تبادل العقارات ليس هو الأسهل والأكثر ملاءمةطريقة لتغيير وتحسين الظروف المعيشية. ومع ذلك ، فإن مسألة كيفية استبدال شقة بشقة ستكون دائمًا ذات صلة. تتضمن الصفقة البديلة لمثل هذه الخطة انتقالًا أسرع بكثير إلى موقع جديد ، وتكون مشقة المشاركين في إعداد الصفقة وإتمامها أقل من ذلك بكثير. هناك العديد من الاحتمالات والعديد من الطرق لاستبدال شقة بشقة. ربما لا يوجد خبراء عقارات لا يناقشون ويصنفون كل حالة. ستوفر هذه المقالة قائمة بالحزمة المعتادة من المستندات التي يجب جمعها قبل استبدال الشقة بشقة.
أسباب التبادل والأهداف
هناك قائمة طويلة من أسباب التبادل ، وكلهم يشجعون بقوة كبيرة المواطنين الأفراد على تبادل منازلهم ، وتغيير مكان إقامتهم المعتاد. وبالتالي ، هناك طرق عديدة لاستبدال شقة بشقة ، حسب الظروف في كل حالة على حدة. التبادل له مزايا وعيوب. السبب الأكثر شيوعًا لتبادل السكن هو الحاجة إلى تحسين ظروف السكن ، أي لتوسيع مساحة المعيشة (على سبيل المثال ، تم تجديد الأسرة ، وتزايدت الاحتياجات أو الحاجة إلى مزيد من الراحة) ، ثم يتم البحث عن خيار ، حيث يصبح من الممكن تبادل الممتلكات الخاصة بك.
مبادلة شقة بشقة كما يقولونقد يُطلب من أصحاب العقارات أيضًا تعديل الوضع المالي ، عندما يتم استبدال مساحة معيشة كبيرة بأخرى أصغر مقابل تكلفة إضافية. في هذه الحالة ، يتم الحفاظ على مكان للحياة ، ويبدو أن الوسائل تعمل على تحسين جودة هذه الحياة. ولكن في كثير من الأحيان ، حدثت الحالات المعاكسة تمامًا - مع الحفاظ على العقارات ، يتبادل الناس شقة بشقة من أصغر إلى أخرى أكبر ، مما يضيف مساحة على شكل متر مربع إضافي. في كثير من الأحيان ، يتم استبدال شقة كبيرة بشقتين أصغر إذا قررت الأسرة المغادرة. يحدث هذا مع حالات الطلاق ، التي يوجد الكثير منها الآن ، مع تقسيم الميراث أو إعادة توطين الأبناء البالغين في منزل منفصل. على سبيل المثال ، يعتبر استبدال شقة من غرفة واحدة بشقة من غرفة واحدة أقل شيوعًا. هنا ، قد يكون السبب هو التغيير في المنطقة إلى أكثر فخامة أو سلسلة من المنازل بتصميم أكثر ملاءمة.
خيارات
في الحقبة السوفيتية ، لم تكن هناك شقق عملياتم بيعها ، حيث كانت جميعها تقريبًا ، كما يقولون الآن ، في ملكية البلدية. لذلك ، سادت مثل هذه العملية مع العقارات كمبادلة. ثم لم يكن المكافئ غير مألوف ، خاصة عند الانتقال ، عندما تم تبادل الشقق من مدينة إلى أخرى. عادة ما يحدث هذا عند تغيير الوظائف ، عند تغيير ظروف الحياة. كان التبادل لمسافات طويلة منقذًا ، على الرغم من أنه استغرق قدرًا لا يُصدق من الوقت والجهد. والآن لا يدخر من البحث عن مشترٍ في مدينته ، والبحث عن شقة في مدينته. وفقط وكالة عقارات جيدة تساعد الأشخاص الذين يعانون من هذه المشاكل. عادة ما يتم هذا التبادل من خلال البيع والشراء اللاحق. هناك أيضًا صفقات بديلة ، بالإضافة إلى تبادل مباشر للشقق (إسكان ثانوي) ، ولكن في كثير من الأحيان أقل. غالبًا ما تستخدم الوكالات العقارية هذه الخيارات الثلاثة.
الخيار الأول هو الأبسط ، وبالتالي الأكثرتستخدم بشكل متكرر. إذا كان مالك الشقة لديه خبرة كافية في العقارات ، فلا يجوز له دعوة سمسار عقارات محترف. في هذه الحالة ، تنقسم العملية إلى عمليتين: البحث عن مشتري وبيع شقتك ، وفي نفس الوقت يتم البحث عن سكن جديد يلبي جميع المطالبات. من غير المرجح أن يتعامل الشخص العادي مع التبادل المباشر بدون سمسار عقارات. هنا ، هناك حاجة إلى سمسار عقارات من ذوي الخبرة ، يعرف كيف يتبادل كل من الشقق المخصخصة وغير المخصخصة. تنشأ الصعوبات من حقيقة أن هناك دائمًا عددًا أكبر من الأشخاص الذين يرغبون في بيع مساحة المعيشة أكثر من أولئك الذين يرغبون في التبادل. عدد قليل جدًا ممن يرغبون في استبدال شقة مقابل تكلفة إضافية.
المخاطر
ولا يزال الاختيار ضيقًا للغاية بالنسبة لـكل طرف من أطراف الصفقة. يتم تنفيذ الصفقة البديلة فقط من قبل سماسرة العقارات ذوي الخبرة ، حيث أن المخاطر المالية للمشاركين مرتفعة للغاية. يدفع مشتري الشقة دفعة مقدمة ، ويدفع بائع المنزل القيمة الجغرافية للشقة التي ينوي شرائها. وبالتالي ، يتم تحديد سعر الشقق وتأكيد جدية النوايا (بعد إجراء دفعة مقدمة ، من الصعب إلغاء المعاملة).
عدم استقرار الوضع المالي في البلاديخلق مخاطر خاصة لأولئك الذين يتبادلون شقة من خلال البيع والشراء اللاحق. هذا ينطبق بشكل خاص على الأشخاص الذين قرروا استبدال شقة بشقة مقابل تكلفة إضافية. هناك العديد من هذه الحالات التي وجدت فيها قفزة مفاجئة في الأسعار أشخاصًا بعد بيع شقتهم القديمة وقبل شراء شقة جديدة. ليس هناك ما يكفي من المال ، ولكن لا يوجد مكان للعيش فيه بالفعل. معاملة بديلة تزيل هذا الخطر. هناك طريقة أخرى ، تم اختبارها من قبل أصحاب العقارات في العاصمة واستخدامها في كثير من الأحيان عند تبادل الشقق في موسكو.
تجارة في
هذه الطريقة تسمى Trade-in ، حيثينتقل العميل الذي يتبادل السكن بسرعة إلى مبنى جديد ، ويتم قبول شقته القديمة كوسيلة للدفع. حاليًا ، في العاصمة ، هذه الطريقة شائعة جدًا. الطريقة مريحة وسريعة - تستغرق المعاملة بأكملها ثلاثة أيام على الأكثر. بالطبع ، لا يزال السوق الثانوي سائداً من حيث عدد المعاملات ، ولكن المزيد والمزيد من الناس يرغبون في استبدال منزل قديم بمبنى جديد ، ويتم ممارسة هذه الطريقة بشكل متزايد ، مما يجعل من الممكن تحقيق أرباح حتى من تبادل شقة من غرفة واحدة لشقة من غرفة واحدة.
تجديد موسكو يسير الآن في نفس الشيءاتجاه. هناك أيضًا تبادل باستخدام ملحق من عاصمة الأمومة ، واليوم مثل هذه الصفقة ليست غريبة بأي حال من الأحوال. هذه الخدمة مدرجة في قائمة أي وكالة عقارية تحترم نفسها. يتم تمثيل تبادل الشقق في موسكو على نطاق واسع من خلال المعاملات برأس مال الأمومة (ولكن يمكن القيام بذلك إذا كان الطفل الذي يمتلك الأموال قد بلغ بالفعل سن الثالثة).
تبادل بقرض عقاري
أسئلة حول تبادل شقة تقع فيالرهون العقارية ترتفع في كثير من الأحيان. هذا نوع آخر معقد نوعًا من العمل مع العقارات ، ومع مرور الوقت يصبح الأمر أكثر شيوعًا ، حيث يتم شراء نسبة كبيرة جدًا من الشقق بالائتمان. لا تتطلب هذه العملية الموافقة فحسب ، بل تتطلب أيضًا المشاركة المباشرة للبنك الذي مول شراء المساكن.
الجانب الفني لهذه الصفقةحقيقة أنه لا يتم إبرام عقد واحد بل عقدين في وقت واحد: أحدهما للبيع والثاني للشراء. عند بيع شقة ، يجب على المشتري دفع الدين للبنك بدلاً من البائع ، أو يتم تحويل التزامات الدين إليه. البنوك تفعل هذا الأخير أكثر من مضض. بالإضافة إلى ذلك ، يفرض البنك رهنًا على الشقة بالتزامن مع إعادة التسجيل ، وهذا لن يسمح للمالك الجديد ببيع هذا العقار في المستقبل حتى يتم تسوية الدين بالكامل.
التبادل مع ممتلكات البلدية
نوع آخر هو التبادل الخاص بكشقق للبلدية وبالعكس. يجب القول أن جزءًا كبيرًا من العقارات ، حتى في العواصم ، لم ينتقل بعد إلى ملكية خاصة ، وفي صناديق المدينة يوجد الكثير من ممتلكات البلدية. هذا بالتأكيد لا يعني أنه لا يمكن استبدال هذه الشقة. يتمتع جميع مواطني الدولة بنفس الحق في المطالبة بأفضل ظروف السكن. يمكنك تغيير المنطقة أو توسيع مساحة المعيشة ، ولكن الطريقة الوحيدة للقيام بذلك هي استبدال شقة بأخرى جديدة.
لا يمكن أن تعمل طرق البيع والشراء هنا.حتى التبادل في هذه الحالة سيكون صعبًا جدًا مقارنة بالشقق المخصخصة. سيتعين على مالك السكن البلدي جمع الكثير من الأوراق ، ولن يحصل مالك العقار المخصخص عمليًا على أي فائدة من التبادل. اتفاقية تبادل الشقق مدعومة باتفاقية إيجار اجتماعي تنظم العيش في شقة بلدية ، وسيتعين على مالك مكان المعيشة الخاص إعادة تسجيله لنفسه. وصاحب الشقة البلدية يحصل على واحدة جديدة بملكية كاملة. بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في تغيير ظروفهم المعيشية ، يمكن لأصحاب الشقق الاختيار من بين العديد مما سبق ، أي استخدام استبدال شقة أكبر بأخرى أصغر ، أو الاعتماد على دفعة إضافية ، أو تطبيق اتفاقية البيع ، واتفاقيات التبادل ، و الاعجاب. الأشخاص الذين يعيشون في شقة بلدية في ظروف مختلفة تمامًا - فقط التبادل يعمل هنا. كثير من الناس يخصصون المساكن أولاً ، ثم يبيعونها ويتبادلونها ، الأمر أسهل وأكثر ربحية.
الضرائب ومجموعة المستندات
وواحد آخر من أهم جوانب الشقةالصرف - الضرائب. لا ينظم قانون الضرائب بأي شكل من الأشكال الضريبة على التبادل المباشر للشقق ، لكن القانون المدني في المادة 567 ينص على أن اتفاقية التبادل تخضع لنفس قواعد الضرائب مثل الشراء والبيع. يتم الاعتراف بالطرف الذي ينقل حقوق الملكية باعتباره البائع والطرف الآخر باعتباره المشتري ، وبالتالي سيتم احتساب دفع الضريبة لكل شقة وفقًا للتكلفة العينية لمساحة المعيشة ، والتي تنعكس في اتفاقية التبادل. لا توجد ضريبة على الصرف إلا إذا كانت الشقة مملوكة لهذا المالك لأكثر من ثلاث سنوات.
أفضل شيء في مجموعة المستندات هو قائمة المحتويات:
1. المستندات التي تحدد ملكية مكان المعيشة.
2. جواز سفر مساحي.
3. نسخة من الحساب الشخصي ومستخرج من دفتر المنزل.
4. توثيق القيمة المقدرة للشقة بعد تثمين العقار.
5. وثائق الهوية (شهادات الميلاد وجوازات السفر للمقيمين).
6. شهادات الطلاق أو الزواج (إذا تم شراء العقار قبل الطلاق ، يلزم الحصول على موافقة خطية من الزوجين السابقين للمعاملة).
7. شهادة من دائرة الوصاية على القصر (إذا كانت مسجلة في مكان المعيشة أو لها نصيب).
الضمانات
المعاملات التي تنطوي على تبادل عقار واحدمن ناحية أخرى ، دائمًا ما تكون أكثر تعقيدًا من عمليات البيع والشراء المعتادة. سيتطلب هذا الإجراء بالتأكيد نهجًا احترافيًا ، ولكن حتى في هذه الحالة ، هناك بعض المخاطر. يضيع الكثير من الوقت ويتم بذل المزيد من الجهد.
جذب خدمات سمسار عقارات مختص فقطبطريقة ما يوفر الوقت والأعصاب. هناك مخاطر خاصة في التحقق من الوثائق. سيتمكن متخصص من وكالة عقارية من منع هذه المشاكل المرتبطة بتبادل الإسكان الثانوي على الأقل. بعد كل شيء ، من المحتمل أن العديد من المالكين قد تغيروا هنا ، وبالتالي هناك خطر إعلان عدم صلاحية المعاملة إذا تم انتهاك حقوق شخص ما.
التبادل بين المدن
الخطر ينطبق بشكل خاص على المعاملات طويلة المدى ، حتىإذا كان هناك تبادل لشقة بضاحية. هذه مهمة صعبة إلى حد ما داخل نفس المدينة ، لأنها أصعب أنواع معاملات الإسكان. وهنا يكون الملاك والأشياء بعيدين جغرافيًا عن بعضهم البعض ، وفي أماكن مختلفة تختلف ممارسة المعاملات العقارية ، ومن الجيد أن تكون مختلفة بشكل ملحوظ ، وليس جذريًا.
ولكن هناك أيضًا الخيار الأخير ، وهو الخيار الجاديؤثر على النتيجة النهائية لهذا المشروع. تنظيم مثل هذه المعاملات معقد للغاية. إن أبسط المشكلات المتعلقة بالتسجيل والتفريغ ، مع الإصدار المادي للشقة ، ليس من السهل حلها حتى بالاتفاق. لكن الأمر يتعلق دائمًا بمهام أكثر صعوبة.
التبادل المباشر والبديل
هناك طريقتان رئيسيتان لتبادل الشققبين المدن - عن طريق التقنيات المباشرة والبديلة. التبادل المباشر معروف منذ الحقبة السوفيتية ويتم تنفيذه وفقًا للمصالح المشتركة للأحزاب ، أي على سبيل المثال ، يجب على سكان موسكو الراغبين في الانتقال إلى ريازان العثور على الراغبين في الانتقال إلى العاصمة في ريازان ، وهكذا تتوافق أماكن المعيشة مع رغبات الطرفين. الجزء الأصعب هو إيجاد الخيارات. جميع طرق البحث الحالية ليست فعالة بما فيه الكفاية ، حتى عبر الإنترنت. لذلك ، عادة ما تستمر المرحلة الأولى من التبادل فقط لسنوات. الطريقة الثانية هي الشراء المعاكس (البديل). هذا هو خيار السوق الذي يوفر احتمالية عالية لصفقة ناجحة. خلاصة القول هي أنك تحتاج أولاً إلى بيع شقة في موسكو ، ثم شرائها في ريازان.
يتم التبادل من خلال التمويل المباشر ، وبالتاليسوف تسير الأعمال التجارية بشكل أسرع وأكثر كفاءة ، على الرغم من أنه لا يمكن تجنب بعض الصعوبات هنا (حان الوقت لشراء منزل جديد ، عندما يلزم بالفعل إخلاء المسكن القديم ، على سبيل المثال ، أو إعادة التسجيل). من أهم الظروف توقيت جميع مراحل المعاملة التي يجب أن يتم إعدادها بحيث لا يكون هناك تأخير في أي من مراحلها. أيضا ، النقطة الأساسية هي الحساب. في أغلب الأحيان (وهذا هو أفضل الخيارات) ، يتم استخدام صندوق ودائع آمن. يتم وضع كامل المبلغ المخصص لشراء شقة ، في يوم توقيع المستندات والعقد ، في خلية لا يتمكن البائع من الوصول إليها إلا بعد تسجيل الدولة للعقد ، وبعد ذلك يصبح تلقائيًا مالكًا للشقة. مساحة المعيشة هذه.
