Jak samodzielnie sprzedać mieszkanie? Mieszkanie sprzedawane podatek. Sprzedaż nieruchomości bez pośredników

Czy można sprzedać nieruchomość bez pośredników?Aby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba zrozumieć, dlaczego zwracają się do nich właściciele nieruchomości. Wiele osób korzystając z usług agencji błędnie uważa, że ​​bierze na siebie pełną odpowiedzialność za zakupione za jej pomocą mieszkanie. Ten powód szukania mediacji jest bez znaczenia. Zgodnie z prawem umowa sprzedaży zawierana jest między sprzedającym a kupującym, a agencja nieruchomości jest po prostu pośrednikiem. Nie ponosi żadnej odpowiedzialności prawnej ani finansowej. Jest to koniecznie określone w umowie serwisowej między klientem a agencją. W najlepszym przypadku będzie w stanie reprezentować interesy sprzedającego w sporach sądowych.

Wiele osób korzysta z usług pośredników, abyunikaj nieprzewidzianych sytuacji lub oszustów. Wiedząc, jak sprzedać mieszkanie na własną rękę, czyli wszystkie zagrożenia i subtelności na każdym etapie transakcji, możesz się maksymalnie zabezpieczyć i obejść bez pomocy agencji.

Pośrednik wykonuje więc żmudną pracęopłata zawodowa jest wysoka. Jednak duży odsetek osób, które chcą włożyć wysiłek i zaoszczędzić pieniądze, nadal korzysta z usług pośredników. Powód jest tylko jeden - nie wiedzą, jak sprzedać mieszkanie bez pośrednika. Po zapoznaniu się ze wszystkimi etapami procedury zakupu mieszkania możesz bezpiecznie obejść się bez usług pośrednictwa.

Pierwsze kroki: jak wycenić, wystawić na sprzedaż i zorganizować oglądanie mieszkania

Jak samemu sprzedać mieszkanie i od czego zacząć? Przed zawarciem transakcji musisz przejść przez pierwsze trzy kroki w celu sprzedaży dowolnej nieruchomości:

1. Przede wszystkim musisz poprawnie ustawić cenę zaapartament. Aby to zrobić, musisz przestudiować podobne oferty nieruchomości. Za pomocą gazet reklamowych, Internetu znajdź ogłoszenia sprzedaży mieszkań w tej samej części miasta o zbliżonych parametrach: stan, powierzchnia, lokalizacja i inne. Możesz zadzwonić do kilku podobnych opcji i bardziej szczegółowo wyjaśnić wszystkie szczegóły, a także zapytać, jak długo mieszkanie jest w sprzedaży. Przy ustalaniu kosztów należy wziąć pod uwagę, że kupujący może się targować. Zazwyczaj targowanie wynosi do 5% pożądanej ceny.
2. Po ustaleniu przybliżonego kosztu mieszkania,powinien przyciągnąć uwagę jak największej liczby potencjalnych nabywców. Konieczne jest przesłanie reklamy do popularnych publikacji reklamowych, gazet bezpłatnych, umieszczenie na stronach internetowych oraz umieszczenie na specjalnych tablicach informacyjnych. Ogłoszenie powinno zawierać pokrótce wszystkie informacje o mieszkaniu oraz numer telefonu do kontaktu. Aby uniemożliwić potencjalnym kupującym dzwonienie przez całą dobę, możesz określić konkretną godzinę połączeń. Reklama powinna być aktualizowana tak często, jak to możliwe.
3. Wszyscy sprzedawcy, a zwłaszcza kobiety, które są zainteresowane tym, jak samodzielnie sprzedać mieszkanie, będą potrzebować porady na tym etapie. Do wizyty kupujących należy podchodzić z ostrożnością:

• umawiaj spotkania w ciągu dnia, najlepiej w weekend;
• dobrze jest być na spotkaniu z kimś, kogo znasz;
• usunąć kosztowności i pieniądze z widocznych miejsc;
• nigdy nie pokazuj oryginałów dokumentów przed transakcją, tylko kserokopie.

Otrzymanie depozytu

Nie musisz się spieszyć, aby usunąć ogłoszenia sprzedaży,nagle osoba zmienia zdanie, a sprzedawca straci potencjalnego klienta. Po uzgodnieniu ceny konieczne jest zaoferowanie kupującemu zaliczki. Osoby samodzielnie zaangażowane w transakcję i uczące się, jak sprzedać mieszkanie bez pośrednika w handlu nieruchomościami, muszą wiedzieć - zgodnie z prawem ten moment można sformalizować na różne sposoby: napisać umowę zaliczkową (otrzymanie zaliczki) lub sporządzić umowę przedwstępną na kaucji. Dla wygody i bezpieczeństwa niniejsza umowa sprzedaży musi zawierać pełny opis sprzedawanego przedmiotu oraz warunki wpłaty zaliczki. Wówczas, w przypadku odmowy realizacji transakcji, kupujący będzie również zobowiązany do zwrotu kar.

Jak sporządzona jest umowa sprzedaży?

Główny krok w tym procesie jest właściwy.sporządzić umowę sprzedaży, która musi być gotowa na 2-3 dni przed wyznaczonym terminem transakcji. Wybrana jest forma tego dokumentu: notarialnie lub zwykła pisemna (PPF). Oba rodzaje rejestracji mają tę samą moc prawną. Jednak ci, którzy uczą się samodzielnej sprzedaży mieszkania w hipotece, powinni mieć świadomość, że w tym przypadku, zgodnie z prawem, forma umowy powinna być jedynie poświadczona notarialnie.

Sporządzenie umowy PPF - bardziej ekonomiczne i kosztoweokoło 50-70 USD. W przypadku notarialnej formy dokumentu notariusz pobiera również dodatkowy procent kwoty sprzedaży. Oczywiście koszt tego typu rejestracji będzie znacznie droższy, dlatego nie należy wybierać notarialnej formy umowy i niepotrzebnie wydawać dodatkowe pieniądze.

Możesz samodzielnie sporządzić umowę PPF lub zwrócić się o pomoc do prawnika. W każdym razie musisz dokładnie przestudiować umowę sprzedaży nieruchomości i dokładnie sprawdzić każdy z jej punktów:

• kto komu sprzedaje (imię i nazwisko oraz dane paszportowe);
• adres i pełna zgodność głównych parametrów określonych w umowie z certyfikatami WIT - f nr 11A i f nr 22A;
• warunki sprzedaży, cena mieszkania i forma rozliczenia;
• poprawność dokumentów tytułowych opisanych w umowie;
• termin wydania lokalu oraz wypisu z niego osób zarejestrowanych wynosi co do zasady 14 dni.

Rejestracja umowy sprzedaży

Najwygodniejszym i najbezpieczniejszym sposobem wzajemnych rozliczeń jest:to jest sejf. Wskazane jest, aby otworzyć go w wiarygodnym banku znajdującym się na neutralnym terytorium. Skrytka depozytowa będzie gwarancją, że sprzedawca otrzyma swoje pieniądze natychmiast po wypełnieniu wszystkich niezbędnych dokumentów.

Po wpłaceniu pieniędzy do skrytki bankowej,musisz złożyć do rejestracji w Federalnej Służbie Rejestracji Państwowej (FSGRKK) już umowę sprzedaży i zakupu nieruchomości z podpisami i następującymi dokumentami:

• dokument własności sprzedawanego mieszkania (umowa kupna-sprzedaży, zaświadczenie o prawie do dziedziczenia, a także inny dokument potwierdzający prawa właściciela);
• paszport katastralny mieszkania, uzyskany od specjalistów WIT;
• kopię rachunku finansowego i osobistego (AKC) w oryginale oraz wyciąg z księgi domowej;
• oryginalne certyfikaty F nr 22A (wymagane) i F nr 11A (jeśli to konieczne) otrzymane w WIT;
• kserokopie paszportów wszystkich uczestników transakcji;
• dla kobiet, które same uczą się sprzedawać mieszkanie, powinieneś wiedzieć, że wymagana jest zgoda męża zarejestrowanego w mieszkaniu, a dla mężczyzny - zgoda jego żony;
• jeśli są dzieci, w niektórych przypadkach wymagana będzie zgoda władz opiekuńczych;
• w przypadku, gdy mieszkanie jest komunalne, potrzebna jest odmowa ze strony sąsiadów (jeśli są właścicielami innych pokoi) lub miasta (jeśli pozostałe pokoje nie są sprywatyzowane);
• inne dokumenty według uznania urzędnika ds. rejestracji (zaświadczenia urodzenia, zgonu i inne).

Jeśli rejestrator zaakceptował dokumenty, to wszystkopoprawnie oprawione. Pracownik ten wyda pokwitowanie przyjęcia dokumentów i wyznaczy termin, w którym należy je odebrać. Z reguły dokumenty są rejestrowane w FSGRKK średnio dwa tygodnie, następnie kupującemu i sprzedającemu wystawiany jest zarejestrowany dokument kupna i sprzedaży. Obie strony muszą dokładnie sprawdzić otrzymaną umowę pod kątem literówek i błędów. Jeśli wszystko jest w porządku, sprzedawca musi otrzymać od kupującego klucz do skrytki depozytowej.

Dlaczego potrzebujesz aktu przeniesienia?

Wydanie mieszkania odbywa się zgodnie zumowy określone w umowie sprzedaży. Akt przelewu jest ważnym dokumentem, który jest sporządzany podczas transakcji w dowolnej formie. Opisuje stan mieszkania. Czasami zastępuje go umowa kupna-sprzedaży, ale i tak lepiej taki papier sporządzić osobno. Możesz oczywiście osiągnąć ustne porozumienia, ale mądrzej jest się chronić. Ważny punkt dla sprzedawców, którzy uczą się, jak sprzedać mieszkanie bez pośrednika: do momentu podpisania aktu przeniesienia sprzedawca odpowiada za stan fizyczny mieszkania (powódź, pożar, kradzież), a także opłaca wszystkie rachunki za media .

Kiedy płacony jest podatek?

Wszystkich sprzedających interesuje pytanie, czy należy płacić podatek od sprzedanego mieszkania. W przepisach są takie ważne punkty:

• jeśli dana osoba posiada mieszkanie od 3 lat, lubponadto, gdy zostanie sprzedany, właściciel jest zwolniony z opodatkowania zgodnie z klauzulą ​​17.1 artykułu 217 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, ale nadal musi złożyć zerową deklarację podatkową;
• gdy sprzedawca jest właścicielem domu krócej niż 3 lata, to zgodnie z art. 220 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej jest on zobowiązany do zapłaty 13% podatku od kwoty, schemat obliczania, dla którego właściciel wybiera według własnego uznania.

Dwie formuły obliczeniowe dla podatku:

• Formuła 1: odjąć koszty zakupu od zysku ze sprzedaży mieszkania;
• formuła 2: odejmij 1 milion rubli od kwoty sprzedaży mieszkania.

Dla tych, którzy mają do czynienia z pytaniem „jak sprzedać mieszkanie na własną rękę” i nie znają wszystkich zawiłości przepisów, przydatne będzie kilka przydatnych informacji:

1. Jeśli mieszkanie zostało zakupione po aktualnej ceniesprzedaży lub wyższej, lepiej użyć pierwszego wzoru obliczeniowego, ponieważ kwota podatku będzie ujemna, co oznacza, że ​​nie musisz nic płacić. Na przykład właściciel kupił mieszkanie dwa lata temu za 2 miliony rubli, a teraz sprzedał je za 1,8 miliona rubli, a następnie zgodnie ze wzorem 1,8 miliona rubli. - 2 miliony rubli. = -0,2 miliona rubli. - nie płaci się podatku od strat.
2. Gdy mieszkanie otrzymało się praktycznie za darmo (przez spadek, darowiznę), to rozsądniej jest wziąć pod uwagę drugą formułę.
3. Zgodnie z art. 229 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej przedłożyćzeznanie podatkowe w miejscu rejestracji sprzedawcy jest wymagane w każdym przypadku przed 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Naliczony podatek niezerowy należy zapłacić do 15 lipca.

Mieszkanie na sprzedaż przez pełnomocnika

Jeśli nie ma wystarczająco dużo czasu na żmudny procesw sprzedaży domów często wydawane jest pełnomocnictwo. Na przykład będzie to rozsądne rozwiązanie w przypadku, gdy kilku właścicieli posiada tę samą nieruchomość. W tym przypadku sprzedaż mieszkań przebiega w następujący sposób: wszyscy właściciele rejestrują wszystkie sprawy związane z transakcją dla jednej mniej zajętej osoby. Niezależnie od powodu sporządzenia pełnomocnictwa, jest bardzo ważny punkt: aby uniknąć kłopotów i nie zostać bezdomnym, konieczne jest jasne określenie uprawnień osoby upoważnionej.

Trzeba podejść bardzo poważnie i czujniepełnomocnictwo ogólne. Pozwala zaufanej osobie dokonywać wszelkiego rodzaju transakcji majątkiem i rozporządzać nim według własnego uznania, np. sprzedać i zdobyć dla siebie pieniądze. Pełnomocnictwo ogólne jest wystawiane przez notariusza dopiero po dokładnym sprawdzeniu przez mocodawcę, na ile zdaje sobie sprawę z celu podpisania tak ważnego rodzaju dokumentu.

Są chwile, kiedy kupujący chcebyć po bezpiecznej stronie i wymaga zawarcia klauzuli w umowie kupna-sprzedaży potwierdzającej transakcję przez właściciela domu. Wtedy mieszkanie może zostać sprzedane na podstawie pełnomocnictwa dopiero po oświadczeniu zleceniodawcy, spisanym przez notariusza, o ważności transakcji sprzedaży.

W przypadku konieczności użycia needusługi powiernika przestały mieć znaczenie, wówczas pełnomocnictwo można odwołać nawet przed datą jego wygaśnięcia. Dane o odwołaniu pełnomocnictwa ewidencjonowane są w bazie informacyjnej Izby Notarialnej.

Sprzedaż mieszkania, w którym mieszka dziecko

Prawie każda rodzina ma dzieci.Dlatego dla rodziców-sprzedawców pytanie jest bardzo istotne: „A w tym przypadku, jak sprzedać mieszkanie?” Dziecko musi być brane pod uwagę iw żadnym wypadku nie naruszać jego interesów, w przeciwnym razie sprzedaż mieszkania będzie problematyczna. Jest to monitorowane przez władze opiekuńcze. Procedura kupna i sprzedaży jest dwojakiego rodzaju: dziecko jest zarejestrowane w mieszkaniu lub posiada udział w mieszkaniu.

Zgodnie z postanowieniami art.26, 28 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej małe i małoletnie dzieci tylko za zgodą przedstawicieli prawnych mają możliwość dokonywania ściśle uzgodnionego zakresu transakcji, w tym tych, w których chodzi o nieruchomości. Istnieje możliwość sprzedaży mieszkania, w którym osoba małoletnia jest zarejestrowana, ale nie jest właścicielem, bez zgody władz opiekuńczych. Wyjątkiem są dzieci pozbawione opieki rodzicielskiej lub pozostające pod opieką. W takiej sytuacji wymagane jest specjalne pozwolenie od służby opiekuńczej. W każdym razie przed sprzedażą mieszkania należy znaleźć nowe miejsce rejestracji dziecka, ponieważ dzieci, wypuszczane z jednego miejsca zamieszkania, muszą natychmiast zostać zarejestrowane w innym. Jednocześnie nowe mieszkania powinny mieć taką samą lub większą powierzchnię i podobne warunki życia. Jeśli prawa małoletniego nie zostaną naruszone, to nie będzie problemów ze sprzedażą mieszkania.

Jeśli dziecko jest właścicielem części mieszkania, towymagana jest odpowiednia zgoda władz opiekuńczych i opiekuńczych. Należy o to zadbać z wyprzedzeniem, przed sprzedażą nieruchomości. Musisz skontaktować się z organizacją opiekuna w miejscu rejestracji małoletniego dziecka i dowiedzieć się, czy w ogóle można sprzedać mieszkanie, w zależności od specyfiki konkretnego przypadku. Jeśli transakcja jest przewidziana prawem, musisz dowiedzieć się, w jakim terminie będzie gotowe zezwolenie na sprzedaż i rozpocząć zbieranie niezbędnych zaświadczeń. Następnie przy sporządzaniu dokumentu kupna i sprzedaży sprzedawca bez dziecka (jeśli ma mniej niż 14 lat) lub z nim (gdy ma ukończone 14 lat) zgłasza się do organów opiekuńczo-opiekuńczych w celu wypełnienia i podpisania podanie. Drugi opiekun (małżonek, nawet jeśli małżeństwo jest rozwiedzione) również musi być obecny i wyrazić zgodę. Wtedy, w wyznaczonym dniu, możesz otrzymać gotowe zezwolenie.

Wyjątkowe przypadki:

• Jeśli planujesz zmienić miejsce zamieszkania z powoduprzeprowadzka do innej miejscowości, transakcja jest możliwa tylko za zgodą organizacji opiekuna, a kwota otrzymana za mieszkanie jest przekazywana na konto bankowe osoby niepełnoletniej. Rodzice mają 3 miesiące od daty sprzedaży na zakup nowego domu i zarejestrowanie podobnego udziału we własności dziecka. W przeciwnym razie organy opiekuńcze zastrzegają sobie prawo do odstąpienia od umowy sprzedaży.
• W przypadku przeprowadzki na pobyt stały poza granicami kraju konieczne jest przedłożenie organizacji opiekuńczej wykazu niektórych dokumentów otrzymanych z OVIR.
• Jeśli budowane są nowe mieszkania, to aby uzyskaćza zgodą władz opiekuńczych musi być na końcowym etapie budowy. Niepełnoletni musi być tymczasowo gdzieś zarejestrowany (u znajomych, krewnych). W przypadku ubiegania się o zezwolenie do organizacji opiekunów, umowa z firmą deweloperską, która odzwierciedla udział dziecka.

Opcje sprzedaży sprywatyzowanego mieszkania

Najłatwiejszy sposób na sprzedaż sprywatyzowanejmieszkania - sprzedać je w całości jednemu nabywcy i podzielić zysk zgodnie z udziałem każdego. Możliwe jest również, że jeden z właścicieli wykupi wszystkie pozostałe udziały od innych właścicieli. Tutaj wszystko jest proste, a schemat transakcji standardowy. Ale często zdarza się, że jeden z właścicieli odmawia sprzedaży. Jak w takim przypadku sprzedać sprywatyzowane mieszkanie? Wszystko zależy od tego, jak podzielona jest nieruchomość.

Jeśli mieszkanie jest podzielone na części według powierzchni, to,najpierw musisz napisać notarialne zawiadomienie o sprzedaży, wskazując wielkość i pożądaną wartość sprzedawanej powierzchni, a następnie wysłać je listem poleconym do pozostałych właścicieli. Zgodnie z art. 250 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej mają przewagę nad innymi kupującymi. Jeżeli w ciągu 30 dni inni właściciele nie wyrazili zgody lub odmowy zakupu, to zgodnie z art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, możesz skorzystać ze swojego prawa i sprzedać udział we wspólnym mieszkaniu dowolnej innej osobie.

Kiedy mieszkanie jest podzielone procentowo, nie można go sprzedać bez woli innych, ale pieniądze za swój udział można uzyskać dobrowolnie lub przymusowo, idąc do sądu.

Jeśli w sprywatyzowanym mieszkaniu jest udział małoletniego dziecka, mieszkanie można sprzedać po uzyskaniu zgody władz opiekuńczych.

Sprzedaż podarowanego mieszkania

Osoba posiadająca bon podarunkowymoże rozporządzać nieruchomością według własnego uznania. Jeżeli właściciel chce sprzedać podarowane mieszkanie, w którym jest jedynym właścicielem, to sprzedaż odbywa się według schematu ogólnego standardu. Po otrzymaniu pieniędzy za nieruchomość sprzedający musi zapłacić podatek. Omówiliśmy powyżej, jak prawidłowo i opłacalnie wybrać formułę podatkową.

W przypadku otrzymania w prezencie części mieszkania, która jest podzielona procentowo lub według powierzchni, wówczas schemat sprzedaży jest podobny do opisanego w rozdziale „Opcje sprzedaży sprywatyzowanego mieszkania”.

Sprzedaż mieszkania na kredyt hipoteczny

Pomimo pewnych przeszkód, jakie towarzyszą transakcjom hipotecznym, istnieje możliwość sprzedaży mieszkania na hipotece. Operację tę można przeprowadzić na kilka sposobów:

1. Zamknij pożyczkę przed terminem, spłacając ją ze swoich oszczędności lub, jeśli kupujący wyrazi na to zgodę, na koszt otrzymanej od niego zaliczki.
2. Możesz sprzedać mieszkanie bez uprzedniegospłata zadłużenia kredytowego. Aby to zrobić, musisz napisać wniosek do banku i poczekać na zgodę. Może odmówić, jeśli sprzedaż nastąpi w trakcie moratorium na wcześniejsze zamknięcie kredytu. Jeśli bank wyrazi zgodę, ale nalega na udział w transakcji, otwierają się w nim dwie komórki bankowe: w pierwszej kupujący umieszcza kwotę spłaty kredytu, w drugiej pozostałą różnicę. Po usunięciu obciążenia lokalu sporządzana jest transakcja kupna-sprzedaży. W takim przypadku, nawet sprzedając mieszkanie bez pośrednika, będziesz musiał zapłacić bankowi prowizję za otwarcie cel i obsługę transakcji.
3. Jeśli pożyczkodawca zgodzi się na sprzedaż bezprzedwstępna spłata zadłużenia kredytowego i zgoda na nieuczestniczenie w transakcji, konieczne jest podpisanie wstępnego dokumentu kupna i sprzedaży. Następnie, po opłaceniu pożyczki pieniędzmi otrzymanymi od kupującego, właściciel otrzymuje dokumenty do zniesienia zakazu i udaje się do izby rejestracyjnej. Następnie sprzedający finalizuje transakcję u notariusza.
4. Możesz sprzedać mieszkanie z kredytem.Kupujący musi złożyć w banku wszystkie niezbędne dokumenty potwierdzające jego wypłacalność, a on już decyduje o możliwości zastąpienia kredytobiorcy. Przy pozytywnej decyzji prawa majątkowe są ponownie rejestrowane, nieruchomość pozostaje w hipotece, a sprzedający otrzymuje różnicę między kosztem sprzedanego mieszkania a pozostałym zadłużeniem bez udziału wierzyciela.

Wniosek

Okazuje się, że różne mieszkania:sprywatyzowany, którego właścicielem jest dziecko, kredyt hipoteczny, podarowany, może zostać sprzedany bez pomocy pośrednika, który zna wszystkie etapy transakcji od ustalenia ceny do otrzymania kwoty pieniędzy. Mając wyobrażenie o niebezpieczeństwach i zawiłościach tego procesu oraz wkładając dużo wysiłku i czasu w transakcję, możesz na własną rękę sprzedać swoje mieszkanie.