Kako samostalno prodati stan? Stan prodaje porez. Prodaja nekretnina bez posrednika

Je li moguće prodati nekretninu bez posrednika?Za odgovor na ovo pitanje potrebno je razumjeti razloge zbog kojih im se vlasnici nekretnina obraćaju. Kada pribjegavaju uslugama agencija, mnogi ljudi pogrešno vjeruju da preuzima punu odgovornost za stan kupljen uz njihovu pomoć. Ovaj razlog za obraćanje posredničkim uslugama nema smisla. Ugovor o kupoprodaji, sukladno zakonu, sklapaju prodavatelj i kupac, a ured za nekretnine je samo posrednik. Ne preuzima nikakvu pravnu ili financijsku odgovornost. To mora biti navedeno u ugovoru o uslugama između klijenta i agencije. U najboljem slučaju, moći će zastupati interese prodavatelja u sudskim postupcima.

Mnogi koriste usluge posrednika zaizbjegavajte nepredviđene situacije ili prevarante. Znajući kako samostalno prodati stan, odnosno sve prijetnje i suptilnosti u svakoj fazi transakcije, možete se zaštititi koliko god je to moguće i bez pomoći agencije.

Realtor radi naporan posao, dakleProfesionalne naknade su visoke. No, veliki postotak ljudi koji su spremni uložiti trud i uštedjeti i dalje pribjegava uslugama posrednika. Postoji samo jedan razlog - ne znaju kako prodati stan bez posrednika. Nakon što ste se upoznali sa svim fazama postupka kupnje stana, možete sigurno bez posredničkih usluga.

Prvi koraci: kako procijeniti, staviti na prodaju i organizirati pregled stana

Kako samostalno prodati stan i odakle početi? Prije transakcije morate proći kroz prva tri koraka za prodaju bilo koje nekretnine:

1. Prije svega, morate ispravno postaviti cijenu zaapartman. Da biste to učinili, morate proučiti slične ponude nekretnina. Uz pomoć reklamnih novina, interneta, pronađite oglase za prodaju stanova u istom dijelu grada sa približno sličnim parametrima: stanje, površina, lokacija i dr. Možete nazvati nekoliko sličnih opcija i detaljnije razjasniti sve detalje, kao i pitati koliko dugo se stan prodaje. Prilikom formiranja troška treba uzeti u obzir da se kupac može cjenkati. Obično je cjenkanje do 5% od željene cijene.
2. Određivanje približne cijene stana,privući pažnju što većeg broja potencijalnih kupaca. Potrebno je postaviti oglas u popularne reklamne publikacije, besplatne novine, postaviti ga na internetske stranice i zalijepiti na posebne informativne ploče. Oglas treba ukratko sadržavati sve podatke o stanu i broj telefona za kontakt. Kako biste spriječili potencijalne kupce da zovu 24 sata dnevno, možete odrediti određeno vrijeme za pozive. Oglas treba ažurirati što je češće moguće.
3. Svim prodavačima, a posebno ženama koje zanima kako same prodati stan, u ovoj fazi trebat će savjet. Posjete kupaca treba tretirati s oprezom:

• sastanke treba zakazati tijekom dana, po mogućnosti vikendom;
• poželjno je biti na sastanku zajedno s nekim koga poznajete;
• uklanjati dragocjenosti i novac s istaknutih mjesta;
• nikada prije transakcije ne pokazujte originalne dokumente, samo fotokopije.

Dobivanje depozita

Ne morate žuriti s uklanjanjem oglasa za prodaju,iznenada se osoba predomisli, a prodavač će izgubiti potencijalnog klijenta. Nakon dogovora o cijeni potrebno je kupcu ponuditi uplatu akontacije. Oni koji su samostalno uključeni u transakciju i proučavaju kako prodati stan bez posrednika moraju znati da se pravno ovaj trenutak može formalizirati na različite načine: napisati predugovor (potvrdu o primanju predujma) ili sastaviti preliminarni dogovor o depozitu. Radi praktičnosti i sigurnosti, ovaj kupoprodajni ugovor mora sadržavati potpuni opis predmeta koji se prodaje i uvjete predujma. Tada će, u slučaju odbijanja transakcije, kupac također biti dužan nadoknaditi penale.

Kako se sastavlja kupoprodajni ugovor?

Glavni korak u ovom procesu je ispravansastaviti kupoprodajni ugovor, koji bi trebao biti gotov 2-3 dana prije dogovorenog vremena za transakciju. Odabire se oblik ovog dokumenta: javnobilježnički ili jednostavno pisani (PPF). Obje vrste registracije imaju istu pravnu snagu. Međutim, oni koji proučavaju kako samostalno prodati stan na hipoteku trebaju biti svjesni da u ovom slučaju, prema zakonu, oblik ugovora treba biti samo ovjeren kod javnog bilježnika.

Sastavljanje PPF sporazuma - ekonomičnije i isplativijeoko 50-70 dolara. Uz javnobilježnički oblik isprave, javni bilježnik uzima i dodatni postotak od iznosa prodaje. Naravno, trošak ove vrste registracije bit će puno skuplji, stoga ne biste trebali birati ovjereni oblik ugovora i trošiti dodatni novac bez potrebe.

PPF ugovor možete sastaviti sami ili potražiti pomoć odvjetnika. U svakom slučaju, morate pažljivo proučiti ugovor o prodaji nekretnine i pažljivo provjeriti svaku njegovu klauzulu:

• tko prodaje i kome (puno ime i podaci o putovnici);
• adresa i potpuna usklađenost s glavnim parametrima propisanim u ugovoru BTI certifikatima - f br. 11A i f br. 22A;
• uvjeti prodaje, cijena stana i oblik naselja;
• ispravnost vlasničkih dokumenata opisanih u ugovoru;
• vrijeme za oslobađanje stana i otpust prijavljenih osoba iz njega je u pravilu 14 dana.

Registracija kupoprodajnog ugovora

Najprikladniji i najsigurniji način plaćanjaovo je bankovni račun. Preporučljivo je otvoriti ga u pouzdanoj banci koja se nalazi na neutralnom teritoriju. Sef će biti jamstvo da će prodavatelj dobiti svoj novac odmah nakon ispunjavanja svih potrebnih dokumenata.

Nakon što se novac stavi u ćeliju banke,morate dostaviti za registraciju Federalnoj državnoj registracijskoj službi (FSGRKK) već ugovor o prodaji nekretnine s potpisima i sljedećim dokumentima:

• vlasnički dokument za stan koji se prodaje (ugovor o prodaji, potvrda o nasljeđivanju, kao i svaki drugi dokument koji potvrđuje prava vlasnika);
• katastarska putovnica stana dobivena od stručnjaka za BTI;
• presliku financijskog i osobnog računa (AKC) u izvorniku i izvadak iz kućne knjige;
• originalne potvrde F br. 22A (obavezno) i F br. 11A (ako je potrebno) dobivene od ZTI-a;
• fotokopije putovnica svih sudionika u transakciji;
• za žene koje uče kako samostalno prodati stan, treba znati da je potreban pristanak muža upisanog u stan, a za muškarca pristanak supruge;
• ako ima djece, tada će u nekim slučajevima biti potrebno dopuštenje organa starateljstva;
• u slučaju kada je stan komunalni, susjedi (ako su vlasnici drugih prostorija) ili grad (ako preostale sobe nisu privatizirane) moraju odbiti;
• druge isprave prema procjeni službenika za registraciju (izvod iz matične knjige rođenih, umrlica i sl.).

Ako je matičar prihvatio dokumente, onda svepravilno formatirano. Ovaj zaposlenik će dati potvrdu o primitku dokumenata i odrediti vrijeme kada je potrebno preuzeti. U pravilu se dokumenti u FSGRKK registriraju u prosjeku dva tjedna, a zatim se kupcu i prodavatelju izdaje registrirani dokument o prodaji. Obje strane moraju pažljivo provjeriti zaprimljeni ugovor na pravopisne i pogreške. Ako je sve u redu, prodavač mora od kupca dobiti ključ od sefa.

Zašto vam je potreban prijenosni list?

Oslobađanje stana odvija se u skladu saugovore utvrđene kupoprodajnim ugovorom. Akt o prijenosu je važan dokument koji se sastavlja tijekom transakcije u bilo kojem obliku. Detaljno opisuje stanje stana. Ponekad ga zamjenjuje kupoprodajni ugovor, ali je ipak bolje sastaviti takav papir zasebno. Moguće je, naravno, postići usmene dogovore, ali je pametnije zaštititi se. Važna točka za prodavače koji proučavaju kako prodati stan bez posrednika: dok se ne potpiše prijenosni akt, prodavatelj je odgovoran za fizičko stanje stana (poplava, požar, krađa), a također plaća sve komunalne račune.

U kojim slučajevima se plaća porez?

Sve prodavače zanima pitanje je li potrebno platiti porez na prodani stan. Zakonodavstvo sadrži sljedeće važne točke:

• ako je osoba u vlasništvu stana 3 godine odnštoviše, kada se proda, vlasnik je oslobođen oporezivanja u skladu sa stavkom 17.1 članka 217. Poreznog zakona Ruske Federacije, ali je i dalje dužan podnijeti nultu poreznu prijavu;
• kada prodavatelj ima stambeni prostor u vlasništvu manje od 3 godine, tada je, prema stavku 1. članka 220. Poreznog zakona Ruske Federacije, dužan platiti 13% poreza na iznos čija je shema izračunavanja vlasnik bira po svom nahođenju.

Dvije formule za obračun poreza:

• Formula 1: od dobiti od prodaje stana odbiti troškove njegovog stjecanja;
• formula 2: od iznosa za prodaju stana oduzmite 1 milijun rubalja.

Za one koji se bave temom "kako sami prodati stan" i ne poznaju sve zakonske zamršenosti, neke korisne informacije će dobro doći:

1. Ako je stan kupljen po trenutnoj cijeniprodaje ili više, bolje je koristiti prvu formulu za izračun, jer će iznos poreza biti negativan, što znači da ne morate ništa plaćati. Na primjer, vlasnik je prije dvije godine kupio stan za 2 milijuna rubalja, a sada ga je prodao za 1,8 milijuna rubalja, zatim prema formuli 1,8 milijuna rubalja. - 2 milijuna rubalja. = -0,2 milijuna rubalja - Porez na dohodak se ne plaća.
2. Kada je stan otišao gotovo u bescjenje (nasljedstvom, donacijom), onda je razumnije uzeti drugu formulu za izračun.
3. Prema stavku 1. članka 229. Poreznog zakona Ruske Federacije, podnesiteporeznu prijavu u mjestu registracije prodavatelja potrebno je u svakom slučaju do 30. travnja godine koja slijedi nakon godine prodaje. Obračunati porez različit od nule potrebno je platiti do 15. srpnja.

Prodaja stana putem punomoći

Kada nema dovoljno vremena za naporan procesprodaja stambenog prostora često se izdaje punomoć. Primjerice, to će biti razumno rješenje u slučaju kada više vlasnika posjeduje jednu nekretninu. Prodaja stanova u ovom slučaju se odvija na sljedeći način: svi vlasnici sastavljaju sve predmete vezane za transakciju za jednu, manje zaposlenu osobu. Bez obzira na razlog sastavljanja punomoći, postoji vrlo važna točka: kako biste izbjegli nevolje i ne ostali bez krova nad glavom, potrebno je jasno naznačiti ovlasti upravitelja.

Moramo shvatiti vrlo ozbiljno i budnoopća punomoć. Omogućuje povjereniku da sklapa bilo kakve transakcije s imovinom i raspolaže njome po vlastitom nahođenju, na primjer, proda je i dobije novac za sebe. Opću punomoć izdaje javni bilježnik tek nakon temeljite provjere opunomoćenika kako bi se utvrdilo razumije li svrhu potpisivanja tako važne vrste isprave.

Ima trenutaka kada kupac želiosigurati i zahtijeva uključivanje u ugovor o prodaji klauzule kojom se potvrđuje transakcija od strane vlasnika stambenog prostora. Tada je moguća prodaja stana putem punomoći tek nakon izjave nalogodavca, napisane od strane bilježnika, o pravovaljanosti postupka prodaje.

U slučaju da je potrebno koristitiusluge ovlaštenog zastupnika više nisu relevantne, tada se punomoć može opozvati i prije isteka roka njezine valjanosti. Podaci o opozivu punomoći evidentiraju se u informacijskoj bazi Javnobilježničke komore.

Prodaja stana u kojem živi dijete

Gotovo svaka obitelj ima djecu.Stoga je za roditelje-prodavače vrlo relevantno pitanje: "A u ovom slučaju, kako prodati stan?" Dijete se mora uzeti u obzir i ni u kojem slučaju ne krši njegove interese, inače će prodaja stambenog prostora biti problematična. To nadziru vlasti. Postupak kupoprodaje je dva tipa: dijete je upisano u stan ili je vlasnik udjela u stanu.

Prema odredbama čl.26, 28 Građanskog zakona Ruske Federacije, maloljetnici i maloljetnici, samo uz suglasnost svojih zakonskih zastupnika, imaju priliku izvršiti strogo određen raspon transakcija, uključujući i one koje se odnose na nekretnine. Moguća je prodaja stana u kojem je maloljetnik upisan, a nije vlasnik, bez dopuštenja organa starateljstva. Iznimka su djeca lišena roditeljske skrbi ili koja su pod starateljstvom. U ovoj situaciji potrebno je posebno dopuštenje starateljske službe. U svakom slučaju, prije prodaje stana potrebno je pronaći novo mjesto prijave za dijete, jer se djeca moraju odmah prijaviti u drugom mjestu kada budu otpuštena iz jednog mjesta stanovanja. Istovremeno, novo stanovanje treba biti iste ili veće površine i sličnih životnih uvjeta. Ako prava maloljetnika nisu na bilo koji način povrijeđena, onda neće biti problema s prodajom stana.

Ako je dijete vlasnik dijela stana, ondapotrebna je odgovarajuća suglasnost organa starateljstva i starateljstva. O tome se mora voditi računa unaprijed, prije prodaje stambenog prostora. Morate kontaktirati skrbničku organizaciju na mjestu registracije maloljetnog djeteta i saznati je li uopće moguće prodati stan, ovisno o specifičnostima određenog slučaja. Ako je transakcija predviđena zakonom, tada morate saznati u koje vrijeme će dozvola za prodaju biti spremna i početi prikupljati potrebne potvrde. Zatim, prilikom sastavljanja kupoprodajne isprave, prodavatelj bez djeteta (ako je mlađe od 14 godina) ili s njim (kada je stariji od 14 godina) dolazi organu starateljstva i starateljstva da ispuni i potpiše zahtjev . Drugi skrbnik (supružnik, čak i ako je par razveden) također mora biti prisutan i dati pristanak. Tada, na dogovoreni dan, možete dobiti gotovu dozvolu.

Iznimni slučajevi:

• Ako namjeravate promijeniti mjesto stanovanja zbogpreseljenje na drugo mjesto, tada je transakcija moguća samo uz dopuštenje skrbničke organizacije, a iznos primljen za stan prenosi se na bankovni račun maloljetnika. Roditelji imaju rok od 3 mjeseca od dana prodaje za kupnju novog doma i upis sličnog udjela u imovini djeteta. U protivnom, organi starateljstva zadržavaju pravo poništiti kupoprodajni ugovor.
• Prilikom preseljenja na stalni boravak izvan zemlje potrebno je skrbničkoj organizaciji dostaviti popis određenih dokumenata dobivenih od OVIR-a.
• Ako se gradi novo stanovanje, onda kako bi primilisuglasnost organa starateljstva, trebao bi biti u završnoj fazi izgradnje. Maloljetnik se privremeno mora negdje prijaviti (kod prijatelja, rodbine). Prilikom podnošenja zahtjeva za dopuštenje organizaciji skrbnika, donosi se sporazum s tvrtkom za razvoj, koji odražava udio djeteta.

Mogućnosti prodaje privatiziranog stana

Najlakša opcija za prodaju privatiziranogstanovanje - u cijelosti ga prodati jednom kupcu, a dobit podijeliti u skladu s udjelom svakoga. Također je moguće da jedan od vlasnika kupi sve ostale dionice od drugih vlasnika. Ovdje je sve jednostavno, a shema transakcije je standardna. No često se dogodi da netko od vlasnika odbije prodati. Kako u ovom slučaju prodati privatizirani stan? Sve ovisi o tome kako je nekretnina podijeljena.

Ako je stan podijeljen na dijelove po snimci, ondanajprije morate napisati javnobilježnički ovjerenu obavijest o prodaji s naznakom veličine i željene vrijednosti vaše površine za prodaju te je poslati preporučenom poštom ostalim vlasnicima. Sukladno čl. 250 Građanskog zakona Ruske Federacije, imaju prednost u odnosu na druge kupce. Ako u roku od 30 dana drugi vlasnici ne pristanu ili odbiju kupnju, tada prema čl. 250 Građanskog zakona Ruske Federacije, možete ostvariti svoje pravo i prodati udio u zajedničkom stanu bilo kojoj drugoj osobi.

Kada se stan podijeli u postocima, nemoguće ga je prodati bez želje ostalih, ali novac za svoj dio možete dobiti dobrovoljno ili prisilno sudskim putem.

Ako postoji udio maloljetnog djeteta u privatiziranom stanovanju, tada možete prodati stan uz dopuštenje organa starateljstva.

Prodaja poklonjenog stana

Osoba koja ima potvrdu o donaciji,može raspolagati imovinom po vlastitom nahođenju. Ako vlasnik želi prodati darovani stan u kojem je jedini vlasnik, tada se prodaja odvija prema općoj standardnoj shemi. Nakon što je primio novac za nekretninu, prodavatelj mora platiti porez. Gore smo raspravljali o tome kako odabrati pravu i profitabilnu poreznu formulu.

Kada se na dar primi udio u stanu, koji se podijeli po postocima ili snimkama, tada je shema prodaje slična onoj o kojoj se govori u odjeljku "Opcije prodaje privatiziranog stana".

Prodaja stana pod hipotekom

Unatoč nekim preprekama koje prate transakcije s hipotekarnom nekretninom, moguća je prodaja stana na hipoteku. Ova se operacija može izvesti na nekoliko načina:

1. Zatvorite kredit prije roka otplatom vlastitom ušteđevinom ili, ako kupac pristane, na račun primljenog predujma od njega.
2. Moguća je prodaja stana bez prethodneotplata kreditnog duga. Da biste to učinili, morate napisati zahtjev banci i pričekati odobrenje. On može odbiti ako se prodaja dogodi tijekom moratorija na prijevremeno zatvaranje kredita. Ako banka pristane, ali inzistira na svom sudjelovanju u transakciji, tada se u njoj otvaraju dvije bankovne ćelije: kupac stavlja iznos otplate kredita u prvu, a preostalu razliku u drugu. Nakon uklanjanja tereta sa stambenog prostora sastavlja se kupoprodajni posao. U tom slučaju, čak i kada prodajete stan bez posrednika, morat ćete platiti proviziju banci za otvaranje ćelija i potporu transakcije.
3. Ako vjerovnik pristane na prodaju bezpredujam duga po kreditu i suglasni da neće sudjelovati u transakciji, potrebno je zaključiti prethodni dokument o prodaji. Zatim, nakon što je novcem primljenim od kupca platio zajam, vlasnik dobiva dokumente za ukidanje zabrane i odlazi u registarsku komoru. Zatim prodavatelj završava transakciju kod javnog bilježnika.
4. Stan možete prodati zajedno s kreditom.Kupac treba banci dostaviti sve potrebne dokumente koji potvrđuju njegovu solventnost, a već se odlučuje o mogućnosti zamjene dužnika. Pozitivnom odlukom vrši se ponovna uknjižba prava vlasništva, imovina ostaje u hipoteci, a prodavatelj dobiva razliku između cijene prodanog stana i stanja duga bez sudjelovanja vjerovnika.

zaključak

Ispada da su različiti stanovi:privatiziran, onaj čiji je vlasnik dijete, hipoteka, donirana - može se prodati bez pomoći posrednika, znajući sve korake transakcije od određivanja cijene do primanja novčanog iznosa. Imajući predodžbu o opasnostima i zamršenosti ovog procesa i ulažući mnogo truda i vremena u posao, možete sami prodati svoj stan.