एक नया अपार्टमेंट खरीदना एक गंभीर और हैजिम्मेदार कदम। इससे पहले कि आप निर्माणाधीन घर में आवास खरीदें, आपको सब कुछ अच्छी तरह से तौलना और इसे खत्म करने की आवश्यकता है। आवासीय परिसर की बिक्री में एक डीडीयू (214-एफजेड) का निष्कर्ष शामिल है। इस दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करते समय क्या देखना है? यह हमारे लेख में चर्चा की जाएगी।
अनुबंध की पहली पंक्तियाँ
खुद को करने से पहलेएक विशिष्ट निर्माण कंपनी, आपको डीडीयू (214-एफजेड) का सावधानीपूर्वक अध्ययन करना चाहिए। बहुत शुरुआत से क्या देखना है? सबसे पहले, यह स्थापित करना आवश्यक है कि डेवलपर के रूप में दस्तावेज़ में कौन पंजीकृत है। पाठ में निर्माण कंपनी का पूरा नाम होना चाहिए। अधिक विस्तृत जानकारी चोट नहीं पहुंचाएगी - डेवलपर के पंजीकरण की तारीख और स्थान, यूएसडीयू में उद्यम में प्रवेश करने के प्रमाण पत्र का डेटा, आदि।
डेवलपर की ओर से अनुबंध समाप्त किया जाना चाहिए,सुविधा के निर्माण के लिए परियोजना की घोषणा, भवन अनुज्ञा और भूमि भूखंड के पट्टे या बिक्री समझौते में निर्दिष्ट। इस मामले में, सामान्य निदेशक उद्यम की ओर से कार्य कर सकता है। यह उसका हस्ताक्षर है जो दस्तावेज़ पर होना चाहिए। यदि अनुबंध किसी अन्य प्रबंधक द्वारा हस्ताक्षरित है, तो परीक्षण के दौरान, अप्रत्याशित कठिनाइयां उत्पन्न हो सकती हैं। एक अन्य कर्मचारी के पास केवल पावर ऑफ अटॉर्नी द्वारा कंपनी के हितों का प्रतिनिधित्व करने का अवसर है, और इसे डीडीयू से जुड़ा होना चाहिए।
बातचीत किस बारे में जाएगी?
अनुबंध का विषय पूरी तरह से निर्दिष्ट किया जाना चाहिएस्पष्ट रूप से, विसंगति की संभावना के बिना। आवासीय भवन के निर्माण में समानता की भागीदारी में एक पूर्व निर्धारित अवधि के भीतर एक विशिष्ट अचल संपत्ति वस्तु की प्राप्ति शामिल है। यह वही है जिसे दस्तावेज़ में दर्ज करने की आवश्यकता है। किसी भी अन्य मुद्दे - निवेश गतिविधियों में भागीदारी, निर्माण के संयुक्त वित्तपोषण, दावा करने के लिए परिसर के अधिकार का काम संचालन में डाल दिया जाता है - पूर्वस्कूली शिक्षा के विषय से कोई लेना-देना नहीं है। कानून 214-एफजेड सीधे इसका संकेत देता है। इसके अलावा, इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि दस्तावेज का शीर्षक "साझा निर्माण में भागीदारी के लिए अनुबंध" है या नहीं।
विस्तृत विवरण सफलता की कुंजी है
साझा निर्माण में भागीदारी पर कानून 214-एफजेडवर्णन करता है कि डीडीयू में ऑब्जेक्ट की सभी संभावित विशेषताएं होनी चाहिए। इसमें घर का भवन का पता, भूमि की साजिश की संख्या, अपार्टमेंट की अनुमानित संख्या, जिस मंजिल पर यह स्थित है, होनी चाहिए। इसके अलावा, डेवलपर द्वारा अपने ग्राहकों को प्रदान की गई वित्तीय गारंटी पर खंड अनिवार्य है।
दस्तावेज़ में भी होना चाहिएरियल एस्टेट और उसकी इंजीनियरिंग सेवाओं के लिए वारंटी अवधि। एक नियम के रूप में, आवास के लिए वारंटी 5 साल तक चलती है, इसके उपकरण के लिए - 3 साल। डेवलपर स्थानांतरित ऑब्जेक्ट के लिए जिम्मेदारी की अवधि को कानूनी रूप से छोटा नहीं कर सकता है।
एक अपार्टमेंट की लागत के बारे में सवाल
इक्विटी समझौते में होना चाहिएभविष्य के आवास का एक सटीक तकनीकी विवरण। यह अपार्टमेंट के क्षेत्र, बालकनी के आकार, लॉजिया या छत को कम करने वाले कारक को ध्यान में रखना चाहिए। निर्माण कंपनियां पारंपरिक रूप से डीडीयू में एक क्लॉज को शामिल करने का प्रयास करती हैं, यदि बीटीआई द्वारा माप के परिणामों के अनुसार, रहने की जगह का क्षेत्र अनुबंध में निर्दिष्ट से कम है, तो शेयरधारक इसके लिए अतिरिक्त भुगतान करने के लिए बाध्य है अतिरिक्त क्षेत्र या डेवलपर अधूरा वर्ग मीटर के लिए धन का हिस्सा लौटाएगा। कभी-कभी दस्तावेज़ में कहा गया है कि अंतिम परिणाम की परवाह किए बिना, किसी को भी कुछ भी नहीं देना है।
अनुभवी वकील याद दिलाते हैं कि कानून 214-FZ नहीं हैअनुबंध में मूल्य संशोधन खंड को शामिल करने पर रोक लगाता है। हालांकि, उपभोक्ता अधिकारों पर कानून के अनुसार, खरीदार को लापता क्षेत्र के लिए डेवलपर से पैसे मांगने का अधिकार है, जबकि निर्माण कंपनी को अतिरिक्त वर्ग मीटर के लिए कुछ भी नहीं मिल सकता है। न्यायिक व्यवहार में, इस मुद्दे को अलग-अलग तरीकों से माना जाता है।
अपार्टमेंट का विस्तृत "चित्र"
इक्विटी भागीदारी समझौते का समापन करके, खरीदारविवरणों पर विशेष ध्यान देना बेहतर है। उदाहरण के लिए, एक डेवलपर को डीडीयू में संपत्ति का एक विस्तृत तकनीकी विवरण शामिल करना चाहिए। दस्तावेज़ में सभी विशेषताएं विस्तृत हैं - विंडो ब्लॉक, प्रवेश द्वार और आंतरिक दरवाजे, फर्श खराब, दीवार और छत की सजावट, आदि। यदि रहने की जगह को एक बढ़िया फिनिश के साथ स्थानांतरित किया जाता है, तो अनुबंध को सब कुछ, यहां तक कि वॉलपेपर के वर्ग को भी इंगित करना होगा। दीवार पर। 214-FZ में, सीधे साझा निर्माण में भागीदारी के बारे में नहीं बताया गया है, हालांकि, डेवलपर के मौखिक दायित्वों को अदालत में प्रस्तुत नहीं किया जा सकता है। इसलिए, सतर्क रहें और मांग करें कि डीडीयू में अपार्टमेंट का पूरा तकनीकी विवरण है।
कभी-कभी एक निर्माण कंपनी इसमें योगदान करना चाहती हैशेयरधारक के साथ समझौते के बिना सुविधा की परियोजना घोषणा, लेआउट और इंजीनियरिंग विशेषताओं में परिवर्तन करने के अधिकार पर समझौता खंड। हालांकि, कानून के दृष्टिकोण से, यह अस्वीकार्य है: खरीदार को खरीदे गए उत्पाद के बारे में पूरी जानकारी प्राप्त करनी चाहिए।
दायित्वों की पूर्ति के लिए कब प्रतीक्षा करें?
सभी के निष्पादन के लिए समय सीमाDDU (214-FZ) में घोषित दायित्व। समझौते के इस खंड का अध्ययन करते समय क्या देखना है? सबसे पहले, यह दस्तावेज़ की वैधता अवधि को इंगित करना चाहिए। इसके अलावा, इसे उस शब्दावलियों का पालन करना चाहिए जो तब तक मान्य है जब तक कि पार्टियां सभी दायित्वों को पूरा नहीं करती हैं।
इसके अलावा, तिथि को डीडीयू में इंगित किया जाना चाहिएग्राहक को अपार्टमेंट का हस्तांतरण। निर्माण कंपनी अक्सर एक विशिष्ट समय सीमा नहीं निर्धारित करती है, लेकिन वह तिमाही जिसमें वह आवास से शेयरधारक को चाबियाँ स्थानांतरित करने की योजना बनाती है। इसे कानून का उल्लंघन नहीं माना जाता है, लेकिन यह ग्राहक को कुछ असुविधा देता है। तथ्य यह है कि समय सीमा के उल्लंघन के मामले में उनके हितों की सुरक्षा 214-एफजेड में स्पष्ट रूप से बताई गई है। विधायी अधिनियम के सारांश में एक बहुत महत्वपूर्ण बिंदु शामिल है - ग्राहक इसमें निर्दिष्ट वस्तु के हस्तांतरण की तारीख की समाप्ति के दो महीने बाद ही अनुबंध को समाप्त कर सकता है। इसका मतलब है कि उपभोक्ता को तिमाही के अंत तक इंतजार करना होगा, और फिर डेवलपर को अपने दावे पेश करने के लिए 2 महीने का समय देना होगा।
इसके अलावा, निर्माण कंपनी सक्रिय रूप से तलाश कर रही है214-FZ को बायपास करने की क्षमता। छूटी हुई समय सीमा के लिए जुर्माना डेवलपर के कंधों पर भारी पड़ सकता है, इसलिए वह हमेशा खुद को हेज करने की कोशिश कर रहा है। उदाहरण के लिए, यह अनुबंध में एक शर्त शामिल करता है जिसके अनुसार यह केवल अपनी गलती के मामले में सामग्री की जिम्मेदारी वहन करता है या अनुचित रूप से बल की परिस्थितियों की सूची का विस्तार करता है। इसलिए, सावधान रहें! परंपरागत रूप से, बल के निर्माण में आतंकवादी हमले, शत्रुता या प्राकृतिक आपदाएँ शामिल हैं। कानून में बदलाव, प्रतिकूल मौसम की स्थिति और समकक्षों की निष्क्रियता इस पर लागू नहीं होती है।
डीडीयू के लिए गुणवत्ता एक और नुकसान है
साझा निर्माण में भागीदारी पर 214-एफजेडवर्णन करता है कि अपार्टमेंट में किसी भी कमियों की स्थिति में, कंपनी उन्हें उचित समय के भीतर समाप्त करने या ग्राहकों को उचित मुआवजा देने के लिए बाध्य है।
कुछ डेवलपर्स को दूर करने की कोशिश करते हैंसंभव गलतफहमी और डीडीयू में शामिल एक खंड बताते हैं कि कमीशन के लिए एक परमिट डिजाइन प्रलेखन के साथ एक वस्तु की अनुरूपता की पुष्टि करने के बराबर है। इस प्रकार, डेवलपर आवास की खराब गुणवत्ता के लिए अपनी जिम्मेदारी को कम करने की कोशिश करता है। यह खंड अभी भी स्वामी की ओर से दावे की संभावना को बाहर नहीं करता है, लेकिन यह परीक्षण के दौरान समस्या पैदा कर सकता है।
कैसे बचाएं अपना पैसा?
लेनदेन का मौद्रिक पक्ष डीडीयू का सबसे महत्वपूर्ण बिंदु है(214-एफजेड)। इस मामले में क्या देखना है? सबसे पहले, अनुबंध को संपत्ति के मूल्य को स्पष्ट रूप से बताना होगा। बेहतर है अगर यह रूबल में इंगित किया गया है। दुर्भाग्य से, प्रति वर्ग मीटर की कीमत अक्सर पारंपरिक इकाइयों में निर्धारित की जाती है, और दस्तावेज़ में एक विशिष्ट दर तय किए बिना। इससे अनुबंध की शर्तें बिगड़ जाती हैं।
दूसरे, डीडीयू में (एक नमूना किसी में भी पाया जा सकता हैकानूनी कार्यालय, जिसे हम नीचे देते हैं) को किस समय सीमा में और किस कीमत पर भुगतान करना होगा, इसके लिए आरक्षण करना चाहिए। उदाहरण के लिए, यह आपकी खुद की बचत या गिरवी हो सकती है। और आपको उस क्षण का सावधानीपूर्वक अध्ययन करना चाहिए जिसके अनुसार अनुबंध के तहत ग्राहक के दायित्वों को पूरा किया जाएगा। डेवलपर्स जोर देते हैं कि यह तब होता है जब फंड निर्माण कंपनी के खाते में जमा हो जाते हैं। नतीजतन, शेयरधारक काफी जोखिम में है। आखिरकार, बैंक के माध्यम से धन का हस्तांतरण कई दिनों के भीतर होता है, और इस समय सभी खरीदार सीमित होते हैं। इस समस्या का समाधान काफी सरल है - इक्विटी भागीदारी समझौते में एक खंड शामिल करना आवश्यक है, जिस समय धनराशि बैंक में जमा की जाती है, तब डेवलपर्स के दायित्वों को पूरा किया जाता है।
संबंधित लागत कौन वहन करता है?
यह सवाल स्पष्ट करना महत्वपूर्ण है कि क्यापार्टियां रोसरेस्टर ऑफिस के साथ संपत्ति के पंजीकरण की लागत का भुगतान करेंगी। इसके अलावा, आपको यह तय करना चाहिए कि खरीदार को किस पल उपयोगिता बिलों का भुगतान करना चाहिए।
अक्सर, डेवलपर्स शामिल करने का प्रयास करते हैंजिस बिंदु पर ग्राहक आवासीय भवन को चालू करने के लिए पानी और बिजली के बिल का भुगतान करता है। हालांकि, अधिनियम के तहत अपार्टमेंट का स्थानांतरण केवल कुछ महीनों में हो सकता है। यह पता चला है कि, अभी तक एक नए अपार्टमेंट में बसने नहीं, मालिक को "सांप्रदायिक" के लिए भुगतान करना होगा। इसमें कुछ भी उचित नहीं है, इसलिए हम आपसे समझौते के इस खंड का सावधानीपूर्वक अध्ययन करने का आग्रह करते हैं।
डीडीयू कैसे समाप्त करें?
इक्विटी भागीदारी में एक निष्कर्ष से अधिक शामिल हैअनुबंध, लेकिन डेवलपर के लिए दायित्वों की एक संभावित छूट भी। यदि ग्राहक की पहल पर ऐसा होता है, तो उसे जुर्माना देना होगा। अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय, आपको इसके आकार पर ध्यान देना चाहिए। यह आमतौर पर संपत्ति के मूल्य के 1-15 प्रतिशत के बीच भिन्न होता है। इस मामले में साझा निर्माण में प्रतिभागियों के लिए सजा का सख्त ढांचा 214-FZ में निर्दिष्ट नहीं है। विधायी अधिनियम का सारांश बताता है कि यह मुद्दा पार्टियों के विवेक पर छोड़ दिया गया है। अनुबंध की समाप्ति पर संभावित वित्तीय नुकसान के बारे में याद रखें और जुर्माना की राशि पर ध्यान दें - इससे आपको पैसे बचाने में मदद मिलेगी।
अंत में, मैं यह नोट करना चाहूंगा कि शेयरधारक करता हैयह आग्रह करने के लिए आवश्यक नहीं है कि समझौते के सभी खंड विस्तृत हों। परीक्षण के दौरान, उपभोक्ता संरक्षण कानून, जो व्यक्तियों के हितों की पूरी तरह से रक्षा करता है, को ध्यान में रखा जाएगा।
