Κοινή κατασκευή μέχρι σήμερα -ένας αρκετά δημοφιλής τρόπος αγοράς σπιτιού. Η συμφωνία συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο συνάπτεται μεταξύ του κατασκευαστικού οργανισμού, ο οποίος θα συμμετάσχει άμεσα στην κατασκευή του κτιρίου, και των επενδυτών, δηλαδή μετόχων. Τόσο νομικά όσο και φυσικά πρόσωπα μπορούν να ενεργούν ως πελάτες κατασκευών.
Καθήκοντα των μερών
Εργολάβος - η κατασκευαστική εταιρεία αναλαμβάνει να χτίσει το σπίτι και να το παραδώσει στους μετόχους.
Μέτοχοι βάσει της σύμβασης, αναλαμβάνουν να πληρώσουν για τις υπηρεσίες εργολάβου και να δέχονται έτοιμη στέγαση.
Ουσιαστικά, η κοινή σύμβαση κατασκευής είναι επενδυτική συναλλαγή, η οποία όμως δεν ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα, αλλά από ειδικές νομοθετικές πράξεις.
Προβλήματα κοινής δόμησης
Η κοινή κατασκευή άρχισε να αναπτύσσεται στο δικό μαςχώρα το 2005. Η νομοθεσία έχει υποστεί πολλές αλλαγές σχετικά με τέτοιες κατασκευές, αλλά αυτό δεν μείωσε τα προβλήματα για τους επενδυτές με την εύρεση ενός καλόπιστου εργολάβου. Μέχρι σήμερα, η κοινή κατασκευή αποτελεί τεράστιο κίνδυνο, ένας επενδυτής μπορεί απλώς να μείνει χωρίς στέγη και χωρίς χρήματα. Είτε θα πρέπει να θέσει σε λειτουργία το κτίριο μόνος του είτε θα υπάρξουν προβλήματα με την εγγραφή ιδιοκτησίας.
Το Υπουργείο Κατασκευών δεν έχειεγκατέλειψε τις προσπάθειες δημιουργίας ταμείου αποζημίωσης για κοινή κατασκευή. Και τέλος, από τον Ιούλιο του τρέχοντος έτους, έχει διαμορφωθεί ένα νέο μέσο σε κυβερνητικό επίπεδο που έχει σχεδιαστεί για την προστασία των συμφερόντων των αγοραστών κατοικιών σε νεόκτιστα κτίρια και την αλλαγή των κανόνων του παιχνιδιού για τους προγραμματιστές. Αν και επίσημα το ταμείο αποζημίωσης άρχισε να υπάρχει ήδη από την 1η Ιανουαρίου 2017, οι διαδικασίες με τις οποίες θα έπρεπε να λειτουργήσει ο σχηματισμός δεν έχουν αναπτυχθεί διεξοδικά.
Ουσία ταμείου
Το Ταμείο Αποζημίωσης είναι ένας οργανισμός που έχει σχεδιαστεί για να προστατεύει τους πολίτες από πιθανές απώλειες σε περίπτωση μη ολοκλήρωσης της κατασκευής ή μη εκπλήρωσης άλλων υποχρεώσεων από τον κύριο του έργου.
Το ταμείο δεν είναι υποχρεωμένο να αποφασίσειπροβλήματα των μετόχων που ήδη υπάρχουν. Με απλά λόγια, οι ήδη εξαπατημένοι επενδυτές δεν έχουν σε τίποτα να βασιστούν. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι αν ξεκινήσετε να λύνετε τρέχοντα ζητήματα τώρα, ο οργανισμός απλά θα χρεοκοπήσει.
Συνεισφορές
Οι συνεισφορές για προγραμματιστές θα είναιυπολογίζεται με βάση την τιμή κάθε συναλλαγής με μέτοχο. Ο προγραμματιστής θα πρέπει να συνεισφέρει κατά τη στιγμή της κρατικής εγγραφής μιας χωριστής συμφωνίας για τη συμμετοχή στο μετοχικό κεφάλαιο. Ωστόσο, το τιμολόγιο για τον κύριο του έργου δεν πρέπει να υπερβαίνει το οριακό επιτόκιο της τιμής της σύμβασης για συμμετοχή σε κοινή ανάπτυξη. Γενικά, κατά την υπογραφή των τροποποιήσεων της νομοθεσίας, οι προγραμματιστές πρέπει να συνεισφέρουν το 1,2% της αξίας κάθε σύμβασης. Στο μέλλον, το επιτόκιο μπορεί να αλλάξει με βάση την ομοσπονδιακή νομοθεσία, αλλά όχι συχνότερα από μία φορά κάθε 12 μήνες.
Οι συνεισφορές πρέπει να καταβάλλονται από κάθε προγραμματιστή 3 ημέρες πριν από την ημερομηνία εγγραφής της σύμβασης για την κοινή κατασκευή.
Τώρα τέτοιες μέθοδοι διασφάλισης συναλλαγών έχουν ακυρωθεί,όπως ασφάλιση αστικής ευθύνης ή τραπεζική εγγύηση. Τώρα ο ανάδοχος-προγραμματιστής είναι υποχρεωμένος να καταβάλει υποχρεωτικές εισφορές στο ταμείο αποζημίωσης, ιδρυτής του οποίου είναι η Ρωσική Ομοσπονδία.
Οι κύριες λειτουργίες του ταμείου
Το Ταμείο Αποζημιώσεων δημιουργήθηκε με τη μορφή δημόσιας εταιρείας και έχει σχεδιαστεί για την επίλυση πολλών ζητημάτων:
- λαμβάνουν συνεισφορές από προγραμματιστές·
- έλεγχος της επικαιρότητας της παραλαβής των εισφορών·
- ενεργεί ως διαχειριστής διαιτησίας σε υποθέσεις πτώχευσης αναπτυξιακών εταιρειών, αλλά μόνο εάν αυτές οι εταιρείες έχουν καταβάλει εισφορές στο ταμείο για τουλάχιστον ένα κτίριο που κατασκευάζεται·
- για αποζημίωση για τη ζημία που προκλήθηκε στους κατόχους μετοχών·
- να παρέχει δάνεια (ακόμα και σε άτοκη βάση).
- παρέχοντας, εφόσον χρειαστεί, οικονομική βοήθεια σε εταιρείες ανάπτυξης που θα αναλάβουν την ολοκλήρωση ημιτελούς αντικειμένου.
Τα δωρεάν κεφάλαια του ταμείου αποζημιώσεων μπορούν να επενδύονται σε άλλα περιουσιακά στοιχεία που ορίζονται στη νομοθεσία.
Συμμετοχή σε οργανισμό αυτορρύθμισης
Στο πλαίσιο των πρόσφατων αλλαγών στη νομοθεσία, ο κύκλος των προσώπων που απαιτείται να είναι μέλη ενός αυτορυθμιζόμενου οργανισμού έχει αλλάξει. Η υποχρέωση παρέμεινε στα ακόλουθα πρόσωπα:
- που έχουν υπογράψει συμβάσεις για την προετοιμασία της τεκμηρίωσης του έργου με τεχνικό πελάτη, προγραμματιστή ή οργανισμό υπεύθυνο για τη λειτουργία οποιουδήποτε κτιρίου·
- πραγματοποιεί ανεξάρτητα την παραγωγή τεκμηρίωσης σχεδιασμού και την κατασκευή κατασκευών και κτιρίων.
Οργανισμοί με καταστατικόκεφάλαιο, το οποίο ανήκει κατά το ήμισυ ή περισσότερο από το κράτος ή τους δήμους. Επίσης, δεν απαιτείται η ένταξη στο SRO για επιχειρήσεις που είναι κρατικές, ενιαίες ή κρατικές.
Ταμείο Αποζημιώσεων SRO «Παροχή συμβατικώνυποχρεώσεις» διαμορφώνεται για να αντισταθμίσει την επικουρική ευθύνη όλων των μελών. Αλλά για να σχηματιστεί ένα τέτοιο ταμείο, πρέπει να υποβληθούν αιτήσεις από τουλάχιστον 15 μέλη του SRO. Εάν υπάρχουν λιγότεροι αιτούντες, τότε δεν θα είναι δυνατός ο σχηματισμός ταμείου για τη διασφάλιση των συμβατικών υποχρεώσεων, αλλά όλα τα συγκεντρωμένα κεφάλαια μεταφέρονται στο ταμείο αποζημίωσης.
Τώρα οι προγραμματιστές και άλλα άτομαΟι SRO δεν θα λάβουν πιστοποιητικά, αλλά θα εγγραφούν μόνο στο ηλεκτρονικό μητρώο, από το οποίο μπορεί να ληφθεί απόσπασμα για την επιβεβαίωση της ιδιότητάς τους κατά τη συμμετοχή στο διαγωνισμό.
Φόβοι συμμετεχόντων στην κατασκευαστική αγορά
Οι περισσότερες εταιρείες ανάπτυξης είναι πεπεισμένες για αυτόΟι διπλές εισφορές στα ταμεία αποζημίωσης θα οδηγήσουν αναπόφευκτα σε υψηλότερες τιμές στέγασης. Τώρα ο κύριος του έργου θα πρέπει να πληρώσει στο κεφάλαιο κατασκευής μετοχών και στο ταμείο SRO.
Οι συνεπενδυτές εκφράζουν επίσης κάποια ανησυχία,δηλαδή όσοι υπεργολάβοι κατασκευάζουν μηχανολογικά δίκτυα και επικοινωνίες με δικά τους έξοδα, γιατί αν χρεοκοπήσει ένας προγραμματιστής, τότε προβλέπεται αποζημίωση κατά κύριο λόγο για ιδιώτες. Οι συνεπενδυτές έχουν ελάχιστες πιθανότητες να αποζημιωθούν.
Φυσικά, μια τέτοια νομοθετική βάσησημαντικό για την ασταθή κατασκευαστική αγορά και αποτελεί μέρος του συστήματος προστασίας των επενδυτών. Το κύριο πράγμα είναι ότι ένα τέτοιο ταμείο δεν γίνεται άλλο ένα βάρος για τους κατασκευαστικούς οργανισμούς και την κατασκευαστική αγορά στο σύνολό της και οι τιμές των κατοικιών δεν αρχίζουν να αυξάνονται ξανά.
