Сьогодні ми розглянемо досить цікаве питання – титульне страхування нерухомості. Що це таке і навіщо потрібно?
Насамперед ця тема може бути цікавоютим людям, які планують інвестувати вільні кошти у нерухомість. Якщо найближчим часом ви плануєте придбати у власність квартиру, будинок або дачну ділянку – страхування титулу може вберегти вас від багатьох неприємностей.
Справа в тому, що коли ви купуєте житло, правовласності на яке неодноразово змінило власника, ви ставите себе у небезпечне становище. Ваше право на придбану власність може бути будь-якої миті оскаржене одним із попередніх власників. Підстав на те може бути безліч. Страхування права власності титулу якраз і покликане уберегти вас від таких ризиків. Давайте розбиратися докладніше.
Що таке страхування титулу
Отже, що розуміється під терміном «титульнестрахування нерухомості»? Що це таке? Так називають страховий продукт, що забезпечує захист від ризику втратити право на власність, якщо угода буде оскаржена та визнана недійсною. Цікаво, що такий поліс захищає людину не від того, що може статися в майбутньому, а від можливих наслідків того, що сталося колись. На момент укладання договору титульного страхування такі події не відомі жодній із сторін і ніяк себе не виявляють.
Назва полісу походить від словосполучення «правовий титул», яке означає документ, що підтверджує виключне право власності на конкретне майно.
На сьогоднішній день такі договори найчастішеукладаються одночасно з договором страхування нерухомості. Така власність часто виступає об'єктом довгих правових ланцюжків. Одна й та квартира може кілька разів продаватися, ставати об'єктом дарування, відчуження будь-яким способом, успадкування і передачі з рук в руки, на підставі рішення судових органів. Якщо на будь-якому з перерахованих етапів були допущені юридичні неточності, то не лише ця конкретна угода, а й усі наступні можуть бути оскаржені та визнані недійсними. Внаслідок таких дій нинішній власник житла позбавляється прав на придбаний об'єкт нерухомості. Титульне страхування, відгуки про яке найпозитивніші, якраз і захищає власника від такого ризику.
Навіщо це потрібно
Основний результат, який отримує людина відтакого виду послуг - компенсація збитків, отриманих у разі втрати власності на придбану квартиру, будинок чи дачу. Крім цього, у договорі можуть бути передбачені інші компенсації, пов'язані із відшкодуванням додаткових втрат, пов'язаних із страховою подією.
Страховим випадком при цьому визнаєтьсядокументально підтверджений факт того, що вам завдано реальних збитків, пов'язаних із втратою (повністю або частково) права власності на житло. При цьому події виникли незалежно від вашої волі і на підставі судового рішення, яке вже набуло чинності.
Від чого захищає страхування титулу
Придбання будь-якої власності, а особливожитла, що вимагає зваженого та відповідального підходу. Тут важливо врахувати кожну дрібницю, всі можливі неприємності. За даними офіційної статистики, трохи більше одного відсотка угод, укладених у сфері нерухомості, визнаються судом недійсними. Начебто небагато, але це якщо справа не торкнулася вас.
Причини для заперечення можуть бути різними.Наприклад, при приватизації не було взято до уваги інтереси дитини. Це є підставою оскаржити угоду. Причому зробити це можна навіть за два-три роки.
Оскільки шахрайським схемам найчастіше піддається саме житло, страхування титулу при покупці квартири стане гарантією того, що ваші кровні не перекочують до кишень «чорних» ріелторів.
Звичайно, до укладання угоди варто ретельноперевірити всю піднагідну житла, що купується. Але зробити це дуже проблематично. Справа в тому, що архіви найчастіше відмовляються надати дані про всі угоди, раніше скоєні з майном. Мотивують вони свою відмову тим, що даних про останнього власника нібито достатньо. Насправді це далеко ще не так. Може з'явитися набагато раніше власник, і тоді права всіх наступних власників, скільки б їх не було, будуть визнані судом недійсними. Саме тому страхування титулу власності робить процес купівлі-продажу набагато безпечнішим.
Коли угоду можуть оскаржити та визнати недійсною
Існує кілька ситуацій, за яких укладання угоди можуть визнати недійсним:
- під час оформлення було надано підроблені документи;
- на придбаний об'єкт накладено арешт через наявність непогашених боргів одного із попередніх власників;
- квартира була куплена не у справжнього власника;
- продавець промовчав про незгоду своєї «другої половини» на проведення угоди;
- на куплене житло претендують спадкоємці одного з колишніх власників.
У деяких інших випадках страхування титулу квартири також може убезпечити нового власника від збитків унаслідок втрати чи обмеження права власності:
- На момент угоди продавець був неповнолітнім, страждав на розлад психіки або був обмежений у дієздатності в судовому порядку.
- Документи було складено з порушенням чинного законодавства.
- Втратили чинність права довіреної особи, у випадках коли правочин здійснювалася продавцем не особисто.
- Угода була укладена обманним шляхом або під дією насильства чи погроз.
Скільки це коштує
Отже, ви вирішили оформити страхування титулу.Скільки коштує такий поліс і від чого залежить його вартість? Сума страхування приймається виходячи з угоди сторін. Найчастіше вона відповідає одному з таких параметрів:
- ринкову (дійсну) вартість житла на момент підписання договору;
- вартості придбання такого житла (вартість заміщення);
- відновлювальної вартості, тобто суми, необхідної для побудови такого ж об'єкта;
- суми, зазначеної у договорі кредитування (якщо такий оформлювався);
- вартості житла за договором, відповідно до якого було отримано право власності.
Що впливає на розмір страхового тарифу
Платіж, який вам доведеться вносити як страховий, також залежить від кількох параметрів:
- величини страхової суми;
- кількості ризиків, врахованих у договорі;
- історії будинку чи квартири (кількості колишніх власників);
- наявності франшизи та її розміру;
- особливостей нормативної бази, що існувала на момент укладання попередніх правочинів або приватизації;
- термін дії поліса.
Залежно від цих чинників тариф на страхування титулу може обчислюватися у вигляді від 0,1 до 5% від суми страхування. Все залежить від умов договору.
Правила оформлення
Такий вид страховки є актуальним не тільки у випадкупридбання житла на вторинному ринку Титульне страхування нерухомості убезпечить вас також при покупці житла в новобудові. Для правильного оформлення договору потрібно підготувати:
- Документ, що підтверджує право власності на об'єкт (купівля, дарування, наслідування та ін.).
- Свідоцтво про держреєстрацію.
- Техпаспорт житла.
- Витяг з будинкової книги.
- План будинку чи земельної ділянки (якщо йдеться про страхування цих об'єктів).
Що робити при настанні страхового випадку
Якщо трапилася ситуація, коли страхування титулу все ж таки знадобилося, слід негайно сповістити про це вашу СК. Вам потрібно особисто прибути туди і в найкоротший термін надати такі документи:
- цивільний паспорт або інший документ, що підтверджує вашу особу;
- чинний договір титульного страхування;
- оригінал та копію рішення суду, що встановлює факт відчуження придбаного майна.
Після ретельного вивчення документів СК зобов'язанавиплатити вам всю суму за договором. Крім того, якщо до страховки було внесено пункт про компенсацію інших витрат, наприклад судових витрат, ці гроші вам також відшкодують.
особливості страхування
На превеликий жаль, договір на страхуваннятитул не надто популярний у нашій країні. Більше того, багато людей навіть не здогадуються про існування такої можливості. Тому під час укладання страхового договору часто допускаються помилки, наявність яких призводить до серйозних наслідків у разі настання страхового випадку.
Під час підписання договору слід звернути увагу на такі моменти:
- Не варто підписувати договір, у якомує вичерпний список страхових ризиків. Велика ймовірність того, що якусь ситуацію просто не врахують, що згодом призведе до відмови у виплаті. Найкраще, якщо у договорі буде зазначено, що відшкодуванню підлягає втрата права власності незалежно від причини.
- Деякі СК пропонують поліс, у якомупрописано, що відшкодування належить тільки за угодами, вчиненими за вашої безпосередньої участі. Це також може негативно вплинути на отримання виплати.
- Досить часто під час укладання угоди знерухомістю в договорі прописується набагато менша сума, ніж це є насправді. Робиться таке для того, щоб максимально знизити розмір податку. Тому за титульного страхування дуже важливо вписати в договір саме реальну суму угоди, а не ту, що прописана в договорі купівлі-продажу.
Тонкощі страхування титулу при іпотеці
Досить часто разом із оформленням іпотеки банкизобов'язують клієнта оформити страховку життя та здоров'я. Це й не дивно, адже банк зацікавлений отримати свої гроші у будь-якому разі. На страхуванні титулу ніхто зазвичай не наполягає, адже у ньому зацікавлений не банк, а ви самі. Адже навіть у тому випадку, якщо покупка буде визнана недійсною, гроші банку доведеться повертати вам.
До речі, титульне страхування при іпотеці дужевигідно самому покупцю. Адже до укладання договору страховий агент зобов'язаний ретельно перевірити всі нюанси угоди та у разі чого надати клієнту допомогу кваліфікованого юриста. Загалом зробити все можливе, щоб уникнути настання страхового випадку.
Страхуючи титул за іпотекою, потрібно пам'ятати про те, що в договір потрібно вписувати суму не меншу, ніж доведеться виплатити в результаті. Та й сам договір страхування варто укладати на той самий термін.
Коли страховка не допоможе?
Титульне страхування не є абсолютноюпанацеєю. На жаль, існують ризики, за яких вона не працює. Якщо після покупки житла виникає обтяження, не пов'язане із втратою власності, титульний поліс вам не допоможе. Що це означає?
Ось невеликий приклад.Ви придбали квартиру, а за три роки з'ясувалося, що в ній прописана ще одна людина (без права власності). На момент укладання угоди він був відсутній (наприклад, сидів у в'язниці або був на заробітках за кордоном), а тепер повернувся. Якщо жити йому більше ніде, то відповідно до сорокової статті Конституції РФ, він матиме право на проживання у вашому будинку. У цьому контексті ситуація не буде визнана страховим випадком, оскільки на право власності ніхто не претендує.
Тож не варто розраховувати на титульнестрахування як на панацею від усіх бід. Щоб уникнути неприємних ситуацій, потрібно самостійно докласти максимальної кількості зусиль, щоб убезпечити себе від усіх ризиків.
