Muy a menudo al comprar bienes raíces o cuandoel deseo de construir algo en el sitio, los ciudadanos se enfrentan a un concepto como el tipo de uso permitido de una parcela de tierra. Muchas personas incluso a menudo lo confunden con categorías de tierras, lo cual es fundamentalmente incorrecto. Intentaremos averiguar qué tipos de uso de las parcelas pueden ser, qué es un uso inadecuado de la tierra y cómo se puede transferir un sitio de un tipo de uso a otro.
Categorías de tierras: ¿qué son?
Según la ley, todas las tierras están delimitadasen zonas territoriales. Su lista, en particular, está contenida en el Código de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Federación de Rusia. Estos dos reglamentos definen las siguientes categorías de zonas territoriales:
- público y empresarial;
- infraestructuras de transporte e ingeniería;
- Residencial;
- áreas especialmente protegidas;
- producción;
- fines especiales;
- con fines agrícolas;
- recreativo;
- para la colocación de instalaciones militares;
- otros.
Al mismo tiempo, tal distinción no esimplica que todas las parcelas de tierra que forman parte de cualquier categoría de tierra solo pueden usarse de acuerdo con su propósito original. Esto se debe principalmente al hecho de que la estructura de algunas categorías de tierra es heterogénea. Las categorías, a su vez, se dividen en tipos y subespecies. En algunos casos, la legislación permite el uso de parcelas de tierra no para el propósito previsto, sin embargo, como parte de la categoría en la que se encuentran. Por ejemplo, el ZK permite la construcción de casas de campo en terrenos agrícolas.
Usos permitidos
Si hemos decidido las categorías de tierra, ¿cuál es el tipo de uso permitido de una parcela de tierra? En el Código de Urbanismo, existe tal distinción:
- principales tipos de uso;
- tipos de uso permitidos condicionalmente;
- tipos de uso auxiliares (sin embargo, solo pueden complementar los tipos principales y permitidos condicionalmente y solo se pueden llevar a cabo junto con ellos).
Es decir, resulta que el legislador no dadefiniciones para cada una de estas especies y no especifica especies permitidas condicionalmente. La principal diferencia entre las especies principales y las aprobadas condicionalmente es que esta última requiere un permiso. Dicho documento se emite sobre la base de audiencias públicas, que se llevan a cabo de acuerdo con los estatutos del municipio. Los usos auxiliares y principales de las parcelas son seleccionados por los propietarios de forma independiente, sin ninguna aprobación adicional.
¿Quién emite el permiso?
Como regla general, la mayoría de las tierras habitadasLos artículos son de propiedad municipal o estatal. Por lo tanto, la elección del tipo de uso permitido de la tierra generalmente se confirma mediante la ejecución de un contrato de arrendamiento de tierras. Es posible cambiar un tipo de uso permitido a otro solo sobre la base de una decisión de la autoridad competente, que se adoptó teniendo en cuenta los reglamentos urbanísticos y diversas normas técnicas.
Antes de la adopción de las reglas para el desarrollo y el uso de la tierra, es posible cambiar el tipo de uso permitido de una parcela solo después de que el jefe de la administración local haya tomado una decisión.
Información sobre el tipo de uso de la tierra permitidodebe ser proporcionado por las autoridades locales, agencias gubernamentales, organizaciones municipales de forma gratuita al elegir un sitio para la construcción. Según la LC, al realizar una subasta para la venta de terrenos, es necesario indicar información sobre el tipo de uso permitido. El uso permitido es una base legal determinada para la construcción de edificios residenciales o industriales en un terreno, obras de drenaje o riego, etc. Mientras tanto, el propietario o propietario debe utilizar el terreno de acuerdo con su finalidad prevista.
¿Cómo se determina el uso permitido de la tierra?
También es importante la cuestión de cómoDe esta forma se determina el tipo de uso permitido de un terreno. Primero, el régimen legal del sitio depende de la categoría de tierra de acuerdo con la zonificación de territorios y la legislación. En segundo lugar, si analizamos las normas de la RF LC, podemos concluir que la pertenencia de la tierra a una categoría u otra depende de su finalidad prevista.
Reglas de zonificación de territorios
La zonificación del territorio debe llevarse a cabo paratierras de asentamientos. El Código de Urbanismo contiene el concepto de zonificación urbanística. Se lleva a cabo en base a la normativa urbanística. Como resultado de esta distinción, no solo se determina el régimen legal de las tierras, sino también las bases para la creación y operación de las estructuras. Al mismo tiempo, no se establecen normativas urbanísticas para el fondo forestal, terrenos de reserva, áreas especialmente protegidas, terrenos agrícolas, etc. La zonificación urbana se produce no solo en las tierras de los asentamientos, sino también en otras categorías de tierras.
De lo anterior, resulta que la vistael uso permitido de un terreno también depende de la zonificación urbanística. Especialmente en los casos en los que se supone la reconstrucción, construcción y explotación de instalaciones y estructuras (es decir, urbanización).
¿Cómo puedo cambiar el tipo de uso?
Como puede imaginar, cambiar el tipo de uso permitido no es fácil, pero aún es posible. Para hacer esto, debe preparar los siguientes documentos:
- una solicitud con una solicitud de tal cambio (presentada a la administración local);
- pasaporte del solicitante (copia);
- documentos de propiedad de una parcela de tierra (contrato de arrendamiento o certificado de propiedad);
- documentos para estructuras ubicadas en el sitio (si corresponde);
- pasaporte catastral del sitio u otros documentos para él;
- pasaportes técnicos para edificios ubicados en el sitio (si los hubiera);
Si desea utilizar parcelas de tierra para la construcción, también debe enviar:
- el proyecto del objeto planeado;
- el proyecto del sitio de la organización de planificación;
- información sobre el objeto planificado (área total, número de pisos, área de construcción);
- consentimiento de los propietarios o propietarios de parcelas vecinas que limitan con la suya;
- consentimiento de otros titulares de derechos sobre este terreno.
Marco de tiempo para tomar una decisión
Todos estos trabajos se pueden enviar en persona oreenviar por correo. Debe recibir un recibo por el envío de documentos. Si el paquete de documentos es presentado por un representante, entonces debe tener un poder con él. La decisión de cambiar el uso permitido del terreno puede ser considerada por la administración hasta por 45 días. También tendrá que pagar para realizar dicho cambio. En cada caso, el costo será diferente.
Obtener permiso para cambiar el tipo de uso de un terreno.
Después de la expiración del período de consideración de su solicitudSe le dará una decisión del jefe de administración sobre el permiso para cambiar el tipo de uso aceptable o una negativa por escrito para hacerlo. Le rechazarán si ha presentado documentos incorrectos, o si se establece que como resultado de un cambio en el tipo de uso permitido, se planifica el uso inadecuado del terreno. Si le parece que la negativa no es razonable, siempre puede apelar la decisión en el tribunal. Si se toma una decisión positiva, debe comunicarse con el catastro estatal para enmendar el Registro Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles.
Documentos para Rosreestr
Entonces, Rosreestr se sirve:
- certificado de registro de derechos sobre el sitio;
- plan de límites;
- la decisión del jefe de la administración;
- pasaporte catastral.
Esta instancia considera un paquete de documentos de este tipo hasta por 20 días. Como resultado de todo este procedimiento, debería recibir una declaración del terreno.
Resumiendo
De lo anterior, podemos concluir quelas parcelas de tierra pueden cambiar los tipos de uso permitido, pero es casi imposible cambiar la categoría de tierra. En general, el cambio en el régimen legal de la tierra se basa en los siguientes principios:
- el tipo de uso permitido está sujeto a cambiossolo de acuerdo con la normativa urbanística. Si el sitio no cumple con las reglas del reglamento, entonces es posible cambiar el tipo de uso solo después de adecuarlo a los tipos de uso permitido, que se indican en este reglamento;
- se prohíbe el cambio real de la especieuso del sitio hasta que se reciba la decisión apropiada de la administración y los datos se ingresen en Rosreestr. Al considerar las solicitudes para cambiar el tipo de uso permitido, en primer lugar se tiene en cuenta el propósito previsto de la parcela de tierra;
- Está prohibido seleccionar vistas auxiliares sin seleccionar la principal. Este procedimiento no está previsto por leyes locales o federales.
No olvide también que además del complicado procedimiento para registrar un cambio en el tipo de uso del sitio, también tendrá que pagar por dicho cambio.
En una nota
Si decide comprar un terreno, entoncesEn primer lugar, preste atención a la categoría y el uso permitido de la tierra. Después de todo, puede buscar inmediatamente un sitio con los tipos de uso que necesita. Por ejemplo, si necesita un terreno para una granja y el certificado de título de una parcela de tierra indica que está destinado a la jardinería, la agricultura en dicha parcela no funcionará.
Será aún más difícil si quieres cambiarcategoría de tierra. Después de todo, esto requerirá la conclusión de una evaluación de impacto ambiental, así como una serie de otras aprobaciones. Además, en algunos casos, la LC y otras regulaciones contienen una prohibición sobre la transferencia de tierras de una categoría a otra. Por lo tanto, si decide cambiar la categoría de tierra, prepárese para las dificultades graves. Es más fácil cambiar el tipo de uso permitido del terreno; sin embargo, incluso con tal solicitud, se puede recibir una denegación si la administración local determina que este cambio contradeciría la ley o las leyes locales.
