klientų.
Trečias variantas – neoficialus
Šis metodas visais atžvilgiais abejotinas.Norint tai įgyvendinti, būtina rasti pirkėją, norintį grąžinti paskolą anksčiau laiko. Surasti tokį žmogų gana sunku. Be to, tokiu atveju būsto paskola turi būti grąžinta anksčiau laiko ir be baudų. Jei nežinote, kaip parduoti namą su hipoteka, turite atsižvelgti į tai, kad sandoris vyks taip pat, kaip ir su butu.
Kiti klausimai, susiję su įkeisto buto pardavimu
Gana dažnai gavus ilgai lauktą būstąžmonės turi daug problemų. Jie daugiausia susiję su gyvenimo sąlygų pasikeitimais, darbo praradimu, nesugebėjimu grąžinti paskolų. Pavyzdžiui, daugelis domisi klausimu, ar galima parduoti butą su karine hipoteka. Toks sandoris yra įmanomas, tačiau turint banko kreditoriaus ir Gynybos ministerijos sutikimą.
Šiandien jūs sužinojote, ar įmanoma parduoti butą, įsigytą su hipoteka. Tikimės, kad gauta informacija padės teisingai atlikti tokią operaciją.
