На жаль, ніхто з нас не застрахований відраптової втрати роботи, несподіваної хвороби чи додавання сім'ї. У житті можуть траплятися як сумні, так і радісні події. І навіть придбане в кредит таке бажане житло скоро стане обтяжливим чи непотрібним.
Чи можна продати квартиру, куплену в іпотеку? Ми спробуємо сьогодні цього розібратися.
Коли така угода потрібна?
Співробітникам банків-кредиторів нерідко доводитьсячути від своїх позичальників: "Хочу продати квартиру за іпотекою, але не знаю з чого почати". Продаж квартири, яка знаходиться в заставі у банку, для наших співвітчизників явище поки що рідкісне. Однак у сучасній банківській практиці вже траплялися такі випадки. Наприклад, позичальник придбав по іпотеці квартиру, акуратно виплачував поточні платежі, але потім, через якісь обставини, йому знадобилося житло більшого розміру. У зв'язку з цим він шукає покупця на свою житлоплощу за допомогою рієлтора або самостійно.
Виручені кошти йдуть на виплату кредиту, а частина, що залишилася, стає першим внеском при придбанні житлоплощі більшого розміру, але вже за новим кредитним договором.
Трапляються ситуації, коли покупець житла немає в своєму розпорядженні суму, яка необхідна для покупки більшої житлоплощі, і також збирається взяти іпотечний кредит. Це процедура складніша, оскільки банку потрібно схвалити його кандидатуру, оцінити його фінансові можливості, щоб гарантії виплати позики були збережені.
Відчужуємо нерухомість у банку
Якщо у позичальника з'явилися непереборніобставини, що не дозволяють вносити виплати у повному обсязі, банк насамперед зацікавлений піти йому на зустріч у питанні реалізації житлової нерухомості. Якщо покупця на житло ще не знайдено, установа пропонує своєму клієнту надійного та перевіреного партнера для того, щоб здійснити угоду. Однак позичальник повинен добре розуміти, як продати квартиру, обтяжену іпотекою. Це нестандартна угода, тому вона може спричинити зниження продажної вартості житла.
Банк зацікавлений у тому, щоб кредит бувпогашено, та прострочені платежі були відсутні. Якщо позичальник з низки причин не може виплачувати кошти на позику, але згоден погасити його за рахунок реалізації квартири, то фінансова установа зазвичай звертає стягнення на заставу. Це відбувається у позасудовому порядку.
Продати квартиру, що знаходиться в іпотеці, можназа умови, що розрахунки з покупцем проводитимуться через банк та під контролем співробітника кредитного відділу. Такий порядок відчуження майна, що у заставі, докладно описаний у законі про іпотеку.
Обтяження квартири заставою накладає деякі обмеження щодо розпорядження цим законним правом.
Шукаємо покупця
Якщо ви хочете продати квартиру, куплену за іпотекою, необхідно обов'язково отримати згоду банку. Як тільки ви заручилися його схваленням, потрібно вибрати оптимальну схему продажу.
Розглянемо можливі способи продажу
Існує два варіанти проведення подібнихугод. Який найбільше підходить у вашому випадку – вирішуватимуть банк, покупець та продавець. Способи значно відрізняються один від одного. Дуже важливо, коли та за яких умов буде знято заставу з нерухомості – до реєстрації прав власності або після неї.
У першій ситуації банк дає свою згоду назаміну власника, а потім знімає обтяження. В результаті на якийсь час заставником є новий власник квартири – покупець. Він поміщає кошти у два осередки в депозитарії. В одній зберігається сума, яка дорівнює залишку боргу банку, в іншій – частина, що залишилася. Операції з осередками проводяться під контролем працівника банку. Після реєстрації прав власності той самий працівник вилучає зі «свого» осередку залишок заборгованості та вручає покупцеві документ про зняття обтяження. Кошти з другого осередку отримує продавець квартири. У цьому угода завершується.
Чи можна продати квартиру, куплену в іпотеку іншим способом?
Так, існує ще один варіант такої угоди.У другому випадку позичальник вносить на свій рахунок у банку залишок заборгованості, а також нараховані відсотки за чинним кредитом. Це робиться для того, щоб фінансова установа списала цю суму та видала позичальнику листа про те, що його зобов'язання перед ним виконані, та обтяження з житла знято.
Для цього продавець може оформити договір пропродажу квартири (попередній варіант), після укладання якого покупець передасть позичальнику суму, необхідну закриття їм іпотечного кредиту. У свою чергу позичальник внесе кошти на свій рахунок у банку до подання відповідних документів на реєстрацію прав власності. Здати всі необхідні папери на зняття обтяження та зареєструвати договір продажу можна за один день.
Угода рідкісна, але можлива
На питання про те, чи можна продати квартиру,куплену в іпотеку, співробітники банків зазвичай відповідають, що ця угода складніша за звичайну, але вона можлива. Строк, після якого здійснення її можливе, встановлюється банком.
Сьогодні існує три способи, якими можнапродати квартиру, куплену за іпотекою. Перший варіант – самостійний продаж. Він має на увазі прозорість угоди та обов'язкову згоду на неї банку-кредитора. Після того, як згоду отримано та остаточно визначено суму боргу за кредитом, укладається угода з покупцем. Воно має бути засвідчено нотаріально. Потім покупець виплачує банку-кредитору суму, яку має продавець. Після цього він отримує на руки розписку та документ про відсутність заборгованості.
У зазначений термін продавець офіційно винензареєструвати зняття обтяження у відповідному органі та перехід права власності на продану квартиру. Обов'язково має бути зареєстрований договір продажу. Різниця у коштах між сумою боргу банку та ціною квартири зберігається у банківському осередку, що має певні умови доступу.
Варіант другий – продати кредит.Він відрізняється предметом продажу. Ним є іпотечний кредит. Для цього також знадобиться отримання згоди банку-кредитора. І тут він має право схвалити (чи схвалити) кандидатуру нового позичальника. Лише тоді відбувається переоформлення кредиту.
Оформляється угода про переказ заборгованостіна покупця, який приймає зобов'язання щодо погашення боргу. У цьому випадку квартира, як і раніше, залишається в заставі у банку. Крім того, викупити кредит може й одна фінансова установа в іншої (перекредитування). Але такі операції вони, як правило, здійснюють неохоче, у зв'язку з тим, що не зацікавлені у втраті своїх клієнтів.
Варіант третій – неофіційний
Це спосіб сумнівний у всіх відношеннях.Для його здійснення необхідно знайти покупця, який бажає погасити кредит достроково. Знайти таку людину досить складно. До того ж у цьому випадку іпотечний кредит має бути погашений достроково та без штрафних санкцій. Якщо ви не знаєте, як продати будинок в іпотеці, потрібно враховувати, що угода буде проходити так само, як і з квартирою.
Інші питання, пов'язані із продажем іпотечної квартири
Досить часто із отриманням довгоочікуваного житлалюди одержують і безліч проблем. Здебільшого вони пов'язані із зміною умов життя, втратою роботи, неможливістю виплачувати кредит. Наприклад, багатьох цікавить питання про те, чи можна продати квартиру з військової іпотеки. Такий правочин можливий, але при отриманні згоди на нього банку-кредитора та Міністерства Оборони.
Сьогодні ви дізналися, чи можна продати квартиру, куплену в іпотеку. Сподіваємось, що отримані відомості допоможуть вам правильно провести таку угоду.
