Construcción compartida hasta la fecha -una forma bastante popular de comprar una casa. El contrato de participación accionaria se concluye entre la entidad constructora, que participará directamente en la construcción del edificio, y los inversores, es decir, los accionistas. Tanto las personas jurídicas como las personas físicas pueden actuar como clientes de la construcción.
Deberes de las partes
Contratista - la entidad constructora se compromete a construir la casa y entregarla a los accionistas.
Accionistas en virtud del contrato, se comprometen a pagar los servicios de un contratista y aceptar viviendas prefabricadas.
En esencia, un contrato de construcción compartida es una transacción de inversión, pero no está regulado por el Código Civil, sino por actos legislativos especiales.
Problemas de construcción compartida
La construcción compartida comenzó a desarrollarse en nuestropaís en 2005. La legislación ha sufrido muchos cambios con respecto a dicha construcción, pero esto no ha disminuido los problemas para los inversores para encontrar un contratista de buena fe. Hasta el día de hoy, la construcción compartida es un gran riesgo, un inversor puede simplemente quedarse sin vivienda y sin dinero. O tendrá que poner el edificio en funcionamiento por su cuenta o habrá problemas con el registro de la propiedad.
El Ministerio de Construcción no haAbandonó los intentos de crear un fondo de compensación para la construcción compartida. Y finalmente, desde julio de este año, se formó un nuevo instrumento a nivel gubernamental diseñado para proteger los intereses de los compradores de viviendas en edificios de nueva construcción y cambiar las reglas del juego para los desarrolladores. Aunque el fondo de compensación comenzó a existir formalmente a partir del 1 de enero de 2017, los procedimientos mediante los cuales debería operar la formación no se han desarrollado a fondo.
Esencia del fondo
El Fondo de Compensación es una organización que está diseñada para proteger a los ciudadanos de posibles pérdidas en caso de no finalización de la construcción o incumplimiento de otras obligaciones por parte del desarrollador.
El fondo no está obligado a decidirproblemas de los accionistas que ya existen. En pocas palabras, los inversores ya engañados no tienen nada con qué contar. Esto se debe al hecho de que si comienza a resolver los problemas actuales ahora, la organización simplemente irá a la quiebra.
Contribuciones
Las contribuciones para los desarrolladores seránSe calculará en función del precio de cada transacción con un accionista. El desarrollador tendrá que hacer una contribución en el momento del registro estatal de un acuerdo separado sobre participación en el capital social. Sin embargo, la tarifa para el desarrollador no debe exceder la tasa de interés marginal del precio del contrato por participación en el desarrollo compartido. En general, al momento de firmar las modificaciones a la legislación, los promotores deben aportar el 1,2% del valor de cada contrato. En el futuro, la tasa se puede cambiar de acuerdo con la ley federal, pero no más de una vez cada 12 meses.
Las contribuciones deben ser pagadas por cada desarrollador 3 días antes de la fecha de registro del contrato de construcción compartida.
Ahora se han cancelado esos métodos de asegurar transacciones,como seguro de responsabilidad civil o garantía bancaria. Ahora, el contratista-desarrollador está obligado a realizar contribuciones obligatorias al fondo de compensación, cuyo fundador es la Federación de Rusia.
Las principales funciones del fondo
El Fondo de Compensación se creó en forma de empresa pública y está diseñado para resolver varios problemas:
- recibir contribuciones de desarrolladores;
- controlar la puntualidad de la recepción de las contribuciones;
- actuar como administrador de arbitraje en casos de quiebra de empresas de desarrollo, pero solo si estas empresas han hecho contribuciones al fondo para al menos un edificio en construcción;
- para compensar el daño causado a los accionistas;
- otorgar préstamos (incluso sin intereses);
- proporcionar, si es necesario, asistencia financiera a las empresas promotoras que se encargarán de la terminación de un objeto inacabado.
Los fondos libres del fondo de compensación se pueden invertir en otros activos que se definan en la legislación.
Participación en una organización autorreguladora
En el contexto de los cambios recientes en la legislación, el círculo de personas que deben ser miembros de una organización autorreguladora ha cambiado. La obligación se mantuvo con las siguientes personas:
- que hayan firmado contratos para la preparación de la documentación del proyecto con un cliente técnico, desarrollador u organización responsable de la operación de cualquier edificio;
- llevando a cabo de forma independiente la producción de documentación de diseño y la construcción de estructuras y edificios.
Organizaciones con estatutocapital, que es la mitad o más propiedad del estado o de los municipios. Además, no es necesario afiliarse a la SRO para empresas que son estatales, unitarias o de propiedad estatal.
Fondo de compensación de la SRO "Provisión de contratosobligaciones ”se forma para compensar la responsabilidad subsidiaria de todos los miembros. Pero para formar tal fondo, las solicitudes deben ser enviadas por al menos 15 miembros de la SRO. Si hay menos solicitantes, entonces no será posible formar un fondo para garantizar las obligaciones contractuales, pero todos los fondos recaudados se transfieren al fondo de compensación.
Ahora los desarrolladores y otras personas enLos SRO no recibirán certificados, sino que solo se registrarán en el registro electrónico, del cual se puede obtener un extracto para confirmar su membresía al participar en el concurso.
Miedos de los participantes en el mercado de la construcción.
La mayoría de las empresas de desarrollo confían en queLas contribuciones dobles a los fondos de compensación conducirán inevitablemente a un aumento de los precios de la vivienda. Ahora el desarrollador tendrá que pagar al fondo de construcción de capital y al fondo SRO.
Los coinversores también expresan cierta preocupación,es decir, aquellos subcontratistas que construyen redes de ingeniería y comunicaciones por cuenta propia, porque si un desarrollador quiebra, la compensación se proporciona principalmente a los individuos. Los coinversores tienen pocas posibilidades de ser reembolsados.
Naturalmente, tal base legislativaimportante para el volátil mercado de la construcción y forma parte del sistema de protección del inversor. Lo principal es que dicho fondo no se convierte en una carga más para las organizaciones de la construcción y el mercado de la construcción en su conjunto, y los precios de la vivienda no comienzan a subir nuevamente.
