L'approche du revenu est un toutune combinaison de méthodes pour évaluer la valeur d'un bien immobilier, de la propriété d'une organisation, de l'entreprise elle-même, dans laquelle la détermination de la valeur est faite en convertissant les avantages économiques attendus dans le futur. Les fondements théoriques de cette approche sont assez convaincants. La valeur d'un investissement est la valeur des avantages futurs actuels, actualisée à un taux de rendement qui reflète le caractère risqué de l'investissement.
Ceci est raisonnable et adapté à toute application dansla sphère de production et de vente de la propriété d'une entreprise en exploitation, ainsi que son activité, sous réserve de la génération de bénéfices positifs. L'ampleur des risques liés à l'investissement dans l'activité évaluée est démontrée par le taux d'actualisation. Le rôle de ce type au sens économique est désormais le taux de rendement exigé par les investisseurs sur le capital investi dans des objets d'investissement comparables en fonction du niveau de risque, ou c'est le taux de rendement d'options d'investissement alternatives avec des risques comparables au moment de l'évaluation.
Caractéristiques
Application de l'approche du revenu dans la pratiques'avère assez difficile, car il est nécessaire d'évaluer chaque déterminant important de la valeur - taux de rendement et profit. Si ces méthodes sont utilisées pour évaluer une entreprise, il est impératif de procéder à une analyse approfondie de tous leurs éléments clés, y compris le coût, le chiffre d'affaires de l'entreprise, qui ont un impact direct sur les bénéfices, les coûts et les risques créés par chaque élément individuel.
L'approche par le revenu de l'évaluation des entreprises est appliquéesouvent. Par exemple, lorsqu'il s'agit de rachat ou de fusion, alors cette méthode est utilisée beaucoup plus souvent coûteuse ou marchande. Le capital de l'acheteur est désormais investi dans l'espoir qu'à l'avenir il y aura des flux de trésorerie nets qui ne peuvent pas être qualifiés de garantis, car ils sont caractérisés par certains risques. L'approche du revenu permet d'évaluer ces déterminants clés de la valeur, même si l'approche du marché exige généralement un ratio cours-bénéfice ou un autre multiplicateur de revenu similaire sur une période historique, sans tenir compte de l'avenir.
Les multiplicateurs de marché se caractérisent par les éléments suivantsdes traits tels que le manque de fiabilité, ainsi que l'incapacité de fournir la même rigueur que l'on peut atteindre sous la condition d'utiliser une approche par revenu avec une prévision des bénéfices futurs et des taux d'actualisation. Par exemple, le ratio cours-bénéfices appliqué pour l'année ne reflète pas adéquatement les changements prévus dans les années à venir. L'utilisation correcte des ratios offre l'occasion de démontrer les préférences générales des investisseurs et est souvent citée par les vendeurs ou les sources de l'industrie.
Utilisation de
Analyse et protection des besoins d'information,concernant le budget de l'entreprise, ce qui oblige à effectuer des changements et à élaborer les conséquences financières du plan créé, des prévisions et des propositions de base. L'approche par le revenu de l'évaluation des entreprises mesure toutes les hypothèses qui se rapportent à savoir si un avantage d'acquisition particulier découle d'une augmentation des revenus, des économies de coûts, des améliorations de processus ou des coûts d'investissement inférieurs. Avec cette approche, vous pouvez mesurer et discuter de tout cela. En outre, il peut être utilisé pour déterminer le moment des avantages attendus, ainsi que pour démontrer le processus de diminution de la valeur de l'entreprise à mesure que les avantages se déplacent dans un avenir plus lointain.
L'utilisation de l'approche du revenu permetacheteurs et vendeurs la capacité de calculer la juste valeur marchande d'une entité ainsi que sa valeur d'investissement pour un ou plusieurs acheteurs stratégiques. Si cette distinction est suffisamment claire, les vendeurs et les acheteurs peuvent facilement identifier les avantages de la synergie et prendre des décisions informatives.
Lorsque l'approche par le revenu pour l'évaluation est utiliséeentreprise, il faut garder à l'esprit que la valeur calculée est la valeur de tous les biens utilisés dans le processus d'activité directe. Dans le cadre de l'approche utilisée, il existe plusieurs méthodes d'évaluation qui présentent le plus grand intérêt. En particulier, les méthodes suivantes de l'approche par revenu sont applicables: capitalisation et actualisation des flux de trésorerie. Vous pouvez les examiner plus en détail.
Les méthodes
Utilisation de la méthode de capitalisation des flux de trésoreriela valeur totale de l'entreprise est détectée en fonction des flux de trésorerie générés par le potentiel immobilier de l'entreprise. Les flux de trésorerie d'une entreprise ou d'une entreprise dans son ensemble sont la différence entre toutes les entrées et toutes les sorties de fonds pour une période comptable donnée. Habituellement, une période d'un an est utilisée pour les calculs. La technique consiste à convertir un niveau représentatif de flux de trésorerie attendu en valeur actuelle en divisant le montant total du flux par le taux de capitalisation supposé. Dans ce cas, le flux de revenus est approprié avec certains ajustements.
Pour utiliser la méthode de calcul normaleles flux de trésorerie appliquent l'ajout du bénéfice net (calculé après impôts) des dépenses hors trésorerie pour déterminer le montant du flux de trésorerie absolu à la capitalisation. Cette méthode de calcul peut être considérée comme plus simplifiée par rapport au calcul de la libre circulation de l'argent, où, en complément, les investissements en capital requis et le besoin de reconstitution du fonds de roulement, qui est le fonds de roulement, sont pris en compte.
Actualisation des flux de trésorerie
Cette méthode est essentiellement basée uniquement surles flux de trésorerie attendus générés par l’entreprise elle-même. Sa différence caractéristique est que l'évaluation est nécessaire pour calculer la définition d'un niveau représentatif de flux de trésorerie. Cette méthode est la plus répandue dans les pays développés en raison du fait qu'elle peut être utilisée pour prendre en compte toutes les perspectives de développement. Le flux de trésorerie en général est égal à la somme du résultat net et des amortissements, sous réserve de la déduction de l'augmentation du fonds de roulement net et des investissements en capital.
Les conditions d'utilisation de la méthode d'actualisation des flux de trésorerie sont les suivantes:
- il y a des raisons de croire que les futurs niveaux de flux financiers différeront des niveaux actuels, c'est-à-dire que nous parlons d'une entreprise en développement;
- il est possible de faire une estimation raisonnable des flux de trésorerie futurs lors de l'utilisation d'une entreprise ou d'un immeuble commercial;
- l'objet est en construction en tout ou en partie;
- l'entreprise est une grande propriété commerciale multifonctionnelle.
Approche rentable de l'évaluation immobilière grâce àla méthode d'actualisation des flux de trésorerie est la meilleure, mais son utilisation demande beaucoup de travail. Il y a des estimations qui ne peuvent être faites sans cette méthode. Parmi eux, le développement d'un projet d'investissement avec son évaluation ultérieure.
Avantages de la méthode d'actualisation
Si vous pratiquez l'approche par le revenu pour l'évaluationimmobilier ou entreprise grâce à la méthode d'actualisation, vous pouvez identifier certains des principaux avantages. Tout d'abord, nous parlons du fait que les bénéfices futurs d'une entreprise ne prennent directement en compte que les coûts actuels attendus de la fabrication des produits lors de leur vente ultérieure, et les investissements futurs liés au maintien et à l'expansion des capacités de production ou d'échange ne sont reflétés dans les prévisions de bénéfices qu'indirectement à travers leur courant actuel. dépréciation.
Points importants
Évaluation d'un objet avec une approche revenu en cas de pénuriele profit ou la perte en tant qu'indicateur des calculs d'investissement est ajusté du fait que le profit sert d'indicateur de reporting comptable, par conséquent, est soumis à des manipulations importantes au cours des travaux.
La méthode d'actualisation des flux de trésorerie comprend trois groupes de modèles:
- dividendes actualisés;
- revenu résiduel;
- les flux de trésorerie actualisés.
Si l'approche du revenu est pratiquée conformémentavec un modèle de dividende actualisé comme preuve de flux de trésorerie, le montant du paiement en actions est appliqué. Bien que le modèle soit largement répandu dans la pratique étrangère pour déterminer et évaluer la valeur des actifs d'une entreprise, il présente de nombreuses lacunes. Dans les modèles avec bénéfices non répartis, il n'y a pas de degré de comptabilité. Il existe une différence dans les politiques de dividende non seulement pour des entreprises spécifiques, mais aussi entre les pays dans leur ensemble. Cette méthode ne peut pas être utilisée dans les entreprises sans profit. Ce modèle est le mieux adapté pour calculer la valeur des actions minoritaires.
Modèle de revenu résiduel
Approche du revenu pour l'évaluation à travers le modèleL'approche résiduelle suppose que le montant du revenu résiduel sera utilisé comme indicateur du flux de trésorerie, c'est-à-dire la différence entre le profit réel et le montant du profit que les actionnaires avaient prédit au moment de l'achat de la société elle-même ou de ses actions. Si la valeur de l'entreprise a été calculée sur la base d'hypothèses compatibles avec ce modèle, elle sera alors égale à la somme de la valeur comptable plus la valeur actuelle du montant attendu des revenus restants après cela. Ce modèle démontre une sensibilité significative à la qualité des données présentées dans les états financiers. Pour les conditions russes, l'adéquation de ces informations est sujette à des doutes importants.
Avantages pour les actionnaires
Naturellement, les actionnaires ou actionnaires de l'entreprise,qui a une certaine histoire, ainsi que les faits de paiement de dividendes, peuvent utiliser le modèle d'actualisation pour calculer la valeur de leur propre entreprise. La situation est telle que les actionnaires des entreprises de ce secteur sont rarement minoritaires, par conséquent, le moyen le plus approprié pour eux serait d'utiliser une approche rentable de l'évaluation de l'immobilier et des entreprises à travers un modèle d'actualisation des flux de trésorerie disponibles. Dans ce système, la clé est les flux de trésorerie disponibles avec des taux d'actualisation ou le rendement attendu du capital investi. Le plus gros problème lié à l'utilisation de ce modèle est la précision de la prévision du flux financier libre, ainsi que la détermination adéquate du taux d'actualisation.
En utilisant l'approche du revenu, la définitionqui a été donnée ci-dessus, puis lors de l'utilisation de la méthode des flux de trésorerie actualisés comme revenu attendu de l'entreprise, ils prennent en compte les flux projetés de ressources financières qui peuvent être retirées de la circulation après le réinvestissement requis d'une partie du bénéfice de trésorerie. A titre indicatif, les flux de trésorerie ne dépendent pas du système comptable utilisé par l'entreprise et de sa politique d'amortissement. Dans le même temps, tous les flux de trésorerie - entrées et sorties - doivent être pris en compte. L'évaluation du sens financier de l'actualisation des liquidités s'avère telle qu'à la suite de ces processus, ils sont réduits des montants qui auraient été disponibles pour l'investisseur au moment où le flux de trésorerie spécifié a été reçu, à condition qu'il ait investi ses fonds non pas dans cette entreprise pour le moment, mais dans quoi - un autre actif de placement de nature publique, par exemple un titre liquide ou un dépôt bancaire.
Techniques supplémentaires
Approche du revenu, dont un exemple a été décritauparavant, récemment, elle était de moins en moins utilisée, maintenant la méthode d'évaluation est devenue la plus courante. Il est utilisé pour évaluer toutes sortes d'actifs, et la base en est l'idée que tout actif qui partage les caractéristiques de base des options peut être évalué comme cette option. À l'heure actuelle, l'abandon de l'approche revenu se fait le plus souvent au profit du modèle de tarification des options (respectivement, le modèle Black-Scholes).
Un tel système, sous réserve de son utilisation,vous permet d'évaluer le coût total des fonds propres d'une société ou d'une entreprise dans le cas où elle fonctionne avec des pertes importantes. Ce modèle vise à expliquer davantage pourquoi le coût des capitaux propres d'une entreprise n'est pas nul, même si la valeur de l'ensemble de l'entreprise tombe en dessous du niveau de la dette nominale. Mais même en tenant compte de cet avantage, on peut noter que le modèle Black-Scholes pour évaluer la valeur des entreprises russes à l'heure actuelle est de plus en plus théorique. Le principal problème en raison duquel ce modèle ne peut pas être appliqué aux entreprises nationales est le manque de certaines données réelles pour les paramètres du modèle, qui sont extrêmement nécessaires.
Conclusions
Approche rentable de l'évaluation commerciale et immobilièrea commencé à être utilisé beaucoup moins fréquemment, et cela se produit pour de nombreuses raisons. Cela concerne en particulier les inconvénients pour lesquels il devient difficile de l'utiliser sur le marché de la consommation. Tout d'abord, il convient de noter à quel point il est difficile de prévoir le coût futur des services et des produits, des matériaux et des matières premières, ainsi que d'un ensemble d'autres indicateurs de coût. En même temps, nous pouvons parler d'une certaine subjectivité des évaluations d'experts. En outre, le problème est la faible divulgation d'informations sur les entreprises russes, ce qui est nécessaire pour effectuer des calculs compétents et élaborer le modèle Black-Scholes. Cela est largement dû à la faible culture d'entreprise de ces entreprises.
Le nombre impressionnant d'actions, y comprisil y a aussi de gros enjeux, concentrés entre les mains d'un petit cercle de personnes, et la part des actionnaires minoritaires et des petits propriétaires, dont la part est très faible, dans le capital autorisé est insignifiante. Il s'avère que de nombreuses entreprises ne sont tout simplement pas intéressées à divulguer des informations. C'est pourquoi le calcul de l'approche du revenu devient nettement plus compliqué tel qu'il est appliqué à la plupart des industries et entreprises en Russie. Dans d'autres conditions, il fonctionne de la meilleure façon possible, démontrant tous ses avantages et sa fiabilité.
