Једна од најпопуларнијих метода инвестирањана тржишту некретнина - уступање стана у новој згради. Не разумеју сви шта је ово, а често почетник једноставно не жели да се бави тим. Према статистикама, готово петина свих кућа у изградњи продаје се по овој шеми. Које су главне предности и недостаци ових послова? Који је ризик за купца?
Додјела стана у новој згради: шта је то?
Уступање је споразум о преносу права напримање непокретности трећем лицу. Трансакција је могућа док се не одржи државна комисија, када документи о власништву над просторијама у стамбеној згради још не постоје. Инвеститор који је купио стан у новом дому од грађевинске компаније преноси своја имовинска права на другог појединца уз накнаду. Обично инвеститор од трансакције добије од 10 до 90% добити од новца уложеног у нову зграду. Обавезе и права на програмера такође се преносе на новог учесника у заједничкој изградњи.
Пренос власништва над станом у новој згради може се извршити на два начина:
- Према уговору о контроли (продавац отплаћује дуг према програмеру и средствима купца, трансакција се може извршити неколико пута са једним објектом некретнина);
- Према прелиминарном уговору (не подлеже обавезној државној регистрацији, осигурава право продавца и купца да убудуће изврше трансакцију).
Исплата средстава врши се по договору страна.
Како продати стан у новој згради према задатку: фазе
Уговор о уступању пролази кроз четири фазе извршења:
1. Проверава се документација програмера:
- повеља компаније;
- споразум о сарадњи;
- потврде о државној регистрацији и регистрацији при Федералној пореској служби;
- грађевинске дозволе;
- декларација о пројекту;
- документи који потврђују финансирање.
2Продавац обавештава о намери да прода имовину програмеру, након чега од њега мора добити писмену сагласност, као и документе који потврђују одсуство новчаних обавеза према компанији. Такође је потребно прибавити јавнобележничку сагласност супружника за продају некретнина, дозволу кредитне институције (ако је стан купљен под хипотеком), извод из регистра за животни простор. Купац мора прибавити јавнобележничку сагласност супружника и узети хипотеку и уговор о давању стамбеног кредита (у случају хипотеке) од банке.
3. Саставља се сам уговор о преносу. Можете га израдити од програмера, канцеларије за некретнине или адвоката.
4. Државна регистрација уговора о преносу врши се у одељењу Росреестр.
Да ли је могуће доделити хипотеку
Актуелно руско законодавство каже,да су могући уступање и хипотека стана у новој згради. Да би то урадио, продавац треба да прибави писану сагласност кредитне институције, јер своје новчане обавезе у целини преноси на купца. Дакле, купац се обавезује да ће се придржавати свих услова уговора о зајму. У овој фази потребно је пажљиво проучити уговор о стамбеном зајму, јер банка има право да врши промене по свом нахођењу.
Порез
Према Пореском законику, последошло је до уступања стана у новој згради, продавац мора да плати порез од 13%. Одбитак се врши од износа добити - разлике између примљеног новца и првобитних трошкова становања. Да би то урадио, продавац подноси декларацију 3НДФЛ пореској управи.
На пример, ако се стан купи за 1.000.000 и прода по уговору о преносу за 2.000.000, порески одбитак би износио 130.000.
Ако купац жели да добије порески одбитак за куповину непокретности, мора од продавца да затражи признаницу за плаћање пореза.
Прос
И продавац и купац имају користи након што је додељивање стана у новој згради формализовано. Која је то корист?
Продавац остварује профит од продаје. Штавише, његова величина може бити вишеструко већа од првобитно уложеног износа.
Предности за купца:
- Ниска цена у поређењу са готовим кућиштем.
- Могућност индивидуалног планирања.
- Купљен је легално чист стан.
Цонс
Упркос чињеници да је уступање права на стану новој згради је једна од најпопуларнијих трансакција на тржишту некретнина, и даље је ризичан подухват. Међу главним ризицима су:
- Стечај грађевинске компаније.
- Отказ уговора о преносу.
- Двострука продаја.
- Продавац не обавештава програмера о задатку.
Погледајмо сада ове тачке детаљније.
Стечај грађевинске компаније
У периоду који се рачуна од тренуткадржавна регистрација предшколске установе и пре потписивања акта о преносу куће у функцију, акционар има право да пренесе своја права на непокретностима Главни разлог задатка је кршење стандарда квалитета од стране програмера и опетовано одлагање градње. По правилу су такве околности настале услед предстојећег банкрота програмера.
Након почетних трансфера акционараправа на становање у новој згради, програмер ће бити једини одговоран новом учеснику у предшколској образовној установи. Ако програмер крши ДДУ и не испуни обавезе које су му наложене, раскид уговора о преносу је немогућ. Нови акционар суочиће се са парницом директно код програмера.
Оригинални учесник у изградњи може носитиодговорност за радње програмера према уговору само када прихвати гаранцију. Гарантоване понуде су изузетно ретке.
Отказ уговора о преносу
Задатак приликом куповине стана у новој згради нијемора бити у супротности са нормама важећег законодавства и споразума о учешћу у заједничкој изградњи. Уговор о уступању може се прогласити ништавим у следећим ситуацијама:
- Првобитни акционар није испунио новчане обавезе према програмеру и банци.
- Од грађевинске компаније није добијена писмена сагласност.
- Банка није добила писмену дозволу ако је стан купљен кредитним средствима.
Ако имате бар један од горе наведенихклаузуле уговора о уступању је неважећа. Према члану 390 Грађанског законика, одговорност за закључење неваљаног уговора у потпуности сноси оригинални учесник предшколске образовне установе. Дужан је да у потпуности уплати новац који му је пребачен, као и да плати камату и надокнади губитке које је претрпео преварени акционар.
Доубле Сале
2011. године усвојена је резолуција, премана коју све предшколске установе подлежу обавезној државној регистрацији. Нажалост, руско законодавство у области заједничке градње далеко је од савршеног. Посебно није искључен ризик двоструке продаје у случају уступања станова у зградама у изградњи.
У пракси су често случајеви каданесавесни продавци истовремено су склопили уговор о уступању са неколико купаца. То се догађа зато што се закључују прелиминарни уговори о купопродаји, чија регистрација у Росреестр није предуслов. Право власништва признаје се судски за цесионара који је први склопио уговор са продавцем. Новац треба пребацити продавцу тек након државне регистрације предшколске установе.
Продавац није обавестио програмера
Продавац мора добити од програмераписмена сагласност за продају стана. У супротном, нови деоничар ће претрпети губитке повезане са овим ризиком, укључујући немогућност поврата штете од програмера, све до отказивања ДДУ-а.
На пример, ако нови деоничар на суду жели да наплати казну од грађевинске компаније због кашњења у стављању објекта у рад, биће му одбијено.
Оспоравање уговора на суду
Одлуком суда физичка и правна лицаможе бити проглашен несолвентним или банкротирати. У овом случају, све трансакције у вези са куповином и стицањем некретнина сматрају се ништавним у два случаја:
- Када је у купопродајном уговору назначена намерно ниска цена.
- Трансакција се догодила мање од 12 месеци пре почетка стечајног поступка.
У судској пракси су чести случајеви када се један иИсте просторије се продају по уговору о цесији неколико пута. После тога, нови учесник у изградњи плаћа купљену имовину. Првобитни акционар покреће поступак стечаја и трансакција се поништава. Тако нови акционар остаје не само без жељеног животног простора, већ и без новца потрошеног на стан.
Појединачни центар задатка
У Санкт Петербургу и Лењинградској областипостоји специјализована агенција - Јединствени центар за додељивање. Станови у новој згради потенцијалним купцима су привлачнији од секундарних станова. Поред тога, додељивање је прилично сложен и дуготрајан процес који захтева јасно познавање законодавних норми.
Специјалисти Центра имају велико искуство у трансакцијама по уговорима о цесији. Агенција такође има своју базу података о верификованим објектима некретнина, што практично гарантује правну чистоћу трансакција.
Један од најризичнијих, али најприступачнијих врстастицање непокретности - уступање стана у новој згради. Шта је ово? Уступање значи пренос права на регистрацију имовине са учесника у заједничкој изградњи на треће лице. Ова врста трансакције има непорециве предности, али и многе значајне недостатке. Да бисте у будућности избегли проблеме са некретнинама, подршку трансакцијама поверите квалификованим адвокатима. У Русији постоји само једна специјализована агенција која се бави таквим питањима - Јединствени центар за додељивање.
